RESUMO: O trabalho trata brevemente da aplicação do conceito da boa-fé objetiva nas relações condominiais.

SUMÁRIO:   1. Introdução. – 2. A boa-fé e suas espécies subjetiva e objetiva. – 3. Institutos inerentes à boa-fé objetiva. – 3.1. Proibição de comportamento contraditório. – 3.2. Teoria do tu quoque. – 3.3. Teoria da suppressio. – 3.4. Teoria da surrectio. 4. Conclusão.

1.                  INTRODUÇÃO

Assim como toda relação jurídica, em condomínios edilícios existem princípios gerais. Entretanto, nota-se que os autores especializados em condomínios pouco exploram o tema e, até por conseqüência, tampouco os síndicos e administradores. E, dos princípios que regem as relações condominiais, destaca-se o da boa-fé, que recebeu grande apreço do legislador no Código Civil atual, trazendo uma verdadeira revolução nos efeitos jurídicos dos comportamentos dos indivíduos, exigindo mais lealdade e ética nos respectivos vínculos obrigacionais.

O tema a seguir possui tanta importância que foi objeto de recente exposição do professor e advogado Luis Fernando Marin no Simpósio Regional de Direito Imobiliário, evento promovido pela ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), CEDES (Centro de Estudos e Debates) e SecoviRio em 26 de junho de 2009, no Sofitel, Rio de Janeiro. Ao tratar da “Os princípios de boa-fé e eticidade nos contratos imobiliários”, o prof. Marin apresentou diversos casos relacionados à boa-fé em condomínios de edifícios, informações de grande importância para qualquer administrador condominial.

Após uma breve conceituação do princípio da boa-fé, serão abordados quatro relevantes institutos jurídicos que com ela se relacionam e que possuem interessante aplicação para os condomínios edilícios.

2.         A BOA-FÉ E SUAS ESPÉCIES SUBJETIVA E OBJETIVA.

O princípio da boa-fé pode ser subdividido em duas espécies: a subjetiva e a objetiva. Na modalidade subjetiva, o que importa é a intenção do agente, ou seja, deve-se averiguar se ele não agiu com má-fé (o que é difícil de ser comprovado). Por outro lado, na boa-fé objetiva, o mais importante são as conseqüências das ações ou omissões do agente na outra parte, analisando se o comportamento o agente afetou negativamente o vínculo obrigacional, não importando a intenção do agente. A boa-fé objetiva delineia o padrão de conduta das partes.

Ressalte-se que a exigência da boa-fé não se limita das relações entre o condomínio e os condôminos, mas também abrange as relações entre os próprios condôminos.

3.         INSTITUTOS INERENTES À BOA-FÉ OBJETIVA.

A partir da boa-fé objetiva existem outros institutos importantes, como: (1) teoria da vedação dos atos contraditórios (em latim: venire contra factum proprium); (2) teoria dos atos próprios (tu quoque); (3) teoria da suppressio; (4) teoria da surrectio. A seguir, buscar-se-á conceituar e relacionar esses institutos as questões rotineiras do condomínio.

3.1.      Proibição de comportamento contraditório.

A teoria da vedação dos atos contraditórios (venire contra factum proprium), que busca preservar o princípio da confiança. Consiste na linha de conduta que deve ser estabelecida de forma a preservar o equilíbrio contratual. Em outras palavras, o comportamento inicialmente adotado por uma parte não pode ser alterado sem prévio aviso se ela gerou uma expectativa legítima da outra parte.

Mas, para que reste comprovada a afronta à boa-fé, algumas condições devem ser preenchidas antes que se caracterize o comportamento contraditório. Devem ser investigados os seguintes aspectos: (a) o comportamento inicial do indivíduo; (b) a expectativa do outro indivíduo; (c) se houve algum tipo de investimento por parte do outro indivíduo; e (d) o comportamento contraditório (diferente do inicial) do indivíduo.

É importante lembrar que tanto o comportamento inicial quanto o contraditório são lícitos, se analisados isoladamente. Porém, no contexto da obrigação geram conseqüências não previstas à outra parte e, portanto, inexigíveis.

Em condomínios, ter-se-ia o seguinte exemplo: em assembléia, um condômino “A” vota a favor de uma obra de acréscimo na cobertura do prédio (comportamento inicial lícito); tendo sido aprovada a obra por unanimidade, o proprietário da cobertura a inicia (expectativa e investimento da outra parte); ao descobrir que a obra de acréscimo vai de encontro à norma municipal, o condômino “A” que votou a favor denuncia o fato à Prefeitura, que impõe multa ao proprietário da cobertura (comportamento lícito, mas que contradiz o inicial).

Na hipótese acima, a conduta ética que o condômino “A” deveria ter adotado seria comunicar imediatamente à assembléia e ao proprietário da cobertura o equívoco cometido. Isoladamente, todos os atos foram legais, todavia, no contexto da obrigação, o condômino “A” desrespeitou a boa-fé objetiva.

O acórdão a seguir também é um bom exemplo da aplicação dessa teoria:

“CONDOMÍNIO. Cobrança de Cotas Condominiais. Companheira do Falecido Proprietário. Obrigação Propter Rem. Posse Direta. Legitimidade passiva ad causam. O pagamento da cota condominial é um dever do condômino, seja ele proprietário (posse indireta) ou possuidor (posse direta e originária ou derivada) (CC/02, arts. 1333, caput c/c 1334, I c/c 1336, I; Lei 4591/64, arts. 9º, §§ 2º e 3º, I; 12, caput). Ou seja, o responsável pelo pagamento das despesas condominiais não será apenas o proprietário, mas também o ocupante/possuidor direto do imóvel, máxime porque ele (possuidor) é quem efetivamente causa as despesas que deverão ser rateadas entre os condôminos. Portanto, o proprietário não é o exclusivo responsável pelas cotas condominiais, para as quais também concorrerão todos quantos tenham a posse sobre a unidade. Nas ações de cobrança de cotas condominiais, prevalece o interesse geral dos condôminos. Conseqüentemente, o condomínio credor tem a faculdade de exigir o pagamento do respectivo débito tanto do proprietário (posse indireta) quanto do possuidor (posse direta e originária ou derivada). In casu, é incontroversa a posse direta da recorrida, a qual, inclusive, não nega a possível qualidade de co-herdeira do bem. Demais disso, a apelada firmou pactos de parcelamento de dívidas condominiais, exatamente na qualidade de condômina. Por isso, não lhe é lícito, neste momento, adotar comportamento contraditório com sua conduta anteriormente adotada (nemo potest venire contra factum proprium), sob pena de quebra da confiança legítima e da boa-fé objetiva. Provimento do recurso”. (TJ/RJ, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível 2008.001.07667, rel. Des. SERGIO CAVALIERI FILHO, j. 12/03/2008, grifa-se)

3.2.      Teoria do tu quoque.

            No dizer popular, a teoria do tu quoque impede que, em uma mesma relação jurídica, hajam “duas medidas para um peso”. Esse instituto tem aplicação limitada nas relações condominiais, isso por que a convenção de condomínio tem natureza diversa da de um contrato (sendo que esse entendimento não é pacífico). Todavia, entende-se que haveria aplicação no campo de punição de condutas antissociais, por exemplo. Citam-se duas hipóteses que poderiam se enquadrar nesta teoria: para a mesma infração, dos condôminos receberam multas com valores diferentes; ou, no caso de alteração de fachada, um condômino é multado, mas outros não.

Novamente, em princípio, os atos de multar ou de se abster de multar são lícitos e permitidos, mas, dependendo das circunstâncias, podem ser considerados inadequados. Muito embora, devam ser analisadas todas as particularidades do caso concreto antes de se aplicar ou não o instituto do tu quoque às relações condominais, em tese, seria possível sua aplicação em respeito à boa-fé objetiva.

3.3.      Teoria da suppressio.

A suppressio também está fundada na boa-fé objetiva e consiste no não exercício de um direito por tempo suficiente para gerar uma expectativa que não há direito ou, pelo menos, de que não há mais interesse nesse direito.

Majoritariamente, se entende que não existe aquisição de propriedade de partes comuns por usucapião, porém, a jurisprudência tem admitido a aplicação da teoria da suppressio para garantir o direito de condôminos sobre partes comuns (nesse sentido, vide julgamento do Recurso Especial n° 281.290/RJ).

Outro exemplo seria quando o condomínio perde o direito de proibir determinada atividade comercial por não agir por um longo período de tempo. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:

“DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM RAZOÁVEL.

- O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que se encontra completamente desconexa da realidade vivenciada no condomínio.

- A 'suppressio', regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou observado.

- Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial, que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem.

- A modificação do quantum fixado a título de compensação por danos morais só deve ser feita em recurso especial quando aquele seja irrisório ou exagerado.

Recurso especial não conhecido”. (STJ, 3ª Turma, Recurso Especial 1096639/DF, rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 09/12/2008, grifa-se)

3.4.      Teoria da surrectio.

A surrectio, que é a prática de um ato reiterado por indivíduo que não é titular do direito subjetivo, mas que, com o tempo, acaba o adquirindo. Trata-se da face oposta da teoria da suppressio, pois, na verdade se ganha o direito e não o contrário.

Tem-se um exemplo dessa teoria no seguinte acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

“AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoção do critério estabelecido na convenção. Autora-condômina que desde 1990 paga suas cotas na forma igualitária, sem se insurgir contra tal critério e até mesmo fazendo parte do conselho do condomínio, tendo votado em assembléia pela manutenção de tal distribuição. Procedimento da Autora e do condomínio a ensejar, de acordo com o princípio da boa-fé, a conclusão da juridicidade da forma de cobrança. Aplicação do princípio da surrectio, que é o exercício continuado de uma situação jurídica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento jurídico, mas que implica em fonte de novo direito, com vista à estabilidade das relações sociais. Idêntico raciocínio se aplica quanto ao desconto para pagamento em determinada data, há anos praticado pelo condomínio. Recurso provido para declarar a insuficiência dos depósitos realizados pela condômina, com a conseqüente improcedência da consignatória”. (TJ/RJ, 12ª Câmara Cível, Apelação Cível 2008.001.43073, rel. Des. ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, j. 16/09/2008, grifa-se)

Portanto, com base nesta teoria, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que um condomínio podia cobrar quotas mesmo desrespeitando o critério de rateio previsto na convenção. Isso porque o co-proprietário cobrado pagou a quota sem reclamar por mais de 10 anos.

4.         CONCLUSÃO

Por fim, ressalta-se a essencialidade da observância da boa-fé na prática de quaisquer atos de um condomínio. Uma anotação no livro de ocorrências, a redação de uma ata de assembléia, uma cláusula na convenção, uma advertência ou uma ação judicial, todos são atos regulares de um condomínio, mas, dependendo das circunstâncias, podem ser impróprios se atentarem contra a boa-fé.