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Quarta, 05 de Outubro de 2016 04h15
JAQUES BUSHATSKY: Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)



O termo inicial para a ação revisional de aluguel fixado em ação anterior

A Lei n° 8.245/91 prevê no seu artigo 19 da Lei das Locações a possibilidade de manejo de ação revisional “após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado”

Mas, o que ocorrerá se o valor for fixado judicialmente? Trata-se de hipótese que parece um tanto esquecida pela legislação, naturalmente focada nos eventos mais ocorrentes: contratos e acordos.

É difícil auscultar essa indicação, como se via no artigo 49 da Lei nº 6.649/79 (que previa a revisional “de cinco em cinco anos, contados do acordo, ou, na falta deste, do início do contrato”, eventos considerados na legislação atual, de 1.991), mesmo no parágrafo introduzido pela Medida Provisória nº 227, de 20/09/1990 (mantido pelas Medidas Provisórias nº 250, de 19/10/1990 e nº 267, de 21/11/1990), no parágrafo 6º do artigo 2º da Medida Provisória nº 291, de 03/01/1991 e no parágrafo 2º do artigo 17 da Lei nº 8.178/1991 e se vê no já transcrito artigo 19, da Lei nº 8.245/1991. Enfim, sempre houve o silêncio da lei a respeito do caso ajuizado que exigisse nova revisional.

Porém, não se encontra óbice à revisão, pois se a lei contemplou o ajuste (contrato original ou acerto posterior), não afastou a hipótese de estipulação pelo Judiciário, nem haveria porque fazê-lo. Perceba-se, em momento algum a lei impediu o manejo da segunda revisional de aluguel.

Qual seria, caberia indagar, o termo inicial do triênio viabilizador da revisão, quando contado a partir de decisão em ação judicial e não de contrato ou de acordo?

A resposta há de vir do artigo 69, da Lei das Locações, no qual se encontra a previsão de que o aluguel fixado na sentença retroage à citação (art. 240, do CPC/2015); se desde a citação se paga o novo valor, desde a citação se conta o triênio para a aquisição do direito à modificação desse valor.

Mas não é só: lamentavelmente os processos judiciais são lentos, muito lentos. Como ocorre com qualquer processo judicial, também a ação revisional pode ter trâmite alongado por demais, ultrapassando o período de três anos (contado desde a citação).

Motivo algum veda ou vedaria o ajuizamento de nova ação, antes de finalizada a primeira demanda, desde que reunidas as condições para tal, mormente a premente necessidade de ajuste do locativo ao valor operado pelo mercado, o valor correto e justo. Que proponha, qualquer dos contratantes, nova ação, então, nada o vedará.

Como se enxerga essa situação de promover-se ação revisional após a fixação de aluguel em outra ação? Fonte inafastável (e que permite a melhor segurança decorrente do entendimento jurídico imediatamente disponível), a jurisprudência há de ser consultada. E a consulta indicará que é admitida a ação revisional considerando-se a fixação judicial (levando o termo inicial para a data da citação) como evento detonador do triênio de aquisição do direito à revisional.

É o que ao menos desde 1991 têm proclamado nossos tribunais: “Revisional. Prazo de três anos. Termo inicial. Aluguel revisado judicialmente em ação anterior. Fluência a partir da vigência do novo valor nela fixado. Recurso de apelação interposto. Irrelevância. Tratando-se de ação revisional de aluguel já revisado judicialmente em processo anterior, conta-se o triênio legal a partir da vigência do novo valor locativo nele fixado, mostrando-se irrelevante, para tal fim, o fato de o locatário haver interposto recurso de apelação (improvido) contra a respectiva sentença”. (TJSP - AI 333.079, 7ª Câm. do Extinto 2º TAC, rel. Antonio Marcato, j. 22/10/1991).

E, “O prazo de três anos para permitir o ajuizamento da ação revisional de aluguel tem por marco inicial a data do acordo ou da vigência do contrato, sendo essa expressão entendida como vigência propriamente dita do contrato e início (citação) do novo aluguel fixado em ação revisional”. (TJSP - AI 361.748-0-00, 8ª Câm. do Extinto 2º TAC, rel. Cintra Pereira, j. 13/08/1992).

 

A lei prevê a periódica revisão do valor do aluguel, para mantê-lo sempre compatível com a remuneração pelo uso do patrimônio imobiliário contemporâneo; ela não exclui da regra geral aquelas situações ajuizadas e, se acredita acertado que nessas hipóteses, se utilize da conjugação dos dispositivos referentes à citação, do Código de Processo Civil e da Lei específica, para a fixação do termo inicial do cômputo do período aquisitivo.  

PRODUÇÃO LITERÁRIA DO AUTOR A VENDA NA INTERNET

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: BUSHATSKY, Jaques. O termo inicial para a ação revisional de aluguel fixado em ação anterior . Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 05 out. 2016. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=52_Jaques_Bushatsky&ver=2543>. Acesso em: 17 out. 2018.

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