• Acórdão: Apelação Cível n. 2007.023511-6/0000-00, da comarca de Costa Rica.
• Relator: Des. João Maria Lós.
• Data da decisão: 30.10.2007.
• Apelante - Wagner Alves de Paula.
• Advogado - Hilário Carlos de Oliveira.
• Apelado - Oficial do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Costa
• Rica.
• Advogada - Vanessa da Rosa.

A ausência de aquiescência do credor hipotecário em venda de imóvel gravado de hipoteca cedular não inviabiliza o registro de escritura pública concernente à transferência do bem, seja porque o artigo 51 do Decreto-Lei n. 413/69 é dirigido ao ato negocial de compra e venda, e não ao ato notarial ou registral, seja porque o credor hipotecário pode exercer o direito de seqüela, ainda que alienado o bem, por tratar-se a garantia de direito real e não pessoal.

Se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida (CC, art. 1.475, caput), com muito mais razão não se justifica a recusa dos registros de sua venda.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, por maioria e contra o parecer, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do revisor.

Campo Grande, 30 de outubro de 2007.

Des. João Maria Lós – Relator Designado

RELATÓRIO

O Sr. Des. Joenildo de Sousa Chaves

Wagner Alves de Paula, irresignado com a sentença que julgou improcedente o pedido formulado de suscitação de dúvida inversa que move em face do Oficial do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Costa Rica, interpõe o presente recurso, objetivando sua reforma.

Assevera que a jurisprudência pátria já tornou relativo o conteúdo do Decreto-lei n. 167/67, uma vez que ele tem de estar em conformidade com as normas de direito atualmente vigente.

Aventa que a exigência do art. 59 do Decreto-lei n. 167/67 não pode ser absoluta, pois afronta dispositivos do Novo Código Civil.

Alega que a hipoteca é um direito real que adere à coisa e não às partes contratantes, por isso tem o direito de seqüela e o princípio da ambulatoriedade a nortear a sua aplicação.

Aduz que a declaração da nulidade da cláusula que proíbe a alienação do imóvel permite, inversamente, sua alienação, conforme dispõe o art. 1.475 do Código Civil.

Verbera que a obrigação encontra-se plenamente garantida, não havendo prejuízo algum para o credor em ver o imóvel hipotecado ser alienado.

Sustenta que a hipoteca só se extinguirá quando a obrigação principal for saldada ou pelas hipóteses do art. 1.499 do Código Civil.

Deduz que é perfeitamente admissível a alienação do imóvel hipotecado, em virtude da cédula rural hipotecária, uma vez que o art. 59 do Decreto-lei n. 167/67 foi revogado pelo art. 1.475 do Novo Código Civil.

Prequestiona os artigos 1.475, 1.479, 1.480 e 1.481 e seus parágrafos, todos do Código Civil e o art. 59 do Decreto-Lei n. 167/67.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso (f. 81-85).

Opina o Ministério Público, em ambas as instâncias, pelo improvimento do recurso (f. 90-94 e 103-105).

VOTO

O Sr. Des. Joenildo de Sousa Chaves (Relator)

Cuida-se de recurso de apelação interposto por Wagner Alves de Paula contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado de suscitação de dúvida inversa que move em desfavor do Oficial do Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Costa Rica.

Historiando os fatos para melhor elucidação do mérito recursal, vê-se que Wagner Alves de Paula alega que adquiriu o imóvel objeto da matrícula n. 784, do lote 2, f. 1, no Cartório de Registro de Imóveis de Camapuã – MS, e que em razão do referido imóvel estar situado em área pertencente ao Município de Figueirão, esse município pertence à Comarca de Costa Rica – MS, apontou para registro na matrícula a escritura pública de compra e venda relativa à aquisição do imóvel do CRI de Costa Rica.

Consta ainda que em virtude de certificação efetuada pelo INCRA, com os efetivos limites, confrontações e a verdadeira área do imóvel, houve a necessidade de se abrir uma outra matrícula no CRI de Costa Rica, recebendo o n. 9.991.

Afirma o requerente, que o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Costa Rica, em razão de existência de hipoteca no referido imóvel rural, por parte da União, exigiu a apresentação de anuência desta para que finalmente fosse lavrada a escritura de compra e venda do referido imóvel.

O autor, com fulcro no art. 198, da Lei de Registros Públicos, propôs a presente dúvida inversa.

O requerido prestou as informações necessárias, argumentando que a matrícula do imóvel foi devidamente registrada sob o n. 9.991, no L-2, do CRI de Costa Rica, em nome de Luiz Francisco Neto e Maria Alves de Jesus.

Argumentou que no dia 16 de janeiro de 2007, o apelante apresentou para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada pelo 4º Serviço Notarial e Registral de Títulos e Documentos da Comarca de Três Lagoas – MS, aos 29 de setembro de 2006, sendo que nesta aparece como outorgado comprador da gleba de terras denominada Fazenda São Luiz, com área de 1.470 hectares, situada no Município de Figueirão – MS, e registrada sob o n. 784 no CRI de Camapuã – MS.

Ocorre que, segundo o Oficial de Registro Imobiliário, ao verificar os dados constantes na referida matrícula, constatou-se a existência de uma hipoteca cedular gravando o imóvel objeto da citada escritura pública de compra e venda, e ainda que em momento algum o credor hipotecário (União) aparece como parte interveniente na escritura.

Sustenta ainda que foi feita a exigência da apresentação da anuência do credor hipotecário quanto à venda do bem hipotecado, com supedâneo no art. 59, do Decreto-lei n. 167/67, que trata de títulos de Crédito Rural.

O Ministério Público de instância singela emitiu parecer opinando pela improcedência do pedido (f. 66-69).

O Juiz a quo julgou improcedente o pedido formulado pelo autor, entretanto, deixou de condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (f. 73-77).

O recurso não merece provimento.

Denota-se dos autos que o imóvel em discussão encontra-se gravado com hipoteca cedular, proveniente de cédula de crédito rural pignoratícia e hipotecária, conforme consta na matrícula n. 784, ficha 6 – f. 34 dos autos.

Cumpre salientar que, em sendo o caso de hipoteca cedular, aplicam-se as disposições do Decreto-lei n. 167/67, lei especial, razão pela qual, deve prevalecer sobre eventuais disposições em contrário, até mesmo sobre o Novo Código Civil.

Pois bem. O Decreto-lei n. 167/67, em seu art. 59, estabelece que:

“(…) Art. 59. A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito (…)”.

De uma simples leitura do artigo acima transcrito, vislumbra-se que a venda de bens hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor.

A esse propósito, colho julgados sobre o assunto, in verbis:

“(…)ALIENAÇÃO - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA - ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 59, DO DECRETO-LEI Nº 167/67. Estando o imóvel objeto do contrato de compra e venda, gravado com hipoteca através de cédula de crédito rural, faz-se necessária a aquiescência prévia e por escrito do credor para a sua alienação, a teor do que determina o artigo 59, do Decreto-Lei nº 167/67. Improvimento do recurso que se impõe (…)” (7ª CC, Apelação Cível n.º 320.856-8, Rel. Des. Antônio Carlos Cruvinel, j. 16.6.03, “DJ” 5.9.03).

“(…)SUSCITAÇÃO DÚVIDA - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA - CÉDULA DE CRÉDITO RURAL - DEC-LEI N.º 167/67 - ALIENAÇÃO - PRÉVIA ANUÊNCIA DO CREDOR. Consoante regra do art. 59, do Decreto-lei 167 de 14.02.1967 a venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito (…)” (8ª CC, Apelação Cível n.º 267.476-0, Rel. Des. Silas Vieira, j. 30.9.02, “DJ” 18.2.03).

Destarte, não poderá ser registrada promessa de compra e venda do imóvel sob discussão, enquanto não houver a anuência do credor hipotecário, nos termos da lei, e que no caso vertente tal credor hipotecário é a União, conforme se denota à f. 34.

Por outro lado, a regra geral do art. 1.475 do Código Civil em vigor não exclui a aplicação da norma especial contida no art. 59 do Decreto-Lei n. 167/67, que condiciona a venda dos bens apenhados ou hipotecados por meio de cédula de crédito rural à prévia anuência do credor, por escrito.

Corroborando este entendimento, extraio julgados do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, in verbis:

“(…) DÚVIDA - REGISTRO - IMÓVEIS GRAVADOS COM HIPOTECA CEDULAR - CREDOR - ANUÊNCIA - ALIENAÇÃO MEDIANTE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - NECESSIDADE - INTELIGÊNCIA DO ART. 59 DO DECRETO-LEI 167/67. Os imóveis, objeto de contrato de compra e venda, gravados com hipoteca cedular, somente poderão ser alienados após a anuência por escrito do credor hipotecário, nos termos do que determina a Lei de Regência (…)” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.00.335.826-4/000, relator o Desembargador Dorival Guimarães Pereira, DJ 12.03.2004).

“ALIENAÇÃO - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA - ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 59, DO DECRETO-LEI Nº 167/67. Estando o imóvel objeto do contrato de compra e venda, gravado com hipoteca através de cédula de crédito rural, faz-se necessária a aquiescência prévia e por escrito do credor para a sua alienação, a teor do que determina o artigo 59, do Decreto-Lei nº 167/67. Improvimento do recurso que se impõe.” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.00.320.856-8/000, relator o Desembargador Antônio Carlos Cruvinel, DJ 05.09.2003).

“SUSCITAÇÃO DÚVIDA - IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA - CÉDULA DE CRÉDITO RURAL- DEC-LEI N.º 167/67 - ALIENAÇÃO - PRÉVIA ANUÊNCIA DO CREDOR. Consoante regra do art. 59, do Decreto-lei 167 de 14.02.1967 a venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.00.267.476- 0/000, relator o Desembargador Silas Vieira, DJ 18.02.2003).

Somando-se a isso, entendo que, embora o direito de seqüela seja inerente à hipoteca, a lei exigiu, em caso de cédula rural, pela larga capacidade de circulação, a concordância do credor hipotecário.

Ademais, em que pese o título seja lavrado em notas de tabelião (4º Serviço Notarial e Registral de Títulos e Documentos da Comarca de Três Lagoas – MS), não será apto ao registro, caso não seja manifestada por escrito e apresentada ao oficial de registro a respectiva anuência do credor.

Aliás, nesse sentido o art. 890 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça deste Estado (Provimento n. 1, de 27 de janeiro de 2003) dispõe que:

“(…) Art. 890. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam substanciados em instrumento público ou particular, quer em instrumentos judiciais, exigindo-se os documentos de propriedade, com a apresentação de certidão atualizada da matrícula do imóvel (…)”.

Por outro lado, não merece guarida a alegação do recorrente de que a obrigação encontra-se plenamente garantida, e por isso não haverá prejuízo algum para o credor em ver o imóvel hipotecado ser alienado, uma vez que, como dito alhures, o título não será apto ao registro porque faltou a anuência do credor, e que sem tal anuência não atende à determinação da lei para fins de registro como ato translativo de propriedade imóvel.

Portanto, a meu ver, a exigência do Oficial de Registro de Imóveis não é ilegal nem abusiva, já que se harmoniza com a regra expressa do art. 59 do Decreto-Lei nº 167/67.

Por último, quanto ao prequestionamento, tenho que é totalmente insubsistente, porquanto não é suficiente a parte enumerá-los e invocar o pronunciamento da Corte acerca deles. É necessário que demonstre não apenas a utilização, mas a violação desses dispositivos pelo julgador, que conferiu àqueles interpretação diversa do seu conteúdo, ou a eles negou vigência, o que no caso não aconteceu.

Ante o exposto e de acordo com o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, conheço do recurso, porém nego-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença hostilizada.

O Sr. Des. João Maria Lós (Revisor)

Peço vênia ao relator para divergir, no caso dos autos, acerca da necessidade de anuência do credor hipotecário no caso de venda de imóvel garantido por hipoteca cedular, diante dos argumentos que passo a expor.

De início, cumpre-me ressaltar que esta 1ª Turma Cível julgou, recentemente, caso análogo, como se infere do aresto a seguir transcrito, in verbis:

“E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – ALIENAÇÃO – IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA – CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL – NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA EFEITOS DE REGISTRO – ART. 51 DO DECRETO-LEI N. 413/69 – ART. 1.475 DO CÓDIGO CIVIL – APLICABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A ausência de aquiescência do credor hipotecário em venda de imóvel gravado de hipoteca cedular não inviabiliza o registro de escritura pública concernente à transferência do bem, seja porque o artigo 51 do Decreto-Lei n. 413/69 é dirigido ao ato negocial de compra e venda, e não ao ato notarial ou registral, seja porque o credor hipotecário pode exercer o direito de seqüela, ainda que alienado o bem, por tratar-se a garantia de direito real, e não pessoal.

Se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida (CC, art. 1.475, caput), com muito mais razão não se justifica a recusa dos registros de sua venda.” (Apelação Cível – Lei Especial – nº 2004.011663-5 – Nova Andradina – Rel. Designado Des. João Maria Lós – j. 16.10.2007)

No caso dos autos, outra não é a solução a ser dada.

Infere-se das fotocópias das matrículas de f. 17/23 e 24/34 que todas elas fizeram menção expressa do ônus constante no imóvel em discussão.

Entendo que caso os registros das referidas escrituras sejam efetuados, não haverá nenhum prejuízo ao credor hipotecário, visto que o ônus real – a hipoteca – foi expressamente reservado em favor do banco-credor em todas as escrituras.

Ainda que assim não fosse, o direito de seqüela concede prerrogativa ao titular do direito real – no caso, o credor hipotecário – de colocar em movimento o exercício de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua, já que a garantia nesse caso é real e não pessoal, ou seja, pouco importa quem seja o prestador da garantia, uma vez que é sobre o bem que ela incide.

Logo, se as próprias escrituras preservaram a garantia real em comento, não provocando prejuízo ao credor hipotecário, não vislumbro prejuízo se levado a efeito mero ato notarial que vise ao registro daquelas, mesmo porque o devedor não pode perder o direito de dispor da coisa, pela simples existência de ônus real que sobre ela recaia.

Ademais, o artigo 51, do Decreto-lei nº 413/69, com base no qual se apoiou a recusa aos registros das escrituras públicas já citadas e utilizado pelo relator para negar provimento ao presente recurso, não tem aplicação ao caso dos autos.

Com efeito, o aludido dispositivo legal é dirigido ao ato negocial de compra e venda, já exaurido com as escrituras públicas citadas, e não ao ato notarial ou registral, recusado pelo apelado.

Ora, o ato de registro das escrituras é totalmente diverso das escrituras em si, tanto que aquele se perfaz entre os adquirentes do imóvel e o Estado, enquanto que estas se estabelecem entre particulares.

Friso que, ultrapassada a fase negocial do imóvel, não compete ao apelado negar-se a registrar as escrituras públicas objeto de alienação do imóvel, uma vez que o interesse sobre a garantia real é exclusivo do credor hipotecário, ao qual compete insurgir-se, caso entenda oportuno, quanto às alienações.

Por fim, valho-me do disposto no artigo 1.475, do Código Civil em vigor para suplantar a decisão recorrida.

Dispõe o preceptivo legal em comento que:

“Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.”

Discorrendo sobre a possibilidade de alienação do imóvel hipotecado, em comentário ao artigo 1.475, do Código Civil, Marco Aurélio S. Viana afirma que:

“A existência do ônus não implica na impossibilidade de alienação do imóvel. Dúvida não resta a esse respeito em decorrência da natureza da hipoteca, como direito real de garantia que é. Por isso, estando ela devidamente registrada, o terceiro adquirente nada pode opor ao credor hipotecário, que goza do direito de promover a execução e satisfazer o seu crédito. A regra do artigo sob comento só se justifica, portanto, à luz dos princípios que orientam os direitos reais de garantia, e em especial a hipoteca, como forma de coibir abusos. Credores, preocupado com as dificuldades decorrentes da execução, impunham cláusula impedindo a alienação do imóvel onerado. Pondo fim aos debates que a questão levantou, o legislador foi previdente e introduz a regra legal. É nula a cláusula que proíbe a alienação de imóvel hipotecado. Não se prejudica a hipoteca, que traga a restrição, atingindo-se somente a cláusula abusiva” (Comentários ao Novo Código Civil, volume XVI: dos direitos reais – Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 802)

Deste modo, se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida, com muito mais razão não se justifica a recusa dos registros de sua venda.

Diante do exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento para, em reformando a sentença, determinar ao apelado que promova o registro da escritura pública de compra e venda lavrada às f. 165/169, do livro nº 69, do 4º Serviço Notarial e Registral de Títulos e Documentos da comarca de Três Lagoas.

O Sr. Juiz Sideni Soncini Pimentel (Vogal)

Acompanho o revisor.

DECISÃO

Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:

POR MAIORIA E CONTRA O PARECER, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO REVISOR.

Presidência do Exmo. Sr. Des. João Maria Lós.

Relator, o Exmo. Sr. Des. Joenildo de Sousa Chaves.

Tomaram parte no julgamento os Exmos. Srs. Desembargadores Joenildo de Sousa Chaves, João Maria Lós e Juiz de Direito Sideni Soncini Pimentel.

Campo Grande, 30 de outubro de 2007.