• Acórdão: Apelação Cível n. 2003.017299-8, de Chapecó.
• Relator: Des. Gastaldi Buzzi.
• Data da decisão: 02.10.2003.

O instrumento particular de promessa de compra e venda que estabelece comissão de corretagem a ser paga ao intermediador do negócio, mostra-se hábil para deflagrar processo de execução se estiver subscrito por duas testemunhas (art. 585, II, do CPC).

Quando comprovado o cumprimento de obrigação da corretora, com a aproximação das partes e a consumação do negócio jurídico imobiliário, tem-se por devido o pagamento da comissão ajustada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n. 2003.017299-8, da Comarca de Chapecó (2a Vara Cível), em que é apelante IMOBILIÁRIA NOSTRA CASA LTDA., sendo apelado ALTAIR EUCLIDES PIZZATTO:

ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Comercial, por votação unânime, conhecer do recurso, dando-se-lhe provimento.

Custas na forma da lei.

RELATÓRIO:

Imobiliária Nostra Casa Ltda. ajuizou ação de execução objetivando o recebimento da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) concernente à comissão de corretagem resultante da celebração de promessa de compra e venda entre o executado/compromitente e os compromissários Airton Oscar Fávero e Andréia Soares Pinto Fávero.

Alegou que obteve autorização do devedor para efetuar a intermediação da transação de imóvel localizado na cidade de Chapecó, na rua João Goulart, 1010, sendo tal negócio concretizado em 18/07/01, promovendo-se o registro no Cartório Imobiliário em 02/10/01. Na referida avença, ficou estabelecido que a imobiliária exeqüente receberia uma comissão de R$ 3.000,00 pela aproximação das partes contratantes, fixando-se no ajuste que o pagamento desse valor caberia ao acionado.

Asseverou não ter recebido a aludida quantia ante a alegação das partes contratantes de que o negócio não mais seria efetivado, em razão das dificuldades encontradas na liberação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Contudo, afirmou que a referida desistência dos promitentes compradores tinha por único objetivo evitar o pagamento da comissão à imobiliária.

Ao final, requereu a expedição de mandado executivo, para que o devedor efetuasse o pagamento do valor exeqüendo, com sua condenação em honorários advocatícios, a serem fixados em 20 % sobre o valor do pedido.

Devidamente intimado, o executado ofereceu exceção de pré-executividade (fls. 21/29), alegando que: a) o contrato que lastra o pedido não constitui título executivo, pois o negócio intermediado pela pretendente credora não foi concretizado, caracterizando, assim, obrigação condicional não implementada; b) a imobiliária descumpriu sua parte no negócio, vez que não obteve o financiamento da Caixa Econômica Federal, conforme combinado na promessa de compra e venda; c) o imóvel foi financiado por valor inferior àquele ajustado na autorização de venda (fl. 09); d) a execução é nula, eis que desprovida de título executivo. Postulou a extinção do processo, nos termos do art. 267, I e VI, do CPC, com a condenação da exeqüente ao pagamento de despesas e honorários advocatícios, na base de 20% sobre o valor atribuído à causa.

Manifestando-se (fls. 39/46), a alegada credora sustentou que o valor executado é devido, porquanto aproximou as partes celebrantes da promessa de compra e venda e que o crédito obtido junto à CEF apenas não foi maior porque a renda dos promitentes compradores era insuficiente. Pleiteou o indeferimento da argüição de ordem pública apresentada pelo devedor (fls. 21/29), dando-se a continuidade aos atos executórios.

Sentenciando (fls. 48/51), foi acolhida a exceção de pré-executividade com a extinção do feito e condenação da exeqüente ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 500,00.

Da decisão, sobreveio apelação (fls. 53/62), pugnando pela manutenção da execucional, vez que presentes os requisitos da liquidez, certeza e exigibilidade.

As contra-razões (fls. 67/70) pretendem o não provimento do recurso, ascendendo os autos, em seguida, a este egrégio Tribunal.

É o relatório.

VOTO:

A apelante propugna pela continuidade do processo, vez que lastreado em título hábil para embasar a execucional.

O recurso merece ser conhecido e provido.

O cerne da questão reside em verificar se o contrato de promessa de compra e venda, contendo comissão de corretagem, é hígido para deflagrar o procedimento executório em que se busca o recebimento de valores decorrentes da intermediação da venda imobiliária.

Compulsando os autos, constata-se na cláusula oitava do "contrato particular de compromisso de compra e venda" (fl. 10/13), que a imobiliária ora apelante receberia a quantia de R$ 3.000,00 após a liberação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

O contrato de corretagem, é cediço, constitui-se pacto acessório, em que o corretor intermedeia negócio a ser realizado por duas ou mais pessoas. Nada obstante alguns posicionamentos contrários, tem prevalecido o entendimento de ser admissível a comissão do corretor quando comprovada a aproximação das partes e a concretização do negócio jurídico, ainda que posteriormente haja desistência de algum dos contraentes.

Acerca desta matéria:

"Quem, no exercício de sua atividade profissional de corretor de imóveis, comprovadamente aproximou as partes, tem direito à respectiva comissão, pois aquele é o fato que dá origem e impulso às tratativas que culminam com a realização do negócio, mesmo que este se tenha concluído por contato direto e pessoal entre o comprador e o vendedor" (JC 48/293, Rel. Des. Norberto Ungaretti)

No mesmo sentido:

"EMBARGOS A EXECUÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - É DEVIDA QUANDO O CORRETOR APROXIMA AS PARTES ACOMPANHA OS INTERESSADOS NAS TRATATIVAS PARA A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO QUE É CONCRETIZADO - Eventual rescisão não afeta o direito do profissional em receber a contraprestação pelo serviço prestado, especialmente quando não anuiu ao desfazimento do contrato. Embargos rejeitados. Apelo improvido." (TJRS - AC 198025546 - RS - 20ª C.Cív. - Rel. Des. José Aquino Flores de Camargo - J. 18.08.1998)

Da mesma forma, estabelece o art. 725 do CC/2002 que: "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Werson Rêgo, ao abordar a corretagem imobiliária, assevera que:

"É o contrato, de forma livre, por intermédio do qual uma pessoa (corretor) se propõe a servir de intermediário entre duas ou mais pessoas (interessados ou clientes), para a conclusão de certo negócio jurídico imobiliário (compra e venda, administração, incorporação, avaliação, hipotecas e locação de coisas imóveis), e pelo qual recebe uma remuneração (comissão, corretagem) previamente convencionada.

É também conhecido como mediação, vez que o corretor facilita e intermedia a negociação, aproximando entre si as partes interessadas, sem que, no entanto, represente qualquer uma delas.

A doutrina moderna considera a corretagem como contrato ou, mais propriamente, uma prestação de serviços, visando a execução do resultado útil, ou seja, a convergência de vontade e a conclusão de negócio. Obtendo êxito na aproximação, o corretor fará jus à remuneração pelo serviço prestado.' (O Código de Defesa do Consumidor, a Nova Concepção Contratual e os Negócios Jurídicos Imobiliários. Rio de Janeiro : Forense, 2001. p. 92-93)

No caso em apreço, a execução está lastrada em instrumento particular de promessa de compra e venda assinada por duas testemunhas, na forma preconizada pelo art. 585, II, do CPC.

Frise-se que em nenhum momento o pretenso devedor negou a participação da exeqüente na transação do imóvel, demonstrando-se a efetiva prestação do serviço por parte da imobiliária, merecedora, portanto, da comissão ajustada, mesmo porque, segundo Arnaldo Rizzardo, "a mediação se consuma precisamente no momento em que aparece o acordo de vontades entre os contratantes, mercê da aproximação levada a efeito pelo mediador, quando se dá por finda a função deste. O direito do corretor à remuneração nasce com a conclusão do negócio, independente da sua execução. Não interessa a execução desde que as parte hajam celebrado e concluído o negócio. Se posteriormente as mesmas não cumprirem as obrigações pactuadas, não repercutirá esta inadimplência, mesmo que se desenvolva em rescisão, na pessoa do corretor" (Contratos, Vol. III, Aide Editora, p. 1126).

É de se notar que, mesmo fosse o caso de rever o "quantum" da aludida comissão de corretagem, ainda assim tal prática não inquinaria a liquidez do título, pois eventual excesso de execução não enseja a nulidade do instrumento, conforme os arts. 741, V, e 618 do CPC.

Na espécie, o juízo a quo entendeu não ser possível o procedimento execucional sob o argumento de que a comissão somente seria devida após a liberação do financiamento do imóvel pela Caixa Econômica Federal. Entretanto, tal condição restou implementada, pois a promessa de compra e venda foi concretizada pelas partes e registrada no cartório imobiliário, estando o imóvel alienado fiduciariamente àquela instituição financeira (fl. 15). Uma vez demonstrada a ocorrência do evento futuro e incerto ajustado no negócio, tem-se por cumprida, salvo prova robusta em contrário, a obrigação contratual, e se o crédito junto à CEF foi obtido por atuação exclusiva do executado ou com a participação da imobiliária ora exequente é matéria que não pode ser apreciada na via estreita da exceção de pré-executividade, enquanto poderá ser discutida em sede de embargos do devedor, inclusive com produção de provas.

Comprovada a obrigação da corretora, com a aproximação das partes e a consumação do negócio jurídico imobiliário, tem-se por devido o pagamento da comissão ajustada.

Improcede a alegação de que o contrato não pode ser executado porque é bilateral, pois está demonstrado que houve concretização da promessa de compra e venda ante a intermediação do exeqüente (fls. 09/15). Ao apreciar a matéria, o Superior Tribunal de Justiça pronunciou-se no sentido de que "o contrato bilateral pode servir de título executivo quando o credor desde logo comprova o integral cumprimento da sua prestação" (REsp 170.446-SP, rel. Min. Ruy Rosado, j. 6.8.98, DJU 14.9.98, p. 82). No caso em apreço, reprise-se, incumbia à imobiliária a aproximação das partes, com o objetivo de consumar a alienação do imóvel, o que restou plenamente satisfeito, conforme bem demonstra o registro na matrícula (fl. 15).

Também não cabe a afirmação de que o título é ilíquido, porquanto a comissão foi fixada na quantia determinada de R$ 3.000,00 (três mil reais) e não em percentual sobre o valor da transação imobiliária, o que poderia, em princípio, ensejar a iliquidez do instrumento.

Em mero juízo de admissibilidade da execução forçada, tem-se por satisfeitos os requisitos dos art. 586 do CPC, nada obstante a possibilidade de serem derruídos em sede de embargos à execução. Assim, o instrumento particular de promessa de compra e venda que estabelece comissão de corretagem a ser paga para o intermediador do negócio mostra-se hábil para deflagrar processo de execução, se estiver subscrito por duas testemunhas (art. 585, II, do CPC), devendo ser cassada a sentença, dando-se a continuidade dos atos processuais. Neste sentido:

"INTERMEDIÁRIO DE NEGÓCIO - Prova de prestação do serviço - Aproximação de interessados - Direito à corretagem - Recurso provido para o prosseguimento da execução" (RT 546/214)

Portanto, diante do juízo sumário realizado na exceção de pré-executividade, impende, na espécie, ser cassada a sentença, ressalvada a possibilidade de nova decisão, quando da cognição exauriente da matéria em sede de embargos à execução.

Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.

DECISÃO:

Nos termos do voto do relator, decidiu a Câmara, por votação unânime, conhecer do recurso, dando-se-lhe provimento, para cassar a sentença de fls. 48/51, devendo o feito retornar à origem, dando-se o seguimento, como de direito.

Participou do julgamento o Exmo. Sr. Desembargador Fernando Carioni.

Florianópolis, 02 de outubro de 2003.

Trindade dos Santos

PRESIDENTE COM VOTO

Marco Aurélio Gastaldi Buzzi

RELATOR