RESUMO: O presente artigo tem o escopo de analisar as obrigações propter rem e a sua aplicabilidade no código civil brasileiro de 2002. Apesar da pouca importância dada ao tema na graduação, o mesmo tem relevância no direito, por ser aplicado no dia a dia da vida civil frequentemente. Embora não seja tão novo, ainda existem muitas controvérsias tanto na doutrina quanto nas próprias decisões reiteradas dos tribunais em relação ao instituto a ser analisado. Em decorrência disso aumenta-se a confecção de sentenças antagônicas e muitas das vezes sem o rigor técnico necessário, gerando insegurança jurídica. Esses problemas decorrem por conta de sua característica sui generis, dada ser uma espécie híbrida que está localizada entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. A fim de aprofundar-se ao assunto, analisar-se-á o conceito, a natureza jurídica, as características e por fim a sua normatização no diploma civil pátrio, bem como a respectiva jurisprudência.

PALAVRAS-CHAVE : Obrigações, Propter rem, aplicabilidade, direitos reais.

1 INTRODUÇÃO

Como é sabido na doutrina, os direitos obrigacionais têm a peculiaridade de serem direitos de crédito que regem vínculos patrimoniais entre pessoas, impondo ao devedor o dever de dar, fazer ou não fazer algo no interesse do credor, que passa a ter o direito de exigir tal prestação positiva ou negativa. (DINIZ, 2014, p. 22).

Já os direitos reais disciplinam as relações jurídicas que dizem respeito a bens que podem ser apropriados pelo ser humano (DINIZ, 2014, p. 24). Como exemplo dessa relação pode-se citar uma casa, um carro, portanto a “relação” se dá entre uma pessoa e uma coisa, enquanto que no direito obrigacional caracteriza-se por está entre duas ou mais pessoas.

Entretanto, entre esses dois campos do direito civil apresentam-se muitas diferenças, dadas as suas naturezas jurídicas diferentes. Apesar dessas diferenças relevantes, estão presentes figuras híbridas que se situam entre uma e outra modalidade, destacando-se neste trabalho as obrigações propter rem.

O estudo desse instituto não parece tão fácil dado a sua peculiaridade, qual seja está classificado entre os direitos reais e os obrigacionais, como já mencionado. No entanto a aplicabilidade na vida civil é muito recorrente, em consequência de envolver justamente os direitos reais, ou seja, de domínio da coisa.

No entanto, como se verá existem muitas controvérsias entre a doutrina, a qual ainda não chegou em consenso quanto ao alcance do conceito. Isso acarreta muitas decisões, interpretações distintas que geram a temível insegurança jurídica e que não condiz com o atual Estado Democrático de Direito.

Portanto, o presente trabalho tem o objetivo de analisar o instituto de forma minuciosa, a fim de esclarecer a sua aplicabilidade no código civil brasileiro vigente e suas características principais.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 CONCEITO 

Diversos institutos jurídicos derivam de expressões latinas, caracterizando a grande influência que o Direito romano exerce sobre o Direito moderno. Com as obrigações propter rem não é diferente.

Para Sílvio De Salvo Venosa:

A terminologia bem explica o conteúdo dessa obrigação: propter, como preposição, quer dizer “em razão de”, “em vista de”. A preposição ob significa “diante de”, “por causa de”. Trata-se, pois, de uma obrigação relacionada com a coisa. (VENOSA, 2012, p. 38).

Portanto, o próprio instituto a ser estudado, esclarece um pouco do que é a partir do seu significado etimológico, ou seja, propter: por causa, em razão de; rem: coisa. Uma obrigação em razão da coisa.    

Complementando o conceito, dispõe Carlos Roberto Gonçalves:

Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. (GONÇALVES, 2011, p.28)

Portanto, a obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa. (TARTUCE, 2014, p.88)

Fica nítido que a obrigação perpetua enquanto existe o exercício do poder sobre a coisa. Caso esta coisa seja transmitida para outrem essa referida obrigação passará para o adquirente, ou se houver renúncia do mesmo a referida obrigação passará a inexistir. Todavia, esta não tem efeito erga omnes, pois não interessa a terceiros, mas tão somente ao titular do direito real. (DINIZ, 2014, p. 28).

2.2  NATUREZA JURÍDICA

No estudo de um instituto se faz imprescindível o estudo da sua natureza jurídica de modo a proporcionar uma melhor localização do mesmo no mundo jurídico e a delimitar a sua atuação. Em relação às obrigações propter rem verifica-se a sua peculiaridade enquanto classificação jurídica.

Como preleciona Carlos Roberto Gonçalves:

Divergem os autores com relação à natureza jurídica da obrigação propter rem. Enquanto Tito Fulgêncio a reduz a uma obrigação comum, outros, como San Tiago Dantas e Serla Lopes, destacam, como traço característico, sua vinculação a um direito real. Na realidade, como entende a moderna doutrina, a obrigação propter rem situa-se em terreno fronteiriço entre os direitos reais e os pessoais. Configura um direito misto, constituindo um tertium genus, por revelar a existência de direitos que não são puramente reais nem essencialmente obrigacionais. (GONÇALVES, 2011, pg. 30)

É notório portanto, que ela não é direito real, pois este tem como objeto um direito real, enquanto aquela tem como objeto uma obrigação de fazer em decorrência da coisa, nem tão pouco direito obrigacional, pois este se configura quando o credor exige uma prestação do devedor, o que não ocorre com a obrigação propter rem.

A partir disso, se infere a autonomia do instituto, pois este situa-se entre o direito real e o direito pessoal. Autores modernos como já mencionado, afirmam que ela é uma obrigação acessória mista, por estar atrelada a um direito real, e ao mesmo é uma obrigação de prestação recaindo ao titular do domínio do objeto.

Portanto, dada a sua característica sui generis, ela tem uma natureza de caráter híbrido, pois tem como objeto as relações obrigacionais atrelada a uma prestação específica, e está incorporada a um direito real, do qual advém. (DINIZ, 2014, p. 30)

2.3  CARACTERÍSTICAS

De acordo com Maria Helena Diniz, três são suas características:

1ª) vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor é proprietário ou possuidor;

2ª) possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa;

3ª) transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente. P. ex.: se alguém adquirir, por herança, uma quota de condomínio, será sobre o novo condômino que incidirá a obrigação de contribuir para as despesas de conservação da coisa. (DINIZ, 2014, p. 29).

Já Sílvio de Salvo Venosa enumera também três características:

1.     Trata-se de relação obrigacional que se caracteriza por sua vinculação à coisa. Não pode existir, por conseguinte, fora das relações de direito real.

2.     O nascimento, transmissão e extinção da obrigação propter rem seguem o direito real, com uma vinculação de acessoriedade.

3.     A obrigação dita real forma, de certo modo, parte do conteúdo do direito real, e sua eficácia perante os sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao conteúdo do direito. (VENOSA, 2012, p. 41).

Como se pode notar, é imprescindível na relação a vinculação a um direito real, se por acaso esse direito real for transmitido, a obrigação estudada também é transmitida, pois ela tem a característica de ser acessória, ou seja, aplicando-se nesse caso o princípio da gravitação jurídica, qual seja de que o acessório sempre segue o principal.

2.4  APLICABILIDADE NO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 2002

No primeiro exemplo dentre vários expressos no código civil, há o dever do condômino em contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, expresso no artigo 1.336, I, do código civil. Como é notório, essa obrigação decorre da coisa, ou seja, é uma obrigação propter rem, a qual é encontrada facilmente, dada o crescente aumento das pessoas na cidade aglomerando-se em condomínios.

O artigo 1.345 do diploma civil pátrio, estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Portanto, nesse exemplo fica perfeitamente enquadra a característica da acessoriedade, ou seja, da obrigação perseguir a coisa e não a pessoa, portanto transmitida a coisa o alienante responde pelos débitos.

Outro exemplo significante, encontra-se no artigo 1.315 do mesmo diploma, o qual dispõe: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. Fica perfeitamente claro, a presença de mais uma obrigação que deriva da coisa. Os ônus que o texto supracitado cita, é justamente as referidas obrigações propter rem.

O artigo 1.297, § 1.º tipifica: “Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação”. Este artigo decorre da obrigação de proprietários de imóveis vizinhos cuidarem das cercas divisórias, as quais pertencem a ambos, portanto a obrigação de cuidar recai sobre os dois.

Outro dispositivo encontrado em nosso código que menciona obrigação propter rem e que novamente envolve vizinhança é o artigo 1.280, o qual estabelece: “ O  proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”. Como dispõe claramente, há novamente outra obrigação que recai sobre o proprietário ou o possuidor, ou seja, tanto aquele que  tem o domínio da coisa como aquele que tem a posse da mesma caracterizando uma obrigação que decorre de direito real.

Fica evidente que alguns em alguns artigos que dispõe sobre os direitos de vizinhança, existem certas obrigações que recai sobre o proprietário ou o possuidor por conta do seu direito real sobre a coisa, mas que esse direito real deve respeitar alguns limites a fim de proporcionar uma boa convivência social, originando as chamadas obrigações propter rem.

Seguindo com mais um exemplo da referida obrigação presente no nosso código civil, dispõe o artigo 1.277 que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, provando mais uma vez o disposto presente no parágrafo acima.

Interessante apontar que o IPTU (Imposto Territorial Urbano), não caracteriza-se como uma obrigação propter rem. De certo que o referido imposto decorre da coisa, como também acontece com a obrigação citada. No entanto, enquanto que a obrigação persegue a pessoa, o IPTU persegue a coisa, ou seja, caso este não seja pago a coisa é que sofre as consequências do inadimplemento, prova disso é o disposto no artigo 130 do código tributário nacional, o qual considera que os créditos tributários relativos ao imposto mencionado sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. A doutrina classifica o IPTU, como também outros impostos como, ônus reais.  No entanto, na obrigação propter rem, as consequências do não cumprimento da referida obrigação vai recair sobre a pessoa, ou seja, irá atingir o patrimônio da mesma.

Portanto, apesar de se encontrar de maneira vasta e aleatória os exemplos se encontram no código civil a respeito das referidas obrigações.

2.5  JURISPRUDÊNCIA ACERCA DO TEMA

É de extrema importância analisar a jurisprudência acerca das obrigações propter rem, pois não elas não se encontram somente no código civil, mas também em situações práticas do dia a dia que são levadas aos tribunais, os quais desempenham papel importante para delimitação da própria aplicação delas no caso concreto.

Segue interessante decisão do STJ, a respeito do tema:

STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgRg no AREsp 327687 SP 2013/0108750-1 (STJ)

Data de publicação: 26/08/2013

Ementa: ADMINISTRATIVO. AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. FORMAÇÃO DA ÁREA DE RESERVA LEGAL.OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 83/STJ. PREJUDICADA A ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SUPERVENIÊNCIA DA LEI 12.651 /12. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO IMEDIATA. IRRETROATIVIDADE. PROTEÇÃO AOS ECOSSISTEMAS FRÁGEIS. INCUMBÊNCIA DO ESTADO. INDEFERIMENTO. 1. A jurisprudência desta Corte está firmada no sentido de que os deveres associados às APPs e à Reserva Legal têm natureza de obrigação propter rem, isto é, aderem ao título de domínio ou posse, independente do fato de ter sido ou não o proprietário o autor da degradação ambiental. Casos em que não há falar em culpa ou nexo causal como determinantes do dever de recuperar a área de preservação permanente. 2. Prejudicada a análise da divergência jurisprudencial apresentada, porquanto a negatória de seguimento do recurso pela alínea a do permissivo constitucional baseou-se em jurisprudência recente e consolidada desta Corte, aplicável ao caso dos autos. 3. Indefiro o pedido de aplicação imediata da Lei 12.651 /12, notadamente o disposto no art. 15 do citado regramento. Recentemente, esta Turma, por relatoria do Ministro Herman Benjamin, firmou o entendimento de que "o novo Código Florestal não pode retroagir para atingir o ato jurídico perfeito, direitos ambientais adquiridos e a coisa julgada, tampouco para reduzir de tal modo e sem as necessárias compensações ambientais o patamar de proteção de ecossistemas frágeis ou espécies ameaçadas de extinção, a ponto de transgredir o limite constitucional intocável e intransponível da 'incumbência' do Estado de garantir a preservação e restauração dos processos ecológicos essenciais (art. 225, § 1º, I)." Agravo regimental improvido.

Encontrado em: RECUPERAÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE -OBRIGAÇÃO PROPTER REM STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO.

A seguir é apresentado a ementa do agravo regimental do STJ no recurso especial: AgRg no REsp 1370434 RJ 2012/0256475-7:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, constitui a dívida condominial obrigação propter rem, respondendo o novo adquirente pelas cotas a partir do momento da arrematação do imóvel, ainda que anteriores à imissão na posse. Precedentes.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

Como se pode notar na primeira decisão apontada, a obrigação de preservar a área também é considerada propter rem, ou seja, adere à coisa, ficando o novo proprietário com esses encargos deixados pelo devedor. A segunda decisão consolida com o estudado no presente tema, pois a dívida condominial passa para o novo adquirente de imóvel.

3  CONCLUSÃO

De acordo com o que foi trabalhado no presente tema, infere-se que as obrigações propter rem apresentam muitas peculiaridades, por conta da sua natureza jurídica mista, ou seja, por se encontrar em uma zona fronteiriça( como menciona Venosa) entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. Portanto, não é direito obrigacional, nem tão pouco direito obrigacional, pode-se dizer que é uma obrigação que decorre do domínio ou da posse da coisa.

Interessante notar também a característica de acessoriedade que lhe atribui o caráter sui generis, pois ela persegue a coisa. Caso o objeto seja transmitido a obrigação também será, pois o novo adquirente responderá com as obrigações já existentes, consumando o princípio da gravitação universal encontrado no artigo 233 do código civil, o qual dispõe: “ A obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela embora não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das circunstâncias do caso”.

Concui-se portanto que é imprescindível a existência de um vínculo a um direito real. Portanto, se esse direito real for transmitido, a obrigação propter rem também é transmitida, pois ela tem a característica de ser acessória, ou seja, aplicando-se nesse caso o princípio da gravitação jurídica, qual seja de que o acessório sempre segue o principal.

A aplicabilidade do instituto não só subsiste no diploma civil, como também em muitos casos, ensejando que o juiz levará em consideração duas pessoas: o credor e o devedor, persistindo alguma ideia de obrigação.

4 REFERÊNCIAS

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 12. ed. São Paulo : Atlas, 2012.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 29. ed. São Paulo : Saraiva, 2014.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. 29. ed. São Paulo : Saraiva, 2014.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2 : teoria geral das obrigações. 8. ed. São Paulo : Saraiva, 2011.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 2 : direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. ed. São Paulo : MÉTODO, 2014.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF. 11 jan. 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 out. 2015.

BRANDÃO, Tom Alexandre. Contribuição ao estudo das obrigações propter rem e institutos correlatos. São Paulo, SP, 2009. Dissertação (mestrado em Direito Civil). Universidade de São Paulo, USP.