RESUMO: O trabalho aborda a possibilidade de se utilizar o processo de execução para cobrança de quotas de condomínio. Analisando, inclusive, os efeitos do artigo 72 da Lei Federal nº 11.977 de 2009 na questão.

PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – QUOTAS – DESPESAS – MULTAS – COBRANÇA – EXECUÇÃO - PRESCRIÇÃO

Em 1964, a Lei Federal nº 4.591 trouxe a seguinte disposição:

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...) § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas” (grifa-se).

            O art. 12, § 2º, da Lei nº 4.591 facultava ao condomínio, na pessoa do síndico, utilizar a via executiva para a cobrança de quotas de condomínio. Possibilidade esta que foi prejudicada pelo advento do Código de Processo Civil de 1973, que elegeu o rito sumário (sumaríssimo, na época) para a cobrança de débitos condominiais.

            O Código de Processo Civil atual dispõe:

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: (...) II - nas causas, qualquer que seja o valor (...) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio” (redação dada pela Lei Federal nº 9.245 de 1995).

            Porém, afirma-se que o crédito oriundo da relação condominial continua constituindo título executivo extrajudicial. A previsão do atual art. 275, II, “b”, do CPC é reservada aos casos relacionados ao condomínio geral (art. 1.314 do CCB), condomínios de fato (como as associações de moradores) ou para cobrança de créditos de condomínios edilícios (despesas e multas) que não sejam dotados de liquidez ou certeza (condomínio sem convenção, por exemplo), ou seja, que prescindam de uma fase cognitiva antes de sua execução. Neste caso, o prazo prescricional para a ação de cobrança de quotas seria de 10 anos (art. 205 do Código Civil Brasileiro), conforme entendimento majoritário adotado pela jurisprudência, ou de 5 anos (art. 206, § 5§, I, do CCB), se a cobrança for de dívida líquida constante de instrumento público ou particular (convenção e atas de assembléia, por exemplo).

            O rito sumário é a via mais adequada quando o devedor condominial continua não pagando seus débitos, pois esse fato impossibilita que o pedido constante da inicial seja líquido, vez que as quotas vincendas não foram incluídas e, portanto, não poderão ser executadas no mesmo processo. Pelo procedimento sumário, haverá possibilidade de aplicação do art. 290 do Código de Processo Civil, permitindo, assim, a inclusão na condenação imposta pela sentença das quotas que vencerem no curso do processo.

            Por outro lado, a via executiva pode ser utilizada quando o condomínio possui convenção legalmente aprovada e atas de assembléia que comprovem a regularidade das aprovações das despesas e multas. Neste caso, o prazo prescricional para a execução de quotas condominiais seria de 5 anos (art. 206, § 5§, I, do CCB), uma vez que é baseada em dívida líquida constante de instrumento público ou particular.

            Hamilton Quirino Câmara sempre defendeu a possibilidade de execução de quotas de condomínio e o prazo prescricional quinquenal (CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. 2ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007). Inclusive, sobre o prazo prescricional de quotas de condomínio, Marco Aurélio Bezerra de Melo, Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, propôs enunciado à Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal fixando interpretação do art. 206, § 5º, I, do CCB. O texto do enunciado era: “prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de cotas condominiais, aplicando-se o art. 2.028 do Código Civil quando o início do prazo prescricional se deu sob a égide do Código Civil revogado”.

Cumpre mencionar que, dependendo das circunstâncias, a obrigação condominial pode ou não ser revestida de liquidez, certeza e exigibilidade, isso dependerá dos documentos que o condomínio for capaz de apresentar para comprovar o seu crédito.

            O art, 585, V, do Código de Processo Civil determina:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: (...) V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio” (grifa-se).

            Apesar do entendimento majoritário de que o art. 585, V, do CPC se restringe à execução de créditos condominiais relacionados ao contrato de locação de imóvel urbano, esse dispositivo permite a seguinte reflexão: quais seriam os documentos que comprovam os débitos condominiais de responsabilidade do locatário?

            A legislação é silente quanto aos documentos necessários para tal comprovação, apenas mencionando, genericamente, que toda execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível (art. 586 do Código de Processo Civil). Na prática, em uma execução de encargos condominiais decorrentes de um contrato de locação somente se junta demonstrativo financeiro com os valores cobrados pelo condomínio e boletos bancários (documentos, via de regra, produzidos unilateralmente pelo credor/exequente), dispensando prova de sua aprovação em assembléia.

            Dessa forma, não se vê motivo para negar a um condomínio edilício, cujas despesas são rigorosamente aprovadas em assembléia, frequentemente com auxílio de empresa administradora de imóveis, o direito de executar créditos condominiais. Tanto que há possibilidade de se protestar quotas de condomínio, apesar dos pensamentos em contrário, como João Batista Lopes, que sustenta que o débito condominial não é líquido e nem executável (LOPES, João Batista. Condomínio. 10ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 123 e 175-176.).

            A discussão acerca do tema ressurge uma vez mais, considerando o art. 72 da Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009, reproduzido a seguir:

“Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário” (grifa-se).

O artigo acima expõe, timidamente, a possibilidade de se promover ações de cobrança ou de execução de quotas de condomínio. Esse novo texto deve ser considerado como regra processual a ser respeitada de forma imediata pelos tribunais, consolidando a possibilidade de se executar quotas condominiais, desde que acompanhadas de documentos que suficientemente comprovem sua liquidez, certeza e exigibilidade.

Ao mencionar execução de quotas de condomínio, a Lei nº 11.977 atribuiu (ou reforçou) a força executiva desse tipo de crédito, em harmonia com o disposto no art. 585, VIII, do CPC. Consequentemente, o processo de execução pode ser utilizado pelos condomínios edilícios.

Para melhor esclarecimento, segue o conteúdo do art. 585, VIII, do Código de Processo Civil:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: (...) VIII - todos os demais títulos a que, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva”.

            No passado, o próprio Superior Tribunal de Justiça já decidiu em favor da possibilidade de execução de quotas de condomínio, como se pode notar pelas quatro decisões a seguir:

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Despesas de condomínio. Execução. 1. Constituindo as atas de assembléias e as convenções condominiais títulos executivos extrajudiciais, cabível é a via executiva e não o ajuizamento de ação monitória. 2. Agravo regimental improvido”. (STJ, 3ª Turma, Agravo Regimento no Agravo de Instrumento 216816/DF, Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, j. 20/04/1999)

“PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. TITULO EXECUTIVO. EM TESE, AS TAXAS CONDOMINIAIS, DESDE QUE HAVENDO ORÇAMENTO E APROVAÇÃO DESSE ORÇAMENTO EM CONVENÇÃO, PODEM SER COBRADAS PELA VIA EXECUTIVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (STJ, 4ª Turma, Recurso Especial 33062/RJ, Ministro CESAR ASFOR ROCHA, j. 18/12/1997)

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMINIO. DESPESAS. COBRANÇA. VIA EXECUTIVA. I - O PROCEDIMENTO SUMARIO - ART. 275, II, DO CPC, NÃO SE APLICA A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS, CUJOS VALORES TENHAM SIDO ESTABELECIDOS E APROVADOS EM CONVENÇÃO, POIS, NESTA HIPOTESE, O CASO E DE AÇÃO DE EXECUÇÃO, "EX VI", DO ART. 585, IV, DO CPC E 12, PARAGRAFO 2., DA LEI NR. 4.591/64. II - RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO”. (STJ, 3ª Turma, Recurso Especial 43318/MG, Ministro CLAUDIO SANTOS, j. 07/11/1995)

“PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. VIA PROCESSUAL. DIVERGENCIA DOUTRINARIA. RECURSO DESACOLHIDO. I - A VIA PROCESSUAL PROPRIA PARA RECLAMAR-SE O PAGAMENTO DE QUOTAS DE RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS, CUJOS VALORES TENHAM SIDO ESTABELECIDOS E APROVADOS EM CONVENÇÃO, E A EXECUTIVA. II - EM LINHA DE PRINCIPIO, A AÇÃO COGNITIVA DE COBRANÇA NÃO PODE SER ADMITIDA QUANDO PROPOSTA POR CREDOR QUE DISPONHA DE TITULO EXECUTIVO, IMPONDO-SE A EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MERITO POR AUSENCIA DO NECESSARIO INTERESSE DE AGIR. III - ENTENDIMENTO, CONTUDO, QUE NÃO SE APLICA AO CASO DOS AUTOS, SEJA PORQUE A EPOCA DO AJUIZAMENTO HAVIA SERIA DIVERGENCIA DOUTRINARIA EM TORNO DA POSSIBILIDADE DE O CONDOMINIO-AUTOR VALER-SE DA AÇÃO EXECUTIVA, SEJA PORQUE DO PROCESSAMENTO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO NÃO RESULTOU QUALQUER PREJUIZO AOS CONDOMINOS-REUS, SEJA PORQUE ESTES ESTAVAM A IMPUGNAR A LIQUIDEZ E CERTEZA DO CREDITO”. (STJ, 4ª Turma, Recurso Especial 56777/SP, Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. 21/02/1995)

Contudo, é importante relembrar que a interpretação dominante é de que os créditos condominiais devem ser cobrados pelo rito sumário (art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil), sendo ainda prematuro empreender qualquer previsão acerca do impacto da Lei nº 11.977 nesse entendimento. Mas espera-se que os advogados que atuam na área condominial e, principalmente, o Poder Judiciário acolham o posicionamento aqui exposto.