RESUMO: O presente artigo aborda o direito de preferência à aquisição dos bens imóveis do Fundo do Regime Geral da Previdência Social (FRGPS), analisando o momento em que deve ser exercido pelo legítimo ocupante, considerando a natureza do imóvel e a origem da posse.                                                                                                  

PALAVRAS-CHAVE: Seguridade Social. Previdência Social. Alienação de imóveis dominicais do INSS. Patrimônio imobiliário do Fundo do Regime Geral da Previdência Social (FRGPS). Direito de Preferência. Legítimo ocupante. Requisitos.

Sabe-se que a alienação de bens imóveis da Administração Pública requer a existência de interesse público, avaliação prévia, autorização legislativa e licitação na modalidade de concorrência, dispensada essa em alguns casos, nos termos do artigo 17, inciso I, da Lei n.º 8.666/93[1].

Em relação aos bens imóveis do INSS, quando desafetados passam a integrar o patrimônio do Fundo do Regime Geral da Previdência Social (FRGPS), conforme dispõe o art. 68, LC 101/2000[2], orientando-se os atos de alienação pelos regramentos contidos nas Leis 8.057/1990, 9.702/1998 e 11.481/2007.

A alienação desses bens imóveis dominiais, portanto, deve se seguir sistematicamente os procedimentos delineados pelas referidas legislações e, subsidiariamente, pela Lei 8.025/90 e Decretos 99.266/90 e 99.664/90, tudo por força do artigo 2º da Lei 8.057/1990[3]:

Art. 2º As autarquias e as fundações instituídas ou mantidas pela União ficam autorizadas a proceder, com base nos termos das Leis nºs 8.011, de 4 de abril de 1990, e 8.025, de 12 de abril de 1990, aos atos legais e administrativos necessários à alienação dos imóveis residenciais de sua propriedade, terrenos e edificações não vinculados às suas atividades operacionais.

Percebe-se que tanto a Lei 8.057/1990 como, no caso específico dos bens imóveis do INSS, as Leis 9.702/1998 e 11.481/2007, outorgam o direito de a entidade previdenciária proceder aos atos legais e administrativos necessários à alienação desses bens imóveis considerados dominicais, sejam residenciais ou não.

Pois bem, se o bem imóvel, destinado à venda, estiver sendo ocupado regularmente, o ordenamento jurídico vigente reconhece o direito de preferência à sua aquisição nos termos da Lei 9.702/1998, prevendo-se, no entanto, momentos distintos para o exercício dessa faculdade de acordo com a destinação dada ao imóvel (urbano residencial ou comercial, rural residencial ou comercial), bem assim a origem de cada posse sobre ele exercida.

O §2º do artigo 1º da Lei 9.702/1998, por um lado, ao estabelecer a regra geral dos procedimentos de alienação, faz remissão, no que couber, ao artigo 24 da Lei 9.636/1998:

Art. 1º Fica o Instituto Nacional do Seguro Social - INSS autorizado a proceder à alienação, mediante ato de autoridade competente, de bens imóveis de sua propriedade considerados desnecessários ou não vinculados às suas atividades operacionais, observando-se, no que couber, as disposições da Lei n^o 8.666, de 21 de junho de 1993, e da Lei n^o 9.636, de 15 de maio de 1998.

[...]

§ 2º Na alienação a que se refere este artigo, será observado, no que couber, o disposto no art. 24 da Lei n^o 9.636, de 1998.

O artigo 24 da Lei 9.636/1998, por sua vez, prevê o seguinte:

Art. 24. A venda de bens imóveis da União será feita mediante concorrência ou leilão público, observadas as seguintes condições:

I - na venda por leilão público, a publicação do edital observará as mesmas disposições legais aplicáveis à concorrência pública;

II - os licitantes apresentarão propostas ou lances distintos para cada imóvel;

III - a caução de participação, quando realizada licitação na modalidade de concorrência, corresponderá a 10% (dez por cento) do valor de avaliação;

IV - no caso de leilão público, o arrematante pagará, no ato do pregão, sinal correspondente a, no mínimo, 10% (dez por cento) do valor da arrematação, complementando o preço no prazo e nas condições previstas no edital, sob pena de perder, em favor da União, o valor correspondente ao sinal e, em favor do leiloeiro, se for o caso, a respectiva comissão;

V - o leilão público será realizado por leiloeiro oficial ou por servidor especialmente designado;

VI - quando o leilão público for realizado por leiloeiro oficial, a respectiva comissão será, na forma do regulamento, de até 5% (cinco por cento) do valor da arrematação e será paga pelo arrematante, juntamente com o sinal;

VII - o preço mínimo de venda será fixado com base no valor de mercado do imóvel, estabelecido em avaliação de precisão feita pela SPU, cuja validade será de seis meses;

VIII - demais condições previstas no regulamento e no edital de licitação.

§1^o Na impossibilidade, devidamente justificada, de realização de avaliação de precisão, será admitida avaliação expedita.

§2^o Para realização das avaliações de que trata o inciso VII, poderão ser contratados serviços especializados de terceiros, devendo os respectivos laudos, para os fins previstos nesta Lei, ser homologados pela SPU, quanto à observância das normas técnicas pertinentes.

§3^o Poderá adquirir o imóvel, em condições de igualdade com o vencedor da licitação, o cessionário de direito real ou pessoal, o locatário ou arrendatário que esteja em dia com suas obrigações junto à SPU, bem como o expropriado.

Percebe-se, portanto, que tais procedimentos serão aplicados somente naquilo que couber, isto é, quando forem compatíveis com aqueles próprios de alienação dos imóveis do INSS previstos nas Leis 9.702/1998 e 11.481/2007. Frise-se, por exemplo, que a venda desses imóveis não poderá ser feita mediante concorrência, tampouco o laudo de avaliação terá a validade de apenas 6 (seis) meses, haja vista que tal previsão vai de encontro ao disposto no art. 14, caput e inciso I da Lei n.º 11.481/2007[4].

O §3º do art. 24 da Lei 9.636/1998, por sua vez, ao tratar das condições de venda do imóvel, disciplina que o ocupante regular, desde que esteja em dia com as obrigações relativas à ocupação, terá direito de preferência à aquisição do imóvel em que reside, em condições de igualdade com licitante vencedor. Extrai-se, dessa regra, que a intenção do legislador ordinário foi a de possibilitar o exercício desse direito após a realização do leilão público, oportunidade em que o locatário ou o cessionário, conforme o caso, poderá comprar o respectivo imóvel pelo valor da arrematação.

Constata-se, ademais, que a expressão “em condições de igualdade com o vencedor da licitação” compreende, também, o pagamento, no ato do pregão, do sinal correspondente a, pelo menos 10% (dez por cento), do valor da arrematação, conforme reza o inciso VII do art. 14 da Lei n.º 11.481/2007[5].

Por outro lado, o parágrafo único do art. 3º da Lei 9.702/1998 previu uma regra específica para exercício do direito de preferência à compra do imóvel residencial e rural, desde que o pretenso adquirente comprove que já o ocupava em 31 de dezembro de 1996, e esteja também em dia com as obrigações relativas à ocupação. Buscou-se, aqui, também os procedimentos previstos na Lei 9.626/1998, mas agora tendo os §§ 1º a 4º do seu art. 13 como referência:

Art. 3º  Nas alienações dos imóveis residenciais e rurais, será dada preferência a quem, comprovadamente, em 31 de dezembro de 1996, já ocupava o imóvel e esteja, até a data da formalização do respectivo instrumento, regularmente cadastrado e em dia com quaisquer obrigações junto ao INSS.

§ 1^o No exercício do direito de preferência de que trata o caput, serão observadas, no que couber, as disposições dos §§ 1^o a 4^o do art. 13 da Lei n^o 9.636, de 15 de maio de 1998. (Incluído pela Lei nº 12.348, de 2010).

Assim dispõe os parágrafos do art. 13 da Lei n. 9.636/1998:

Art. 13. [...]

§ 1^o Previamente à publicação do edital de licitação, dar-se-á conhecimento do preço mínimo para venda do domínio útil ao titular da preferência de que trata este artigo, que poderá adquiri-lo por esse valor, devendo, para este fim, sob pena de decadência, manifestar o seu interesse na aquisição e apresentar a documentação exigida em lei na forma e nos prazos previstos em regulamento e, ainda, celebrar o contrato de aforamento de que trata o art. 14 no prazo de seis meses, a contar da data da notificação.

§2^o O prazo para celebração do contrato de que trata o parágrafo anterior poderá ser prorrogado, a pedido do interessado e observadas as condições previstas em regulamento, por mais seis meses, situação em que, havendo variação significativa no mercado imobiliário local, será feita nova avaliação, correndo os custos de sua realização por conta do respectivo ocupante.

§3^o A notificação de que trata o § 1^o será feita por edital publicado no Diário Oficial da União e, sempre que possível, por carta registrada a ser enviada ao ocupante do imóvel que se encontre inscrito na SPU.

§4^o O edital especificará o nome do ocupante, a localização do imóvel e a respectiva área, o valor de avaliação, bem como o local e horário de atendimento aos interessados.

§5^o No aforamento com base no exercício da preferência de que trata este artigo, poderá ser dispensada, na forma do regulamento, a homologação da concessão pelo Secretário do Patrimônio da União, de que tratam os arts. 108 e 109 do Decreto-Lei n^o 9.760, de 1946.

Em relação aos procedimentos supramencionados, reitera-se, aplicar-se-á apenas aquilo que for compatível com a legislação sobre alienação de bens imóveis do INSS.

Verifica-se, nesse particular, que o legislador ordinário, considerando a finalidade da ocupação (imóvel urbano residencial, rural residencial ou rural comercial) e a origem da posse (31 de dezembro de 1996) exercida sobre o imóvel, garantiu que o direito de preferência fosse exercido, previamente, à publicação do edital de leilão, com base apenas no valor inicial contido no laudo de avaliação. 

Desse modo, vê-se que o direito de preferência à aquisição de imóvel dominical do INSS será exercido conforme a sua natureza do imóvel e a origem da posse exercida. Se for urbano residencial, rural residencial ou rural comercial, a sua aquisição será facultada àquele que, em 31 de dezembro de 1996, já ocupava regularmente o imóvel, oportunidade em que poderá, previamente à publicação do edital de leilão, comprá-lo pelo valor inicial constante do laudo de avaliação.

Por outro lado, se o ocupante regular não preencher cumulativamente os requisitos supramencionados - se o imóvel for urbano comercial ou se a posse tiver iniciado após 31 de dezembro de 1996 -, o critério para aferir o momento do exercício desse direito será o da regra geral prevista no §2º do art. 1º da Lei 9.702/1998, ou seja, o direito de preferência será oportunizado após a realização do leilão público, ocasião na qual o detentor do direito de preferência deverá comprar o imóvel nas mesmas condições do licitante vendedor do leilão, assumindo todos os encargos que o arrematante vencedor suportaria se o bem lhe fosse adjudicado.

REFERÊNCIAS

CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 14. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2005.

BRASIL. Lei nº 9.702, de 17 de novembro de 1998. Dispõe sobre critérios especiais para alienação de imóveis de propriedade do Instituto Nacional do Seguro Social - INSS e dá outras providências. Portal da Legislação. Leis Ordinárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9702.htm. Acesso em: 04.11.2013 

BRASIL. Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998. Dispõe sobre a regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União, altera dispositivos dos Decretos-Leis n^os 9.760, de 5 de setembro de 1946, e 2.398, de 21 de dezembro de 1987, regulamenta o § 2^o do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, e dá outras providências. Portal da Legislação. Leis Ordinárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9636.htm#art24. Acesso em: 04.11.2013 

BRASIL. Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007. Dá nova redação a dispositivos das Leis n^os 9.636, de 15 de maio de 1998, 8.666, de 21 de junho de 1993, 11.124, de 16 de junho de 2005, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, 9.514, de 20 de novembro de 1997, e 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e dos Decretos-Leis n^os 9.760, de 5 de setembro de 1946, 271, de 28 de fevereiro de 1967, 1.876, de 15 de julho de 1981, e 2.398, de 21 de dezembro de 1987; prevê medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em imóveis da União; e dá outras providências. Portal da Legislação. Leis Ordinárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art2. Acesso em: 04.11.2013 

DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 16. ed. São Paulo: Atlas, 2003.

FURTADO, Lucas Rocha. Curso de direito administrativo. Belo Horizonte: Fórum, 2007.

MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 8. ed. São Paulo: Malheiros, 1996.