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Inicialmente, pontua-se que o caso em apreço não trata de acessio temporis, ou seja, não se está diante de situação em que a ação renovatória, para preenchimento do requisito previsto no inciso II do art. 51 da Lei do Inquilinato, foi ajuizada com base na soma dos períodos ininterruptos de sucessivos contratos escritos de locação. No caso, há um único contrato de locação comercial, com prazo de vigência de 12 anos e 11 meses, o qual se pretende ver prorrogado pelo mesmo período para funcionamento da empresa da parte.
A respeito da temática, esta Corte de Justiça, desde a vigência da antiga Lei de Luvas, o Decreto n. 24.150/1934, e, atualmente, com a atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), consagra orientação no sentido de que o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de 5 (cinco) anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.
De extensa pesquisa feita na jurisprudência desta Corte de Justiça, verifica-se que a referida orientação jurisprudencial alicerçou-se em antiga compreensão do eg. Supremo Tribunal Federal, quando possuía competência para processar e julgar a matéria. Interpretando a Lei de Luvas (Decreto n. 24.150/1934), firmou a Colenda Corte Suprema o entendimento de que a "prorrogação judicial da locação para fundo de comércio deve ser concedida pelo mesmo prazo do contrato anterior, desde que não exceda de cinco anos" (RE 75.189 ED-EDv, Relator Ministro Aliomar Baleeiro, Tribunal Pleno, julgado em 23/10/1974, DJ 08-01-1975 PP-00071 EMENT VOL-00972-01 PP-00206).
Posteriormente, quando examinou a mesma matéria o Superior Tribunal de Justiça acolheu a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, dando a mesma interpretação ao disposto no Decreto n. 24.150/1934.
Após, com o advento da atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), revogando a antiga Lei de Luvas, este Tribunal Superior manteve a mesma exegese, agora interpretando o disposto no art. 51 da referida Lei, mas sem perder de vista o fundamento do eg. Supremo Tribunal Federal acerca do Decreto n. 24.150/1934, de que o prazo máximo de renovação do contrato locatício deve ser de cinco anos.
Na sequência, as Turmas que compõem a Terceira Seção, as quais eram competentes, à época, para processamento e julgamento de processos relativos à locação predial urbana, passaram a adotar tal exegese. Assim, firmaram a orientação de que a interpretação a ser dada ao art. 51 da Lei n. 8.245/1991 deveria ser no sentido de que, na ação renovatória de locação comercial, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos, previsto no inciso II do referido dispositivo legal.
Nesse contexto, o tema aqui debatido passou a ser examinado no âmbito das Turmas de Direito Privado, tendo, até o presente momento, apenas a colenda Terceira Turma pronunciado-se de forma colegiada.
Nessa toada, observa-se que o referido entendimento foi consolidado no âmbito das eg. Turmas da Terceira Seção e na própria Terceira Seção e também já foi objeto de apreciação colegiada pela colenda Terceira Turma. Apesar de o tema ainda não ter sido enfrentado pelo Colegiado da Quarta Turma, não há razão para deixar de acompanhar a orientação já consagrada nesta Corte de Justiça, que exprime a melhor exegese a respeito do tema.
De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.
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