1 INTRODUÇÃO

A aquisição de terras por pessoa física estrangeira está sujeita à observância de prescrições que, caso não atendidas, ensejam a sua nulidade de pleno direito, a obrigação de o alienante restituir ao adquirente o preço do imóvel, bem como a responsabilidade civil do tabelião que lavrar a escritura e do oficial de registro que a transcrever pelos danos causados aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica e da responsabilidade funcional pela inobservância de prescrições legais ou normativas.

Malgrado a gravidade das consequências para os envolvidos na aquisição de terras por pessoa física estrangeira, vê-se que, não raras vezes, essa se dá sem a plena observância das normas aplicáveis à espécie.

O presente trabalho objetiva analisar os aspectos legais envolvidos na aquisição de imóveis rurais por pessoa física estrangeira, em ordem a prevenir a ocorrência de nulidades.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 A quem é vedada

A aquisição de terras é vedada à pessoa física estrangeira não residente no País.

2.2 A quem é permitida

A pessoa física estrangeira residente no País pode adquirir terras, estando, contudo, sujeita ao regime estabelecido pela Lei nº 5.709/71.

Com efeito, a pessoa natural estrangeira deve ter residência permanente no Brasil, e ser inscrita no Registro Nacional de Estrangeiro - RNE, na condição de permanente, conforme preceitua o art. 3º, III da Instrução Normativa INCRA nº 70/2011.

O inciso II do art. 9º da Lei nº 5.709/71 exige que conste, obrigatoriamente, na escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras, a prova de residência no território nacional.

Ademais, o requerimento de autorização formulado ao INCRA deve ser instruído por documentos que provem a a residência do interessado no território nacional, conforme item 1 do parágrafo único do art. 9º do Decreto nº 74.965/74.

2.3 Autorização do INCRA

O § 1º do art. 3º da Lei nº 5.709/71 prescreve que, quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

Já o § 2º do referido artigo preceitua que o Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida.

Compete ao INCRA fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região, conforme art. 4º do Decreto nº 74.965/74.

A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependerá de autorização do INCRA, nos termos do art. 7º, § 2º do Decreto nº 74.965/74.

Reza o Decreto nº 74.965/74:

Art. 5º A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15.

§ 1º As pessoas de mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

§ 2º Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:

I - Inferiores a 3 (três) módulos;

II - Que tiveram sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, constante de escritura pública ou de documento particular devidamente protocolado na circunscrição imobiliária competente, e cadastrada no INCRA em nome do promitente-comprador, antes de 10 de março de 1969;

III - Quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

Art. 9º O interessado que pretender obter autorização para adquirir imóvel rural formulará requerimento ao INCRA, declarando:

a) se possui, ou não, outros imóveis rurais;

b) se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua;

c) a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração, se a área for superior a 20 (vinte) módulos.

Parágrafo único. O requerimento de autorização será instruído por documentos que provem:

1) a residência do interessado no território nacional;

2) a área total do município onde se situa o imóvel a ser adquirido;

3) a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no município, por grupos de nacionalidade;

4) qualquer das circunstâncias mencionadas nos incisos do § 2º do artigo 5º deste Regulamento.

2.4 Autorização do Congresso Nacional

A pessoa natural estrangeira só poderá adquirir ou arrendar área superior a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, mediante autorização do Congresso Nacional, ante o disposto no art. 23, § 2º da Lei nº 8.629/93.

2.5. Necessidade de projeto

O § 4º do Decreto nº 74.965/74 preceitua que, se o imóvel rural possuir área superior a 20 (vinte) módulos de exploração indefinida, a autorização para sua aquisição por pessoa física estrangeira condicionar-se-á à aprovação do projeto de exploração correspondente.

A Instrução Normativa Conjunta MDA/MAPA/MDIC/Mtur/Incra nº 01/2012 estabelece o procedimento para aprovação desse projeto de exploração, estabelecendo, ainda, em seu art. 3º, que o projeto deverá conter documentação comprobatória dos seguintes elementos informativos mínimos: I - justificativa de proporcionalidade entre o quantitativo de terras visado e a dimensão do projeto; II - cronograma físico e financeiro do investimento e implementação; III - eventual utilização de crédito oficial no financiamento parcial ou total do empreendimento; IV - viabilidade logística de sua execução, e, no caso de projeto industrial, demonstração da compatibilidade entre o(s) local( is) da(s) planta(s) industrial(is) e a localização geográfica das terras; V - demonstração de compatibilidade com os critérios para o Zoneamento Ecológico Econômico do Brasil - ZEE, referentes à localidade do imóvel, quando houver.

2.6 Aquisição em faixa de fronteira e em área de segurança nacional

O art. 7º da Lei nº 5.709/71 estabelece que a aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Ademais, ante o disposto no art. 2º, V e VI da Lei nº 6.634/79, o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional é necessário para a prática dos atos referentes a: (i) transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;  (ii) participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural.

O disposto na Lei nº 6.634/79 é aplicável às ara sociedades com qualquer participação de capital estrangeiro, a qualquer título, e não apenas às sociedades com maioria de capital estrangeiro.

2.7 Controle territorial

            Com o fito de assegurar o controle do território nacional, a Lei nº 5.709/71 estatui:

(i)  no caput do art. 12, que a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar um quarto (1/4), ou seja, vinte e cinco por cento (25%) da superfície do município onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar: I - menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas; II - memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e III - transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso;

(ii) no § 1º do art. 12, que a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% (40% de ¼) da área total do Município.

            O § 2º do art. 12 da Lei nº 5.709/71 exclui de tais restrições as aquisições de áreas rurais:    I - inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

            Além disso, nos termos do art. 12, § 3º da Lei nº 5.709/71, o Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País.

3 CONCLUSÃO

            Do quanto se expôs, conclui-se que, na aquisição de terras por pessoa física estrangeira, devem ser observadas as prescrições das Leis n^os 5.709/71 e 6.634/79, do Decreto nº 74.965/74, da Instrução Normativa INCRA nº 70/2011 e da Instrução Normativa Conjunta MDA/MAPA/MDIC/Mtur/Incra nº 01/2012, de modo a se evitar a ocorrência de nulidades.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Decreto n. 74.965, de 26 de novembro de 1974. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1970-1979/D74965.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.

BRASIL. Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Instrução Normativa/INCRA/nº 70, de 06 de dezembro de 2011. Disponível em: <http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicaode-terras-por-estrangeiros/file/1113-instrucao-normativa-n-70-06122011>. Acesso em: 29 maio 2013.

BRASIL. Instrução Normativa Conjunta nº 01, de 27 de setembro de 2009. Disponível em: <http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicaode-terras-por-estrangeiros/file/1503-instrucao-normativa-conjunta-n-01-27-09-2012>. Acesso em: 29 maio 2013.

BRASIL. Lei n. 5.709, de 7 de outubro de 1971. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5709.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.

BRASIL. Lei n. 6.634, de 2 de maio de 1979. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6634.htm>. Acesso em: 29 maio 2013.