Resumo: Pretende-se analisar, por meio do presente artigo, a natureza jurídica dos contratos de locação, os tipos de contratos existentes e as formas de extinção desses contratos, sob a ótica do Código Civil, bem como da Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, quando aplicável. (O objetivo do presente estudo é tecer considerações acerca dos conceitos e procedimentos extraídos a partir da leitura da legislação civil e da Lei do Inquilinato quando aplicável) no que tange aos diversos tipos de contratos de locação existentes.

Palavras-chave: Contratos de locação, direito civil.

Abstract: It intends to analyze, by means of this article, the legal nature of the lease agreements, the types of contracts and forms of termination of these contracts, from the perspective of the Civil Code and Law No. 8,245 / 91 - Law tenancy, where applicable. (The purpose of this study is to make considerations about the concepts and procedures extracted from the civil legislation reading and Tenant Act where applicable) with respect to various types of leases.

Keyword: Leases contracts, civil law.

1. Introdução

O presente trabalho visa apresentar um posicionamento sobre a realidade dos contratos de locação, desde o seu nascimento no mundo jurídico, passando pelas suas modalidades, desembocando nos seus meios de extinção.

É importante lembrar, que a legislação brasileira versa sobre as mais variadas formas de contratos, em especial os contratos de locação, seja residencial ou no âmbito empresarial, podem ser encontrados na lei do inquilinato, nº 8245/91.

Com os avanços na sociedade, mormente as relações interpessoais e jurídicas, a lei do inquilinato sofreu duras críticas com o avançar do tempo, apesar do seu caráter tender a maior proteção ao locatário, ela trouxe segurança jurídica para as relações locatícias, que é uma modalidade muito comum na realidade deste país. Vale lembrar que a Lei 12112/2009 trouxe inovações para tentar ao menos sanar algumas imperfeições legislativas, a fim de equilibrar o pacto contratual entre as partes.

Por fim, tentarei de forma breve, clara e objetiva, tratar desse assunto de suma relevância e grande extensão, que afeta diretamente a vida de muitas famílias brasileiras e em consequência disto, traz consigo, grande importância econômica.

2. Natureza jurídica dos contratos de locação

A natureza jurídica do contrato de locação não foge a regra geral dos contratos, que tem suas origens no Direito Romano, nas ordenações de Gaio. Desde aquela época, os contratos já tinham uma classificação, tamanha a sua importância nas relações privadas, e a partir dessas possibilidades, os contratos passaram a serem divididos em reais, consensuais, verbais e literais, os contratos de locação estão inseridos nos contratos consensuais, já que depende de um acordo de vontades, independente de qualquer formalidade.

Falar de contrato de locação, é o mesmo que falar em obrigação, que por sua vez, pois reside no adimplemento de uma parte pelo pagamento e o cumprimento da outra na entrega do bem. Há também a necessidade dos contratos serem bilaterais, ou plurilaterais, o mesmo não se pode dizer quanto a sua onerosidade ou gratuidade.

Segundo a doutrina da professora Maria Helena Diniz (2011), citando Clóvis Beviláqua:

a locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada. 

Conforme já mencionado anteriormente, o contrato de locação pode ser conceituado como aquele contrato por meio do qual uma das partes (denominada locador), mediante remuneração (aluguel) paga pela outra (denominada locatário), se obriga a ceder, durante certo lapso de tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível.

Como o nosso foco está no locatio conductio rerum, reforçamos ao conceito de VENOSA (2002) a definição de DINIZ (2011), de onde se tem a locação de coisas como “contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração, designada aluguel”.

Cumpre ressaltar que a palavra “locar” significa alugar ou arrendar um determinado objeto. No caso em tela, importante salientar que o objeto a ser alugado não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado ao locatário, devendo ser, portanto, um objeto infungível.

Diante dessa breve definição, é possível concluir que, quanto à sua natureza jurídica, o contrato de locação possui as seguintes características:

a)      Bilateral ou sinalagmático: o contrato de locação, invariavelmente, envolve prestações recíprocas entre as partes (locador e locatário), razão pela qual o referido contrato produz efeitos (diga-se direitos e deveres) para ambas as partes envolvidas;

b)      Comutativo: o contrato de locação será sempre comutativo, haja vista que as obrigações que revestem a relação negocial são previamente conhecidas, podendo, inclusive ser negociadas, pelos contratantes no momento da conclusão do negócio;

c)       Oneroso: essa espécie contratual sempre importará em vantagem e sacrifício a ambas as partes, isso porque, o locador, ao ceder o uso do bem ao locatário, recebe um valor a título de contraprestação, denominado aluguel. Caso o uso e gozo da coisa fossem concedidos gratuitamente, estaríamos diante de um contrato de comodato;

d)      Consensual: o contrato de locação é, na maior parte das vezes, consensual, pois, ele se perfectibiliza pela vontade das partes, independente da entrega da coisa, haja vista que a tradição do bem não é algo essencial ao negócio;

e)      De execução continuada: a relação negocial perdura pelo prazo estipulado em contrato, razão pela qual é imprescindível a previsão sobre o decurso de prazo da locação, seja este determinado ou não;

f)        Não solene: a lei não exige que o contrato se revista de forma especial, podendo ser celebrado por meio escrito ou verbal. Cabe aqui mencionar uma exceção a esta regra: caso se convencione fiança para o contrato de locação, este deverá ser necessariamente formalizado mediante contrato escrito;

g)      Impessoal: essa espécie de contrato não possui caráter personalíssimo para as partes, razão pela qual admite-se a cessão ou sublocação para terceiros. Quanto ao aspecto da impessoalidade do contrato de locação, é possível encontrar divergências doutrinárias. Inobstante, o posicionamento predominante da doutrina é no sentido de que o contrato é, de fato, impessoal, até mesmo porque, o contrato de locação não se extingue, necessariamente, com a morte dos contratantes.

Tem como característica ser comutativo, pois as obrigações se equivalem, ou seja, se sabe desde o início da relação contratual as respectivas obrigações, pois não dependem de fatos futuros e incertos. Quanto ao seu conteúdo, pode ser tanto paritário ou de adesão, irá depender de quem esteja alugando, e o grau de igualdade entre as partes na negociação, em grande maioria, os contratos de locação de bens, são por adesão, mas não impede que existam contratos paritários.

Não solene, pois o mesmo não depende de maiores formalidades, pois em nosso país não se exige solenidade para os contratos de locação, diferente acontece com os de compra e venda. Vale lembrar que também são evolutivos, pois tendem a se modificar caso tenha alterações no curso do contrato,  impondo-se compensações.

É necessário frisar, que os contratos, mesmo sendo regidos pela ótica do direito privado, não estão livres das amarras principiológicas, impedindo que as partes exerçam ao seu livre deleite sua autonomia da vontade, em desfavor da dignidade da pessoa humana, da função social e da relatividade dos efeitos subjetivos dos efeitos do contrato.

Por fim, temos que o contrato de locação pode ter a seguinte definição, tendo como base as normas e princípios que regem o mesmo:

A natureza jurídica do contrato de Locação é de negócio jurídico contratual, bilateral, oneroso, impessoal, não-solene, comutativo, de relação duradoura e de trato sucessivo.

3. Tipos de contratos

De início é importante em primeiro plano conceituar o contrato de locação, que seria o contrato onde alguém cede a outrem o uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível mediante remuneração, por prazo determinado ou indeterminado.

O contrato de locação tem sua previsão no novo código civil a partir do artigo 565, que trata justamente das duas figuras jurídicas que compõe a relação contratual, o polo ativo e passivo, locador e locatário.

Atualmente, devido ao dinamismo comercial/empresarial, o contrato de locação se subdivide-se em inúmeras modalidades, que atuam desde a locação de um simples imóvel residencial, até à locação empresarial de um espaço em shopping center e condomínios edilícios.

Locação residencial: Essa modalidade se subdivide em três categorias, a primeira por contrato escrito para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, previsto no artigo 46 da lei de inquilinato. A segunda, caso for pactuada por um prazo inferior ao determinado no artigo 46, só poderá ser rescindida por fatos que ensejem tal quebra, tal previsão está estampada no artigo 47 da mesma lei. E por, a terceira, a terceira, que trata da locação, que ao fim do contrato, o locador não manifesta a vontade de retomada, a qual será automaticamente prorrogada por prazo indeterminado ao fim do contrato de trinta meses.

Locação especial: Além das locações mencionadas, existem outras, muito especiais, que são tratadas de modo diferente e privilegiadas. São as locações de imóveis para utilização por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, entidades religiosas, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, e está prevista no artigo 53 da lei em questão. Vale lembrar que as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público, gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidos como especiais. Não estarão protegidos os estabelecimentos que se dediquem a cursos livres administrados pela iniciativa privada e os destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta.

Locação comercial: A Locação empresarial ou não residencial, o locatário está contratualmente autorizado a explorar a atividade econômica no espaço do imóvel locado. A Locação empresarial ou comercial goza de algumas características distintas dos contratos de locação residencial, dentre as inúmeras diferenças, uma das mais notáveis é o direito da renovação compulsória, impedindo que o locador utilize de livre arbítrio a sua autonomia da vontade para gerar prejuízos a outrem. A locação empresarial encontra-se disciplinada no artigo 51 da Lei de locação.

Locação em Shopping: Muito comum nos dias de hoje, e com ampla vantagem sobre as outras formas de comércio, os shoppings Center alcançou uma grande vantagem perante as sociedades empresárias e/ou pessoas que exercem atividade civil, sozinhas. Pois em um único grande espaço concentram-se vários estabelecimentos com segurança e conforto para os consumidores. O contrato de locação desse tipo costuma contemplar um aluguel com características bastante peculiares, desdobrando em parcelas fixas, reajustáveis de acordo com o índice e a periodicidade definida no instrumento contratual, e também com parcelas variáveis, geralmente um percentual do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento locado. Algumas limitações ao poder do locador podem ser encontradas no artigo 54, §1° e §2º.

4. Formas de extinção

Todas as coisas na vida têm o seu início, o seu curso e o seu fim, no Direito não poderia ser diferente. Os contratos talvez celebrem todas as fases de forma pontual, a saber, o início, ou sua fase de puntuação, o seu decurso, com a fase do cumprimento, e a extinção, que ocorre por algumas modalidades. As formas de extinção estão previstas nos artigos 472 a 480 do código civil de 2002.

 Conforme leciona Humberto Theodoro Júnior (1999):

(...) ao contrário dos direitos reais, que tendem à perpetuidade, os direitos obrigacionais gerados pelo contrato caracterizam-se pela temporalidade. Não há contrato eterno. O vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao credor.

Podemos escrever que o que se pretende com todo contrato é a sua extinção, quando já decorreram todos os efeitos do mesmo, também chamada de “morte natural”, quando cumprido o que foi pactuado. Por outro lado, outros fatores autorizam a sua extinção por fatos a posteriori, mesmo que tais causas tenham se dado no momento anterior à formação do contrato.

A extinção de um contrato se dá pelas vias da extinção natural, como dita acima, e a extinção posterior, que se dá pela causa anterior ou contemporânea à celebração, que pode gerar nulidade, cláusula resolutória, direito de arrependimento e redibição.

Já as causas referentes a posterior celebração, dá-se pela, resilição, resolução, rescisão, morte do contratante e caso fortuito ou força maior.

A seguir, tentaremos conceituar a maioria dos termos citados acima:

Ocorre a nulidade ou anulabilidade quando se caracteriza um defeito formal, que contamina de tal forma que impossibilita a produção válida de efeitos.

Redibição trata-se de uma hipótese de extinção contratual por causa anterior à sua celebração, uma vez que o vício ou defeito for decorrente da utilização posterior pelo adquirente.

Direito de Arrependimento, chamado também de período de carência, é dada as partes a oportunidade de pactuar um prazo para oferecer o arrependimento, porém cabe as partes também, pactuar arras penitenciais.

Resilição refere-se a extinção do contrato por iniciativa de uma ou ambas as partes. Temos que em regra, no direito brasileiro, é que a resilição seja bilateral (distrato), embora se possa falar, em casos permitidos expressa ou implicitamente pela lei, em uma manifestação unilateral de vontade extintiva do contrato.

Resolução se dá toda vez que o contrato é descumprindo, e essa expressão compreenda-se o inadimplemento tanto culposo, quanto involuntário. Se o contrato é descumprindo, pode ensejar, a priori, a critério da parte lesada, por sua provocação, o desfazimento do contrato, e isso inclui o não pagamento das parcelas dos aluguéis ou a prática de atos que coloque em risco o bem locado.

Morte do contratante, em regra só ocorre a o fim do contrato quando o mesmo é de caráter personalíssimo, contraídas em função da pessoa do contratante. Segue a regra que bem como os direitos correspondentes, transmitem-se aos herdeiros do de cujus.

Força maior seria a ocorrência de fatos a sua inevitabilidade, mesmo sendo a sua causa conhecida, um terremoto, maremoto, que pode ser previsto por cientistas, ao passo que o caso fortuito, por sua vez, tem sua nota distintiva na sua imprevisibilidade, portanto, ocorrência repentina e até então desconhecida.

5. Conclusão

Ao final desse breve trabalho, podemos constatar o tão rico e importante a legislação que trata do assunto das locações, a lei de inquilinato 8245/1991. Sabemos que hoje em dia as dificuldades são muitas, e a obtenção do lar próprio muitas vezes é um caminho árduo, já que a especulação imobiliária assola o nosso país, tornando muitas vezes extremamente oneroso obter um terreno e/ou um imóvel. Muitos recorrem ao instituto dos contratos, em especial o de locações para enfim obter uma moradia para si e para sua família, outros buscam a oportunidade de abertura do seu primeiro negócio.

Hoje é praticamente impossível vislumbrar uma sociedade capitalista, que protege a propriedade privada, que indubitavelmente ainda é o bem mais valorizado, que dificilmente se desvaloriza, salvo em tempos de crises.

Sendo assim, com o propósito específico de analisarmos o contrato de “locação de coisas” (locatio conduction rerum), pode-se transcrever todo o seu ciclo vital,  apresentando desde o seu nascimento - natureza jurídica - passando por seus tipos e formas de extinção, em que GOMES (2012), por fim, resume e conceitua “os contratos, como os negócios jurídicos em geral, têm também um ciclo vital: nascem do acordo de vontades, produzem os efeitos que lhes são próprios e extinguem-se”.

O importante é frisar que esse tipo de negócio jurídico está presente na vida da sociedade brasileira, e interessante mantê-lo vivo e respirando o dinamismo das relações sociais, sendo de grande importância para o desenvolvimento e crescimento populacional, a exemplo, shoppings centers, que além trazer possibilidades de comércio, cria-se também inúmeras vagas de empregos.

Referências bibliográficas

COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial: Direito de Empresa. 24° ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 3. Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 27ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo, 2011.

GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. V. 4. Tomo I. 9ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.

GOMES, Orlando, Contratos, 24º ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil I Esquematizado. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.

THEODORO JR., Humberto. O Contrato e seus princípios. Rio de Janeiro: Aide, 2003.

VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil, vol. II, 3a. ed., São Paulo, Atlas, 2002

PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil. V. 3.10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996.