RESUMO: cuida-se de trabalho que buscou analisar doutrinariamente as diversas formas de aquisição da propriedade imóvel, a partir de uma releitura da doutrina pátria, tendo por objetivo fornecer roteiro seguro para estudo do tema.

PALAVRAS-CHAVE: Direitos reais. Propriedade. Bens imóveis.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Classificação das formas de aquisição da propriedade. 3. Aquisição da propriedade pelo registro. 4. Aquisição da propriedade pela acessão. 5. Conclusão. 6. Referências.

1.  Introdução

Dada a importância conferida pelo ordenamento ao direito de propriedade, tutelado por diversos ramos do Direito, sobreleva-se a necessidade de estudarmos as formas de aquisição da propriedade.

À guisa de introdução, cumpre elucidar o leitor que o tema de nosso estudo é tratado por cada sistema jurídico de uma forma própria. Em virtude desta miscelânea é que se discute a suficiência do negócio jurídico para a aquisição da propriedade ou a necessidade de um ato posterior para tal fim. Três sistemas buscam elucidar esta dúvida: o romano, o francês e o alemão.

No sistema romano, o negócio jurídico pelo qual é manifestada a vontade de adquirir um bem não é suficiente para concretizar a aquisição da propriedade. É preciso que se observe um modo pelo qual a lei compreenda que se complete a transferência do domínio de um bem, o que vai constituir efetivamente a aquisição da propriedade imóvel.

Este modo, que em Roma se dava mediante a tradição e a usucapião, contudo, não era suficiente para a transferência do domínio, que deveria estar fundamentada numa justa causa – o título. Assim, a aquisição da propriedade aperfeiçoava-se pela existência de um justo título (causa effectus remota) e pela realização do modo previsto (causa efficiens proxima) [1].

O sistema francês, por seu turno, admite a suficiência do negócio jurídico para a transferência da propriedade, não sendo necessária a realização de qualquer ato posterior, possuindo os contratos, portanto, efeito translativo.

Pelo sistema alemão, por fim, exigem-se dois instrumentos independentes: um pelo qual se cria a obrigação de transferir a propriedade e outro que efetivamente opera esta transferência, que não se condiciona ao primeiro instrumento, e que será levado à inscrição no Registro Imobiliário.

O Código Civil de 2002, mantendo a sistemática anterior, adotou o sistema romano[2], tanto para a aquisição da propriedade imóvel, quanto para a móvel. Independentemente da modalidade aquisitiva, contudo, nos aponta Caio Mário que três são os pressupostos gerais de sua ocorrência: “pessoa capaz de adquirir; coisa suscetível de ser adquirida; um modo de adquirir” [3].

2. Classificação das formas de aquisição da propriedade

A aquisição da propriedade se classifica em virtude de diversos critérios.

Levando em consideração a distinção dos bens entre móveis e imóveis, subdividem-se os modos de adquirir a propriedade em: modos peculiares aos imóveis, peculiares aos móveis e comuns a móveis e imóveis. Esta classificação visa elucidar uma distinção de grande importância, haja vista a natureza do bem, se móvel ou se imóvel, interferir na maior ou menor solenidade com que se transferem, nos prazos para usucapião, etc.

Peculiar ao imóvel é a aquisição mediante a transcrição. Aos móveis é peculiar a aquisição pela ocupação, a especificação, a confusão, a comistão, a adjunção e a tradição. Comuns a ambos é a aquisição pela sucessão, usucapião e acessão. Destas formas elencadas, verificamos que, na prática, a grande maioria dos bens imóveis adquirem-se, por ato inter vivos, pelo registro, ao passo em que os móveis pela tradição.

Estabelecendo como critério a causa da aquisição, os modos de adquirir serão originários ou derivados. Serão originários: a ocupação, a usucapião[4] e acessão natural. Derivados, no entanto, serão os demais: transcrição, a especificação, a confusão, a comistão, a adjunção, a tradição e a sucessão.

Fundamenta-se esta classificação na existência ou inexistência de relação jurídica entre o anterior proprietário do bem e o atual proprietário. Havendo esta relação de precedente e consequente, cristalizada pelo ato de transmissão, a aquisição da propriedade será derivada, ao passo que caracterizada a inexistência de relação entre estes sujeitos, posto que adquirida a propriedade de forma direta e independente de outra pessoa, a aquisição será originária[5].

Adquirida a propriedade de forma originária, esta transmitirá ao seu titular todos os direitos inerentes, em toda a sua plenitude, respeitada a vontade que o adquirente estabeleceu, sem, contudo, qualquer relação com a propriedade anterior. Se derivada, contudo, a transferência da propriedade vincular-se-á à relação anterior, transferindo-se ao adquirente com os mesmos atributos, restrições e qualidades que se verificaram anteriormente.

Assim, um imóvel com dívidas tributárias adquirido de forma originária não terá o condão de transferir a responsabilidade dessas dívidas ao novo proprietário, o que se verifica na aquisição derivada. Da mesma forma, eventual hipoteca que recaia sobre imóvel será extinta na hipótese de aquisição originária, permanecendo, contudo, quando se trate de aquisição derivada.

Analisando, contudo, o objeto a partir do seu aspecto da individualização, temos que a aquisição poderá ser a título singular ou a título universal. A aquisição a título universal é aquela que recai sobre um patrimônio, onde o adquirente sucederá o anterior proprietário em todos os seus direitos reais e processuais, bem como responderá pelas obrigações contraídas em face de terceiros.

A aquisição será à título singular, por outro lado, quando objetive um ou vários bens individualizados, recaindo tanto em bens singulares, quanto compostos ou universalidades de fato. Na sucessão à título singular, ao contrário da universal, ao adquirente é transferido apenas os direitos, não se tornando ele responsável pelas obrigações pessoais do alienante.

Segundo nos ensina Orlando Gomes[6], nosso ordenamento permite a aquisição, à título universal, através da sucessão hereditária. Os demais modos de aquisição serão à título singular, inclusive na sucessão por legados.

Delimitando o tema de nosso estudo, temos que o presente capítulo cuidará do estudo das formas de aquisição da propriedade imóvel, deixando a propriedade móvel para momento oportuno. Assim, como já visto, temos que a aquisição dos bens imóveis pode ocorrer pela: (a) transcrição do título de transferência no registro de imóveis, (b) acessão, (c) usucapião e (d) sucessão[7].

Certos de que a aquisição mediante a abertura da sucessão foi objeto do volume de Famílias e Sucessões de nossa Coletânea (para onde remetemos o leitor), e de que a usucapião será tratada em capítulo próprio, cuidaremos, a partir de agora, do estudo da aquisição da propriedade imóvel pelo registro e pela acessão.

3. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELO REGISTRO[8] 

Conforme nos ensina Maria Helena Diniz[9], “o registro imobiliário é o poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração”, de forma a assegurar aos seus requerentes a aquisição e o exercício da propriedade, bem como a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou aquisição.

Este sistema, portanto, tem o poder de atribuir especial proteção à propriedade imobiliária por criar uma presunção iuris tantum de veracidade do que se encontra transcrito no registro imobiliário, posto que modificável, apenas, por outro registro ou por decisão judicial (conforme §§1º e 2º do art. 1.245 do CC/02), além de ter o condão de dar publicidade aos seus atos, tornando as informações registradas conhecidas de terceiros.

Em que pese o uso da expressão transcrição tenha se tornado corrente em nosso ordenamento, cumpre esclarecer que esta não está em consonância com o novo tratamento da matéria. É que a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) abandonou a classificação anterior que previa os atos de transcrição, registro e averbação, tendo agrupado, sob a rubrica registro, os anteriores atos de transcrição e registro. A abertura da matrícula[10], contudo, é o ato inicial, posto que é nela que se registrarão e averbarão todos os atos posteriores.

Na esteira do caput do art. 1.245 do CC/02, haja vista o fato do contrato, à título oneroso ou gratuito, apenas produzir efeitos pessoais ou obrigacionais, temos que o objetivo do registro de imóveis é a obtenção da aquisição da propriedade por ato inter vivos, sendo a intervenção estatal, portanto, o ato, o modo romano, previsto pela lei para que se transfira a propriedade imóvel.

Neste sentido são as lições de Orlando Gomes:

“Quem quer adquirir a título oneroso um bem de raiz serve-se do contrato de compra e venda, instrumentado numa escritura pública, que é apenas o titulus adquirendi, da propriedade da coisa comprada. Para que a transferência se verifique, isto é, para que o comprador se torne o dono da coisa comprada, é preciso que o título de aquisição seja registrado no Ofício de Imóveis.” [11] 

Da análise do sistema, percebe-se a necessidade de cumulação de dois requisitos para a aquisição da propriedade imóvel: (a) o acordo de vontade entre as partes envolvidas no negócio que, quando envolva bem imóvel superior à 30 salários mínimos, deve vir cristalizado em escritura pública, e (b) registro do título translativo (o acordo de vontades) na circunscrição imobiliária competente[12].

São registráveis no registro de imóveis os títulos de transmissão da propriedade imóvel e os títulos constitutivos de direitos reais sobre a coisa alheia, inclusive a hipoteca, além disso: os julgados pelos quais, nas ações divisórias, se puser termo à indivisão; as sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; a arrematação e as adjudicações em hasta pública; a sentença proferida na ação de usucapião; a carta de adjudicação de terreno adquirido a prestações; e, as sentenças de separação judicial, de divórcio, de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos à registro.

A transcrição deverá ser realizada no cartório correspondente ao local onde se encontre o imóvel, correndo as suas custas, salvo disposição em contrário, por conta do adquirente.

O procedimento do registro[13] inicia-se com a apresentação do título translativo ao protocolo onde, uma vez prenotado, deverá ser registrado no prazo de 30 dias, fazendo o Oficial constar da matrícula do imóvel as seguintes informações: a data, o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente e do adquirente, o título da transmissão, sua forma, procedência e caracterização, bem como o valor do contrato.

Entendendo o Oficial que não deve proceder ao registro do titulo exibido, deverá suscitar uma dúvida, remetendo-a ao juízo competente, onde os interessados poderão impugná-la. Julgada improcedente, o Oficial deverá proceder ao registro do título. Esta decisão do juiz terá natureza administrativa, cabendo, contudo, recurso de apelação em seu duplo efeito.

Eventual decisão judicial não terá o condão de retirar da parte o direito de se socorrer do Judiciário a fim de ver tutelado o seu direito, haja vista a previsão constitucional que determina a inafastabilidade do Judiciário cumulada com a insuficiência do procedimento de dúvida para esclarecer a questão.

O registro destes atos apresentará eficácia constitutiva, efetivamente constituindo a aquisição, alteração ou extinção dos direitos reais. É que, conforme já adiantamos, estabeleceu a lei que sem o registro aqueles atos não produzem consequências de direito real, posto que possuem efeitos, tão somente, no campo pessoal e obrigacional.

Registrado o título pelo qual as partes decidiram transferir/adquirir o bem imóvel, contudo, transferida estará a propriedade imóvel. Com isso, tem-se, como já assinalado, uma presunção iuris tantum de que o direito real pertence à pessoa em cujo nome se registrou, haja vista a força probante decorrente da fé pública do registro.

Disciplina o §1º do art. 1.245 do CC/02 que, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continuará a ser considerado o proprietário do bem imóvel, respondendo por todas as obrigações legais, bem como, da mesma forma, antes que cancelado o registro, em virtude de nulidade provada e reconhecida judicialmente, o adquirente continuará a ser havido como dono do imóvel.

O cancelamento do registro poderá decorrer de sentença judicial definitiva (art. 259 da Lei nº 6.015/73), de documento hábil ou de requerimento do interessado com firma reconhecida, desde que capaz (art. 250 da Lei nº 6.015/73).

Estabelece o art. 1.246 da Codificação Civil que o assento se tornará eficaz desde o momento em que seja apresentado ao oficial de registro e prenotado no Livro de Protocolo, onde se anotam todos os títulos apresentados diariamente para registro. Ingressando um título no Cartório de Registro de Imóveis, este receberá um número de ordem, que determinará a prioridade de preferência para registro do direito real (arts. 174 e 12, parágrafo único, ambos da Lei de Registro Público).

O princípio da prioridade, portanto, tem por objetivo dirimir eventuais conflitos entre títulos contraditórios, que tutelem idêntico direito real sobre bem imóvel a pessoas distintas, uma vez que a força eficacial do título irá depender da sua ordem de ingresso no Cartório. Na prenotação, por fim, deverá constar a hora em que foi requerido o registro de determinado título, a fim de que se tutelem as hipóteses de apresentação numa mesma data.

Destarte, registrado o título, os efeitos do registro retroagirão à data da prenotação, não possuindo eficácia eventuais títulos apresentados posteriormente (relativo ao mesmo direito real), cuja tutela deverá ser buscada na seara das perdas e danos, ressalvada, contudo, a possibilidade de comprovação judicial da falsidade do título primeiramente prenotado, e, portanto, registrado.

Em que pese a estabilidade e segurança jurídica conferida pelo registro, tem-se que este não é imutável. Com efeito, disciplina o art. 1.247 do CC/02 a possibilidade de que o interessado reclame a retificação ou anulação do título, quando este não exprimir a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, procedimento no qual deverá ser ouvida a parte interessada na manutenção do registro como inicialmente feito (art. 212, 213 e 216 da Lei nº 6.015/73). Caracterizado o erro no registro, não há que se falar em boa-fé do adquirente, devendo o registro ser corrigido.

Disciplina a Lei de Registro Público que os pedidos de retificação podem ser opostos ao Oficial do Registro de Imóveis, exemplificativamente nos casos de retificações de área, descrição de perímetros e imóveis, nomes de pessoas, bem como outros dados que careçam de correção.

Havendo, contudo, impugnação fundamentada, frustrada a transação entre os interessados, ou envolvendo o pedido direito de terceiros, a retificação deverá ser decidia pelo juiz corregedor do cartório imobiliário. Versando a controvérsia sobre direito de propriedade de qualquer das partes, contudo, a matéria deverá ser objeto de demanda judicial, com oitiva do Ministério Público.

A invalidade do registro deverá ser arguida em juízo pelo interessado, não possuindo o Cartório ou o serventuário legitimidade para a proposição ou resposta desta ação. A declaração de invalidade poderá ser obtida diretamente, quando atacado o registro, ou indiretamente, quando atacado o título, com reflexos no registro.

A anulação do registro, para que possa facultar ao proprietário o direito de reivindicar o imóvel, deve ter por consequência o cancelamento do assento. Enquanto não cancelado, a nulidade do registro não impedirá a sua produção de efeitos. O cancelamento ocorre mediante averbação em que se declarará o seu motivo determinante e o título em razão do qual foi feito.

A matrícula do imóvel, por fim, poderá ser cancelada em virtude de alienações parciais do imóvel e por aglutinação de imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário.

4. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA ACESSÃO

Conforme previsto no art. 1.248 do CC/02, a aquisição da propriedade pela acessão[14] pode dar-se: (a) por formação de ilhas, (b) por aluvião, (c) por avulsão, (d) por abandono de álveo e, por fim, (e) por plantações ou construções.

Nos ensina Maria Helena Diniz[15] que a acessão, no que tange aos bens imóveis, é o direito em virtude do qual o proprietário de um bem adquire o domínio de tudo aquilo que se aderir inseparavelmente ao seu bem, alterando, quantitativa ou qualitativamente a coisa, podendo configurar forma de aquisição originária ou derivada.

Verifica-se, portanto, um aumento do volume ou do objeto da coisa em virtude de forças externas. Estas forças poderão configurar o que se chama de (1) acessão natural, (2) acessão industrial ou artificial e (3) acessão mista.

A acessão industrial ou artificial decorre da concorrência da ação humana para o acréscimo ao bem, como se verifica nas plantações ou construções. A acessão natural, por seu turno, ocorre quando a incorporação da coisa acessória à principal dispensa a atividade humana, decorrendo de acontecimento natural. A acessão mista, por fim, é aquela em que concorre a atividade humana conjugada com meios naturais (plantação). Vale salientar que a acessão natural configura forma de aquisição originária da propriedade, ao passo em que a acessão industrial ou artificial e a mista, forma derivada.

Segundo classificação apresentada por Caio Mário[16], temos ainda: (a) acessão de imóvel a imóvel, (b) acessão de móvel a imóvel e (c) acessão de móvel a móvel (objeto de capítulo próprio). Na acessão de imóvel a imóvel incluímos a formação de ilhas, a aluvião, a avulsão e o abandono de álveo, ao passo em que as plantações e construções são modalidade de acessão de móvel a imóvel.

Em qualquer uma das modalidades de acessão tipificadas pelo Código, exige-se a presença de dois requisitos: (a) a união de duas coisas, que até então se encontrassem separadas e (b) a caracterização da acessoriedade de uma dessas coisas em comparação com a outra.

Vamos analisar cada uma das modalidades de acessão tratadas pelo Código Civil.

a)     Acessão pela formação de ilhas

Nos ensina Maria Helena Diniz[17], na esteira do art. 1.249 do CC/02, que a formação de ilhas em correntes comuns ou particulares em virtude de movimentos sísmicos, depósito paulatino de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela própria corrente, ou de rebaixamento de águas, que deixem descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito do rio, constitui acessão natural.

Uma ilha poderá emergir, ainda, pelas mesmas razões, no mar, caso em que se distinguirá se sua ocorrência se der em águas territoriais, caso em que pertencerá ao país banhado por elas, ou se nasce em alto mar, caso em que será de propriedade do primeiro que a ocupa-la. De toda sorte, trata-se de matéria afeta ao Direito Internacional Público, estranha, portanto, ao objeto desta Obra.

Da mesma forma estão fora do nosso estudo as ilhas que surjam no curso de rios navegáveis ou que banhem mais de um Estado-membro. É que, por se tratarem de águas públicas, também as ilhas daí decorrentes revestirão o caráter de bem público, conforme art. 23 do Código das Águas.

São de nosso interesse, portanto, as ilhas e ilhotas formadas nos rios não navegáveis, nas águas comuns ou particulares, cujo domínio se discutirá no âmbito particular.

Quanto à propriedade dessas ilhas, estabelece o art. 1.249 do CC/02 os seguintes critérios:

Assim, formada uma ilha ou ilhota, esta pertencerá aos ribeirinhos, na proporção de suas testadas, levando-se como ponto de referência a linha que dividir a porção de terra surgida em duas partes iguais, recebendo, cada proprietário, a porção de terra surgida de seu lado.

Se em uma das margens houver mais de um proprietário, suas quotas serão definidas em virtude de perpendiculares que partirão das divisas das propriedades até a linha mediana que divide a porção de terra surgida. A repartição, portanto, conforme nos ensina Washington de Barros Monteiro[18], efetua-se pro modo longitudinis et latitudinis.

Formando-se uma ilha ou ilhota entre esta linha mediana, que divide o álveo em duas partes iguais, e uma das margens (como seria o caso hipotético da formação de uma nova ilha ao lado da ilha já formada), esta pertencerá aos terrenos ribeirinhos fronteiros da mesma margem, não havendo o que reclamar os terrenos da margem oposta.

Por fim, caso o rio venha a lançar novo braço, dando origem a uma ilha, será proprietário desta, aquele que for proprietário do terreno às custas do qual a ilha se formou. Não se configura, em verdade, aquisição da propriedade pela acessão, posto que não há modificação de propriedade, que continua ser do dono a que pertencia.

Em se tratando de rio público, o parágrafo único do art. 24 do Código de Águas disciplina que poderá configurar bem público, desde que precedida de prévia indenização do proprietário desfalcado.

b) Acessão pela aluvião

A acessão pela aluvião, regulada pelo art. 1.250 do CC/02, por seu turno, ocorre em virtude do contínuo acréscimo de terra à margem de um rio ou de uma corrente, em virtude de lentos, sucessivos e imperceptíveis depósitos ou aterros naturais. Tais acréscimos, segundo a dicção legal, se incorporarão ao imóvel a que aderirem, passando à propriedade do dono do bem principal, sem necessidade de qualquer indenização.

A aluvião poderá ser própria ou imprópria. Será própria quando o acréscimo decorrer de depósitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio. Será imprópria, contudo, quando o acréscimo na propriedade ribeirinha decorrer do afastamento das águas, descobrindo parte do álveo.

Quando esta modalidade de acessão vislumbrar-se em frente a imóveis ribeirinhos distintos, cada um terá direito à uma porção, na proporção de sua testada sobre a margem anterior. Não haverá, como já dito, direito à indenização, posto que o lento processo de depósito não permite a apreciação da quantidade acrescida em imóveis alheios.

Em se tratando de águas públicas, contudo, os acréscimos serão considerados bens públicos dominiais, sempre que não estiverem destinados ao uso comum, conforme disposto nos arts. 16 e 17 do Código de Águas[19].

Vale salientar, como o fez Orlando Gomes[20], que as legislações invariavelmente atribuem ao dono do terreno ribeirinho a propriedade da porção de terra fruto da aluvião. A despeito disso, se o terreno é separado do rio por estrada pública, o dono deste terreno não será considerado dono do resultado da aluvião, que passa a ser público dominial, conforme parágrafo único do art. 17 do Código de Águas.

É importante observar que a acessão por aluvião constitui, como dito, modalidade de acessão natural, não podendo a ação humana, portanto, concorrer para o aparecimento do terreno aluvial. A produção artificial, certamente, desnatura a aluvião, dando ensejo à indenização, quando prejudicar interesse alheio, mediante exame técnico-pericial.

c)     Acessão pela avulsão

Ao contrário da aluvião, em que há um acréscimo em um terreno em virtude de lentos e imperceptíveis deslocamentos de terra, dá-se a avulsão, de acordo com a disciplina do art. 1.251 do CC/02, pelo repentino, abrupto deslocamento de uma porção de terra que, em virtude de uma força natural violenta, desprende-se de um prédio para se juntar a outro.

Diferencia-se da aluvião, portanto, pela sua característica essencial – a violência com a qual a porção de terra, considerável e identificável, sai de um prédio para unir-se a outro. A violência e a brusquidão com que ocorre o evento faz com que se possa constatar visualmente quem sofreu com a perda da porção de terra e quem tirou proveito deste fato da natureza.

Em virtude disto, a propriedade da porção de terra proveniente da avulsão só será do dono do prédio a que se unir se este indenizar o proprietário lesionado ou se, dentro do prazo decadencial de um ano, ninguém reclamar tal fato. Assim, percebe-se que o proprietário do prédio desfalcado perderá a propriedade da porção de terra destacada se não exercer seu direito de reclamar a indenização, que levará em consideração a extensão da terra destacada, dentro do prazo decadencial de um ano.

Estabelece o parágrafo único do dispositivo em análise que, recusando-se o dono do prédio a que se juntou a porção de terra a pagar a indenização pleiteada, não adquirindo, assim, a propriedade, obrigar-se-á a permitir ao proprietário desfalcado que remova a parte acrescida, evitando-se o enriquecimento ilícito.

Transcorrido in albis o prazo ânuo para a reclamação da indenização, perderá o dono do prédio desfalcado o direito à ser indenizado pela parte de terra desprendida, bem como o direito a remover esta porção de terra, na hipótese de recusa do proprietário favorecido pela avulsão, que, então, adquirirá a propriedade da porção de terra em exame.

Nos ensina Washington de Barros Monteiro que a acessão só se verifica entre coisas que sejam suscetíveis de aderência, aplicando-se, nas demais hipóteses, o quanto disposto às coisas achadas. Assim é que exemplifica a hipótese de um furacão transportar, de um local a outro, madeiras cortadas, cercas de arames e demais objetos.

Neste caso, como dito, não há acessão, posto que impossível consolidar as duas coisas em uma só, devendo tais bens serem restituídos ao seu dono[21], fazendo jus a uma recompensa e à indenização pelas despesas que houver despendido com sua conservação e transporte.

Esclarece-nos Caio Mário, por fim, que sentindo-se prejudicado o proprietário do imóvel a que se uniu a porção de terra, nenhuma indenização poderá reclamar, uma vez que, tratando-se de fato decorrente de caso fortuito ou força maior, não há de quem se cobrar a responsabilidade.

d)    Acessão por abandono de álveo

De acordo com o art. 9º do Código de Águas, é álveo a superfície de terras ordinariamente cobertas pelas águas, até a extensão que comumente não transborde para a área enxuta. Será público o álveo, de uso comum ou dominical, de acordo com a propriedade das águas, e será particular quando se encontre em águas particulares.

O álveo abandonado é modalidade de aquisição da propriedade imóvel por acessão que tem lugar quando um rio, que seca ou que se desvia em virtude de fenômeno da natureza, abandona um álveo.

O álveo abandonado distingue-se da aluvião imprópria por caracterizar total e permanente abandono do antigo leito do rio, enquanto que o desvio no curso das águas em virtude da aluvião descobre apenas parte do álveo.

Segundo disposto no art. 1.252 do Código Civil, o álveo abandonado de uma correnta pertencerá aos proprietários ribeirinhos das duas margens, ainda que se verifique em águas públicas (art. 26 do Código de Águas), “sendo que a divisão será feita tendo por base a linha mediana do álveo abandonado, pertencendo a cada um na extensão de sua testada, por uma linha perpendicular da margem, nos pontos extremos, à linha mediana do álveo” [22].

Os donos dos terrenos pelos quais as águas, natural e acidentalmente, abriram novo curso não farão jus a qualquer indenização, recompondo-se o status quo ante quando as águas retornarem ao curso normal do rio.

Decorrendo a mudança da corrente de ação humana motivada pela utilidade pública, o dono do imóvel ocupado pelo novo álveo fará jus a uma indenização, pertencendo o álveo ao expropriante (art. 27 do Código de Águas). A propriedade do álveo continuará com o expropriante mesmo retornando o rio ao seu curso anterior, a não ser que os antigos donos indenizem o Estado para que obtenham de volta a propriedade do imóvel. Não se cuida, contudo, de hipótese de acessão, uma vez que a mudança de propriedade decorreu de ação artificial humana.

e) Acessão por plantações e construções

Acerca das plantações e construções, o art. 1.253 do CC/02, fundamentado no princípio de que o acessório segue o principal, razão pela qual tudo que se incorporar ao solo por consequência de qualquer ação pertencerá ao dono do solo, cria uma presunção juris tantum de que toda construção ou plantação num determinado terreno foram feitas pelo seu proprietário e às suas custas.

Em se tratando de presunção que admite prova em sentido contrário, caberá ao interessado o ônus de provar a sua responsabilidade pela plantação ou construção em solo alheio.

Estabelece o art. 1.254 do Código que a semeação, plantação ou edificação em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, desde que pague-lhe o valor correspondente, respondendo por perdas e danos quando pautado por má-fé, estando desobrigado às perdas e danos, a contrario sensu, se tiver agido de boa-fé.

De outra forma é a solução quando alguém planta ou constrói em terreno alheio, caso em que perde, em proveito do proprietário do terreno, as sementes, plantas e construções, devendo, contudo, ser indenizado pelo seu valor ao tempo do pagamento quando de boa-fé (art. 1.255 CC/02). Neste caso, ainda, terá direito de retenção quando detenha o imóvel, aplicando-lhe os princípios da benfeitoria.

Claro está que este dispositivo só se aplica aos casos de construções ou plantações novas, ou seja, que efetivamente configurem acessões. É que os reparos, as reconstruções ou os simples aumentos, ainda que economicamente apreciáveis, cuidam-se de benfeitorias.

O parágrafo único do art. 1.255 do CC/02 cuida das hipóteses em que o valor da plantação ou da construção exceda consideravelmente o valor do terreno e estabelece, neste caso, que quem, de boa-fé, tenha plantado ou edificado adquirirá a propriedade do solo, mediante justa indenização, a ser fixada judicialmente quando impossível o acordo. Trata-se de um caso de acessão invertida, em que a obra a plantação passam a ser considerados o bem principal.

Maria Helena Diniz[23] salienta que alguns autores tratam esta hipótese de uma desapropriação privada, que se fundamenta na função social da propriedade a demandar o pagamento da indenização, afastando-se da hipótese de desfazimento da obra ou da plantação. O dono do imóvel é que deveria, durante a construção ou plantação, ter-se valido da ação de nunciação de obra nova, devendo, estando pronta a obra, prevalecer o trabalho daquele que a edificou em face da inércia do proprietário.

Dispõe o art. 1.256 que estando ambos de má-fé, o proprietário adquirirá as sementes, plantas e construções, aplicando o princípio de que o acessório segue o principal, devendo ressarcir as acessões, sendo presumida a sua má-fé (e a boa-fé do terceiro) quando o trabalho de construção ou de lavoura tenha se dado em sua presença e sem a sua impugnação.

No caso do de plantação ou edificação em solo alheio com sementes, plantas ou  materiais igualmente alheios, perderá o dono da matéria-prima a sua propriedade, quando o terceiro estiver de boa-fé, fazendo jus, contudo, à indenização a ser paga pelo dono do terreno, na hipótese do plantador ou construtor não puder pagá-la em primeiro lugar (art. 1.257 do CC/02).

Na hipótese de construção ou plantação em zona limítrofe, dispõe o art. 1.258 do Código que, ultrapassando esta os limites do terreno e adentrando parcialmente propriedade alheia não superior à vigésima parte desta, o construtor de boa-fé fará jus à propriedade da área invadida, desde que o valor da construção ou plantação exceda o valor da parte invadida. Para tanto deverá indenizar o correspondente ao solo invadido, assim como a desvalorização da área remanescente.

Quando de má-fé o construtor/plantador invasor, poderá adquirir a propriedade da área invadida, quando o valor da construção/plantação exceda o valor da parte do terreno que foi invadida e não seja possível o desfazimento da obra/plantação sem grave dano. Nesta hipótese, o construtor ou plantador de má-fé, para obter a propriedade em questão, deverá pagar em décuplo os valores estabelecidos à título de indenização.

Sobre o tema, o Enunciado nº 318 da IV Jornada de Direito Civil disciplina que o direito de adquirir a propriedade em favor do construtor de má-fé, além dos requisitos dispostos no dispositivo legal, dependerá da efetiva necessidade de proteção de terceiros de boa-fé.

O art. 1.259 trata, por fim, da hipótese da invasão exceder a vigésima parte do terreno alheio, caso em que o construtor de boa-fé adquirirá a propriedade da parte invadida, desde que pague indenização por perdas e danos que abranja não só o valor da área perdida e o da desvalorização do remanescente, mas também o valor que a invasão acrescer à construção. O construtor de má-fé, por seu turno, é obrigado a demolir o que construir, pagando as perdas e danos em dobro.

5. Conclusões

O trabalho analisou doutrinariamente as formas de aquisição da propriedade imóvel previstas em nosso ordenamento jurídico, de acordo com o tratamento conferido pelo Código Civil de 2002, dando ao leitor roteiro seguro de análise da legislação e da doutrina pátria.

6. REFERÊNCIAS

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FARIAS, Cristiano Chaves de e ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumens Juris, 2009.

GOMES, Orlando. Direitos reais. 19ª ed. atual. por Luiz Edson Fachin. 20ª ed. rev. e atual. por Carlos Edison do Rêgo Monteiro. Rio de Janeiro: Forense, 2008.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume V: direito das coisas. 4. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2009.

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NADER, Paulo. Curso de direito civil, v. 4: direito das coisas. 4. Ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2010.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. 4. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2009.

RODRIGUES, Silvio. Direito civil: direito das coisas, volume 5. 28 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2003.

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