RESUMO: A usucapião é um instituto jurídico que vem acompanhando a Humanidade desde a Antiguidade Clássica servindo como regulador do acesso ao direito de propriedade na sua forma originária de aquisição pelo prolongamento da posse no tempo. No âmbito do direito comparado Brasil e Argentina, observamos que há tratamento jurídico diverso para a usucapião. Enquanto no ordenamento jurídico pátrio está presente a teoria dualista, destacando a dogmática da usucapião das prescrições em geral, no ordenamento argentino vige a teoria monista, não fazendo destaque especial à usucapião no respectivo Código Civil e regulando-a no capítulo das prescrições em geral. O Código Civil argentino destaca dois tipos de usucapião, já o Brasil ordena quatro espécies do instituto, inclusive com dois de natureza especial previstos no Texto Constitucional de 1988. Conclui-se que no Brasil, além da sua função tradicional, a usucapião também assumiu o caráter político-social da efetivação do cumprimento da função social da propriedade.

PALAVRAS-CHAVE: Usucapião. Direito Comparado Brasil-Argentina. Propriedade.

INTRODUÇÃO

Estudar a usucapião é sempre interessante por ser um dos instrumentos jurídicos mais antigos de que se têm notícia vindo no acompanhamento da humanidade desde a Antiguidade Clássica. Este instituto vem se prestando, durante todos estes séculos, a resolver a questão sempre conflituosa que é o direito individual à propriedade. Agora em tempos presentes, também se mostra um instrumento jurídico social com a sua finalidade regulatória do adequado uso de áreas urbanas e rurais para o cumprimento da sua função social. Assim, a usucapião consolida a importante função do Direito como apaziguador da sociedade e da regulação das relações com vistas a realização da justiça.

Estudar usucapião no ambiente do direito comparado brasileiro e argentino traz interessantes surpresas. O pressuposto era que, sendo o Direito Romano fonte comum para o Brasil e a Argentina em razão da origem latina, esperava-se que o tratamento para a usucapião fosse o mesmo nos dois ordenamentos. No entanto, logra-se observar que a dogmática jurídica Brasileira e Argentina a tratam de maneira diversa, como se verá.

1.                                    ANTECEDENTES HISTÓRICOS

A observação do prolongamento da posse mansa e pacífica no tempo tem resolvido conflitos sobre a definição de titulação da propriedade desde a Antiguidade Clássica. A usucapião, durante os séculos, demonstrou-se um adequado meio de apaziguamento de conflitos entre indivíduos, mas também, mais precisamente no cenário brasileiro, vem se prestando a ser um instrumento jurídico com forte cunho social já que determina que a balança da justiça deve pender a favor de quem está dando a devida finalidade ao bem que está em discussão, relativizando-se assim, o caráter absoluto do direito de propriedade.

 A etimologia da palavra reporta ao latim sendo que capio significa “tomar” e usu quer dizer “pelo uso”. E, conforme Diniz (1993) este “tomar pelo uso” exigiu, sempre, um complemento de cobertura do fator tempo, sem o qual não teria efeito.

A primeira manifestação indicativa da prescrição aquisitiva de conversão de posse em propriedade está escrita na Lei da XII Tábuas: 2 anos para imóveis e 1 ano para os móveis. Observa-se, por curioso, que este prazo também era o período pelo qual um homem adquiria o domínio sobre uma mulher pois o usus também foi uma das formas de matrimônio da antiga Roma. Conforme consta na VI Tábua:

5. As terras serão adquiridas por usucapião depois de dois anos de posse, as coisas móveis depois de um ano.
6. A mulher que residiu durante um ano em casa de um homem, como se fora sua esposa, é adquirida por esse homem e cai sob o seu poder, salvo se se ausentar da casa por 3 noites. (BRASIL. Jus Navegandi, 2015). 

Posteriormente estes prazos se alongaram, sendo dos bens imóveis de 10 anos entre presentes e 20 anos entre ausentes. Mas tarde ainda veio a exigência de uma posse apoiada no justo título e na boa-fé.

Foram sucessivamente também se estabelecendo restrições à aplicação da usucapião no direito romano: a Lei Atínia o proibia para coisas furtadas, as Leis Júlia e Pláucia impediam a usucapião de coisas obtidas pela violência e a Lei Scribônia vedava a usucapião de servidões prediais.

Observa-se que a usucapião se estabeleceu no campo processual das ações e não no direito material. “Era a época em que actio precedia ao jus” (DINIZ, 1998, p. 119). O resultado disto foi o emprego de um processo geral conhecido como praescriptiones, donde também se previa a praescriptio longi temporis, já em vista deste papel relevante do tempo.    

Inicialmente a praescriptio longi temporis era utilizada para resolver um problema de lacuna no direito civil. Com Justiniano fundiram-se as regras do longi temporis praescriptio com as da usucapião. No período do Imperador Teodósio o instituto da prescrição não era mais exclusivamente entendido como a forma aquisitiva da propriedade, mas como meio extintivo das ações. Esta nova instituição de caráter extintivo passou a ser identificada como praescriptio longissimi temporis.

Desta maneira, no direito romano, sob o mesmo vocábulo, surgiram duas instituições jurídicas: a primeira de caráter geral destinada a extinguir todas as ações e a segunda, um modo de adquirir, representado pela antiga usucapião. Ambas as instituições partiam do mesmo elemento: a ação prolongada do tempo.

Os juristas medievais consagram o instituto como: “a prescrição é uma maneira de adquirir e de perder o direito de propriedade de uma coisa ou de um direito pelo efeito do tempo” (DINIZ, 1993, p. 120). O Código Civil francês adotou o critério monista, regulando a prescrição e a usucapião sob forma unitária, distinguindo um instituto de outro apenas por denominar o primeiro de prescrição extintiva e a segunda de prescrição aquisitiva.

Souza (2003) contribui explicando a diferença das duas naturezas de prescrição: o instituto da prescrição aquisitiva vem regulado no direito das coisas, e é identificado como modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo. Já na prescrição extintiva, como o nome diz, o tempo influencia para a extinção de direitos. A prescrição extintiva é a perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito.

Observa-se que a usucapião, tratado no aspecto dualista ou monista, é ao mesmo tempo uma energia criadora e extintiva. Pela via extintiva implica que, pelo tempo, alguém perderá a propriedade enquanto que pela via criadora criará direito à propriedade de outro. Já a prescrição é puramente extintiva, conclui Diniz (1993).

2. COMPARANDO O INSTITUTO DA USUCAPIÃO e DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – DIREITO BRASILEIRO E ARGENTINO 

Tratando-se o presente trabalho de estudo comparado, sobre como a lei civilista brasileira e argentina determinam a usucapião, passaremos a analisar.

2.1 Usucapião brasileira – previsão legal e utilidade social

O Código Civil Brasileiro – Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 -disciplina três modos de aquisição da propriedade imóvel. Faz isto no Livro III que trata dos Direito das Coisas, cujo Capítulo II assim as relaciona: a usucapião, a aquisição pelo registro do título e por acessão. A acessão é subdividida, conforme disciplina o Art. 1.248, podendo se apresentar sob a configuração de: formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono de álveo e por plantações e construções.

A doutrina brasileira classifica a usucapião e acessão como modos originários de aquisição da propriedade, ou seja, pela qual o indivíduo faz seu um bem imóvel sem que lhe tenha sido transmitido (vendido, doado, ou outro) por alguém. Já a aquisição por título é identificada como de modo derivado, modo pelo qual, de contrário da forma originária, haverá a transmissão da propriedade de um proprietário anterior – seja por transferência inter vivos ou por ato de causa mortis (DINIZ, 1993).

A usucapião, ou prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, que se dá pela posse prolongada no tempo, acompanhando-se esta situação de outros requisitos legais conforme cada espécie legalmente determinada para o instituto. O Código Civil brasileiro em vigor dedica uma seção específica para a Usucapião sendo a Seção I do Capítulo II do Título III que trata sobre a Propriedade.

Conforme descrito neste texto, temos previstas quatro modalidades de usucapião, sendo:

a)     Usucapião extraordinária - na qual a aquisição exige a posse contínua durante quinze anos, sem oposição judicial, devendo o possuidor  demonstrar a posse mansa e pacífica e a intenção de ter a coisa como sua – animus. Para tanto não é exigido justo título e boa-fé, nem a moradia do possuidor – Art. 1.238. O parágrafo único do mesmo artigo determina que o prazo cai para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia no imóvel, ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

b)     Usucapião Ordinária - esta se difere da extraordinária por exigir a presença de elementos como o justo título e boa-fé. Nesta modalidade o prazo exigido de posse contínua é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco se estiverem presentes outros elementos como moradia do possuidor no imóvel e aquisição de forma onerosa – Art. 1.242.

c)     Usucapião Especial Rural  -  para se configurar este caso, o possuidor deve comprovar que está ocupando e usando um imóvel em área rural não superior cinquenta hectares, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título e boa-fé, não podendo o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural – art. 1.239

d)     Usucapião Especial Urbana - nesta hipótese, o possuidor deve comprovar a posse de imóvel urbano, com extensão de máxima de 250 metros quadrados, utilizado para fins de sua moradia ou de sua família, sendo a posse mansa e pacífica, por cinco anos ininterruptos. Para reivindicar o imóvel com base na usucapião especial urbana o requerente não poderá ser proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural – art. 1.240.

Temos curiosos aspectos históricos e sociais nestas modalidades de usucapião: as usucapiões ordinária e extraordinária já eram previstas no Código Civil brasileiro de 1916, sendo respectivamente nos seus artigos 550 e 551. O Código Civil de 1916 (a Lei 3.071, de 1º de janeiro de 1916 foi a primeira compilação dos ordenamentos civilistas brasileira).

A usucapião especial rural, conforme contribui Souza (2003), surge originariamente no ordenamento brasileiro na Constituição Brasileira de 1934.[1] O texto Constitucional brasileiro de 1988 repete em seu texto esta modalidade de aquisição da propriedade lhe agregando uma diminuição de prazo de 10 para 5 anos, conforme determina:  

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

A Carta Magna de 1988, além de ratificar esta modalidade de aquisição de propriedade, também lhe agrega valor político quando a disciplina no Capítulo III do Título VII que trata “Política Agrícola e Fundiária e da Reforma Agrária”. Colocando-a sob este Capítulo o Constituinte brasileiro afirma que a usucapião rural especial assume a condição de uma política pública que visa estimular a que a terra seja efetivamente trabalhada cumprindo a sua função social em desfavor daquele que lhe ostenta o título de propriedade e a mantem ociosa.

Já a usucapião especial urbana foi uma modalidade criada pela Constituição Federal de 1988. Assim estabelece textualmente o seu art. 183:

Art. 183: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3° Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Da mesma forma que a usucapião especial rural, esta modalidade prevista para ocorrer em solo urbano, também vem com viés social já que se insere no Capítulo II do mesmo Título anteriormente citado, que trata especificamente da Política Urbana. Desta forma, utiliza-se o instrumento da prescrição aquisitiva como meio de regularização e adequado uso também do solo urbano.

Importante também citar o que determina o texto civilista brasileiro relativo a prescrição aquisitiva de propriedade de bens móveis. Enquanto a usucapião sobre bens imóveis vem disciplinada na Capítulo II, o Capítulo III abre-se para regulamentar especificamente a usucapião sobre bens móveis. Descreve-se seis formas de aquisição da propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão. Juntamente com a última, trata também da comistão e da adjunção.

Conclui-se deste exame que a dogmática jurídica brasileira usa do dualismo no trato da prescrição, ou seja: a usucapião vem vinculado diretamente ao Direito real de propriedade determinado na parte específica do Código Civil, dando-se tratamento especial para a prescrição aquisitiva da propriedade, tanto de bens imóveis quanto móveis. Já a prescrição extintiva de direitos está regulamentada no Título III da Parte Geral do Código Civil de 2002. Então, o Direito Civil brasileiro trata da prescrição em dois espaços diferentes, dividindo-a em duas modalidades, um momento como prescrição aquisitiva – quando trata especificamente da usucapião, em outro momento como prescrição extintiva – quando trata das prescrições em geral. O Direito Civilista Argentino trata de forma diversa o instituto.

2.2 Previsão Argentina da prescrição aquisitiva de propriedade

O Código Civil Argentino – Lei 340 de 25 de setembro de 1869 com a sua reforma mais importante na Lei n.º 17.711, de 22 de abril de 1968 - arrola as formas de aquisição do domínio no seu artigo 2.524, sendo que esta se aplica tanto para os bens imóveis e móveis:

Art. 2.524. El dominio se adquiere: 

1° Por la apropiación; 

2° Por la especificación; 

3° Por la accesión; 

4° Por la tradición; 

5° Por la percepción de los frutos; 

6° Por la sucesión en los derechos del propietario; 

7° Por la prescripción. 

Observa-se que estas formas de aquisição de domínio têm seu artigo disciplinador inscrito no Título V do Livro III: “Los Derechos Reales”.

Consta do Livro IV  “De los Derechos Reales Y Personales”, na sua “Seccion Tercera – De la Adquisicion y perdida de los Derechos Reales y Personales por el transcurso del Tiempo”. A prescrição aquisitiva da propriedade pelo possuidor está no Título I deste Livro que determina de forma geral o instituto da prescrição “De la prescripción de las cosas y de las acciones en general”. Sendo assim descreve. 

Art. 3.948. La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley. 

O Direito Argentino consagra duas espécies de usucapião: o ordinário e o extraordinário. Sendo conforme estão determinados nos seus artigos 3.999 e 4.015:

Art. 3.999. El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años. 

Art. 4.015. Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título. 

Observa-se que a prescrição aquisitiva de propriedade de bens imóveis e móveis na Codificação civilista argentina não recebe tratamento especial, estando inscrita no Título I que descreve toda a generalidade das prescrições de direitos.

A Argentina segue então a teoria monista da prescrição adotada pelo Código francês na sua compilação - conforme estudamos a partir de Diniz (1993) no item 1 do presente. Como se sabe, a compilação francesa foi forte inspiradora da codificação civil argentina.  

Da mesma forma vem a doutrina examinada. Mariani Vidal (2009) não dá especial enfoque ao instituto da usucapião. A autora somente usa o respectivo nomem juris de usucapião identificando a prescrição para a aquisição originária de bens móveis.   

CONCLUSÃO

Embora este estudo tenha começado de forma despretensiosa, resultou chegar a uma conclusão bem interessante: Brasil e Argentina, embora Estados que elaboraram a sua codificação de leis civis a partir de fontes comuns, organizam a prescrição aquisitiva de forma diversa no texto legal. 

O Brasil adota uma orientação dualista tratando o instituto da usucapião de forma especial e destacando-a da prescrição em geral. Já o Código Civil argentino inclui a modalidade de prescrição aquisitiva da propriedade junto a regulamentação geral da prescrição extintiva de direitos reais e pessoais.

Além do tratamento dogmático diverso, o Brasil também faz uso político-social do instituto da usucapião. Embora o Texto Constitucional brasileiro garanta o direito à propriedade privada, este não é um direito absoluto já que o condiciona ao uso social e ambientalmente adequados. É claramente privilegiada a posse útil ao título de propriedade quando as configurações constitucionais das usucapiões especiais rural e urbana tem os seus prazos de posse mansa limitados à metade do que era ordinário até então.

A Carta Magna brasileira, portanto, transformou a usucapião em política de Estado visando a facilitação do acesso ao direito à propriedade pelo decurso de tempo em posse pacífica e continuada – tanto urbana quanto rural – podendo reivindica-la tanto o homem quanto a mulher. O interesse estatal se manifesta na vontade de que seja dada adequada finalidade aos espaços geográficos tornando-os úteis e produtivos. 

REFERÊNCIAS

ARGENTINA. Código Civil on line. Lei 340/1869 com as atualizações da Lei n.º 17711, de 22 de abril de 1968. Disponível em http://www.codigocivilonline.com.ar. Acessos em 03.abril.2014. 

BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei no. 3.071 de 01 de janeiro de 1916. 41 ed. São Paulo : Saraiva. 1991

BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei no. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Vade Mecum. 7 ed. São Paulo : Saraiva. 2009.

BRASIL. Constituição da República dos Estados Unidos do Brasil – de 16 de julho de 1934. Disponível em http://www.planalto.gov.br. Acesso em 29.out.2015.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Promulgada em 05 de outubro de 1988. 45 a. ed. São Paulo : Saraiva. 2011.

BRASIL. Jus Navegandi. Fórum do Direito. Disponível http://www.jus.com.br/forum/. Acesso em 05.abri.2015.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileira. V. 4 – Direito das coisas. 8. ed. São Paulo : Editora Saraiva. 1993.

MARIANI DE VIDAL, Marina. Derechos reales. 1ª. Ed. Buenos Aires : Victor P. de Zavalía. 2009.

SOUZA. Tiago Maggi. O instituto do Usucapião. Revista Eletrônica Via Jus. 2003. Disponível em: http://www.viajus.com.br/. Acesso em 05.abril.2014.