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Quarta, 23 de Maio de 2018 04h30
JAQUES BUSHATSKY: Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)



O pressuposto da ação revisional de aluguel de imóvel urbano - notas sobre o artigo 19, da Lei n° 8.245, de 18/10/1991

O artigo 19 da Lei das Locações está entre aqueles que ao longo das décadas transcorridas desde o ano de 1.991, data da edição do diploma[1], remanesceu sem qualquer alteração: não foi tocado pelas pontuais modificações legais até hoje ocorridas[2], por óbvio permaneceu[3] regendo o tema quando sancionado o Código Civil (Lei n° 10.406, de 10/01/2002) [4], não consta tenha vingado qualquer tentame de modifica-lo. Traduz, conseguintemente, disposição legal socialmente almejada e por isso, acolhida.

Dispõe:Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

1.              A abrangência do dispositivo.

Inserida na Lei n° 8.245/91, a revisão trienal se aplica a qualquer locação de imóvel urbano, atentando-se às exclusões estampadas no parágrafo único, do artigo 1º da Lei das Locações.

É certo que não é a situação do imóvel que distingue o prédio rural do urbano, mas a sua finalidade, o seu uso. Para o prestigiadíssimo Gildo dos Santos, “Prédios urbanos, qualquer que seja a sua localização, devem ser considerados os que se destinam à moradia, ao comércio, à indústria, à educação, à saúde, ao lazer, à cultura, ao entretenimento, ao esporte, enfim a quaisquer atividades, exceto as agrícolas. Independentemente da sua localização, considera-se prédio urbano aquele que tenha uma das apontadas finalidades”.[5]

Se urbana a locação de imóvel, será admitida a revisão do aluguel, seja ela residencial ou não residencial.

2.              “Reajuste” difere de “revisão”.

Observado que é contumaz o reavivar do tema em decisões judiciais e na doutrina, é relevante distinguir reajuste de revisão, conforme empregada a terminologia na legislação das locações (que, como se ocorrer, não é exatamente aquela usualmente encontrada nos dicionários da língua portuguesa) e, provavelmente a melhor elucidação, prática, foi traçada por Nagib Slaibi Filho: “... o reajuste é fazer incidir sobre o valor do aluguel o porcentual que representa a desvalorização da moeda no período de referência. No reajuste, corrige-se o aluguel por índice genérico. Na revisão, diversamente, atualiza-se o valor do aluguel em atenção ao preço do mercado, tendo, assim, caráter mais individualizado do que o reajuste”.[6]

Anualmente é admitido o reajuste do valor do aluguel, resgatada a vedação[7] à sua estipulação “em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo” (art. 17, da Lei das locações). E, não é admitido, em decorrência da legislação que disciplinou a reorganização econômica nacional, prever periodicidade de reajuste inferior a um ano (art. 28 parágrafo 1º, da Lei 9.069/95 [Plano Real] e art. 2º, parágrafo 1º, da Lei 10.192/01).

O reajuste se calcula através da aplicação do índice de atualização monetária eleito no contrato de locação. À eventual indagação, aliás, da razão de ter a lei dado aos contratantes, liberdade tão larga para a escolha do índice de reajuste, convém buscar a resposta – como sempre imediata e efetiva – de Luis Camargo Pinto de Carvalho: “Considerando, entretanto, a inconfiabilidade e a própria desmoralização dos chamados “índices oficiais”, tais como as OTN, ORTN, BTN, BTNF, TR, TRD e outros da mesma natureza, manipulados pelo Poder Público, sabiamente a Lei n. 8.245/91 deixou à livre escolha dos contraentes elegerem aquele que se prestará a reajustar o aluguel, de modo que o seu valor não seja corroído pela inflação”.[8]

Cabe aos contratantes, então, a escolha. Nesse estágio, é recomendável observar que cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações dos seus resultados, entre si.

Por exemplo, sem adentrar-se profundamente no estudo econômico que os índices exigem: (a) o INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) sendo medido entre os dias 1 a 30 de cada mês, em onze capitais brasileiras, medindo a variação do custo de vida percebida por pessoas que recebem entre 1 e 8 salários mínimos (é o índice adotado para apuração da inflação oficial do país); (b) o IPCA é calculado desde 1980, em moldes semelhantes ao INPC, porém reflete o custo de vida das famílias com renda mensal de 1 a 40 salários mínimos (é utilizado como alvo das metas de inflação -"inflation targeting"- no Brasil) e mede a evolução nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia; (c) o IGP – Índice Geral de Preços, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), é uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC), sendo apresentado em três modalidades: o IGP-DI, o IGP-10 e o IGP-M, distintas entre si, pelos períodos em que são obtidos os dados para o respectivo cálculo; (d) o IPC – Índice de Preços ao Consumidor, pela Fundação de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo (FIPE) apura o custo geral de bens e serviços comprados por um consumidor típico, sendo computado em período de 30 dias.

Realçando-se que, nos contratos de locação, a escolha do índice de reajuste é questão pertinente somente aos contratantes, possibilitada até a alteração, por eles (a concretizar o princípio da autonomia privada), do índice inicialmente eleito (art. 18, da Lei 8.245/91), pode ser anotado que é corrente a compreensão de que atualizar valor não significa alcançar o valor correto e atual, a reforçar a distinção ora exposta e a razão de existir do art. 19.

3.              A isonomia prevista na lei.

Aplauda-se a isonomia outorgada pela lei: se antes somente o locador[9] poderia manejar a revisional, o que talvez se esteasse (afastando-se do apego à Constituição e às ciências econômicas, realce-se) pelos tempos da inflação ditatorial, desde a lei de 1.991 qualquer dos contratantes, locador ou locatário, pode se valer da revisão judicial.

A propósito, a prática tem mostrado a necessidade – e o manejo processual quando preciso – de revisões por locatários, seja em locações residenciais ou não, buscando a justa e igualitária prevalência das condições atualizadas quanto ao imóvel locado, à sua renda, ao seu valor, ao correto pagamento pelo seu uso, enfim. 

Em constatação da igualdade de posições, do locador e do locatário segundo a legislação de 1991, já houve oportunidade para ser apontado: “Diga-se inicialmente que a lei nº 8.245/91 consiste a mais equânime norma locatícia, dentre tantas que já regularam a matéria em nosso país. Corporificou alentado desenvolvimento jurisprudencial e acuradas conclusões doutrinárias, resultando no diploma que melhor tem funcionado ou, mais exatamente, que melhor tem permitido a operação das locações (...) a lei não pendeu em favor de qualquer dos contratantes, ao contrário, procurou - e ao que tudo indica conseguiu - equilibrar as posições”[10].

4.              O acordo objetivado no dispositivo legal.

Na vigência do CPC/2015 os acordos adquiram a importância merecida, embora nesse campo específico, pensados como meio de solução de ações distribuídas[11].  A rigor, mencione-se, o primeiro passo no processamento de ações revisionais é, exatamente, a audiência de tentativa de conciliação (art. 68, inciso IV, da Lei das Locações), cujo desenrolar foi agilizado pela alteração introduzida pela Lei n° 12.112, de 2009.

A Exposição de Motivos do Código de Processo Civil gizou que “pretendeu-se converter o processo em instrumento incluído no contexto social em que produzirá efeito o seu resultado. Deu-se ênfase à possibilidade de as partes porem fim ao conflito pela via da mediação ou da conciliação. Entendeu-se que a satisfação efetiva das partes pode dar-se de modo mais intenso se a solução é por elas criada e não imposta pelo juiz”. 

Pensada com a necessária participação na organicidade do conjunto legal, a legislação processual por certo impelirá as soluções que prescindam de processos judiciais, aberto o campo à imaginação dos interessados como apontou Fernanda Lourenço Levy[12], esta é por certo a tendência legal e a necessidade social.

De qualquer maneira, a transação, o prevenir ou terminar o litígio mediante concessões mútuas, desde priscas eras não é estranha ao direito[13], quando objetivados direitos patrimoniais de caráter privado[14] (como por óbvio o são as questões de locação de imóveis; a fixação do valor do aluguel; tudo que cerca tais negócios de natureza civil).

Porém, evoluiu ao longo da história das relações privadas no Brasil, evidente repulsa às soluções francas, negociadas, simples e efetivas, por razões que escapam a estas breves notas, mas que exigem amplos estudos. Seja como for, simples e lamentavelmente se passou a compreender o empreendimento de solucionar pendências negociais, como sendo o ato de outorgar procuração a advogado para fazê-lo.

De qualquer maneira, negociar aluguel sempre foi possível, malgrado impedidas muitas das negociações por interferências governamentais, ditando e impondo procederes e dispositivos estapafúrdios e, por certo, estimuladores não da desejável avença, mas do reprovável dissenso entre os interessados. São águas passadas.

No que diz com os litígios sobre aluguéis, interessa destacar que no mais das vezes os acordos são, efetivamente, possíveis e praticados. Aliás, a prática forense mostra que até quando sentenciadas ações revisionais ou renovatórias, após laudos de avaliação, mesmo então, são alcançados acordos distintos das fixações sentenciais, logo à saída da audiência de julgamento.

Por que isso ocorre? Porque premidas pela decisão, as partes são confrontadas por um único dilema: precisam tudo rescindir, porque sabem inexequíveis as condições nessas oportunidades decretadas, ou devem mitiga-las, de um ou outro lado, para preservar a relação negocial. Assim se fazem os acordos nessa fase, após dispêndio de energia, dinheiro, tempo.

Evitar impasses e dispêndios desnecessários é simples, quando se cogita de revisão do valor do aluguel: será, aos contratantes, benéfico, ao invés de perseguir as vias judiciais (malgrado abertas) prever já no contrato de locação, a fixação de valor por mediador ou, quiçá, através de imediata consulta a especialista.

Sob este aspecto, como se nota, bastará naquele momento aprazível da celebração do contrato, incluir a previsão[15], de modo a sequer ser preciso do assunto se cogitar, quando, mais tarde, a relação porventura azedar.

A moderna doutrina, enfrentando casos certamente mais complexos do que a fixação do valor do aluguel pode ser vista no escrito de Daniel Bushatsky: “Vinculação a laudo comum – perícia prévia. Naturalmente, um dos pontos mais conflituosos é o resultado justo da perícia. Causas complexas, que exigem a indicação de perito, bem como a contratação de assistentes técnicos pelas partes, com inúmeras impugnações, poderiam ser resolvidas se as partes, em contrato, já indicassem a empresa técnica de confiança mútua, antes da desavença. (...) Certamente isso traria um conforto e sensação de justiça para ambas as partes, independentemente do resultado final.”[16]. É sensível o acerto dessa conclusão, nada havendo – excepcionadas as impugnáveis e um tanto raras situações de fraudes ou erros – a invalidar a utilização dessa alternativa de solução adequada.

5.              “Não havendo acordo...”.

Quais acordos interromperiam o prazo de três anos, seriam hábeis? Qualquer um? Qualquer majoração de aluguel?

Em obra daqueles tempos, logo após a transição legal, o hoje clássico Waldir de Arruda Miranda Carneiro pesquisou as tendências da jurisprudência e premonitoriamente concluiu que a “... sensata orientação doutrinária, acolhida por boa parte das decisões pretorianas, irá acabar se consolidando, mesmo porque não é sequer razoável conferir a qualquer acordo, que não alcance a finalidade da ação revisional (de atualizar o aluguel), o condão de impedir o processamento desta. (...) Pela simples análise da finalidade da revisão (ajustar o aluguel ao preço de mercado – cfr. Art. 19), seria no mínimo ilógico aceitar a ideia de que o legislador teria tido o intento de se referir a “qualquer acordo” ao definir o termo inicial da contagem do triênio”[17]. Como se sabe, o professor acertou.

É lógico que o acordo referido na lei é aquele acordo inteligente, prévio, salutar. Para alcançá-los, os interessados têm se valido de profissionais com atuação crescentemente sofisticada e ampliada, de negociadores e mediadores (e, na correta oportunidade, conciliadores), a par de se propagar a benéfica inclusão de cláusulas disciplinando a solução adequada de impasses e litígios.

6.              “Três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado”.

A legislação anterior[18] previa a possibilidade da revisão judicial manejada pelo locador, “após cinco anos de vigência do contrato”, provocando então a elucidação pela jurisprudência: era possível a revisão a cada cinco anos, contados senão do início do período contratual, do último acordo[19].

Foi aplaudida a redução do prazo para aquisição do direito à revisão judicial e releva anotar as candentes discussões à época ocorridas, tanto na vigência da velha lei quanto na da lei de 1.991, acerca do evento que dispararia o prazo de aquisição do direito à revisão, quando celebrado acordo. Foi visto, acima, qual o escopo do acordo que poderá consistir o termo inicial do triênio aquisitivo.

Logo, conta-se o período do contrato ou do acordo que coloque o valor do aluguel em conformidade com o mercado. Mas, o que ocorrerá se o valor for fixado judicialmente? Trata-se de hipótese que parece um tanto esquecida pela legislação.

É difícil auscultar essa indicação, como se via no artigo 49 da Lei nº 6.649/79, mesmo no parágrafo introduzido pela Medida Provisória nº 227, de 20/09/1990 (mantido pelas Medidas Provisórias nº 250, de 19/10/1990 e nº 267, de 21/11/1990), no parágrafo 6º do artigo 2º da Medida Provisória nº 291, de 03/01/1991 e no parágrafo 2º do artigo 17 da Lei nº 8.178/1991 e se vê no já transcrito artigo 19, da Lei nº 8.245/1991, remanescendo o silêncio nas alterações e introduções legislativas seguintes.

Porém, não se encontra óbice à revisão, pois se a lei contemplou o ajuste (contrato original ou acerto posterior), não afastou a hipótese de estipulação pelo Judiciário, nem haveria porque fazê-lo.

Qual seria, caberia indagar, o termo inicial do período (de três anos: artigo 19, da Lei das Locações) habilitante à revisão, quando contado a partir de decisão em ação judicial? Consistiria a data da citação (art. 240, do CPC/2015[20]), esta é a resposta.

Precioso o entendimento de Francisco Carlos Rocha de Barros, certamente um dos primeiros e principais divulgadores da Lei nº 8.245 de 1991: “Convém anotar que o direito à ação revisional é adquirido dia a dia até completar três anos. Em qualquer hipótese de sucessão, de locador ou locatário, o sucessor adquire para si o prazo já vencido em favor do sucedido. A norma não se refere à revisão do aluguel decretada judicialmente. Se tal ocorrer, o prazo de três anos, para a propositura de outra revisional, começa a correr da data em que, pela sentença, ficou o locatário obrigado a pagar o aluguel revisto. Pela lei atual (art. 69) o novo aluguel retroage à data da citação (sic).” [21]

Sim: está no artigo 69 a previsão de que o aluguel fixado na sentença retroage à citação, já não persistindo, portanto, qualquer dúvida acerca do termo inicial do período aquisitivo do direito à revisão: se desde a citação se paga o novo valor, desde a citação se conta o triênio para a aquisição do direito à modificação desse valor.

Lamentavelmente os processos judiciais são lentos, muito lentos[22]. Como ocorre com qualquer processo judicial, também a ação revisional pode ter trâmite alongado por demais, ultrapassando o período de três anos (contado desde a citação).

Motivo algum veda ou vedaria o ajuizamento de nova ação, antes de finalizada a primeira demanda, desde que reunidas as condições para tal (art. 19), mormente a premente necessidade de ajuste do locativo ao valor operado pelo mercado, o valor correto e justo. Que proponha, qualquer dos contratantes, nova ação, então, nada o vedará.

Como os tribunais enxergam essa situação? Fonte inafastável (e que permite a melhor segurança decorrente do entendimento jurídico imediatamente disponível), a jurisprudência há de ser consultada. E a conclusão indicará o acerto da assertiva: sim, é admitida a revisional considerando-se a fixação judicial (levando o termo inicial para a data da citação) como evento detonador do triênio de aquisição do direito à revisional.

 

É o que ao menos desde 1991 têm proclamado nossos tribunais: “Revisional. Prazo de três anos. Termo inicial. Aluguel revisado judicialmente em ação anterior. Fluência a partir da vigência do novo valor nela fixado. Recurso de apelação interposto. Irrelevância. Tratando-se de ação revisional de aluguel já revisado judicialmente em processo anterior, conta-se o triênio legal a partir da vigência do novo valor locativo nele fixado, mostrando-se irrelevante, para tal fim, o fato de o locatário haver interposto recurso de apelação (improvido) contra a respectiva sentença”. (TJSP - AI 333.079, 7ª Câm. do Extinto 2º TAC, rel. Antonio Marcato, j. 22/10/1991).

E, “O prazo de três anos para permitir o ajuizamento da ação revisional de aluguel tem por marco inicial a data do acordo ou da vigência do contrato, sendo essa expressão entendida como vigência propriamente dita do contrato e início (citação) do novo aluguel fixado em ação revisional”. (TJSP - AI 361.748-0-00, 8ª Câm. do Extinto 2º TAC, rel. Cintra Pereira, j. 13/08/1992).

7.              “ajustá-lo ao preço de mercado”.

À remuneração pelo uso do imóvel durante determinado período se denomina “aluguel”, conceituação bastante simplificada, porém suficiente neste passo.

Podem ser abertos parênteses para lembrar que o pagamento do aluguel se realiza em dinheiro. A este propósito vem dos bancos acadêmicos a lição de Agostinho Alvim para quem, desde que na locação o aluguel equivale ao que na venda e compra vem a ser o preço, se não se pagasse em dinheiro, “Com efeito, se o pagamento se efetuar mediante a entrega de uma coisa, haverá permuta e não venda; se o pagamento consistir em serviços, não haverá venda paga com serviços, e sim serviços pagos mediante dação de certa coisa” [23].

A apuração do valor da renda dos imóveis exige o estudo de vários elementos[24] informativos e relevantes, de onde a essencialidade dos laudos periciais, cuja metodologia tem sido sofisticada, em prol do atendimento das sucessivas mutações econômicas (expressão de diversos fatores, evidentemente) vivenciadas no país e, em especial, em alguns locais. Por evidente não é somente no curso de uma ação judicial que se buscará o laudo, sempre presente a possibilidade, expressão de sagacidade negocial (que pode coexistir entre ambos os interessados), aliás, de ser realizado o estudo antes de qualquer demanda ser ajuizada.

Os peritos enfrentam problemas complicados, de variadas ordens, podendo ser recordados de pronto, aqueles referentes à base de dados. Por exemplo, escrituras (que retratariam os valores entabulados pelos interessados diretos, certificando negócios efetivos) são de difícil ou dispendioso acesso e interpretação; é sempre presente a dúvida sobre os preços efetivamente praticados (que normalmente não são aqueles propagandeados).

Em adição, existem as valorizações – ou desvalorizações - decorrentes de novas obras locais, da segurança pública na região, de restrições ambientais, de novas disciplinas edilícias ou de decisões do governo local. Estas são poucas dentre as incontáveis ilustrações dos temas que sempre têm fortíssimas consequências sobre o valor dos imóveis e em especial, a respectiva renda – o aluguel.

Essa diversidade de alterações dos fatos tem provocado o envelhecimento precoce das avaliações, é possível observar. A engenharia identificou a questão, prevendo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE[25], que “Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte”. Em outras palavras, a singela aritmética calçada em índices de inflação, pode levar a apuração de valor enganado, errado.

Convém anotar, não são raros os conceitos que ao longo dos anos passaram a ser descartados nas perícias, tais como os porcentuais de remuneração (por anos e anos se teve como dogma a fixação de aluguel correspondente a 10% a 12% anuais, sobre o valor do imóvel, embora tal não se praticasse, na verdade, há tempos) e de resto, substituídos por mais modernas análises novas necessidades[26], findando contemplados em normas técnicas, qualificadas como legislação, com força impositiva[27]. Não é demais apontar que esses dogmas vez por outra ainda são repetidos em mal feitos laudos, que não podem se dedicar à arqueologia dogmática, devendo, isto sim, apurar em moldes científicos, contemporâneos, o seu objeto: o valor correto do aluguel.

Na apuração e na apreciação de dados díspares, é forte condicionante do sucesso a colaboração das partes, até para que não se redunde em erro[28], sendo clara a lei ao dispor sobre o acompanhamento da perícia pelas partes e a possibilidade de elas apresentarem quesitos suplementares durante as diligências periciais[29] em juízo (por evidente, com maior interesse, quando não realizado o estudo perante o Judiciário!) ou mesmo, exigirem esclarecimentos. Curial, dessas atividades só decorrerá resultado concreto se assistidas às partes por especialistas[30], pois afinal, trata-se de apuração técnica.

E, enxerga-se sempre como solução possível, a formação da convicção judicial (como o é a conclusão privada) com elementos outros que não aqueles apuráveis e estampados somente nos laudos técnicos. Trata-se da aplicação do art. 479[31], do CPC/2015: “O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito”. 

Em acréscimo, bastante clara a possibilidade prevista no art. 873 – III, do CPC/2015 a impelir a realização de nova avaliação, quando despertada “fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”. Tem se tornado usual incluir na produção probatória, mesmo nesse momento do trâmite processual, a apresentação de novos dados idôneos, tais como avaliações feitas por outras entidades (além daquelas exibidas pelos peritos e pelos assistentes indicados pelas partes), publicações e notícias.

Realmente, desde que o juiz identifique os fatos que formaram sua convicção, poderá apreciar livremente a prova e, na elaboração lógica que resultará na sentença, utilizar-se-á das máximas de experiência[32] e dos fatos notórios (que independem de prova) e hão de integrar a cultura do julgador, membro que é da coletividade que bem conhece tais inteligências e evidências[33].

Porém, a singela apreciação de outros elementos de prova[34] em confronto com laudos cientificamente elaborados é tarefa árdua. Percebe-se, crescentemente, na incessante perseguição do valor exato e contemporâneo como pressuposto da distribuição da justiça, que tais elementos de convicção têm se prestado não à imediata fixação, pelo juiz, de valor divergente do alcançado em laudo, mas na base lógica da determinação de confecção de um novo laudo, aperfeiçoado e consentâneo com a realidade.

Em suma, as modernas circunstâncias com repercussão no valor dos imóveis e os cada vez mais acessíveis meios de informação, têm sido considerados como mote de boas avaliações, único meio de subsidiar decretos judiciais estritamente legais e justos. 

8.              A título de conclusão.

A lei prevê a periódica revisão do valor do aluguel, para mantê-lo sempre compatível com a remuneração pelo uso do patrimônio imobiliário contemporâneo.

Para o atendimento do dispositivo legal, o valor apurado engloba a precificação, a valoração de vários componentes, mas tem por escopo, reitere-se, a adequação ao valor de mercado.

Esse valor de mercado não obrigatoriamente equivale à remuneração esperada (com base nas expectativas de renda correntes ou em comparação com a advinda de outros investimentos) do investimento encetado: um prédio que tenha exigido investimentos elevados não obrigatoriamente implicará em remuneração correspondente, mais valendo a composição dos fatores que explicam o posicionamento perante o mercado.

Como ocorre naturalmente em locação nova, através da ação revisional alcança-se de um lado, o valor adequado sob o viés do locatário (que pagará quanto haveria mesmo de pagar por imóvel semelhante naquela região e naquelas condições) e de outro lado, sob o olhar do locador atinge-se a remuneração possível em decorrência não do investimento que fez, mas do que resultou desse investimento.

E repisa-se: essa foi a solução que a Sociedade encontrou e tem prestigiado há décadas, nada sugerindo mudança, seja quanto ao período aquisitivo, seja quanto à possibilidade de manejo por qualquer dos contratantes, seja quanto ao intento de praticar-se o valor fixado pelas livres forças do mercado, costumeiramente o mais adequado retrato da evolução e da situação das relações privadas. 

NOTAS:

[2] Leis n° 9.256/1996, 10.931/2004, 11.196/2005, 12.112/2009, 12.744/2012 e Medida Provisória n° 2.223/2001.

[3] Claramente Código Civil, art. 2036: “A locação do prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”.

[4] Por apego à precisão e à exaustão da análise: o dispositivo não contém tema objetivado pelo Código de Processo Civil, Lei n° 13.105, de 16/03/2015, mesmo quando alterada pela Lei n° 13.256, de 04/02/2016, exceto sob o aspecto de serem, as ações judiciais, o adjetivo do direito substantivo, como quer a boa doutrina. E, se contivesse, seria resolvida a questão pelo Art. 1046 §2º, do CPC/2015.

[5] Santos, Gildo dos. Locação e despejo – comentários à Lei 8.245/91. 7ª ed. ver ampl. e atual. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011, p.65.

[6] Slaibi Filho, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 1999, 9ª Ed., p.151/152.

[7] Francisco Carlos Rocha de Barros notou, a esse respeito: “Outra desnecessidade. O Decreto lei n. 857/69 impõe pena de nulidade às convenções que não adotem a moeda nacional como forma de pagamento de obrigações, repudiando a cláusula-ouro, a moeda estrangeira, ou qualquer outro meio que restrinja ou recuse o curso legal do “cruzeiro”” (Comentários à lei do inquilinato: Lei n. 8.245 de 18/10/1991. São Paulo: Saraiva, 1995, p.73),

[8] OLIVEIRA, Juarez de. (coord.); CARVALHO, Luis Camargo Pinto de. Comentários ao artigo 17 “in” Comentários à lei de locações de imóveis urbanos: lei n. 8.245, de 18/10/1991. São Paulo: Saraiva, 1992, p.188.

[9] Lei 6649/79, art. 49 § 4º: “Não tendo havido acordo, nos termos do parágrafo antecedente, o locador, após cinco anos de vigência do contrato, poderá pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, aplicando-se o disposto nos §§ 2º. e 3º do art. 53”.

[10] Bushatsky, Jaques – “Nulidade de cláusula em contrato de locação de imóvel urbano” “in” Revista dos Tribunais edição 736, p. 117; SP: Ed. RT, 1997.

[11] Art. 3º §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 

[12] Nesse caminho, Fernanda Levy: “Como podemos perceber por essas breves pinceladas, há muitas opções em meios de gestão de conflitos para além do Poder Judiciário, ficando esse portfólio sempre em aberto, como um convite permanente para a imaginação e implementação da adequação do meio ao caso concreto, na eterna busca da harmonização das relações”. (Levy, Fernanda Rocha Lourenço. Cláusulas Escalonadas – A mediação comercial no contexto da arbitragem. São Paulo: Saraiva, 2013)

[13] Art. 840, do Código Civil de 2002 (art. 1025, do Código Civil de 1916).

[14] Art. 841, do Código Civil de 2002 (art. 1035, do Código Civil de 1916).

[15] Vêm a pelo os dispositivos da Lei de Arbitragem, nº 13.129, de 26 de maio de 2015.

[16] Bushatsky, Daniel, “Os negócios jurídicos processuais nos contratos internacionais: uma opção à arbitragem?”, “in” “Atualidades do Direito Internacional”; Ana Carla V. Ribeiro de Oliveira, Carolina I. Ferreira, Rosana Bastos Alarcon (coord.). Belo Horizonte: Arraes Editores, 2016, p121.

[17] Carneiro, Waldir de Arruda Miranda, Teoria e Prática da ação revisional de aluguel: lei n° 8.245/91, de 18/10/1991 – 2ª ed. rev. e ampl. SP: Saraiva 1996, p. 23/24.

[18] Art. 49 § 4º, da Lei n° 6.649, de 16/05/1979.

[19] RT 611/154, 612/148.

[20] “Art. 240: A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002 (Código Civil)” (...).

[21] DE BARROS, Francisco Carlos Rocha. Comentários à Lei do Inquilinato. Editora Saraiva 1995, pág. 78

[22] Espera-se melhoria com o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16/03/2015).

[23] ALVIM, Agostinho. Aspectos da locação predial, São Paulo: Livraria Acadêmica, 1940, p. 90.

[24] A par dos dados tradicionalmente considerados e dos meios utilizados, foram desenvolvidas pesquisas interessantes e com clara repercussão na avaliação imobiliária. Dentre elas, vale lembrança daquelas resultantes em: “índice de custos condominiais”, “VSO – venda sobre oferta”, “comportamento dos valores médios contratados”, “quantidade de ações locatícias ajuizadas”, do Secovi-SP ou de “vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo”, da Embraesp. São claros indicadores das tendências de mercado e cumpre, aos especialistas, interpretá-los e considerá-los.

[25] “11.3 Recomendações” da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2005, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2004, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

[26] Como é o caso da possibilidade de submissão dos laudos a auditorias por instituições financeiras, que operem com base no valor do imóvel ou na renda exata auferível. Por evidente, tal somente é possível com a expressão de critérios claros e bases passíveis de conferência.

[27] Para a Professora Anna Cândida da Cunha Ferraz: “Assim, as Normas Técnicas Brasileiras, por imporem condutas restritivas de liberdades fundamentais (liberdade de iniciativa, de indústria, de comércio etc.) e destinarem-se a proteger o exercício de direitos fundamentais (direito à vida, à saúde, à segurança, ao meio ambiente etc.) expressam, como se disse acima, atividade normativa material secundária do Poder Público, ou, como ensina a doutrina, podem ser qualificadas de atos normativos equiparados à lei em sentido material, por retirarem sua força e validade de “norma” impositiva de conduta de atos legislativos e regulamentares do ordenamento jurídico brasileiro.” (“O posicionamento institucional da ABNT e das normas técnicas no quadro dos direitos fundamentais” “in” Revista Mestrado em Direito, Osasco (SP), Ano 6, n.1, 2006, p. 63-95)(SIC)

[28] Ao Superior Tribunal de Justiça (Agravo nº. 40639, Relator Ministro Hélio Mosimann, julgado em 10/09/1993) chegou um emblemático caso em que o avaliador judicial considerou que o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, malgrado notória sede de famosas e musicadas atividades urbanas, seria uma zona rural, o que por óbvio não era, mesmo àquela época (aos mais jovens: naquela região, cerca de trinta anos antes dessa malfadada avaliação, se fazia a bossa nova, gênero indiscutível urbano... Só aquele perito não sabia disso. É exemplo da necessária atenção dos especialistas que hão de assistir as partes.

[29] É o que dispõem os artigos 469, 474, 477, do CPC/2015, cujo não cumprimento pode até culminar na nulidade da perícia (Recurso Especial nº. 806266, STJ, Relator Ministro Gomes de Barros, julgado em 18/10/2007, focando o CPC/1973)

[30] Jungidos às normas técnicas, seja em atenção ao “estado da arte”, seja por lei. Os engenheiros, os arquitetos e os agrônomos atentam ao Código de Ética (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) que prevê a atenção às “normas aplicáveis”, que não são somente as leis em sentido estrito.

[31] Que corresponde ao antigo e claro artigo 436, do CPC/1973: “O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos”.

[32] Em homenagem à precisão, lembra-se que “máximas de experiência” não englobam conhecimento particular de fatos ou habilidade técnica do juiz.

[33] Por exemplo, o senso comum não duvida da valorização imobiliária decorrente da instalação do metrô, na caótica São Paulo. Em que montante se alterará o valor do imóvel específico diante da notícia de ereção de nova linha, só um laudo pericial atual poderá apurar. 

[34] Ilustra-se: uma decisão judicial identificou que “além da avaliação imobiliária e reportagens acostadas pelo recorrente com vistas a demonstrar a valorização do imóvel, consta também certidão em que o Poder Público Municipal avalia o bem...” em valor superior ao encontrado no laudo judicial, confrontando, portanto, a avaliação encartada naqueles autos judiciais com os outros elementos provados (Agravo de Instrumento nº. 700241285062008, TJRS, Relator Desembargador Glêncio José Wasserstein Hekman, julgado em 05/05/2008).

PRODUÇÃO LITERÁRIA DO AUTOR A VENDA NA INTERNET

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: BUSHATSKY, Jaques. O pressuposto da ação revisional de aluguel de imóvel urbano - notas sobre o artigo 19, da Lei n° 8.245, de 18/10/1991. Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 23 maio 2018. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=52_Jaques_Bushatsky&ver=2854>. Acesso em: 20 jun. 2018.

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