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Sexta, 26 de Setembro de 2008 22h50
JAQUES BUSHATSKY: Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)



Um balanço das locações urbanas no judiciário
Extremamente positivo o saldo do enfrentamento, pelo Judiciário, do outrora espinhoso tema das locações urbanas. E essa conclusão pode ser alcançada, mesmo tendo em mente os gravíssimos empeços, infelizmente ainda presentes, no funcionamento da estrutura que o Estado põe ao dispor da sociedade.

Se o saldo é positivo, tal se dá pela conjunção de dois fatores: de um lado, a legislação adequada (o que não quer dizer que não possa, como qualquer obra humana, ser sempre melhorada), primordialmente no que diz respeito aos procedimentos judiciais; de outro lado, a disseminação da cultura de que, em especial quanto ao inadimplemento de aluguéis, nem locatário, nem obviamente locador, se beneficiam com delongas, todos ganham quando a solução é rápida, mesmo que esta seja o despejo, tal qual se dá com uma cirurgia que deve ser imediata, a ninguém servindo - mormente ao doente - a postergação.

Realmente, enxergar com nitidez a natureza da relação locatícia permitirá a satisfação das exigências da população e, é lógico, o incremento dos investimentos, o aumento da quantidade de imóveis para locação. É esta a trilha que vem sendo percorrida pelo Judiciário brasileiro. De fato,

Estímulo à solução negociada: quanto às ações revisionais e renovatórias, que retratam situações naturalmente receptivas a acordos, têm sido bem solvidas (quando não, antes, em Câmaras de Mediação) em audiências ou sessões do Setor de Conciliação. Persegue-se a economia de tempo e de custos, minorados os desgastes das partes.

Velocidade das execuções: nas hipóteses em que não se alcança acordo, basicamente aquelas em que ocorre inadimplemento, o Judiciário parece estar entendendo cada vez melhor, a crise que decorre da demora do despejo e da cobrança dos valores devidos, aplicando, tranqüilamente, a Lei 11.232/05 (em vigor desde junho de 2006), fortalecendo a execução de sentenças ao prever pena ao executado que não honre seu débito.

Quanto à retomada do imóvel, uma vez decretado o despejo por falta de pagamento, a jurisprudência consolidou-se (para atendimento de exigência inserta na lei) no aceitar em caução, o crédito do locador ante o locatário, objeto da própria ação judicial, assim permitindo o imediato despejo, quando o devedor ofereça recurso de apelação. É mais uma medida que empresta velocidade ao processo, além de superar aquela incoerente situação, devida a lapso estampado na lei, de obrigar o credor (locador) a depositar em juízo, até 12 aluguéis, para poder despejar o imóvel, inconsistência lógica que já obrigou advogados à prestação de longuíssimas explicações aos seus constituintes.

Pressa nas soluções concretas: é crescente a aplicação da "tutela antecipada" nas hipóteses em que o direito do locador esteja bem exposto e provado, a par de demonstrado o prejuízo que decorreria da postergação da ordem judicial. É o caso, por exemplo, das ações de despejo por denúncia vazia, em que não haja dúvida acerca do término do prazo contratual e do preenchimento dos requisitos legais para o desalijo.

Imediato julgamento dos casos de falta de pagamento: observada a quantidade de ações ajuizadas em São Paulo (cerca de 2.000 ações a cada mês), verifica-se que em 90% delas, se cuidou do puro e simples inadimplemento de aluguéis. Nessa modalidade, nota-se que é melhor abandonar a tentativa judicial de conciliação que finda se mostrando infrutífera, para que se proceda ao imediato despejo.

E as razões para o imediato julgamento dessas causas são simples: por primeiro, é notório que antes de promover a ação, o locador procura receber seu crédito, valendo-se no mais das vezes, de imobiliárias extremamente bem capacitadas para os necessários contatos e parcelamentos; por segundo, é fácil constatar que ultrapassado algum tempo desde o inadimplemento, o inquilino que se atrapalhou economicamente, raramente terá meios de solver o débito acumulado; por terceiro, a prorrogação do inadimplemento abala terrivelmente o orçamento do locador (sempre lembrado que a maciça maioria dos locadores tem no aluguel, influxo essencial da composição de sua renda familiar); por quarto, o alongamento do processo finda onerando os fiadores ou esgotando a caução oferecida em garantia da locação.

Validade das garantias: é impossível esquecer a consolidação do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que confirmou prevalecer a fiança até a entrega das chaves, abandonando a interpretação de que a responsabilidade se esgotaria ao fim do prazo certo avençado no contrato. Com isso, singelamente, se confirmou que vale o que o fiador prometeu ao conceder a garantia: responde até o fim da locação, ou seja, sua palavra vale. Não é demais anotar que essa firmeza decorre de claríssima disposição da Lei de Locações.

Em acréscimo, está bastante firme a convicção de que não se aplica ao imóvel do fiador, o benefício previsto na lei de impenhorabilidade do bem de família, assegurando-se deste modo o cumprimento do contrato, exatamente como expresso na legislação.

Supressão de discussões sem base legal e punição da litigiosidade frívola: ninguém mais se engana com alegações estapafúrdias, pois as locações imobiliárias estão bem disciplinadas e suas regras, consolidadas. Os Tribunais já assentaram, por exemplo, que o IPTU é pago pelo inquilino, se tal for contratado; que o inquilino não vota em assembléias de condomínio se brandir tão somente esta qualidade, de locatário (não obstante franqueada sua participação caso porte procuração do condômino); afastaram alguns questionamentos esdrúxulos acerca da operação do seguro de fiança locatícia, perfeitamente normatizado; estão bem clareadas as responsabilidades pelas despesas condominiais, respondendo o locatário somente por aquelas ordinárias; graças à disseminação da cultura sobre a lei, já não se empresta crédito a alegações do gênero "eu não sabia", "eu não entendi", "pensei que fosse diferente", "foi prometido algo diferente do que foi escrito" e outras evasivas tradicionalmente derrubadas na fase instrutória dos processos judiciais. E, é crescente a punição, calçada na legislação processual, pela litigância de má-fé, da qual não escapa a dedução de frivolidades.

Portanto, é indubitável, os juízes conseguiram, aplicando a lei, pacificar a sociedade, no que tange à locação de imóveis, certeza que merece ser proclamada.

E, se é verdade que persiste o problema da morosidade dos processos é igualmente verídico, que esse mal assola todo e qualquer procedimento judicial, e somente será resolvido com robustos investimentos que permitam o aperfeiçoamento do funcionamento do Poder Judiciário. Esta deverá ser a próxima meta a perseguir, aberto, de resto, o caminho para que, superados aqueles entraves que haviam se feito folclóricos, possamos pensar e estudar a contemplação legislativa de novas modalidades de locação.
PRODUÇÃO LITERÁRIA DO AUTOR A VENDA NA INTERNET

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: BUSHATSKY, Jaques. Um balanço das locações urbanas no judiciário. Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 26 set. 2008. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=52_Jaques_Bushatsky&ver=41>. Acesso em: 21 set. 2018.

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