A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial por meio do qual um comprador de imóvel buscava o reconhecimento do prazo decadencial de dez anos para ajuizar pedido de abatimento proporcional do preço, após ter constatado que a sua vaga de garagem era menor do que aquela informada no contrato.

Para o colegiado, ainda que não fosse aplicado o prazo decadencial de 90 dias previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), e sim o prazo de um ano estabelecido no Código Civil, não haveria como afastar a decadência da ação, tendo em vista que o registro do imóvel ocorreu em 2013, e o processo foi ajuizado somente em 2019.  

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a metragem inferior à contratada não é vício oculto, mas aparente, pois pode ser verificada com uma medição simples.

Alternativas do CDC

Em relação à legislação aplicável ao caso, a ministra lembrou que o CDC, em seu artigo 26, inciso II, prevê que o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias – tratando-se de serviços ou produtos duráveis –, contados a partir da entrega efetiva do produto ou do término do serviço.

Esse prazo, explicou a magistrada, tem relação com o período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas previstas nos artigos 18 e 20 do CDC (substituição do produto, restituição da quantia paga, abatimento proporcional do preço ou reexecução do serviço), e não se confunde com o prazo prescricional para pleitear indenização pelo descumprimento do contrato.

"Nesta última hipótese, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, entende-se que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do Código Civil de 2002", afirmou a relatora.

Venda ad mensuram

Para as situações em que o preço é estabelecido em razão de área determinada ou da metragem – modalidade conhecida como venda ad mensuram – e o imóvel entregue não corresponde nesse ponto às informações do vendedor, o artigo 501 do Código Civil prevê o prazo de um ano para a decadência do direito de propor a ação visando a complementação de área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do valor.

"Também na hipótese de venda ad mensuram – e consequente aplicação da legislação civilista –, convém sublinhar que o prazo decadencial previsto no artigo 501 do CC/2002 refere-se tão somente à propositura de ação para exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato", declarou Nancy Andrighi.

Abatimento do preço

No caso dos autos, em que a ação buscou o abatimento proporcional do preço, a ministra disse que o tribunal de origem reconheceu tratar-se de venda ad mensuram. Por outro lado, ponderou, a relação entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que resulta na aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, em especial aquela que for mais favorável ao consumidor.

Entretanto, considerando que o registro do imóvel ocorreu em 2013 e a ação foi proposta apenas em 2019, a magistrada concluiu que, "ainda que se adote o prazo decadencial de um ano previsto no CC/2002, contado da data de registro do título – por ser ele maior que o de 90 dias previsto no CDC –, é impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie".

Leia o acórdão no REsp 1.898.171. ​