RESUMO: Com o advento do pós-modernismo e a evolução das interações sociais, o homem se viu em uma constante necessidade consumerista, sempre visando a obtenção de bens, entretanto, a maioria dos bens móveis e imóveis ainda se mantém inacessíveis a grande maioria da população, de modo que a obtenção da propriedade ainda é um sonho longínquo. Esse déficit acaba ocasionando um vácuo entre o detentor do bem que precisa obter lucro a população que não possui meios de adquirir bens, mas necessita dos serviços dos mesmos. Em meio a situação de oferta e demanda, surge a locação como meio resposta as necessidades inerentes a impossibilidade ou inviabilidade para a mera obtenção de um bem, porém, permitindo o usufruto do mesmo por um tempo estipulado entre as partes. A locação sendo aplicada através de um contrato em que a parte detentora do bem abre mão do mesmo temporariamente, de seu uso e fruição de um bem para a parte necessitada poder dar prosseguimento a sua efetiva utilização, este ultimo encontra-se obrigado através de uma prestação remuneratória equivalente ao tempo de uso ou detenção do bem. Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo e não solene, podendo ser efetivamente aplicado em locações cujo objeto contratual verse sobre bens de caráter móvel e bens de caráter imóvel.

ABSTRACT: With the advent of postmodernism and the evolution of social interactions, the man was in a constant need consumerist, always aiming to obtain goods, however, most of the movable and immovable property still remains inaccessible to most of the population, so that obtaining the property is still a distant dream. This deficit ends up causing a vacuum between the holder and you need to profit the population that has no means of acquiring property, but needs the services of the same. Amid the supply and demand situation arises leasing as a means answer the inherent needs the impossibility or impracticability for the mere attainment of a good, however, allowing the enjoyment of it by the time stipulated by the parties. The lease is applied through a contract in which the owner of the well gives up even temporarily, of its use and enjoyment of property to the needy of power to continue their effective use, the latter is bound by a remuneration provision equivalent to the time of use or possession of the property. This is a bilateral contract, consideration, consensual, commutative and not solemn and can be effectively applied in locations whose verse contractual object on mobile character of goods and property character goods.

PALAVRAS-CHAVE: Civil; Locação; Bens; Móveis; Imóveis; Residenciais; Contratos;

KEY WORDS: Civil; Location; Assets; Furniture; Properties; Residential; Contracts.

1.     INTRODUÇÃO

Apenas em um conceito, o de locatio conductio, os romanos formularam três espécies de contrato: locatio conductio rerum (locação de coisas), locatio conductio operarum (locação de serviços) e locatio conductio operis (empreitada). Sob essa influência, muitos códigos do século passado, incluindo o Código Civil brasileiro de 1916, sustentaram este conceito.

 Sobre o título de Locação, este era tratado, em três seções autônomas, da locação de coisas, da locação de serviços e da empreitada. A seção referida à locação de coisas continha rubrica específica sobre a Locação de prédios, que era subdividida em Disposição especial aos prédios urbanos e Disposições especiais aos prédios rústicos.

Esse sistema, porém é repelido pela doutrina e pelos códigos atuais, que definem de forma autônoma os contratos de prestação de serviços, de trabalho, de empreitada, de agência e de aprendizagem, utilizando o termo locação para definir exclusivamente o contrato que se destinar a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante pecúnia. Segundo define Orlando Gomes, atualmente.

 “locação é só a de coisas. Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las.”

Locação de coisas é o contrato que uma das partes é determinada a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, por tempo determinado ou não e mediante remuneração. Segundo o art. 565 do Código Civil, é contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

As partes são definidas como: locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. O termo arrendamento é sinônimo de locação, podendo ser usado com ambiguidade. Todavia é utilizado, preferentemente, para tratar das locações imobiliárias rurais. O bem não precisa ser especificamente de propriedade do locador, analisando que a locação não provoca transferência do domínio, apesar de em geral as duas posições, de proprietário e senhorio, coincidam. A retribuição pelo uso e gozo do bem se chama aluguel ou renda.

2.    LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS

Em uma sociedade pós-moderna, a necessidade de obtenção de bens para seu uso com o intuito de proporcionar melhores condições para sua subsistência, ou simplesmente usufruir de certo meio de vida acima dos padrões para os cidadãos de classe media-baixa se tornou mais do que um simples ato da vida civil em um sistema movido pelo livre comércio e tracionado pela “mão invisível”, como já dizia o pai da economia Adam Smith.

Entretanto, nem todos os bens possuem seu valor de mercado acessível para a maior parte da população, gerando um vácuo entre o detentor do bem que precisa obter lucro de algum modo e a população que necessita do bem, mas não possui meios de obté-lo para exercerem a finalidade a qual se destina, por meio desta deficiência surge a locação como meio resposta as necessidades inerentes a impossibilidade ou inviabilidade para a mera obtenção de um bem, porém, permitindo o usufruto do mesmo por um tempo estipulado entre as partes.

A locação é o contrato em que a parte detentora do bem abre mão do mesmo temporariamente, de seu uso e fruição de um bem para a parte necessitada poder dar prosseguimento a sua efetiva utilização, este ultimo encontra-se obrigado através de uma prestação remuneratória equivalente ao tempo de uso ou detenção do bem. Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, consensual, comutativo e não solene.  Como podemos ver na redação do artigo 565 do Código Civil de 2002:

Art. 565 - Código Civil 2002 - “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

Assim, a locação de bens móveis tem caráter simplesmente contratual, não caracterizando circulação de mercadoria nem prestação de serviço. O objeto da locação deve possuir uma característica singular, o mesmo necessita ter sua natureza infungível, ou seja, não podendo o mesmo ser restituído ou substituído por outro semelhante.

A parte cedente, ou seja, a detentora originária do bem a ser alugado é chamada locador, senhorio ou mesmo de arrendador; a cessionária, locatário, inquilino ou arrendatário. Trata-se de contrato consensual, ou seja, tem como sua pedra basilar a autonomia da vontade estipulada pelas partes contratantes, cuja constituição não necessita da lei nenhuma forma específica ou a efetiva tradição da coisa locada.

O exercício da locação consiste na garantia de obter o uso ou posse da coisa, diretamente ou indiretamente, todas as prerrogativas as quais seu uso lhe proporciona. A diferenciação daquilo que chamamos anteriormente de uso direto ou indireto é agregado ao simples diferenciação de que se o uso é restrito ao locatário para seu uso, o mesmo é de uso direto, porém, se o mesmo bem é utilizado por mais de uma pessoa como, amigos ou parentes é de uso indireto, podendo ainda exercer o direito de explorar com finalidade econômica a coisa.

O objeto do contrato de locação pode ser apenas de usufruto (locação para fins residenciais sem autorização para sublocação), somente a fruição (locação para fins não residenciais) ou os dois (locação denominada como mista ou para fins residenciais em que se admite a sublocação). Quando se trata de uma relação destinada à fruição, o locatário (ou inquilino) não disponha da liberdade para proporcionar à coisa infungível locada a destinação que baseada inteiramente em sua vontade. Neste caso, o mesmo não dispõe de sua inteira vontade para decidir a finalidade do objeto, sua autonomia esta correlacionada ao consentimento do locador, ou seja, ele só poderá explorar economicamente o objeto da locação se houver estipulação prévia no contrato.

O locatário pode ser qualquer pessoa de direito, inclusive o proprietário do bem nas hipóteses em que não titulariza o uso e gozo da coisa. Podendo que o proprietário loque do usufrutuário o bem que o mesmo locou do proprietário.

Os elementos para a caracterização da locação partem de três princípios básicos:

a)     Onerosidade: para que seja caracterizada a locação de um bem o mesmo objeto da locação deverá ter um valor estipulado, no qual o locatário ira prestar a obrigação de pagar pela posse ou usufruto do mesmo.

b)    Temporalidade: É relativa à necessidade da estipulação de uma data para a cessação da finalidade do contrato, ou seja, momento em que a deverá ser devolvido o objeto da locação para o locador para que o mesmo possa vir a loca-lo novamente a novo interessado, caso ocorra da finalização do prazo e o objeto da locação continue na posse do locatário, surge a presunção de renovação da locação para o indivíduo, porém, sem prazo determindado, como diz a letra do artigo 574 do Código Civil:

Art. 574 – Código Civil 2002 – “Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado”.

Com a finalização do prazo, o locatário deverá devolver a coisa sem prejuízo de sua massa e funcionalidade, ou seja, a mesma deverá estar nas condições ideais para uso como pré-determinada em contrato. Quando não houver a estipulação pré-determinada do prazo para a finalização da locação, devido a possibilidade de uso incessante por tempo indeterminado, é recomendado que o mesmo procure a possibilidade da estipulação de um contrato de compra e venda entre o locador e o locatário.

a)     Infungibilidade do objeto: Como regra basilar para a locação, é imprescindível que o objeto da locação seja de natureza infungível, ou seja, que o mesmo não pode ser substituído por outro similar em massa, cor e modelo, devido a características que o tornam único em relação aos outros similares. A definição do sentido de “único”, não requer necessariamente um valor sentimental para o locador, mas uma característica que por mais similar que seja o objeto, ele não poderá ser objeto de troca, por exemplo, um carro, que devido à numeração em seu chassi, não pode vir a ser substituído caso ocorra o perecimento da mesma.

O uso efetivo de um bem sem a estipulação e obtenção de um valor dado em contraprestação relativos a remuneração pelo uso e gozo de bem infungível pelo cessionário é comodato, e não locação. Esta somente se caracteriza quando houver remuneração pela transferência da posse. O locatário, assim, tem a obrigação de pagar ao locador o “aluguel” devidamente convencionado.

3.    LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS PARA FINS RESIDENCIAIS

A locação referente a bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais é regida pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-1991), observando que o Código Civil de 2002 não dispõe a respeito da locação de prédios.

O preço, definido como aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração contratual, pois haverá comodato, e não locação, se o uso e gozo da coisa forem gratuitos. Será definido pelas partes, por arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso dos táxis e dos prédios urbanos. Pode ainda depender de concorrência pública, nas locações de bens da União (Dec.-Lei n. 9.760, de 5-9-1946, art. 95, parágrafo único). O preço deve ser determinado ou ao menos determinável, nada impedindo, que seja variável de acordo com índices legais. A lei impõe, em regra, tetos aos reajustes. 

O pagamento geralmente deverá ser feito em dinheiro, porém nada impede que se defina outro modo, podendo ser misto, ou seja, parte em dinheiro e parte em frutos e produtos ou em obras e benfeitorias feitas pelo locatário. Porém, sendo efetuado unicamente com os frutos e produtos do imóvel, deixará de ser locação, convertendo-se em contrato inominado. Geralmente este pagamento é fixado em dinheiro, a ser pago temporariamente (por semana, quinzena ou mês), como contrato de execução prolongada ou sucessiva (tempus successivum habet), nada impedindo seja pago de uma só vez por todo o período da locação, o que normalmente acontece com os aluguéis de temporada, que podem ser exigidos antecipadamente e de uma só vez (art. 20 da atual Lei do Inquilinato: Lei n. 8.245/91).

Esta lei veda que o aluguel seja definido em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17)13, não admitindo a exigência de pagamento antecipado, salvo a exceção apontada no citado dispositivo. A falta de pagamento do aluguel dispõe ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução (CPC, art. 585, V) ou de pleitear a resolução contratual, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilinato, mediante ação de despejo.

No descumprimento contratual, a obrigação locatícia é quesível, ou seja, poderá ser cobrada e paga no domicílio do locatário (CC art. 327). Na locação de imóveis urbanos, o pagamento se faz “no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (Lei n. 8.245/91, art. 23, I). Se for definido outro local para o pagamento, a obrigação tornar-se-á portável. O preço será de crédito do locador durante todo o período em que o bem estiver à disposição do locatário, ainda que este não o utilize.

O consentimento pode ser expresso ou tácito. É capaz de locar quem tem poderes de administração. Não se exige necessariamente que seja proprietário. A simples posse do bem habilita o possuidor a alugar. O art. 1.507, § 2º, do Código Civil autoriza expressamente o credor anticrético, exceto em sentido contrário, a alugar a coisa recebida em garantia. O próprio locatário poderá sublocar, com o devido consentimento do locador (Lei n. 8.245/91, art. 13)14. O locatário tem de ser pessoa estranha à coisa locada.

Dessa forma, o locador não pode ser locatário ou sublocatário de si próprio ou de seu próprio bem, ou seja, não pode receber coisa sua em locação, exceto se o uso e fruto do bem, por meio contratual ou em virtude de lei, pertencer validamente a outrem. Poderá haver rescisão parcial no contrato de locação, como no caso de o senhorio ter de habitar uma parte do prédio que já havia alugado. Ao condômino é vedado dar em locação apenas uma parte, sem o consentimento dos outros consortes (CC art. 1.314, parágrafo único).

A locação de coisa indivisível é deliberada por acordo entre os condôminos, ou pela maior parte em caso de divergência, tendo o condômino preferência ao estranho (art. 1.323). O Código Civil de 2002, não estabelece limite de tempo para contratos de locação, que podem assim ser celebrados por qualquer prazo. A Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, no entanto, define que caso seja estipulado prazo igual ou superior a dez anos (art. 3º). As partes têm a liberdade de ajustá-la por tempo certo ou indeterminado. Dispõe o art. 571 do Código Civil que, havendo prazo estipulado à duração do contrato, “antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato”.

O locatário possui “direito de retenção, enquanto não for ressarcido” (parágrafo único). Já nas locações regidas pela legislação especial, não poderá o locador reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para a duração do contrato, exceto nos casos previstos, de rescisão ou retomada (Lei n. 8.245/91, art. 4º). Porém o locatário tem o direito de devolvê-lo, desde que, pague a multa pactuada, podendo ficar dela dispensado.

3.1.  OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

As obrigações atribuídas ao locador, especificadas no art. 566 ao art. 568 do Código Civil, são de três tipos e consistem em:

a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I) — A entrega deve ser feita com os bens acessórios, inclusive servidões ativas, salvo os expressamente excluídos, “em estado de servir ao uso a que se destina”, pois se destina a possibilitar o uso e fruto do bem. Sendo a entrega feita sem qualquer espécie reclamação, presumisse-a que o bem fora recebido em ordem pelo locatário. Todavia essa presunção não é absoluta, pois se admite prova em contrário. A não entrega é caracterizada como inadimplência do locador e empossa o locatário o direito de pedir a resolução contratual, bem como perdas e danos. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, este responderá por perdas e danos. A entrega devera ser feita em data ajustada ou, por falta de ajuste, em tempo útil, variando de caso para caso. A entrega do bem alugado deve ser feita “com suas pertenças”, proclama o inciso I do art. 566 do Código Civil. Nestes constituem bens móveis que, não sendo partes integrantes (como o são os frutos, produtos e benfeitorias), estão afetados por forma durável ao serviço ou ornamentação de outro, como os condicionadores de ar destinados a uma regularização climática, ou os objetos de decoração de uma residência, por exemplo, (CC, art. 93). O princípio de que “o acessório segue o principal” aplica-se somente às partes integrantes, já que não é aplicável às pertenças (CC, art. 94, a contrario sensu), “salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso”. Essa hipótese trata-se, o contrário no inciso I do art. 566 do CC. Dessa forma, a locação de um apartamento “abrange também o elevador; a de uma casa, a instalação elétrica e o serviço de água; a de terras, os ranchos, poços e outras benfeitorias”. Por essa razão, “a ausência total ou a deficiência notável de água dá causa à rescisão do contrato; da mesma forma, defeitos sérios do serviço de eletricidade, inclusive do elevador; mas a locação de um cinema não pode compreender bar que lhe fica anexo, porém autônomo”.

 b) Manter o bem no mesmo estado, pelo tempo do contrato (art. 566 do CC inciso I, segunda parte) — É dever do locador, realizar os reparos para que o bem seja conservado em condições de uso, exceto se houver convenção em contrário. Se, por exemplo, devido a fortes chuvas, a casa alugada é destelhada ou o telhado começa a apresentar inúmeros vazamentos, é obrigação do locador, organizar as reparações ou obras, com o objetivo de possibilitar ao inquilino a regular utilização do imóvel. Mas é dever do locatário as reparações de pequenos estragos, que não sejam de efeitos do tempo ou do uso, nas locações de imóveis. Descreve o art. 567 do Código Civil que, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, poderá este “pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato,” caso não sirva mais para o fim que se destina, e impossibilite o uso da coisa. Se ocorrer a destruição total, o contrato se resolverá, sendo de direito do locatário pleitear perdas e danos em caso de culpa do locador.

c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II) — É dever de o locador abster-se da prática de ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (CC, art. 568). O inquilino é possuidor direto e sua posse é garantida mesmo contra o proprietário, por meio dos interditos possessórios (CC art. 1.197). Porém, destina-se ao locatário afastar, por seus próprios meios, perturbações de fato decorrentes de atos de quaisquer terceiros, exceto, quanto a estes, o perturbarem com algum fundamento em direito sobre a coisa alugada. As turbações de direito não são as baseadas em qualquer direito, mas sim em direito oposto ao do senhorio ou em direito transmitido pelo senhorio e prejudicial ao locatário. Pois o locador não pode ser responsabilizado por o imóvel se localizar em lugar perigoso e sujeito a roubos, pois se trata de fatos sociais que não pode controlar e que não se encaixam ao disposto no art. 22, II e IV, da Lei 8.245/9121. O locador também responde por vícios e defeitos ocultos da coisa locada, sendo estes anteriores à locação (CC art. 568). Se o locador conhecia os conhecia, restituirá o valor da locação mais perdas e danos. Se não tinha conhecimento, restituirá apenas o valor recebido, mais as despesas do contrato (CC art. 443). Aplicando a teoria dos vícios redibitórios.

3.2.  OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

No art. 569 do Código Civil está previsto que “o locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”. Em primeiro lugar, destarte, o locatário é obrigado a servir-se do bem alugado para os usos convencionados e a tratá-la como se fosse seu (inciso I). Sendo o imóvel locado é residencial este deve ter o fim de moradia, não poderá o locatário iniciar um ponto comercial. Assim como um veículo que tenha sido alugado para passeio, não poderá ser utilizado para transporte de cargas. O emprego do bem em uso diferente do definido contratualmente ou este tomar outro fim que não ao que se destina, ou de forma abusiva danificando-a, autoriza o locador a “rescindir o contrato”, bem como a “exigir perdas e danos” conforme dispositivo legal (CC art. 570). O desvio do objetivo determinado deve ser avaliado caso a caso. A doutrina se embasa no critério social abstrato do homem médio para definir a conservação de seus próprios bens, sendo que este não deixaria imóvel de sua propriedade se deteriorar tomar as devidas providências. Não serve de justificativa a favor de o locatário alegar o próprio desleixo com que tem para seus bens. É majoritária a decisão que torna característico infringir o contrato de locação “o descumprimento de cláusula atinente à conservação do imóvel, pois a obrigação nela contida é contínua, de trato sucessivo” e que a responsabilidade do locatário “abrange os atos praticados por seus prepostos, pessoas de sua família e sublocatários”.

 Vale ressaltar que o inquilino é obrigado a pagar o aluguel nos prazos ajustados (inciso II). Faltando ajuste para o prazo, o pagamento deverá ser feito “segundo o costume do lugar”; na locação de imóveis urbanos, será efetuado no limite do sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (Lei n. 8.245/91, art. 23, I). O contrato de locação, é oneroso tendo como elemento principal receber o aluguel. O interesse do locador, ao alugar o imóvel, é receber pecúnia correspondente ao mesmo, devendo ser paga no prazo estipulado, com a penalidade de gerar a mora do locatário. Pode-se definir que o aluguel está para a locação bem como o preço está para a venda. Pode-se definir para que o locatário, além de pagar o aluguel, deva responder com os impostos e taxas que pertençam imóvel locado. Para garantir que sejam recebidos os aluguéis, o locador tem direito ao penhor legal sobre bens móveis que o inquilino tiver no prédio (CC art. 1.467, II). Esse direito também é demonstrado no art. 964, VI do CC o credor de aluguéis tem preferencia “sobre as alfaias e utensílios de uso doméstico, nos prédios rústicos ou urbanos, quanto às prestações do ano corrente e do ano anterior”. É obrigação de o locador fornecer o recibo de quitação, com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos (Lei n. 8.245/91, art. 22, VI). O Código de Processo Civil inclui, no rol de títulos executivos extrajudiciais que autorizam o processo de execução, o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, também o encargo de condomínio, sendo este comprovado por contrato escrito. Para que o locador possa agir como já mencionado no art. 568 do CC, deve o locatário agir lhe dando ciência do fato, por meio de nomeação à autoria (CPC, art. 62). Tratando-se de problema, como incompatibilidade com a vizinhança por problemas nocivos, cabe ao inquilino a defesa de seus direitos. Cabe também ao locatário restituir o bem ao final da locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais conforme inciso art. 569 IV do CC. O locatário tem direito de exigir, quando lhe for entregue o imóvel mediante relação escrita de seu estado, para poder se resguardar de uma futura imputação sem fundamento. Caso surja alguma dúvida existente está deverá ser resolvida mediante a realização de vistoria ad perpetuam rei memoriam.

3.3LOCAÇÃO DE PRÉDIOS

O contrato de locação de prédios poderá ser estipulado por qualquer prazo, porém não deverá ser perpétuo, pois por definição é temporário. Sendo superior a dez anos, será necessária vênia conjugal não existindo esta, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo que ultrapasse (LI art. 3º).

Visa a regra evitar que um cônjuge onere indevidamente o patrimônio comum, pois uma locação por prazo extremamente longo representa uma restrição ao direito de propriedade. Por essa razão, levando-se em conta a igualdade de direitos dos cônjuges no casamento, exige-se a anuência do cônjuge, como sucede nas disposições de direito real. Como a lei não distingue, deve-se entender necessária a anuência tanto do cônjuge do locador como do cônjuge do locatário, qualquer que seja o regime de bens e a natureza da locação.

A sua falta não invalida o contrato, mas acarreta a ineficácia do prazo excedente, somente para o cônjuge. A cláusula penal deverá ser prefixada por acordo pelas partes, poderá ser cobrada mesmo se não houver alegação de prejuízo conforme disposição legal (CC art. 416). Tendo, no caso, natureza compensatória, equivale a uma prefixação das perdas e danos. Tratando-se de locação urbana, a Lei n. 8.245/91 declara, no art. 13, que tanto a sublocação como o empréstimo e a cessão, depende de consentimento pré-estabelecido e escrito pelo locador.

A cessão não se confundirá com sublocação. Pela sublocação o locatário fica obrigado pelo contrato celebrado com o locador. Já na cessão da locação, a responsabilidade do cedente desaparece, transmitindo-se ao cessionário, com o qual, daí por diante, se entenderá o locado. A cessão é bem mais complexa que a sublocação, como pode verifica-se pela Súmula 411 do Supremo Tribunal Federal, verbis: “O locatário autorizado a ceder à locação pode sublocar o imóvel”. A lei é clara em não admitir consentimento tácito do locador, na sublocação. Porém será considerado, no entanto, válido o consentimento escrito posterior aos negócios, como ratificação ou confirmação do ocorrido. A sublocação autoriza o locador a manejar ação de despejo, e não de ação de reintegração de posse, uma vez que a posse mediata do bem se encontra com o locatário, com relação a quem cabe resilir o contrato. Sendo assim os terceiros serão atingidos pela ordem de despejo transitada em julgado.

3.4  LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO

A locação de prédio urbano é regida pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que especifica as hipóteses de retomada. Não pode o locador reaver o imóvel locado, durante o prazo de duração do contrato, admitindo-se, a retomada ao final deste, nas locações definidas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. A resolução contratual opera-se com o término do prazo, independentemente de o inquilino haver sido notificado ou aviso (art. 46). Existe a hipótese de resolução do contrato sem motivação (a chamada denúncia vazia).

Porém o locatário poderá continuar na posse do imóvel por um período de mais trinta dias, o locador não se opondo, será prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (§ 1º).  Caso ocorra prorrogação, o locador só poderá denunciar o contrato se ultrapassar prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º). Findando o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de trinta dias para ingressar com ação de despejo.

Terminando o prazo do contrato o locatário será constituído em mora, não sendo surpreendido com a ação de despejo. Passando o prazo de trinta dias, fica o senhorio obrigado a promover notificação do locatário. A ação de despejo deverá ser proposta logo seguida ao término do prazo disponibilizando na notificação nos trinta dias seguintes, sob pena de perder a eficácia.

 A locação definida em prazo menor há trinta meses será prorrogada automaticamente e sem termo, admitindo retomar somente nas hipóteses previstas no art. 47, I a V (denúncia cheia ou motivada). A morte do locador leva a transferência do contrato aos herdeiros (LI art. 10). Estes permanecem na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado, poderá ingressar com pedido pra retomar as hipóteses em que seriam feitas pelo de cujus, pois são transmitidos os mesmos direitos e deveres anteriormente existentes de forma hereditária.

Na existência de muitos herdeiros, são todos considerados locadores solidários conforme o art. 2º da referida lei. A posição ocupada pelo espólio será temporária e cessará com a partilha. Se o contrato for estabelecido por tempo, deverão os herdeiros, respeitar o prazo convencional.

Caso o locador falecido for usufrutuário ou fiduciário, não será possível, de acordo com art. 7º da Lei n. 8.245/91, qualquer transferência patrimonial a seus herdeiros, analisando que o nu-proprietário ou o fideicomissário, são pessoas estranhas à avença e não possuem nenhuma obrigação de manter a locação, mesmo com o prazo determinado, a não ser por expressa clausula contratual. Trata-se de retomada imotivada decorrente do fato da extinção do aludido direito real e do mencionado benefício testamentário. Em caso de morte do locatário será determinada a sub-rogação dos seus direitos, podendo continuar a locação:

a) nas locações que tenham finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência do falecido, desde que estes sejam residentes no imóvel;

b) nas locações que não tenham finalidade residencial, o espólio e, caso possua  sucessor no negócio (art. 11, I e II). Isso caracteriza caráter intuitu personae da locação residencial. O imóvel servindo de moradia da família são concedidos aos membros o direito de continuar no imóvel, sob as condições do locatário falecido. Trata-se de hipótese de sub-rogação legal. Porém essa só será possível em caso, que os beneficiados estiverem residindo no imóvel por ocasião da morte do inquilino. Terceiros que não se fazem parte das hipóteses legais são denominados como estranhos à locação, não serão tratados como locatários e se não tiverem nenhuma relação de caráter locatício, poderão se retirados pelos meios possessórios. Em caso de separação ou divórcio a locação seguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel.

4. CONCLUSÃO

Apesar de a sociedade continuar em constante expansão, tanto a níveis culturais, sociais e econômicos, a aplicabilidade dos contratos na locação de bens móveis e imóveis ainda é a opção mais viável, gerando segurança jurídica ao Locatário assim como o Locador.

Sua necessidade se mostrou um requisito para o avanço jurídico, com o advento do Código Civil de 2002, trouxe em seu Título V a previsão legal para as modalidades de contrato aplicadas a relações pessoais. O exercício da locação consiste na garantia de obter o uso ou posse da coisa, diretamente ou indiretamente, todas as prerrogativas as quais seu uso lhe proporciona.

A diferenciação daquilo que chamamos anteriormente de uso direto ou indireto é agregado ao simples diferenciação de que se o uso é restrito ao locatário para seu uso, o mesmo é de uso direto, porém, se o mesmo bem é utilizado por mais de uma pessoa como, amigos ou parentes é de uso indireto, podendo ainda exercer o direito de explorar com finalidade econômica a coisa.

Mesmo com a promulgação do Código Civil de 2002, a locação referente a bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais continua sendo regida pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-1991), uma vez que o novo diploma legal não dispõe a respeito da locação de prédios. Apesar de não existir previsão no Código Civil sobre esta modalidade de locação, a lei 8.245/91 continua sendo aplicada nas relações contratuais referentes aos imóveis urbanos residenciais, utilizando o código civil somente nas solução de litígios somente onde a lei for omissa.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 : Contratos e Atos

Unilaterais. 9. ed. — São Paulo : Saraiva, 2012.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil, 3 : contratos. 5 ed. — São Paulo : Saraiva, 2012.

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil, Volume 4 : Contratos, Tomo II : Contratos em Espécie. 5. ed. rev. atual. e ampl. — São Paulo: Saraiva, 2012.

PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência:

Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 4. cd. Rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010.