RESUMO: o artigo discorre sobre a presunção juris tantum do registro imobiliário relativo à propriedade, abordando a necessidade da cadeia dominial ter início em título outorgado pelo Poder Público e sua validade para comprovação do destaque do patrimônio público ao domínio privado, uma vez que a indenização pela desapropriação de imóvel rural será paga ao legítimo proprietário.  

SUMÁRIO: 1. Introdução; 2. Origem pública das terras brasileiras; 3. Registro imobiliário e a presunção juris tantum de domínio; 4. Dúvida dominial; 5. Conclusão.

1. Introdução  

O serviço de registro de imóveis serve como indício de transferência do poder à esfera patrimonial privada do imóvel rural, tendo em conta que o modelo registral brasileiro seguiu a linha germânica, na qual o registro pode ser contestado.

Partindo-se do fato de que as terras brasileiras tem origem pública, somente será considerado legítimo proprietário aquele que comprovar que o título que iniciou a cadeia dominial foi outorgado pelo Poder Público. 

A necessidade de se conferir a condição de legítimo proprietário tem relevância principalmente no processo de desapropriação. Com efeito, o pagamento da indenização pelo desapossamento do bem imóvel é devida ao proprietário, aquele que, segundo a legislação de regência, adquiriu por justo título e boa-fé a dominialidade patrimonial de determinado bem imóvel, bem assim, os direitos decorrentes dessa condição.

No caso de dúvida dominial, o processo desapropriatório é suspenso para sanar essa questão. Ainda, essa discussão deve ser travada no próprio processo de desapropriação.   

A linha do presente artigo aborda e analisa a origem das terras brasileiras, o sistema de registro de imóveis e seus reflexos no processo de desapropriação, em relação a qualidade de proprietário das terras objeto de expropriação judicial, o procedimento de dúvida dominial e a desnecessidade de instaurar procedimento fora dos autos da ação desapropriatória.     

2. Origem pública das terras brasileiras 

A história do Brasil nos relata fato que se tornou notório: Pedro Álvares Cabral tomou posse da nova terra em nome do Rei de Portugal. Este marco veio ratificar o domínio que já anteriormente havia se estabelecido e firmado; e, ipso facto, passaram estas terras a integrar particularizadamente o patrimônio público da Coroa Portuguesa[1].  

No Brasil todas as terras foram, originariamente, públicas, por pertencentes à Nação Portuguesa, por direito de conquista. Depois, passaram ao Império e à República, sempre como domínio do Estado. A transferência das terras públicas aos particulares deu-se paulatinamente por meio de concessões de sesmarias e de data, compra e venda, doação permuta e legitimação de posses. Daí a regra de que toda terra sem título de propriedade particular é de domínio público[2]. 

As terras adquiridas através das armas e diplomacia, eram-lhe, formalmente, reconhecidas como legitimamente suas, graças às declarações papais. A partir da conquista, no Brasil deixam de existir terras sem dono, todas elas incorporam-se ao patrimônio da coroa portuguesa. Portanto só o rei poderia permitir ou impedir o acesso e a exploração a tudo o que existia na colônia. Isso fez com que o direito de propriedade no Brasil, tivesse sua origem do desmembramento do patrimônio público; as terras eram assim originariamente públicas e, até hoje, elas podem ser consideradas de particulares só se estes comprovarem as receberam a justo título. Esta observação histórica, de aparente pouco valor prático, tem, ao contrário, um enorme valor jurídico que merece ser aprofundado em seguida, pois em muitos casos, advogados de grileiros tentam obrigar o Estado a comprovar ser o dono de um determinado imóvel, quando ao contrário a eles cabe este ônus[3].

Assim, a União Federal, como os Estados-Membros não têm necessidade de título para provar o seu domínio sobre as terras nacionais. Numa homenagem merecida, diríamos com o saudoso Ministro Aliomar Baleeiro que o título da União, antes de qualquer letra da lei, é a posse histórica dessas terras, decorrente do fato da conquista, já que, como restou demonstrado até aqui, a terra, no Brasil, originariamente, era pública. Seguindo essa linha de raciocínio, é que o eminente Ministro Baleeiro, em razões de voto proferido perante o Supremo tribunal Federal, quando do julgamento do Recurso Extraordinário nº 51.290, originário do Estado de Goiás assim se manifestou[4]:

Então os Estados, como sucessores da Nação Brasileira, e a Nação Brasileira, como sucessora do patrimônio pessoal o Rei de Portugal, não necessitam trazer nenhum título. O título é a posse histórica, o fato daquela conquista da terra. A terra no Brasil era pública, (....) O Estado de Goiás não precisa provar nada. A presunção é de que a terra é dele. O particular é que tem de provar, por uma cadeia sucessória, que as terras foram desmembradas do patrimônio público. Não há nenhuma dúvida a respeito disso.    

O pressuposto legal é a presunção de dominialidade pública cabendo aos particulares demonstrarem por qualquer título válido sua aquisição regular. A boa lógica manda que caiba ao particular o ônus dessa demonstração, e então conservar-se a presunção natural (constitucional e legal) de que se a propriedade particular não se confirmar haverá de prevalecer a originária dominialidade pública, conforme decidido no despacho da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça, no Pedido de Providências nº 0001943-67.2009.2.00.0000, cujo assunto foi o cancelamento administrativo de registros de matrículas irregulares em comarcas do Estado do Pará.   

Sobre o tema, Girolamo Domenico treccani[^5] Leciona que:  

Comprova-se que a privatização das terras, sua transferência do domínio público para o particular, operou-se de maneira ilegal e contendo nulidades insanáveis que o simples decorrer do tempo não tem o condão de convalidar. Diante de tantas ilegalidades chega-se à seguinte conclusão: o fato de que a transferência de domínio não se efetuou de maneira legal faz com que parte considerável das terras hoje consideradas propriedade privada continuem a ser públicas.  

Após a apresentação de todo esse arcabouço doutrinário e jurisprudencial, “é possível se afirmar que a propriedade imóvel no País como direito individual é uma dádiva do Poder Público”[^6].  

3. Registro imobiliário e a presunção juris tantum de domínio

Não basta a exibição de um título registrado no cartório imobiliário para ter-se como demonstrado o direito de propriedade sobre determinado imóvel. Constitui o registro, na verdade, mera presunção de domínio que só se robustece com a comprovação da filiação e da origem do direito. É que, entre nós, o registro de imóveis não goza de eficácia jurídico-formal, como no direito germânico, em que a transcrição liquida a propriedade, purgando o título e tornando o adquirente imune a qualquer ação[^7].

No Brasil, o registro imobiliário exige a apresentação de título que o autoriza, donde a resultante de que a nulidade ou anulação desse ato causal invalida o registro. A prova subsidiária da filiação e da origem há de deitar raízes em um ato ou fato tidos pelo direito como hábeis para a despublicização da terra. Dado que o domínio público não resulta de outro título senão da lei, a presunção da dominialidade privada, que deflui do registro, há de ceder diante da presunção de domínio público[^8].

No sistema imobiliário brasileiro, o registro não sana os vícios dos atos jurídicos que lhe precederam, nem dirime as causas que podem suprimir-lhes a existência. João Afonso Borges, citado por Nicolau Balbino Filho^[9] é feliz ao sintetizar que ninguém “transfere mais direitos do que tem o transmitente”, sendo juris tantum a presunção da regularidade do registro, vez que admite prova em contrário. 

O ordenamento jurídico pátrio exige para a aquisição regular de um direito real, a existência de negócio jurídico causal válido e eficaz e o registro do instrumento desse negócio no Cartório de Imóveis. Impende observar que, a validade e eficácia do registro encontra-se sempre em conexão direta com a validade e eficácia do negócio jurídico causal, apesar de a lei determinar que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais (art. 252, Lei de Registros Públicos).

Dessa estrita interdependência entre negócio jurídico obrigacional válido e aquisição do direito real, como bem destaca o Professor Regis Fichtnee Pereira em estudo publicado na coletânea “Seleções Jurídicas”, 1995, p. 172, resulta que a nulidade ou anulabilidade do negócio causal importará sempre, na possibilidade de a aquisição do direito real ser desconstituída, mesmo que o adquirente do direito real através de título viciado tenha transferido a terceiros que não tenham tido conhecimento do vício do seu título.

Nesse trabalho, salienta ainda o doutrinador que a quebra de um dos elos da corrente de transferências de direitos reais em nosso País prejudica todos os elos posteriores, ao contrário do que acontece na Alemanha em que essa mesma quebra afeta os elos posteriores, em que a aquisição do direito se tenha dado de boa-fé.

Vigora, pois, na legislação brasileira, o princípio de que alguém não pode transferir um direito que não possua ou que esteja maculado com um vício insanável, como no presente caso, em que o vício encontra-se na origem, vez que não houve o regular destaque do patrimônio público para o particular por meio de carta de sesmaria não confirmada, revalidada ou legitimada. 

Decorre daí que, ainda que levado a cabo o registro do título ou qualquer outro documento quando não configurada a transferência da propriedade imobiliária, o registro não consubstanciará, de modo algum, a aquisição do domínio, nem dará lugar à presunção deste.

Sempre atual e precisa é a lição de Caio Mário da Silva Pereira[^10], segundo o qual:

O registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, como no sistema germânico, estando sempre vinculado ao título translativo originário e somente opera a transferência da propriedade dentro das forças e sob a condição da validade formal e material do título.

Dessa forma, não dispondo os ocupantes de título legítimo de propriedade, toda a cadeia sucessória registral imobiliária não tem o condão de tornar lícita a aquisição feita por nenhum dos anteriores, pois ninguém pode transferir o que não lhe pertence.

4. Dúvida dominial

Para o pagamento da justa indenização pela perda do bem é necessário, por imperativo lógico, identificar o legítimo proprietário (arts. 16 e 34, Decreto-lei nº 3.365/41; e 5º, II e 6º, § 1º, e 7º, Lei Complementar nº 76/93).     

Em nosso sistema jurídico-processual a desapropriação rege-se pelo princípio segundo o qual a indenização não será paga senão a quem demonstre ser o titular do domínio do imóvel que lhe serve de objeto (cf. art. 34 do DL nº 3.65/41; art. 13 do DL nº 554/69; e art. 6º, §2º, da LC nº 76/93)[^11].

No caso de dúvida sobre o legítimo proprietário do imóvel desapropriando, o valor da indenização deve ficar em depósito, nos termos dos artigos 34, do Decreto-lei nº 3.365/41 e 6º, §1º, da Lei Complementar nº 76/93:

Decreto-lei nº 3.365/41

Art. 34.  O levantamento do preço será deferido mediante prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros.

Parágrafo único.  Se o juiz verificar que há dúvida fundada sobre o domínio, o preço ficará em depósito, ressalvada aos interessados a ação própria para disputá-lo.

Lei Complementar nº 76/93

Art. 6º (....) 

§1º Inexistindo dúvida acerca do domínio, ou de algum direito real sobre o bem, ou sobre os direitos dos titulares do domínio útil, e do domínio direto, em caso de enfiteuse ou aforamento, ou, ainda, inexistindo divisão, hipótese em que o valor da indenização ficará depositado à disposição do juízo enquanto os interessados não resolverem seus conflitos em ações próprias, poderá o expropriando requerer o levantamento de oitenta por cento da indenização depositada, quitado os tributos e publicados os editais, para conhecimento de terceiros, a expensas do expropriante, duas vezes na imprensa local e uma na oficial, decorrido o prazo de trinta dias.

Diante disso, até que se deslinde a questão dominial do imóvel expropriado, o valor da oferta não pode ser levantado, devendo ficar em depósito, além do que deve ocorrer a suspensão do resgate dos títulos da dívida agrária, de modo a evitar-se o pagamento àquele que não é o real proprietário e, por conseguinte, a ocorrência de grave lesão ao erário.

Ressalte-se que a moderna interpretação jurisprudencial permite que a dúvida dominial seja travada nos próprios autos da ação desapropriatória, dispensando o ajuizamento de outra ação para tanto.

O Superior Tribunal de Justiça, pela palavra da Ministra Denise Arruda, no RESP 200700847762, decidiu que a discussão relativa ao domínio pode ser travada nos autos da ação de desapropriação, pois, como as demais ações, para que possa desenvolver-se validamente devem estar presentes as condições da ação, possibilidade jurídica do pedido, legitimidade das partes e interesse processual. Por constituir matéria de ordem pública, a falta das condições da ação pode ser reconhecida de ofício, e a discussão do domínio, por se enquadrar nessa hipótese, pode ser analisada na demanda desapropriatória:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. TERRAS SITUADAS EM FAIXA DE FRONTEIRA. REGULARIZAÇÃO DE QUESTÕES FUNDIÁRIAS. DISCUSSÃO ACERCA DO DOMÍNIO NO ÂMBITO DA AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETITULAÇÃO DO IMÓVEL EXPROPRIADO EM NOME DOS SEUS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AOS PREJUÍZOS SOFRIDOS.

1. Para que a ação de desapropriação possa desenvolver-se validamente, como qualquer outra, devem estar presentes as chamadas condições da ação, tais como a possibilidade jurídica do pedido, a legitimidade das partes e o interesse processual.

2. A ausência das condições da ação, aliás, por constituir matéria de ordem pública, pode ser reconhecida até mesmo de ofício pelas instâncias ordinárias, não se podendo falar, desse modo, em julgamento extra ou ultra petita.

3. A questão relativa ao domínio, por situar-se, na presente hipótese, entre as condições da ação, pode ser analisada nos próprios autos da desapropriação, desde que a controvérsia acerca do tema se estabeleça entre expropriante e expropriado. Com efeito, não se pode retirar a propriedade de quem não a tem, daí a necessidade de se analisar a validade dos títulos de propriedade das terras situadas em faixa de fronteira, alienadas a terceiros pelo Estado do Paraná.

4. Por outro lado, se a dúvida sobre o domínio estiver situada entre a parte expropriada e um terceiro, particular, que também diz ter o domínio do bem expropriado e, por esse motivo, pretende entrar na disputa da indenização que vier a ser fixada, deve predominar a regra contida no parágrafo único do art. 34 do Decreto-Lei 3.365/41, que ressalva aos interessados a ação própria para disputa do preço, o qual deverá ficar em depósito.

5. "O afastamento da orientação jurisprudencial dominante torna-se, na hipótese, medida imperiosa, sem caracterizar violação à uniformização, porquanto a dúvida quanto à legitimidade dos títulos é real e concreta, demonstrável prima facie evidente, inclusive com orientações firmadas há décadas pelo Pretório Excelso" (REsp 784.167/PR, 1ª Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 5.5.2008; REsp 752.944/PR, 1ª Turma, Rel. p/ acórdão Min. Luiz Fux, julgado na sessão de 24.6.2008 - acórdão pendente de publicação).

(....)

(RESP 200700847762, Denise Arruda, STJ - Primeira Turma, 09/02/2009)

Acrescente-se, nessa linha, o entendimento do Supremo Tribunal Federal, exarado no MS 22698, que a ação de desapropriação tem, hoje, amplo caráter cognitivo como previsto no artigo 9º, da Lei Complementar nº 76/93:

EMENTA: REFORMA AGRÁRIA. IMÓVEL RURAL PARA ESSE FIM DECLARADO DE INTERESSE SOCIAL. MANDADO DE SEGURANÇA POR MEIO DO QUAL SE POSTULA SEJA CONFERIDO EFEITO SUSPENSIVO À MEDIDA DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA PERICIAL, DESTINADA À DEMONSTRAÇÃO DE QUE SE TRATA DE IMÓVEL PRODUTIVO, IMUNE À DESAPROPRIAÇÃO.

Manifesto despropósito da pretensão, posto que a prova obtida pelo meio indicado deverá ser oferecida, ou mesmo produzida, no bojo da própria ação de desapropriação, hoje de amplo caráter cognitivo, como previsto no art. 9º. da LC nº 76/93. Mandado de segurança indeferido.

(MS 22698, Relator(a):  Min. Ilmar Galvão, Tribunal Pleno, julgado em 05/06/1997, DJ 15-08-1997)

Do voto condutor do Ilustre Ministro Ilmar Galvão extrai-se o seguinte trecho:

Veja-se que se trata de prova que haverá de ser produzida no bojo da própria ação expropriatória que, nos termos da LC 76/93, é de cognicibilidade ampla, posto que limitada apenas quanto ao interesse social declarado (art. 9º), aspecto esse obviamente condicionado ao pressuposto de tratar-se de imóvel expropriável. 

Tratando-se, pois, de cognição ampla, na demanda desapropriatória pode-se, sem qualquer sombra de dúvida, discutir o domínio, em homenagem, inclusive, aos princípios da economia processual e instrumentalidade das formas, nos termos dos artigos 154, 244 e 248, todos do Código de Processo Civil.    

5. Conclusão

Por tais razões, o registro imobiliário constitui presunção juris tantum de domínio, o qual reclama comprovação de filiação, transferência e da origem do direito, de sorte que a nulidade de um dos elos da cadeia dominial registral prejudica todos os posteriores, inviabilizando a aquisição da propriedade. A repercussão em sede de ação de desapropriação é o surgimento da dúvida dominial (art. 34, DL 3.365/41 e art. 6º, §1º, LC 76/93), depositando-se o valor da oferta até o esclarecimento da questão dominial do imóvel expropriando, e a suspensão do resgate dos títulos da dívida agrária, de forma a impedir o pagamento àquele que não é o verdadeiro proprietário. Esse procedimento é realizado nos próprios autos do processo de desapropriação, tendo em conta seu amplo caráter cognitivo (art. 9º, LC 76/93), não necessitando de ajuizamento de outra ação.  

Referências:

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BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 13ª edição. São Paulo: Saraiva, 2008.

BARROS, Wellington Pacheco. Curso de Direito Agrário. Vol. 1. 5 ed. Porto alegre: Livraria do Advogado, 2007.

BORGES, Antonino Moura. Curso Completo de Direito Agrário. Leme: EDIJUR, 2006.

BORGES, Paulo Torminn. Institutos Básicos de Direito Agrário. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 1992.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registro de imóveis. 9 ed. São Paulo: Saraiva, 2010.  

FALCÃO, Ismael Marinho. Direito Agrário Brasileiro. Bauru, SP: EDIPRO, 1995.

LARANJEIRA, Raymundo. Propedêutica do Direito Agrário. 2 ed. São Paulo: LTr, 1981.  

MATIELLO, Fabrício Zamprogna. Código Civil Comentado. 3 ed. São Paulo: Ltr, 2007.

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 35 ed. São Paulo: Malheiros, 2009.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. vol. IV. São Paulo: Malheiros Editores, 1970.

STEFANINI, L. Lima. A propriedade no direito agrário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1978.

TRECCANI, Girolamo Domenico. Violência e grilagem: instrumentos de aquisição da propriedade da terra no Pará. Belém: UFPA, ITERPA, 2001.

Notas: