O tema, ora em análise, abordará o encargo relativo às taxas condominiais incidentes nos imóveis adquiridos na planta. A questão relativa às taxas de condomínio cobradas pelas construtoras, vendedoras de empreendimentos imobiliários, dos compradores de imóveis na planta, ensejam inúmeras dúvidas e por consequência, diversas demandas judiciais acerca do descontentamento e discussão inerente à legalidade ou não da exação.

                                      Os compradores de imóveis na planta são obrigados a pagar eventual taxa de condomínio, somente, após o recebimento das chaves. Assim, é ilegal e abusivo o procedimento através do qual a construtora ou a administração do condomínio impõem a despesa condominial para o comprador antes do recebimento do apartamento.

                                      É comum no mercado imobiliário que a construtora transfira para o comprador do imóvel a taxa de condomínio a partir da emissão do "habitese" (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa). O problema é que nem sempre ocorre a entrega imediata do imóvel com a liberação.

                                      Insta pontuar que, a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de fazer o pagamento do condomínio. Antes disso, a eventual despesa com encargos condominiais é de responsabilidade de quem, ainda, tem, por direito, a posse do imóvel, ou seja, a construtora.

                                      O comprador do imóvel na planta torna-se responsável pelas taxas condominiais, quando efetivamente toma posse do imóvel, ou seja, somente, quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações relativas aos encargos condominiais.

                                      A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) elucida, in verbis: “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador. Assim, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial”. (STJ; Resp 138839/MG; Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira)

                                      Portanto, em matéria de imóvel ou empreendimento vendido na planta, a efetiva posse do imóvel ao promitente-comprador, concretiza-se com a entrega das chaves, definindo, in concreto, o momento legal a partir do qual surge, para o condômino (comprador), a obrigação de efetuar o pagamento do encargo condominial.

Bibliografia:

•  Lei nº 4.591/64.
•  Direito Imobiliário. JÚNIOR, Luiz Antônio Scavone; Ed. Forense; 4ª edição.
•  Curso de Direito e Negócios Imobiliários. AVVAD, Pedro Elias; Ed. Renovar; 2ª edição.