A alteração do percentual do aluguel variável em shopping center, por meio de ação renovatória, somente é viável caso o locador ou o locatário demonstre desequilíbrio econômico resultante de evento imprevisível ocorrido após a contratação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, deu provimento ao recurso especial de um hipermercado que pretendia renovar o contrato de aluguel de loja em shopping nas mesmas condições do contrato original: prazo de 240 meses e valor locatício de 2% sobre as vendas líquidas.

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi afirmou que eventual divergência entre o percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel, pois representaria uma interferência indevida na economia do contrato. 

Em primeiro grau, ao contestar a ação renovatória proposta pelo hipermercado, o shopping não se opôs à prorrogação do contrato, mas requereu a majoração do aluguel para 2,5%, sob o argumento de que o acerto original estaria abaixo do valor de mercado. O juízo considerou que seria impossível rediscutir o valor e julgou a ação procedente.

Renovatória permite pedido do réu contra o autor

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), porém, anulou a sentença e determinou a volta do processo ao primeiro grau para a realização de perícia, a fim de apurar se há discrepância entre o aluguel contratado e o valor de mercado do imóvel.

No recurso especial, o hipermercado alegou que a produção de prova pericial a fim de alterar o percentual contraria a autonomia de vontade e que não seria possível mudar cláusula contratual em ação renovatória, principalmente em espaço de shopping center.

Em seu voto, Nancy Andrighi apontou que a ação renovatória de locação, cuja propositura é garantida ao lojista pela Lei 8.245/1991, tem como principal finalidade a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo locatário no período da ocupação do imóvel. Ela indicou que a jurisprudência do STJ admite a discussão do valor da locação por meio dessa ação (REsp 1.528.931).

"Essa espécie de ação judicial é dúplice, circunstância que viabiliza a dedução de pretensão pelo réu em face do autor, independentemente da apresentação de reconvenção" – disse, explicando que o pedido de aumento do valor pode ser feito pelo locador na contestação.

Condições pactuadas entre as partes devem prevalecer

Todavia, Nancy Andrighi observou que a fixação do aluguel em shopping é influenciada por diversos fatores além do valor de mercado, como a disponibilidade de estacionamento, a segurança do local e as opções de lazer.

A ministra ressaltou que, diante dessas singularidades, o artigo 54 da Lei 8.245/1991 dispõe que prevalecerão as condições livremente pactuadas, e a própria jurisprudência do STJ considera que a intervenção judicial nos contratos empresariais deve ocorrer somente em situações excepcionais (REsp 1.644.890 e REsp 1.535.727).

Da mesma forma, a magistrada lembrou que precedentes da corte (REsp 1.409.849 e REsp 1.413.818), ao examinarem a validade de cláusulas contratuais de locação em shopping, prestigiaram o princípio de que os pactos devem ser cumpridos. "Em regra, nos negócios jurídicos de locação de unidade imobiliária em shopping center, deve-se dar primazia às disposições livremente entabuladas entre os contratantes", declarou.

A ministra ainda registrou que o STJ decidiu recentemente que a discrepância entre o aluguel e o valor de mercado não basta para justificar a sua alteração (AgInt no AREsp 1.611.717). Segundo ela, embora as cláusulas dessa espécie de contrato sejam geralmente imutáveis, em situações excepcionais, o ordenamento jurídico permite sua revisão judicial para restabelecer o equilíbrio econômico.

Leia o acórdão no REsp 1.947.694.