Resumo: O presente artigo jurídico analisa, no contexto atual do ordenamento jurídico, uma das alterações promovidas pela Lei 10.931/2004, mais precisamente a forma de retificação de registro imobiliário e, consequentemente a retificação consensual extrajudicial e as cautelas necessárias que devem ser adotadas no procedimento administrativo, visando evitar eventuais danos a terceiros. Trata, primeiramente, da importância do registro de imóveis e da imperiosa necessidade de seus registros tabulares estarem de acordo com a realidade fática e jurídica do bem, passando para análise histórica da retificação registral e seu burocrático procedimento, chegando, então, à análise do seu contexto atual, além de esmiuçar a forma de retificação consensual extrajudicial e sua eficácia perante terceiros, com abordagem dos dispositivos legais atinentes e cautelas necessárias para ensejar a máxima segurança jurídica ao ato retificatório. Por fim, traça sugestões sobre aspectos não abordados pela Lei face àqueles que podem ser atingidos com a retificação, sendo, pois, de suma importância para a não contestação posterior do ato jurídico pretendido.

Palavras-Chave: Direito Registral Imobiliário. Retificação de Registro de Imóveis. Retificação Consensual Extrajudicial.  

1. Considerações Iniciais

O registro imobiliário consiste no fiel repositório de informações concernentes à propriedade imobiliária. Deve conter todas as informações acerca do bem imóvel – titularidade, dados descritivos internos, confrontações, ônus ou gravames que eventualmente recaiam sobre o bem etc. – com o escopo de individualizá-lo e trazer a necessária segurança aos negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis.

Não obstante a atividade registral ser prestada, regra geral, em caráter privado[1], trata-se de serviço revestido de viés eminentemente público[2], pois sua finalidade primaz é conferir segurança à sociedade.

Maria Helena Diniz destaca a importância do registro imobiliário, apontando a segurança por ele trazida em virtude da identificação da coisa (imóvel) e de seu atual titular, pelos seguintes fatos:

a) Resguardar a propriedade, documentando a sua transferência e dando publicidade às mutações subjetivas. (...)

b) Permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro. (...)

c) Garantir a existência de ônus reais.

d) Assegurar a formalização da aquisição por usucapião, com o registro da sentença declaratória do domínio. (...)

e) Funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis (...)

f) Garantir, nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.

g) Permitir a continuidade registrária, na divisão que declarar o domínio.[3]

Ora, servindo o registro imobiliário como um verdadeiro “espelho” da situação jurídica real do imóvel, deve ele estar na sua mais perfeita sintonia com a realidade fática. E, caso assim não se verifique, surgirá ao interessado a possibilidade de retificá-lo.

Retificar o registro imobiliário consiste na “ação de averbar correção de assento que não exprimia, não exprime ou deixou de exprimir a realidade do bem imóvel ou do negócio jurídico que lhe corresponda”.[4]

Luiz Egon Richter define retificação como sendo “um instrumento para o aperfeiçoamento do sistema registral, com a finalidade de suprir omissões, corrigir imprecisões e restabelecer a verdade” arrematando que, em conseqüência lógica, visa a “estabilizar expectativas em relação à segurança estática e dinâmica.[5]”

É de se ter em mente, destarte, que a possibilidade de retificação do registro imobiliário surge em situações de desconformidade entre a realidade do imóvel e as informações constantes do assento.

A ausência de sintonia entre a situação real do imóvel e as informações constantes do registro imobiliário enseja a pronta necessidade de retificação do registro imobiliário, de modo a trazer maior segurança jurídica aos interessados, e, sobretudo, à coletividade.  

As alterações trazidas pela Lei 10.931/2004 alteraram de sobremaneira a forma de realização do ato retificatório, na medida em que transferiu-se a competência da Corregedoria Judicial para o Oficial do Registro de Imóveis, imprimindo celeridade e a agilidade a situação, desburocratizando o ato e retirando do Judiciário a atribuição direta, alterando, assim, a arcaica sistemática anterior para alcançar a atual dinâmica que permite a retificação extrajudicial consensual. O presente artigo objetiva examinar tais mudanças, de sorte a explicitar ao leitor as nuances advindas, como também suas consequências jurídicas relacionadas.  

2. Evolução Histórica da Retificação do Registro de Imóveis

A retificação do registro de imóveis consiste em corolário do atendimento aos princípios que regem o sistema registral imobiliário brasileiro, os quais consistem nas verdadeiras regras que norteiam a Lei 6.015/73.

De acordo com os conceitos supra tem-se que a descrição clara e precisa do imóvel e sua consonância com a realidade fática são substratos indispensáveis do sistema e da segurança jurídica que o registro de imóveis reflete na sociedade. 

É cediço que a sistematização do registro de imóveis como tarefa do Estado, introduzida com a Lei nº 1.237/1864, foi pensada, inicialmente, com vistas a dar publicidade ao direito real de hipoteca, com a conseqüente oponibilidade em relação a terceiros. Entretanto, não trazia a referida lei, qualquer preocupação com as características do bem hipotecado. Não havia sequer a necessidade de registro de todas as hipotecas e dos demais direitos reais que eventualmente recaíssem sobre determinado bem imóvel.

Com o passar do tempo, em nítida evolução do sistema registral, é que se pode observar a possibilidade de inscrição de outros direitos reais sobre imóveis que passaram a ser registráveis no respectivo assento, desde que decorrentes de atos consensuais inter vivos, notadamente com o advento do Código Civil de 1916 é que se tornaram também passíveis de inscrição as transmissões causa mortis e os atos judiciais.

Além disso, conforme afirmado linhas atrás, o Decreto nº 4.857 de 1939 consistiu em um passo de grande relevância para a harmonização e integração do sistema de registro de imóveis “e hoje, com a Lei 6.015, de 31.12.1973, tem-se a sua consagração como realidade incontestável de instituição indispensável para a segurança e estabilidade jurídica de situações referentes aos imóveis”.[6]

O sistema de registro de imóveis, desta maneira, pode ser considerado como indispensável à realidade social.

Ressalte-se, que o alcance da segurança jurídica proporcionado por um sistema registrário devidamente estruturado possibilita mais facilmente não somente o comércio imobiliário, mas também a satisfação dos usuários em geral, bem assim atende às expectativas e valores concernentes ao próprio registro.[7]

É evidente a necessidade crescente de especificação da propriedade imobiliária, sob pena de desvirtuamento da finalidade precípua do sistema registral, qual seja, a de conferir segurança e eficácia aos negócios jurídicos que envolvam a propriedade imóvel.

De incontestável importância, portanto, o ato de retificação, na medida em que ajustará as informações tabulares a sua realidade jurídica, proporcionando uma sólida estrutura, indispensável a preservação da harmonia social.

Com efeito, antes da alteração ocorrida em 2004, vigia o arcaico sistema mediante o qual a retificação do ato registral dependia de propositura de ação judicial ou, ainda, a necessidade de despacho judicial do Juiz Corregedor Permanente. Tal judicialização representava verdadeiro obstáculo ao procedimento administrativo de retificação, consistiam em óbice à almejada celeridade.

Assim, ante a necessidade de corrigir-se eventual erro constante do registro imobiliário, o Código civil de 2002, em seu artigo 1247, permite a retificação do assento imobiliário, aduzindo que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.”

Hodiernamente, a Lei de Registros Públicos e o Código Civil de 2002 convivem harmoniosamente na regulação da retificação do registro imobiliário, uma vez que enquanto a primeira consiste em norma específica sobre o tema, o último traz comandos gerais acerca da retificação.

E no esteio de aprimoramento do sistema registral, o legislador resolveu por bem em alterar a Lei nº 6.015/73, a partir da entrada em vigor da Lei nº 10.931/2004. Esta lei trouxe mudanças de grande relevância para o aprimoramento da dinâmica de retificação de registro imobiliário, como explica Nicolau Balbino Filho:

Os redatores da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, reconheceram que havíamos atingido elevado estágio evolutivo concernente aos negócios imobiliários e que um procedimento rápido e eficiente precisaria surgir. Consequentemente, a retificação dos registros foi contemplada nos arts. 212, 213 e 214, os quais foram atualizados pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004.

O novo texto manteve a estrutura básica procedimental ora modificada, tendo apenas ampliado o campo de ação do registrador, atribuindo-lhe outras tarefas destinadas ao aprimoramento dos assentos registrais, visando, sobretudo, a maior celeridade e eficiência.[8]

Depreende-se, do exposto, que a prática cartorária, antes do advento da Lei 10.931/2004, carecia de dinamicidade no trato da matéria.

A mudança advinda com a nova lei trouxe inegável avanço na seara do direito registral, desafogando a máquina do Poder Judiciário e, por conseguinte, dando maior celeridade às questões menos intricadas, as quais passaram a utilizar-se de procedimento administrativo mais simples e célere, presidido pelo próprio oficial do registro.

Sendo assim, conclui-se que a Lei 10.931/2004 trouxe maior praticidade e eficiência à prestação de serviços retificatórios, uma vez que concedeu ao próprio registrador tarefas antes afetas somente ao Poder Judiciário, conferindo maior rapidez aos procedimentos de retificações.

Possibilitou, desta forma, que diante de eventuais erros constantes do assento imobiliário fossem corrigidos através de procedimento administrativo, mais adequada e condizente com a evolução da sociedade, sendo que poderá o interessado, se desejar, requerer a retificação judicial, a qual, contudo, tornou-se opção excepcional.

3. Da Retificação. Seu Objeto e Dispositivos Legais Autorizadores da Retificação Imobiliária.

O objetivo da retificação imobiliária é endireitar, corrigir, emendar, sanando, assim, o descompasso existente entre o direito declarado e a realidade jurídica, tendo em vista a imperiosa importância que reside nos assentos imobiliário e o inequívoco mister que emana no sistema.

Para uma compreensão acertada do assunto, indispensável que passemos a análise dos dispositivos constante da Lei 6.015/73 que tratam da retificação imobiliária.

Nesse sentido, o preceito legal constante do art. 212 da Lei 6.015/73, o qual, regulando a retificação do assento imobiliário de forma mais minuciosa e específica, assim dispõe:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213, não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

A novel redação do artigo 212 da Lei de Registros Públicos foi dada pela Lei 10.931/2004. Depreende-se da leitura do artigo que a entrada em vigor desta lei, fez com que mudasse a regra geral de retificação do assento registral, que passou a ser através do procedimento administrativo, fato este que, decerto, passou a conferir maior celeridade às questões retificatórias, principalmente as menos complexas.

Da leitura dos artigos supracitados, percebe-se que haverá espaço para a retificação quando o assento imobiliário não expressar a verdade, for impreciso ou mesmo omisso.

Verdade, expressão constante de ambas as leis, não pode ser compreendida como palavra que possua sentido jurídico, eis que “trata-se de palavra equívoca do ponto de vista do direito”, sendo “razoável entendê-la como a perfeita consonância entre o negócio jurídico declarado, a intenção de seus signatários e a realidade consubstanciada no respectivo instrumento”.[9]

Por sua vez, a imprecisão pode ser entendida como a caracterização insuficiente do bem imóvel no respectivo assento, carecendo de minúcias e especificações descritivas bastantes e suficientes – em atenção ao princípio da especialidade – que facilitem a sua individuação.[10]

Atualmente, inúmeros imóveis registrados padecem de imprecisões na caracterização constante do assento correspondente. Trata-se de “achado” freqüente nos registros imobiliários, uma vez que, no passado, não era exigida a precisão que hoje se requer para a mais perfeita e completa descrição de determinado bem imóvel.

Já a omissão, nas palavras de Walter Ceneviva, consiste “na falta de elemento relevante, previsto em lei, seja porque não indicado no título, seja porque excluído ao ser feito o lançamento imobiliário”.[11]

Caso a omissão se verifique em virtude da falta de indicação no título que deu causa ao registro de dado que a lei prevê a obrigatoriedade de menção, deverão os interessados requerer que se retifique, através da apresentação de novo título já corrigido, correção esta que deverá ser efetuada da mesma forma que o título foi elaborado – se contrato particular, um novo contrato valerá para a sua correção; se escritura pública, somente mediante nova escritura também pública poderá proceder-se a pretendida retificação.

Cabe apontar, demais disso, quem pode ser considerado como “interessado” na retificação do registro imobiliário.

Com efeito, para requerer que determinada informação constante do assento imobiliário se retifique, a pessoa interessada deve possuir legitimidade para tanto. Esta legitimidade é conferida a quem for titular do direito ou do fato inscrito que, por seu turno, não corresponda à verdade, esteja impreciso ou omisso.[12] 

3.1. Espécies de Procedimentos para a Retificação do Registro Imobiliário

 As espécies procedimentais possíveis para que se realize a efetivação da retificação do assento imobiliário podem ser divididas em quatro: (i.) de ofício; (ii.) administrativa unilateral; (iii.) administrativa bilateral; (iv.) contenciosa ordinária.

3.1.1. Retificação Ex Officio e Administrativa Unilateral

A retificação será feita de ofício pelo registrador quando este estiver diante de erro evidente ou erro material, decorrente de equívoco ou omissão ocasionada por falta de cuidado no momento do lançamento no respectivo registro.[13]

Por sua vez, a retificação administrativa unilateral será utilizada “quando a razão da corrigenda se limitar tão-somente ao interesse do requerente, sem envolver interesses alheios, que não poderão ser prejudicados por não haver litígio”.[14]

Em ambos os casos, constatado o equívoco no assentamento registral, tanto o registrador, quanto o interessado, terão legitimidade para agir com vistas a obter a correção do erro.

Importa frisar que a retificação do registro imobiliário, para que seja feita de ofício ou por requerimento do interessado, somente será possível quando não apresentar risco de danos potenciais a terceiro. Caso contrário, deverá ser instaurado procedimento que possibilite o contraditório, mesmo que de forma sumária, em atendimento ao ditame constitucional da ampla defesa, de imprescindível observância.

As hipóteses de cabimento tanto da retificação de ofício quanto da retificação administrativa unilateral encontram embasamento legal no art. 213 da Lei 6.015/7.3

Da análise do artigo, depreende-se que, verificada quaisquer das hipóteses elencadas, e na ausência de prejuízo ou possibilidade de danos a terceiros, deverá o oficial tomar as medidas pertinentes para que seja realizada a devida retificação do registro imobiliário – com ou sem provocação do interessado – adequando-o à realidade extra-tabular.

Assim é que devidamente instaurado o procedimento administrativo, deverá o Oficial apreciar o pedido mediante a análise dos documentos apresentados e do próprio requerimento, para só então decidir acerca da viabilidade ou não do deferimento da retificação pretendida.

Trata-se, evidentemente, de decisão que não necessita de toda a estrutura formal concernente às decisões judiciais, mas que deve estar fundamentada. Frise-se, ademais, que não haverá juízo de conveniência e justiça, uma vez que, embora consista em procedimento administrativo, necessário se faz apenas o exame da legalidade da pretensão e da não ocorrência de potencial prejuízo a terceiros.[15]

Via de regra, desnecessária será intervenção do Ministério Público ou a exigência de despacho judicial para que se efetuem as retificações.[16] Tal fato possui relevância, haja vista conferir maior celeridade ao procedimento administrativo unilateral, o qual pressupõe simplicidade em sua dinâmica, incluindo essa dispensa de intervenção.

3.1.2. Retificação Contenciosa Ordinária

A retificação contenciosa ordinária consistia na via predominante para a retificação do assento imobiliário.[17] Entretanto, com o advento da Lei 10.931/2004, essa via tornou-se subsidiária, a exemplo das hipóteses já expostas.

Malgrado a referida subsidiariedade, tem-se que o interessado poderá preferir adentrar diretamente com ação retificatória no Juízo ordinário.[18] Por outro lado, quando a questão atinente à retificação envolver direito de propriedade, imperioso se faz o uso da retificação contenciosa ordinária.

Isto se dá em virtude da importância do direito de propriedade. Trata-se de cautela legal visando a proteger direito que possa ser lesado, caso a discussão sobre ele não se revista das formalidades necessárias, tais como um amplo contraditório a ser travado entre as partes e a instrução regular de rito ordinário.

Importa destacar que o procedimento a ser seguido, nesses casos, é o comum, de rito ordinário, constante dos arts. 282 e seguintes do Código de Processo Civil, uma vez que se trata de ação real[19].

Há previsão expressa sobre a possibilidade de propositura de ação ordinária que pretenda retificar assento imobiliário, conforme dispõe o art. 216 da Lei de Registros Públicos.[20]

Entende-se que, por se tratar de processo ordinário contencioso, haverá coisa julgada ao fim da discussão travada entre as partes – com a prolação da sentença e o esgotamento das vias recursais – somente sendo possível rescindir a decisão, após o trânsito em julgado, mediante propositura de ação rescisória.

3.1.3. Retificação Administrativa Bilateral

O que interessa para fins deste estudo é a retificação consensual ou retificação extrajudicial administrativa bilateral.

De fato, está previsto no art. 213, II, da Lei 6.015/73:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

A redação do referido inciso advém da Lei 10.931/2004, acarretando modificação relevante no âmbito registral, uma vez que autoriza que as retificações, mesmo que importem em alteração de medida perimetral do imóvel, sejam feitas por meio de procedimento administrativo, desde que haja concordância expressa ou presumida dos confinantes, bem assim mediante apresentação dos documentos exigidos por lei.[21]

Antes do advento desta lei, no entanto, necessário seria recorrer à via judicial para que a retificação fosse realizada, mesmo com a expressa anuência dos confrontantes, revelando uma desnecessária sobrecarga do Judiciário para solucionar questões desta espécie.

Importa destacar que a retificação administrativa bilateral somente poderá ser realizada mediante requerimento do interessado – excluída a possibilidade do oficial agir de ofício – fazendo-se necessária a anuência dos confrontantes para que seja possível a retificação pretendida.

O interesse do confrontante está embasado na provável possibilidade de que a alteração do registro pretendida possa resultar em prejuízo para ele, terceiro, visto que poderá existir diminuição da área do seu imóvel em proveito daquele que pretendeu a retificação. 

O confrontante é, pois, o próprio terceiro acima referido. O § 10, do art. 213, da Lei de Registros Públicos traz a definição de confrontante, senão veja-se:

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.

Forçoso convir que a lei, atenta à eventual hipótese de ofensa ao direito de terceiros estranhos ao registro, em virtude da possibilidade de alteração das medidas perimetrais do imóvel, revestiu-se de cautela necessária, determinando que os confrontantes de imóvel cuja retificação fosse pretendida fossem cientificados e anuíssem – expressa ou presumidamente – acerca do quanto requerido. Atentou, ainda, para definir quem deverá ser entendido como confrontante, fulminando dúvidas a esse respeito.

Para realização deste tipo de retificação, imprescindível que o requerimento esteja instruído com a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissionais inscritos no CREA por mais simples que seja a retificação.

Assim, satisfeitos os requisitos constantes do inciso II do art. 213 da Lei de Registros Públicos, o oficial deverá observar ainda, antes de averbar a retificação pretendida, se também estão satisfeitos as indicações constantes do caput do art. 225[22] da mesma lei, em atenção ao que preceitua o §1º do art. 213 da Lei 6.015/73.[23]

Por outro lado, não obstante, tenha o interessado obtido a assinatura de um ou mais confrontantes, serão adotados os procedimentos descritos nos parágrafos 2º a 6º, do art. 213, da Lei 6.015/73, devendo o requerimento para tal providência ser dirigido ao oficial para que este promova as diligências necessárias para a notificação dos confrontantes cuja assinatura não constar dos documentos.[24]

Confira-se, a propósito, o que dispõe o §2°, do art. 213, da Lei de Registros Públicos:

§ 2° Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

A despeito da lei não fazer maiores referências acerca do que deve constar da notificação endereçada aos confrontantes cuja assinatura não conste da planta e do memorial descritivo, entende-se necessário o envio (i.) dos referidos documentos devidamente assinados pelo profissional competente, dentre outros documentos que instruam o pedido retificatório, (ii.) o próprio pedido e, ainda, (iii.) a advertência de que eventual impugnação deverá ser apresentada dentro do prazo de 15 dias, fazendo menção à presunção de concordância[25], se acaso verificada a regular notificação, o confrontante não ofereça a impugnação.[26]

Em que pese o procedimento administrativo não possuir os rigores de uma contenda judicial, certo é que devem ser observados os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório, adotando-se as cautelas e diligências necessárias para se dar ciência real da pretensão retificatória ao terceiro interessado.

Com efeito, a lei ao retirar do âmbito judicial a chancela para a realização da retificação, contentou-se com a “verdade aparente”, de modo que dispensou o rigor existente para a realização da citação pessoal, devendo o Oficial do Registro de Imóveis, agora responsável por fiscalizar e deferir a pretensão retificatória, adotar o procedimento previsto pra a citação pessoal.

Assim, caberá ao interessado, na retificação, requerer e informar ao Oficial o endereço do imóvel – imóvel contíguo ao retificando ou outro indicado pelo requerente – para o qual deverá ser dirigida notificação do confrontante não signatário. Esta, por sua vez, deverá ser realizada, primeiro através do próprio serviço Registral Imobiliário, pessoalmente ou mediante carta com aviso de recebimento. Em caso de insucesso, por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, da mesma forma, pessoalmente por meio de Oficial de Justiça ou carta com aviso de recebimento. Acaso não haja sucesso, realizar-se-á a citação ficta, mediante edital, com prazo de quinze dias, a ser publicado por duas vezes em jornal de grande circulação do local do imóvel e no local apontado pelo requerente como sendo o endereço do confrontante, acaso seja distinto da localização do imóvel.  

Em que pese a verdade aparente satisfazer o intuito legal, e não ser exigido do Oficial de Registro a adoção de diligências no sentido de realizar a citação pessoal do confrontante, tal como ocorre no processo judicial, nada obsta que sejam adotadas cautelas mínimas, com adoção de diligências que se mostrem adequadas e razoáveis, como, por exemplo, solicitação ao Tribunal Regional Eleitoral e ao setor de distribuição do fórum acerca de informações do endereço do confrontante.

Tais se apresentam como razoáveis, na medida em que possibilitará dar maiores possibilidades de se dar ciência ao confrontante, oportunizando-lhe a possibilidade de sua manifestação, de modo que este, no futuro, não venha alegar prejuízo e tente por meio extrajudicial ou judicial a desfazer a retificação então realizada.  

Entende-se, demais disso, que a notificação deverá ser feita na pessoa do confrontante, e não de terceiro (v.g outros moradores, porteiros etc.). Tal entendimento é extraído da redação da segunda parte do parágrafo 3°, do art. 213, da Lei de registro Públicos, conforme abaixo se destaca:[27]

§ 3° A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. (grifou-se)  

A notificação ficta, conforme já asseverado, será utilizada em última hipótese, devendo ser observado o prazo de quinze dias para a manifestação do confrontante, a contar da última publicação. Além disso, de acordo com interpretação racional do dispositivo, depreende-se que “o edital deve ser publicado no prazo máximo de quinze dias, por duas vezes, em jornal local, não especificando a lei o que se entende por ‘jornal local de grande circulação’”. [28]

Ainda de acordo com interpretação razoável, deverá ser levada em conta a população da comarca e a periodicidade mínima quinzenal do jornal, para que se possa alcançar o fim pretendido pela lei, que é o provável conhecimento do terceiro acerca da pretendida retificação. Torna-se, ademais, de bom alvitre, a afixação de edital em local visível no próprio Ofício Registral.[29]

É que, acaso não se insurja o confrontante contra a notificação pretendida, ensejará a sua aceitação tácita; Acaso regularmente notificado (citação ficta ou por meio de edital) e permaneça inerte, haverá aceitação presumida pela sua não manifestação.

Ato contínuo, diante da aceitação de forma tácita ou presumida, poderá o oficial, a partir de então, averbar a retificação do assento registral nos exatos termos do requerimento, podendo adotar, independente de manifestação, diligência, como a visita in loco do imóvel, de modo a formar sua convicção face ao requerimento que lhe foi formulado, e assim aceitá-lo, observando-se,ainda, os demais requisitos previstos em lei.[30]

No entanto, quando não há a aceitação expressa da retificação pretendida, há a possibilidade do confrontante prejudicado de se socorrer à prestação jurisdicional para resolução do conflito, excetuando eventual direito de terceiro, que tenha porventura, e de boa-fé que, adquirido a área retificada sem a impugnação, uma vez que este não poderá sofrer os efeitos da contumácia do confrontante omisso.[31]

Apresentada a impugnação pelo confrontante, desde que fundamentada, o Oficial notificará o requerente e o profissional competente signatário para que se manifestem no prazo de cinco dias.[32] A análise acerca da fundamentação ou não da impugnação ofertada cabe ao Oficial, que poderá rejeitar a impugnação quando esta se manifestar inapropriada ou procrastinatória.

Após a devida manifestação do pretendente a retificação, a Lei imbuída do seu espírito célere para solução de conflitos, ainda abre a possibilidade do Oficial mediar a discordância havida, no intuito de resolver a questão administrativamente e não judicialmente, como consequência do insucesso da mesma.

Deverá, assim, ser observado o que dispõe o § 6º, do art. 213, da Lei de Registros Públicos, in verbis:

§ 6° Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Além disso, há previsão expressa da Lei de Registros Públicos, em seu art. 213, § 9º[33], da possibilidade dos confrontantes estabelecerem ou modificarem a divisa entre os imóveis lindeiros, através de escritura pública. Acaso se verifique transferência de área será devido o recolhimento do imposto de transmissão, devendo ainda ser respeitada a fração mínima prevista para os imóveis, sejam eles urbanos ou rurais.

A inovação trazida pelo parágrafo supracitado é de grande valia, sendo tratado como forma de retificação, pois, de acordo com lição exposta por Walter Ceneviva “a retificação é o procedimento adotado para alterar lançamento existente prejudicado por erro, ou, a partir da Lei n. 10.931/2004, para acolher acordo entre confrontantes”.[34]

O acolhimento de acordo entre confrontantes não fere qualquer direito, desde que respeitados os requisitos legais acerca do imposto devido e da fração mínima do terreno. Por este motivo, andou bem o legislador ao não causar maiores embaraços a esta espécie de retificação, facilitando a transposição de situações fáticas existentes ao assento registral.

Cabe ainda apontar que pelo mesmo procedimento previsto nos parágrafos 2º a 6º, do art. 213 da Lei de Registros Públicos, poderão ser “apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas”[35], bem como “as áreas públicas demarcadas ou ter seus registros retificados [...] desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados”.[36]

4 . Conclusão e Recomendações Finais

O registro de imóveis possui extrema importância para a vida em sociedade, uma vez que a propriedade imobiliária consiste em um de seus principais pilares econômicos. Através dele, é atribuída maior segurança às relações jurídicas envolvendo os direitos reais sobre imóveis, especialmente na realização de negócios jurídicos, ao traduzir com fidelidade os elementos físicos e subjetivos da propriedade imóvel (características físicas, titularidade, forma e modo de aquisição, existência de ônus ou gravames, etc.), dando publicidade aos atos nele constantes, com eficácia erga omnes.

A segurança pretendida através do registro de imóveis, no entanto, somente é alcançada com a utilização de um sistema registral que espelhe a situação jurídica real do imóvel, em consonância com a verdade extra-tabular. É cediço que um sistema de registro de imóveis mal estruturado obsta a fluência regular e satisfatória do comércio imobiliário, frustrando, por conseguinte, os anseios dos usuários em geral. A contrario sensu, um sistema registral bem aparelhado confere segurança jurídica à sociedade, fomentando em seu seio a proliferação das operações que dele dependem.

A experiência nacional, contudo, nem sempre foi satisfatória. O histórico do sistema do registro imobiliário brasileiro demonstra que a situação de desconformidade entre a realidade do imóvel e as informações constantes do respectivo assentamento é assunto corrente, em razão da forma de ocupação do território brasileiro.

Decerto, a crescente necessidade social por um sistema de registro de imóveis devidamente estruturado e organizado forçou o legislador a, cada vez mais, buscar a sua melhoria, no intuito de possibilitar o alcance da especialidade como reflexo da realidade dos imóveis.

A entrada em vigor da Lei 10.931/2004 traduz mais uma tentativa do legislador de aperfeiçoar o sistema de registro de imóveis, notadamente no que concerne aos artigos 212 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

Trata-se de opção inovadora, pois, pretendendo conferir maior celeridade e eficiência aos procedimentos retificatórios, a nova lei acabou por conceder ao registrador atribuições que antes não eram de sua alçada, permitindo-lhe presidir, ao menos em hipóteses mais simples, o procedimento de retificação do registro imobiliário. [37]

A intenção legislativa, entretanto, não deve ser entendida como forma de diminuição ou exclusão de funções antes afetas exclusivamente ao Poder Judiciário. Ao revés, esta foi a maneira encontrada pelo legislador para que o aprimoramento dos assentos imobiliários se desse de forma mais célere e adequada aos anseios sociais, de sorte a permitir que a máquina Judiciária, já bastante assoberbada por incontáveis ações, passasse a se ocupar unicamente com questões, de fato, litigiosas.

Com efeito, os casos de maior complexidade, que apresentam controvérsias entre as partes e necessitam de amplo contraditório para que sejam devidamente solucionados, permanecem sob a competência do Poder Judiciário, para que sejam preservados direitos de terceiros que poderiam ser prejudicados pela inobservância do devido processo legal.

Desta forma, tornou-se possível, diante de eventuais erros constantes do registro de imóveis, a utilização da via mais adequada e condizente com a evolução da sociedade.

Tem-se, ademais, que a despeito da busca pelo equilíbrio do sistema, com a utilização de procedimentos administrativos para retificações mais céleres acerca de questões menos intrincadas contraposto à segurança jurídica, de logo se percebe que as retificações, ainda que efetuadas no âmbito administrativo conduzido pelo registrador, devem pautar-se no respeito aos princípios registrais e, além disso, serem realizados com cautela e atenção do oficial, uma vez que, aumentadas as suas atribuições, por via de conseqüência lógica, também aumenta sua responsabilidade pelos atos praticados.   

Conclui-se, do exposto, que malgrado ainda não se tenha alcançado um cadastro imobiliário perfeito de todos os imóveis constantes do território nacional a ser integrado no sistema de registro imobiliário, houve, decerto, grande avanço legislativo nesta seara ao permitir-se que retificações menos complexas fossem realizadas através da via administrativa, demandando menos tempo e facilitando o comércio jurídico imobiliário, contribuindo, significamente, para o aperfeiçoamento do instituto da segurança jurídica, expressamente tutelado pela Constituição Federal de 1988. Recomenda-se, pois, a difusão do instituto ora analisado com fito de orientar posteriores e eventuais conflitos, haja vista a notória simplicidade decorrente da lei em comento, objeto deste estudo. 

5. Referências:

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CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada – 19ª ed. – São Paulo: Saraiva, 2009.

CHICUTA, Kioitsi. Anotações sobre as recentes alterações no procedimento de retificação de registro. Revista de Direito Imobiliário, Editora Revista dos Tribunais - n. 58, ano 28, jan./jun., 2005.

DI PIETRO, Maria Silvia Zanella. Direito Administrativo – 21ª ed. – São Paulo: Atlas, 2008.

DINIZ, Maria Helena. Sistema de Registros de Imóveis – 8ª ed. – São Paulo: Saraiva, 2009.

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RICHTER, Luiz Egon. A trajetória do título no registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, Editora Revista dos Tribunais - n. 56, ano 27, jan./jun., 2004.