RESUMO: Análise do Projeto de Lei da Câmara dos Deputados nº 4.816 de 2009, que, se aprovado, criará a possibilidade de se transformar um condomínio em pessoa jurídica.

PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – PERSONALIDADE JURÍDICA – PESSOA JURÍDICA – PROJETO DE LEI – DANOS MORAIS – PRÁTICA DE ATOS 

Em março de 2009, foi apresentado um projeto de lei pelo Deputado José Santana de Vasconcellos (PR-MG) na Câmara dos Deputados. Esse projeto, numerado como 4.816, tem como objetivo a possibilidade de transformar um condomínio em pessoa jurídica, adquirindo, assim, capacidade para praticar diversos atos, incluindo a compra de imóveis em seu nome. O projeto, se convertido em lei, permitiria que o condomínio, se assim desejasse, promovesse seu registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, adquirindo sua personalidade jurídica. Dessa forma, julgamos ser uma boa oportunidade de abordar o assunto, reforçando nossos votos de que o projeto seja efetivamente aprovado.

Diferentemente de outros países, como a França, no Brasil não foi conferida expressamente personalidade jurídica aos condomínios edilícios. Excepcionalmente, a lei concede aos condomínios capacidade para praticar atos em casos especiais, como no art. 12, IX, do Código de Processo Civil (capacidade processual) e art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 (possibilidade de adquirir imóveis integrantes do condomínio em caso específico).

Nesse aspecto, torna-se relevante citar o Enunciado n° 90 da 1ª Jornada de Direito Civil da Justiça Federal que fixou a seguinte interpretação do art. 1.331 do Código Civil: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Sendo que, após a 3° Jornada, o Enunciado n° 246 alterou a redação do n° 90, ampliando seu sentido, resultando em: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.”

Dentre os maiores defensores da existência de personalidade jurídica dos condomínios, encontra-se Marco Aurélio Bezerra de Melo, Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio, que, concordando com o enunciado mencionado, expõe:

“... por entender que desta forma é possível dar maior funcionalidade à propriedade condominial como, por exemplo, permitir ao condomínio edilício que figure em escritura pública de compra e venda de imóvel para servir de garagem e o referido documento ser registrado no cartório de registro de imóveis, a salvo de controvérsias e dúvidas ou outras situações que se apresentem. Pensarmos tratar-se de uma pessoa jurídica sui generis sem que seja propriamente uma sociedade, associação ou fundação, por exemplo” (Direito das coisas. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009, p. 240).

Já Sílvio de Salvo Venosa classifica o condomínio edilício como ente de personalidade anômala e, mesmo frisando que a lei não o concedeu personificação plena, sustenta que determinados atos devem ser aceitos, como descreve:

“Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário, ou pior, a respectiva corregedoria, que, por exemplo, se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio. (...) No entanto, enfatize-se, não se conclui simplesmente pela existência de personalidade jurídica no condomínio, afirmação sem maior fundamento legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo CPC, bem como decorrente de fato social” (Direito civil: direitos reais, volume 5. 9ª edição. São Paulo: Atlas, 2009, p. 346).

Pedro Elias Avaad, advogado especialista na área imobiliária, também concorda com a possibilidade de um condomínio adquirir imóveis (Condomínio em edificações. 2ª edição. Rio de Janeiro: Renovar, 2007, p. 31).

Como mencionado, na França, o art. 14 da Lei nº 65.557 de 1965, expressamente confere personalidade civil ao condomínio. E, como a lei brasileira, concede capacidade processual, passiva e ativa, assim como possibilidade de representar os proprietários em assuntos referentes ao próprio edifício (art. 15 da Lei nº 65.557/65). Porém, a lei francesa reforça a possibilidade de um condomínio adquirir em seu nome unidades imobiliárias do próprio edifício, sem, no entanto, perderem seu caráter privativo. Enquanto não são alienados, os imóveis de propriedade do condomínio não possuem qualquer voto (art. 16 da mesma Lei).

O reconhecimento da personalidade jurídica de um condomínio edilício também é o pensamento de Marcos Eduardo Goiana Fedozzi, que também defende a possibilidade do condomínio sofrer danos morais (Condomínio edilício do novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 15-20), assim como renomados autores que também julgam possível um condomínio sofrer danos morais, a exemplo de Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos.

Inclusive, mesmo entendendo que o condomínio é um ente despersonalizado, Fábio Ulhoa Coelho também se mostra favorável à possibilidade de um condomínio sofrer danos morais, esclarecendo:

“Independentemente da multa, portanto, o condômino infrator deve pagar também a indenização pelos danos infligidos ao condomínio, inclusive os de ordem moral. Se por falta de pagamento da contribuição condominial, por exemplo, o condomínio não pôde honrar certa obrigação com prestador de serviços e teve, por isso, título protestado em seu nome, o condômino ou condôminos inadimplentes devem indenizar os danos, materiais e morais decorrentes, porque a eles deram causa” (Curso de direito civil, direito das coisas; direito autoral, volume 4. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 150, grifam-se).

Em que pesem os posicionamentos contrários, um condomínio edilício possui honra objetiva, em outras palavras, o bom nome de um condomínio é um patrimônio a ser defendido e que pode ser prejudicado por atos dos condôminos, ocupantes ou terceiros. Cortes injustificados de água ou de luz, paralisação de elevador por diversos dias, protesto indevido, são situações que, se estabelecidos todos os elementos da responsabilidade civil, podem ser causa de ressarcimento por danos morais sofridos pelo condomínio.

Por exemplo, um dos empregados do condomínio utiliza parte comum do prédio para manter pessoa sequestrada em cativeiro. Descoberto o fato, a imprensa local noticia o ocorrido e divulga o nome do condomínio. Como não reconhecer que houve grave dano ao bom nome do condomínio? A dita ausência de personalidade jurídica não pode ser obstáculo para que o condomínio possa exigir ressarcimento pelos danos sofridos.

A sensibilidade do Poder Legislativo com a propositura do projeto é digna de elogios, seguindo a mesma corrente favorável de recentes decisões judiciais. Como os julgamentos a seguir, ambos do Tribunal do Rio de Janeiro:

“(...) Ação ajuizada por condomínio edilício em face de concessionária de energia elétrica objetivando indenização por danos morais advindos de interrupção no fornecimento do serviço em virtude de inadimplência que alegou decorrer única e exclusivamente de fato do serviço. (...) Estando presentes todos os elementos necessários à configuração da responsabilidade civil objetiva, quais sejam, o fato danoso, o dano e o nexo de causalidade entre um e outro, faz-se devida a indenização pelos danos causados” (Apelação Cível nº 2009.001.07551).

“(...) O protesto indevido de duplicata enseja conseqüências danosas ao condomínio, dispensando-se a prova do dano moral, eis que in re ipsa. De outra parte, a inclusão em cadastro restritivo de crédito causou com certeza aborrecimentos que superam os do cotidiano, sendo passível, assim, de reparação” (Apelação Cível nº 2009.001.22357).

Embora ainda existam os que pregam o entendimento de que os condomínios não possuem personalidade jurídica, assim como o espólio ou a massa falida, que são pessoas meramente formais, conclui-se que um condomínio deve ser equiparado à pessoa jurídica, não somente nos aspectos trabalhistas e tributários, mas também na possibilidade de sofrer danos morais, adquirir imóveis, outros bens e direitos ou praticar atos que sejam de interesse comum. A aprovação do Projeto de Lei 4.816 terminará com essa divergência, permitindo, de vez, que um condomínio edilício possua tratamento jurídico mais adequado.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

AVAAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.

BEZERRA DE MELO, Marco Aurélio. Direito das coisas. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil, direito das coisas; direito autoral, volume 4. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2009.

FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio edilício do novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007.

MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. O condomínio edilício no novo código civil. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2006.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais, volume 5. 9ª edição. São Paulo: Atlas, 2009.