RESUMO: O presente trabalho objetiva analisar a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, trazida no ordenamento jurídico pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, demonstrando o avanço desta modalidade de garantia em diferentes modalidades de negócio, ampliando sua cadeira na legislação pátria e ascendendo ao posto de garantia real célere e eficaz e de outro lado a incompatibilidade da utilização desta forma de garantia para a concessão de Créditos Rurais. Serão abordados aspectos da natureza jurídica e da função social dos contratos no setor agrícola, como meio de justificar a inadequação do emprego da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Concessão de Crédito Rural.

PALAVRAS – CHAVES: Alienação Fiduciária. Garantia real. Hipoteca. Crédito Rural.

1)     INTRODUÇÃO

Notadamente, desde seu surgimento no ordenamento jurídico, o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis ganhou muita força no ambiente corporativo. Instituições financeiras cada vez mais passaram a enxergar neste instituto uma forma de melhor garantia do crédito ofertado.

A crescente procura pela oportunidade de negócios e aquisições de bens duráveis e de alto valor tornou comum a elaboração de contratos onde se encontra a clausula de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária ao prever a célere execução do seu crédito é compreendida como uma garantia facilitadora da obtenção de crédito que proporciona ampliada segurança jurídica ao credor e, assim, tem sido preferida pelos credores a outras garantias reais.

A alienação fiduciária de bens imóveis é concebida entre muitos especialistas como a evolução da garantia real frente às necessidades urgentes de mecanismos mais eficientes e céleres de recuperação do crédito em um mundo de negócios cada vez mais dinâmico. A alienação fiduciária em muitos casos demonstra ser uma garantia mais vantajosa ao credor por conta disso sua utilização veem crescendo a olhos saltados (VENOSA, 2009).

O professor Melhim Namem Chalhub (2000), estudioso da lei 9.514 de 1997, nos contempla com a seguinte observação:

De fato, a configuração das garantias existentes em nosso ordenamento jurídico não atende às necessidades modernas de celeridade dos negócios, pois os processos de execução pertinentes não imprimem a rapidez necessária á recuperação dos créditos.

1.1) CONCEITO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Como bem nos lembra Garcia (2003) a alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível (CC, art. 1.361) ou de um bem imóvel (Lei n. 9.514/97, arts. 22 a 33), como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplente da obrigação, ou melhor, com o pagamento da dívida garantida.

Chalhub (2000) refere que:

Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduciário e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência dessa contratação, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel; por força dessa estruturação, o devedor-fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao programar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal. 

A disposição fornecida pelo Decreto Lei 911 de 1º de outubro de 1969 à Lei 4728 de 14 de julho de 1965, art. 66, expressa que: "A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal" (GARCIA, 2003).

A constituição de direito real de garantia, tem como objeto a transferência da propriedade de coisa móvel, mas com a finalidade de garantir o cumprimento de obrigação assumida pelo devedor fiduciário, frente à instituição financeira que lhe concedeu o financiamento para a aquisição de um bem (ARROS, 2010).

Gomes (1998) ao abordar o conceito de contrato refere que ao seu entender, trata-se de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral onde as partes se dispõem à execução de conduta idônea ao cumprimento dos interesses regulados. Pressupõe declarações de vontades coincidentes, emitidas pelas partes.

Uma vez dependente de pelo menos duas declarações de vontade, os contratos constituem um ato jurídico bilateral destinado a criação, modificação ou extinção de obrigações, caracterizando direitos relativos de conteúdo patrimonial (WALD, 1992).

A Lei 9514/97, em seu art. 22, dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia como um negócio jurídico, onde o fiduciante buscando resguardar a garantia transfere a propriedade resolúvel da coisa imóvel ao fiduciário. Assim sendo, compreende-se a alienação fiduciária como negócio jurídico onde uma das partes assume em confiança, a propriedade de determinado bem, assumindo a obrigação de restituí-la quando da verificação do acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação ou quando a restituição lhe seja solicitada (GOMES, 2004).

Saad (2001), entretanto,  discorda que a alienação fiduciária seja uma forma de negócio jurídico e a caracteriza como direito real de garantia de classe autônoma identificando-se como um acessório do negócio jurídico principal, conferindo ao credor a transferência resolúvel da propriedade. 

Os conceitos acima firmados também se aplicam aos bens imóveis, embora a tradição seja de bens móveis.

1.2 AS CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL

O capitulo VIII do Código Civil, entre os artigos 1359 e 1360, traz o conceito de propriedade resolúvel (MONTEIRO, 2009):

Propriedade resolúvel é aquela que traz uma condição resolutiva, subordinada ao advento de uma condição, quando esta sobrevier, ocorrerá o término do direto para o seu titular, seja por força da declaração ou por determinação judicial.

Para Beviláqua (1951) a propriedade resolúvel apresenta em seu título original uma razão de sua extinção, isto significa que as próprias partes e a lei determinam uma condição resolutiva. Beviláqua aponta que:

É o que se dá no fideicomisso, com a propriedade do fiduciário, na doação, com cláusula de reversão, e na retrovenda, com o domínio do comprador. É aquela que no próprio título de sua constituição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei.

A propriedade é considerada resolúvel porque neste tipo de negócio jurídico existe um condicional resolutivo, ou seja, após a satisfação da condição resolutiva, o alienante readquiriu a propriedade que transferiu fiduciariamente com o pagamento da dívida (VENOSA, 2009).

Para Diniz (2007) a condição e o termo resolutivo atuam de maneira retroativa de modo que todos os direitos constituídos em sua pendência serão desfeitos, como se jamais houvessem existido, e aos que obtinham a posse desses direitos e a perderam, não caberá qualquer alegação quanto aos prejuízos advindos dessa resolução. Explica Diniz (2007) que isto ocorre porque os danos que possivelmente restarem é procedente de sua própria negligência ou por haverem assumido os riscos dessa resolução. Assim, ao proprietário favorecido pela resolução, cabe ação reivindicatória para a recuperação do bem por tê-lo obtido do proprietário resolúvel. 

O Código Civil ao dispor sobre a propriedade resolúvel permite ao proprietário todas as faculdades jurídicas que compõem a propriedade plena exceto o de exercer o direito de deixar de ser proprietário diante da condição resolutiva (BEGALLI, 2003).

Gomes (1998) explica que o proprietário, quando da resolução do bem, tem procrastinado o direito de reivindicar a posse de quem a detém e a resolução da propriedade possui aplicação Ex Tunc. Gomes (1998) aponta algumas situações que caracterizam a propriedade resolúvel: Fideicomisso, retrovenda, venda a contento, doação com cláusula de reversão e alienação fiduciária.

1.3) Evolução Legislativa da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis e sua Execução no ordenamento Jurídico atual:

A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, visando dar maior amplitude ao instituto da alienação fiduciária e teve como objetivo reconquistar a confiança dos investidores, impulsionando o crédito diante de um quadro de crise no mercado imobiliário.

Em agosto de 2004 entra em vigor a Lei 10.931, que introduz importantes avanços e insere definitivamente a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em operações diversas às Imobiliárias.

Permanecia, contudo, uma questão até então ignorada pelos legisladores e que causava aflição aos Credores, inviabilizando a utilização da AF como garantia de bens imóveis.

O Artigo 27 da Lei 9.514/1997 estabelece os procedimentos que devem ser observados pelo credor na execução da alienação fiduciária do imóvel, vejamos:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - Dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - Despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

 § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

Aponta Gonçalves (2014) que ao analisarmos os dispositivos da Lei 9514/97 é palpável a compreensão de que o legislador teve a intenção de restringir a aplicação da alienação fiduciária ao mercado habitacional. Porém, segue o autor, a promulgação da Lei 10931/2004 estendeu esta aplicação como garantia das obrigações em geral, finalizando essa restrição aos negócios imobiliários.

Contudo, o perdão legal relativo às obrigações não decorrentes de financiamentos habitacionais não foram excluídos do alcance, meramente um descuido do legislador. Até esse período, mantinha-se o estabelecido pela jurisprudência onde, o valor de maior lance em segunda praça não poderia igualar ou ultrapassar o valor da dívida que passaria a ser extinta cabendo ao credor adjudicar o imóvel como forma de pagamento (BERALDO, 2007).

Observemos, então, a jurisprudência acerca:

EMENTA: AGRAVO DEINSTRUMENTO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - AÇÃO DECONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO PROPOSTA QUANDO JÁ EXAURIDO O PRAZO PARA PURGAR A MORA, ESTANDO O IMÓVEL EM VIAS DE SER LEILOADO.  LIMINAR DEFERIDA PARA OBSTAR O LEILÃO. INADMISSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA PELO CREDOR FIDUCIÁRIO DOS PROCEDIMENTOS DETERMINADOS NA LEI 9.514/97 QUE AUTORIZA O ATO PRETENDIDO PELO AGRAVANTE - PRETENSÃO TARDIA FORMULADA PELO DEVEDOR QUE NÃO PODE OBSTAR A VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM-AGRAVO PROVIDO... (AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 990.10.186272-7). 

...”ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - MORA DO DEVEDOR - CONFIGURAÇÃO - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ADMISSIBILIDADE - EXEGESE DO ARTIGO 27 DA LEI N° 9514/97”. Estando comprovada a mora do devedor em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, é cabível a realização de leilão extrajudicial, em consonância com o disposto no artigo 27 da Lei n° 9514/97. Al 843.474-00/2 - 5a Câmara,  Rei. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J.  SOBRE O TEMA – Fonte: Al 843.474-00/2 - 5a Câm. - Rei. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J. 14.4.2004, com a seguinte referência: MELHIM NAMEM CHALHUB - "Alienação fiduciária de imóveis. Securitização de Créditos Imobiliários", 'irí "Propriedade Imobiliária - Função social e outros aspectos", Ed. Renovar ( 2000, pág. 134).

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE (ARTIGOS 26 E 30 DA LEI 9514/97) CONSTITUCIONAUDADE – RECONHECIMENTO. Observando-se, com rigor, os artigos 22 a 30 da Lei n° 9514/97 e consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, assegura-lhe a lei o direito à concessão liminar da reintegração de posse do imóvel, que deverá ser desocupado no prazo de sessenta dias. A previsão de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor por ato do registrador imobiliário não afronta a Constituição Federal, já que o acesso ao Judiciário, a ampla defesa e o contraditório continuam assegurados ao devedor que se sentir prejudicado. Al 880.879-00/2 - 5a Câm. - Rei. Des. PEREIRA CALÇAS - J. 27.1.2005.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA- BEM IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - REQUISITOS - PREENCHIMENTO - CABIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 30 DA LEI 9514/97 Alienação fiduciária de bem imóvel. Devedor que admite a mora, fato que ensejou à consolidação do domínio e à posterior propositura de ação de reintegração de posse. Liminar mantida. Al 896.361-00/7 - 36a Câm. - Rei. Des. ARANTES THEODORO-J. 5.5.2005. SOBRE O Tema: FONTE: Al 905.449-00/9 - 26a Câm. - Rei. Des. RENATO SARTORELU - J. 18.7.2005, com a seguinte referência:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - MORA DO DEVEDOR - CONFIGURAÇÃO - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ADMISSIBILIDADE - EXEGESE DO ARTIGO 27 DA LEI N° 9514/97 Alienação fiduciária. Compra e venda de bem imóvel. Ação anulatória de ato jurídico. Mora do devedor. Leilão extrajudicial do imóvel objeto da garantia fiduciária. Possibilidade. Inteligência do artigo 27 da Lei n° 9514/97. Procedimento previsto em lei e no contrato firmado entre as partes que não representa afronta aos dispositivos constitucionais. Pedido de tutela antecipada para obstar a alienação extrajudicial do bem. Ausência dos requisitos legais. Não comprovação da verossimilhança das alegações do autor. Contrato que, em exame períunctório, não apresenta qualquer irregularidade.

Al 922.082-00/5 - 32a Cam. - Rei. Des. RUY COPPOLA - J. 28.7.2005.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE- LIMINAR - REQUISITOS - PREENCHIMENTO - CABIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 30, DA LEI 9514/97. Preenchidos os requisitos dos artigos 26 e 27 da Lei 9514/97, de rigor a concessão da medida prevista no artigo 30 que assegura ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, a reintegração na posse do imóvel, a ser concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, ante a comprovação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Al 838.548-00/3 - 11a Câm. -Rei. Juiz CLÓVIS CASTELO - J.

15.3.2004. No mesmo sentido: Al 804.503-00/0 - 9a Câm. - Rei. Juiz GIL COELHO - J. 6.8.2003

Al 834.999-00/6 - 8a Câm. - Rei. Juiz ANTÔNIO CARLOSVILLEN-J. 11.3.2004.

Essa aflição do credor fiduciário, como bem aponta Barros (2015) deixou de existir com a introdução da Lei Federal 13043, de 13 de novembro de 2014, resultante da Medida Provisória 651. Refere Barros (2015):

Essa Lei dedicou uma seção à alienação fiduciária, com destaque para o art. 102, que promoveu uma cirúrgica modificação no Código Civil para dizer que a alienação ou propriedade fiduciária, inclusive sobre bem imóvel, se sujeita também às disposições do capítulo I do título X do livro III da parte especial do Código Civil. Esse capítulo trata das garantias reais e, justamente uma de suas disposições, o art. 1.430, prevê o expresso direito de o credor cobrar o saldo devedor depois de excutida à garantia.

Compreende-se com o até então exposto, que pela sensatez do ordenamento jurídico e pela explicita previsão legal, após o imóvel ser leiloado ou adjudicado, nos parâmetros da Lei de Alienação Fiduciária, cabe ao credor fiduciário o direito da cobrança do saldo devedor.  

2)     Inaplicabilidade da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis como Garantia para Concessão de Crédito Rural

Naturalmente, que diante das inúmeras vantagens trazidas pela AF de bens imóveis, insere-se no mercado uma possível idéia do desuso da hipoteca e ampla utilização desse recurso, em qualquer tipo de operação, inclusive aquelas destinadas ao Crédito Rural.

Contudo, conforme veremos, em principio, tal receio não deve prosperar, eis que a própria utilização da hipoteca ainda enfrenta problemas de ordem de normatização, frente à função social da propriedade e da própria atividade agrícola, não havendo espaço por hora para o emprego da AF nestes casos.

Conforme preceitua a lei 4.829/1965, que institucionaliza o Crédito Rural, em seu Art. 25:

“Poderão constituir garantia dos empréstimos rurais, de conformidade com a natureza da operação creditícia, em causa”:

I - Penhor agrícola;

Il - Penhor pecuário;

III - Penhor mercantil;

IV - Penhor industrial;

V - Bilhete de mercadoria;

VI - Warrants;

VII - Caução;

VIII - Hipoteca;

IX - Fidejussória;

Nota-se, portanto que pela simples leitura do texto taxativo da Lei, a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis não poderia se aplicar aos Créditos Rurais.

Contudo, poderia haver o receio de alterações na Lei, já que essa foi sancionada em 1965, distante, portanto da evolução legislativa que sofreu a Alienação Fiduciária.

Buscando minimizar ou até mesmo afastar tal receio, vamos analisar mais profundamente a natureza do Crédito Rural.

O setor agropecuário é reconhecidamente dependente do crédito para custeio e investimentos periódicos. O que é muito natural, visto que a atividade rural no Brasil, em que pese representar 22% do PIB, é carente de políticas públicas e de incentivos para a atividade.

Muito bem, em regra, quando da formalização dos empréstimos, os credores exigem garantias que ultrapassam o valor do crédito. Essa exigência acaba limitando a capacidade do produtor rural de obter outros recursos a serem destinados para a mesma propriedade. Isso acaba influenciando, muitas vezes, na redução da capacidade de produção, o que afeta o mercado de um modo geral.

Nas operações de crédito rural, uma das garantias mais utilizadas é a garantia hipotecária.

Quando um produtor dá em garantia hipotecária seu único imóvel e por infelicidade, muitas vezes inerentes do risco da própria atividade, acaba tornando-se inadimplente, ele passa a perceber, em um primeiro momento, dois problemas graves:

1)     Risco de ter a propriedade excutida judicialmente.

2)     Deixa de fazer jus a novos financiamentos.

Aliás, se o imóvel for dado em garantia em sua totalidade, ainda que por conta de um recurso inferior a avaliação do imóvel, fatalmente esse produtor, ainda que esteja em dia com o seu financiamento, dificilmente conseguirá obter novos recursos para o custeio agrícola.

Por isso é fundamental que, especialmente, as operações de crédito rural sejam celebradas de acordo os princípios sociais a ela relativos, tais como: da boa-fé (art. 113 e 422), da função social do contrato (art. 421, segunda parte), da proteção ao aderente nos contratos firmados por adesão (arts. 423 e 424) - todos os dispositivos citados do Código Civil. Bem como no princípio da equidade, previsto de forma implícita no CC.

Não obstante na Própria Constituição Federal de 1988, o legislador tratou de assegurar os princípios sociais contratuais, de ordem pública, previstos nos arts. 1, III e IV, 3 e 170.

Ainda, em diversos artigos, cita a atividade rural, dando a ela sua devida atenção, em que pese o flagrante descaso do texto Constitucional nesse tocante.

Voltando à 4.829/65, vejamos os  termos dos incisos II e III, são objetivos específicos do crédito rural:

    “II - favorecer o custeio oportuno e adequado da produção e a comercialização de produtos agropecuários;

III - possibilitar o fortalecimento econômico dos produtores rurais, notadamente pequenos e médios;”

Fica claro, portanto que crédito rural tem a função de garantir o fortalecimento econômico dos produtores rurais.

O Decreto-Lei nº 167/67, que regulamenta os títulos de crédito rural, dispôs de forma tímida em seu art. 63 que o emitente poderia dispor de parte ou de todos os bens dados em garantia. Vejamos:

    “Art 63. Dentro do prazo da cédula, o credor, se assim o entender poderá autorizar o emitente a dispor de parte ou de todos os bens da garantia, na forma e condições que convencionarem.”

Ora é claro que, via de regra, os credores não abrem mão das garantias instituídas, por mais excessivas que sejam.

Em 1995, tivemos um avanço nessa questão, com a promulgação da Lei 9.138/95, que dispõe sobre o Crédito Rural, constou em seu art. 5º, inciso VI, que:

    “VI - caberá ao mutuário oferecer as garantias usuais das operações de crédito rural, sendo vedada a exigência, pelo agente financeiro, de apresentação de garantias adicionais, liberando-se aquelas que excederem os valores regulamentares do crédito rural;”

Ato contínuo, de forma expressa e inequívoca, a Lei 11.775/2008 tornou possível revisão e redução das garantias, quando excedentes, conforme o texto legal:

    “Art. 59. São asseguradas ao mutuário de operações de crédito rural: I - a revisão das garantias; II - a redução das garantias em caso de excesso.”

Sobre a regulamentação dos critérios para a redução da hipoteca, estes ainda são discutidos conforme a apresentação dos projetos de Lei nº 1.843-A/2007, 4.171/2008 e 5.981/2.013, em tramitação na Câmara dos Deputados.

Cumpre salientar que os Créditos Rurais encontram-se sobre a responsabilidade do Conselho Monetário Nacional, conforme inteligência do Art. 14 da Lei 4829/1965:

“Art. 14. Os termos, prazos, juros e demais condições das operações de crédito rural, sob quaisquer de suas modalidades, serão estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional, observadas as disposições legais específicas, não expressamente revogadas pela presente Lei, inclusive o favorecimento previsto no art. 4º, inciso IX, da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964, ficando revogado o art. 4º do Decreto-lei nº 2.611, de 20 de setembro de 1940.”

Desta forma, o próprio CMN seria responsável por fiscalizar e mesmo interferir na política de créditos que extrapolasse os limites legais pertinentes a atividade agrícola.Qualquer situação que torne inviável a atividade agrícola, deve ser combatida rigorosamente; devendo ser buscar a adequação á legislação aplicável á espécie.

Sobre as vantagens decorrentes da alienação fiduciária, essas são tão reconhecidas no âmbito financeiro, que muitos credores atualmente buscam a substituição da hipoteca pela alienação fiduciária, escapando da concorrência com débitos fiscais e trabalhistas.

Na prática, o credor refinancia o imóvel, contudo por um valor inferior ao que ele vale, com juros mais elevados e com uma garantia rapidamente executável.

No entanto, conforme já analisamos, essa medida não se aplicaria à Créditos Rurais, aliás, por oportuno dizer que os imóveis rurais, alem de estarem garantidos por princípios sociais consagrados pela Carta Magna, possuem valorização diferenciada frente ao mercado imobiliário, já que a atividade rural, independente da crise, é uma das poucas que tem pre visão de crescimento para os próximos 20 anos.

Inclusive, em caso de eventual utilização da AF no refinanciamento ou na concessão de Crédito Rural, o mutuário poderia buscar a guarida jurisdicional para buscar reparação do dano causado, já que se veria privado de novos recursos financeiros por um ato ilícito de uma instituição financeira.

3)     CONSIDERAÇÕES FINAIS

Talvez seja correto afirmar que o mercado imobiliário mantendo-se estável,  diante da crise econômica, a alienação fiduciária é propensa a ser unanimidade entre os credores para este tipo de operação, porém, se o mercado imobiliário apresentar um colapso, sua eficácia é questionável.

No caso dos Créditos Rurais, como vimos, é ampla e legitima a discussão sobre a necessidade de uma norma prevendo e regulamentando a redução da garantia hipotecária,  não havendo espaço para se cogitar a implantação de Contratos de Alienação Fiduciária para garantir créditos rurais, eis que o efeito desta seria devasto frente à necessidade de garantia de crédito aos produtores rurais.

Não bastasse isso, a norma legal que rege os Créditos Rurais possui texto taxativo quanto às formas de garantias prestadas, sendo que a Alienação Fiduciária de Bens imóveis não consta neste Rol.

Assim, mesmo com as inegáveis vantagens trazidas aos credores pela utilização da AF em bens imóveis, podemos concluir que esta é vetada nos casos que envolvem Crédito Rural, tanto na concessão de Crédito quanto na renegociação de dívidas.

Isso porque, os princípios que regem a concessão de créditos rurais, visam, antes de mais nada, proteger a atividade rural, não havendo que se falar em desconsiderá-los no caso de renegociação de dívidas rurais, eis que esta é mais uma necessidade do produtor rural frente à essa atividade tão importante para o cenário nacional, mas também de altíssimo risco.

Assim, cumpre ao Conselho Monetário Nacional fiscalizar as atividades das Instituições Financeiras para que estas não lancem mão de medidas arbitrárias e que depões contra a necessidade de implemento e facilitação da Atividade Rural.

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