Foi editada em 4 de abril de 2012, a Lei 12.607/2012, de autoria do Senador Marcello Crivella, que altera dispositivo do Código Civil, dando  nova redação ao § 1° do seu art. 1331:

“Art. 1331.

 § 1°. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio” (grifos nossos).

         O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais ou comerciais, e para tanto, acrescentou à redação original o texto grifado acima, proibindo a venda e aluguel de vagas para abrigo de veículos nos condomínios a estranhos, salvo autorização expressa na convenção condominial.

         Quanto aquelas vagas que possuem matrícula diversa da unidade principal no respectivo Cartório de Registro Imobiliário, não tenho a menor dúvida, de que não podem ser submetidas ao regime da novel legislação, por atentar contra o princípio constitucional de direito de propriedade. (Art. 5°, XXII da Constituição Federal).    Ademais, dispõe o Código Civil à respeito:

“Art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem que injustamente a possua ou a detenha”.

         Posto isto, concluímos que a vaga de garagem, com registro próprio, independente da unidade, é autônoma e sobre ela o proprietário tem os mesmos direitos que tem sobre a unidade principal. E é, exatamente, sobre tais argumentos que os nossos tribunais têm decidido que as vagas autônomas são passíveis de penhora, independente da unidade principal.

         No mesmo sentido, porta-se o Fisco Estadual quando do recolhimento do ITCMD onde fica isento do pagamento do referido imposto quando há um único bem imóvel a inventariar e de valor inferior a  2.500UFESPs. Não reconhece a isenção, mesmo que  o valor da unidade principal mais o da vaga de veículo seja inferior a 2.500 UFESPs, entendendo que havendo matrícula diversa, a vaga de garagem constitui um imóvel autônomo e a unidade principal outro imóvel, desmerecendo dessa forma, o benefício da isenção. 

Enfim, para onerar o imóvel a vaga de veículo é considerada independente, mas, para o proprietário fazer uso dela há restrições. São dois pesos e duas medidas!

Para nós, a restrição só é possível quando da aquisição pelo novo proprietário da unidade condominial cuja convenção seja expressa nesse sentido.

         Os condomínios comercias com garagem independente e os edifícios garagens ficam fora da aplicação da lei em comento, excetuando-se, porem, os prédios onde o registro imobiliário da sala, andar, loja, entre outros, incluir a vaga e há na convenção expressa proibição.

         Como se vê, e isto está na própria lei, existe a possibilidade de tudo ser resolvido pela convenção de condomínio, isto é, a alienação e a locação ficam dependendo de autorização estipulada na convenção. Ora, se há essa possibilidade não há necessidade de edição de nova lei. Existem mecanismos próprios na própria lei de regência.

O Estado, na edição de leis deve observar direitos do cidadão, mormente a liberdade de contratar. Se há convenção entre os condôminos proibindo ou não a alienação ou locação da vaga, é essa disposição que deverá prevalecer. Se os condomínios quiserem modificá-la, podem fazê-lo mediante a vontade expressa de dois terços dos condôminos.

         A nova  lei vem beneficiar aqueles condomínios em que a convenção nada dispõe e, por motivos vários, não conseguem se organizar para obtenção da aprovação dos 2/3 dos condôminos. Nesses casos, no meu entender, fica valendo o que está na convenção. Se não há autorização expressa a proibição é válida. Se há autorização e se quer modificá-la que o façam mediante a  concordância dos 2/3 dos condôminos. A convenção condominial faz lei entre as partes e não pode lei casuística ignorá-la sob pena de gerar insegurança nos contratos privados.

         Por derradeiro, as vendas já efetuadas são válidas e a locação em curso deve permanecer até final contrato, pois, a nova lei há que respeitar o ato jurídico perfeito.

         Finalmente, e esse fato é o mais grave, é o que diz respeito a  segurança do condomínio. É certo que muitas pessoas circulando pelo condomínio podem gerar insegurança, mas, terceiros que adquirem ou locam vaga  podem ser facilmente identificados na portaria como qualquer morador do condomínio. A administração do condomínio pode manter um cadastro dessas pessoas com todos os dados possíveis e, em se tratando de locação responsabilizar o condômino pelos dados pessoais de seu locatário.

O número de arrastões, de furtos e outros delitos ocasionados  pelos proprietários ou locadores de vaga é mínimo em comparação com os relacionados com empregados e prestadores de serviços do condomínio. O problema da segurança vai depender muito mais de cuidados da administração e dos próprios condôminos na contratação de seus funcionários e prestadores de serviços. Sem falar que a segurança diminui à medida que aumenta a impunidade dos criminosos. A omissão do Estado, neste particular, é revoltante. Ficamos à mercê da bandidagem.       

         A solução do problema da segurança, inclusive dos condomínios, depende mais da atuação do Estado no combate à criminalidade do que na intervenção nas relações de direito privado. O Estado tem o dever de assegurar a segurança dos cidadãos e não estabelecer medidas esdrúxulas que não levam a qualquer solução pratica a não ser abarrotar, ainda mais,  as prateleiras de nossos tribunais.

SP, 1º-7-12.

* Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Membro do Instituto de Direito Comparado Brasil-Japão e do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011.  Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.