RESUMO: O presente artigo traz à tona os principais requisitos para que o proprietário tenha direito a posse do seu bem de acordo com a garantia jurídica. Especificando o quanto é importante que deixe de lado aquele aquisição da posse por meio do contrato, sendo que este não acarreta a mesma segurança e publicidade assegurada no Registro de Imóveis. Há de se falar, ainda na função social e legitimidades que tais premissas possuem perante a sociedade, no que diz respeito a garantia dos anseios sociais em conjunto com os interesses individuais, tendo em vista que a preservação do meio ambiente está estreitamente ligado a tais premissas. Vale salientar, as abordagens feitas acerca dos benefícios e eficácias trazidos pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Palavras-chave: Registro de Imóveis; propriedade; função social; legitimidades.

ABSTRACT: This article brings up the main requirements for which the owner is entitled to possession of the well according to the legal warranty. Specifying how important it is to let go of that acquisition of ownership in the contract, and this does not require the same security and publicity ensured in the Real Estate Registry. Is there to speak, even in the social function and legitimacy that such premises have towards society, as regards the guarantee of social anxieties together with individual interests, given that the preservation of the environment is closely linked to such premises. It is worth noting, the approaches made about the benefits and efficiencies brought by the Real Estate Registry Office.

Keywords: Real Estate Registry ; property; social role; legitimacies

1.    Noções introdutórias

Sabe-se que propriedade é o direito de posse que um indivíduo detém sobre um bem, sendo este conhecido como o direito real e imediato, normalizada e previsto na lei. Os direitos reais serão adquiridos através do princípio da publicidade, isto significa que se tornará público a posse da coisa através do registro no Cartório do Registro de Imóveis dos referidos títulos, assim como disposto no artigo 1227 do Código Civil Brasileiro. Há de se falar ainda, no artigo 1228 deste mesmo código no qual é conceituado o que se entende por posse da propriedade de forma geral, este assegura que o proprietário terá faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la caso o outro se utilize de má-fé para deter o bem.

 Vale salientar, sobre a importância dos registros de imóveis para a garantia do direito à propriedade das pessoas, tendo em vista que a realização destes serviços os torna realmente donos do bem, estes permitem ainda que o proprietário consiga obter informações seguras sobe a situação jurídica daquilo que está como sua posse. Diante de tais premissas é possível perceber que para que haja segurança da posse de uma determinada propriedade é primordial que o proprietário adote como um meio o CRI.

Diante de estudos realizados, foi possível perceber que o registro de imóveis, que sobre regra deveriam ser feitos no cartório não comum que isto seja feito, isto implica que poderá ocorrer um risco para o dono que não tornou público a posse do seu imóvel. É notório ainda que a compra e venda de imóveis ainda é feita de forma precária, visto que, a maioria das pessoas ainda utiliza como meio para confirmação da compra o recibo particular, o que resulta na não garantia jurídica definitiva da posse.

Compreender a importância da regularização do bem através do Registro de Imóveis feita no Cartório é fundamental, pois a partir do momento que o proprietário fica ciente do quanto este traz segurança para a coisa. Tendo em vista que, está se torna uma atividade notoriamente importante.

2.    Evoluções sofridas na regulamentação do Registro de Imóveis

Durante muitos anos a posse de uma propriedade era conquistada         através dos costumes religiosos pregados por cada família.  Tal pressuposto é visto na obra de Coulanges (2012) tendo em vista que o autor aborda que a ideia de propriedade privada está estreitamente ligada à religião e a família, sendo que estes são inseparáveis.  Isso vem a mudar com a revolução e o surgimento da democracia, pois por meio desta, a propriedade passou a ser conquistada através do trabalho humano, adquirindo assim uma nova função social.  “O direito de propriedade foi modificado na essência; desapareceram os limites sagrados dos campos; a propriedade não decorria mais da religião, mas do trabalho [...]”, (p.409). Com essa mudança histórica, pode-se perceber que o direito à propriedade a partir desse momento foi adquirido de maneira mais justa, e as pessoas poderia trabalhar para conquistar a posse daquilo que era seu por direito, sem ter que ficar preso a religião.

Com o passar dos anos e a grande evolução que sofreu a sociedade, levando em consideração que o direito à propriedade passava a ser fruto do trabalho e não mais dos costumes, sendo assim poderia ocorrer a transmissão da posse por força da vontade de ambas as partes. Sobre essa perspectiva houve a necessidade da criação de uma instituição que pudesse fiscalizar e unificar de maneira plena a transmissão da sociedade de uma pessoa para outra. Estas transações cíveis se tornariam mais seguras com a criação do Cartório de Registro de Imóveis, visto que, por meio destes poderia evitar fraudes e quaisquer que sejam de prejuízos para o possuidor, todos os negócios seriam frutos da boa-fé, verificando como pressuposto principal o princípio da publicidade.

Para melhor entender sobre esta evolução é preciso conhecermos a teoria realista, que também é conhecida como clássica, esta especifica que o direito real tem efeito erga omnes. Tal efeito, afirma que o direito real é um poder imediato que um determinado indivíduo exerce sobre a coisa. Deste modo, é notório que os diretos reais giram em torno do conceito de sociedade, tendo em vista que estes possuem características próprias, trazendo como destaque a regência pelo princípio da publicidade dos atos, que no caso de bens imóveis se dá pelo registro.

Sabe-se que, na maioria das relações de transação de um bem é feita por meio de contrato, vale salientar que, este por si só não garantirá o direito real sobre o bem, sendo que é por meio deste que a obrigação entre as partes será gerada. É através do Registro de Imóveis que a segurança jurídica se concretiza de forma eficaz, não podendo existir a oposição por parte de terceiros.

Nesta tarefa, o sistema romano de propriedade é contraponto de inspiração insuperável para o raciocínio pós-modernidade; porque a propriedade romana era exercida sob o manto da democracia participativa, e não representativa. (PLATI, p.5)

No tocante a origem do conceito da posse, é notório que, este surgiu no Direito Romano, qual de antemão foi traçada pela concepção individualista e perdurou durante o feudalismo, visto que os senhores ricos tinham posse sobre a propriedade que por meio desta tinha dominação absoluta sobre a população. Ocorre que, no período da Idade Média houve uma mudança do aspecto individualista para a dualidade dos agentes, como afirma Gonçalves (2014, p.21):

O que marcou a concepção da propriedade na Época Medieval, segundo Arruda Alvim, foi uma constante dualidade de sujeitos. Havia aquele que podia dispor da terra e a cedia a outrem (fosse este quem pagasse o cânon, fosse o servo etc.), mas a disponibilidade real do bem cabia sempre àquele que detinha o poder político. O direito dos outros, do direito deste se originava e dependia. Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio permanecesse numa dada família de tal forma que este não perdesse o seu poder no contexto do sistema político.

Neste sentido, pode-se dizer que no momento em que, a propriedade adquiriu um sentido dualista do sujeito, houve uma alteração de modo que, os interesses públicos e privados prevalecem em todas as áreas do direto, passando a ter uma nova função social no ponto de vista coletivo.

Outro ponto importante é que, o conhecimento do direito romano em suas partes principais, sobre como se deve atuar à função social da propriedade para que seja assegurada a garantia do cumprimento das necessidades de todos. Para isto, é indispensável a democracia participativa da coletividade nas decisões estatais, deste modo, não ocorrerá somente o desenvolvimento individual e sim, o crescimento coletivo.

3.    Função social da Propriedade e suas legitimidades

Durante certo período de tempo o direto há propriedade era visto como algo absoluto do seu possuidor, com Revolução Francesa isso venho a mudar, pois para que há este pudesse ser atribuída a função social foi necessário que o proprietário considerasse os limites que, trariam a garantia dos direitos fundamentais de todos. Muitos pensadores acreditavam que para este pressuposto fosse garantido seria primordial que fossem empregadas nessas riquezas o interesse da sociedade como um todo. Diante disso, é visto que a transformação da sociedade deveria acompanhar as necessidades do povo, deste modo, prevalecia à função social frente à propriedade com a garantia das necessidades individuais.

A funcionalidade social da propriedade tem sua matriz filosófica em Compte, na medida em que ele procura justificar uma conciliação entre o interesse individual - protagonista da ordem jurídica liberal – com o interesse social. (PLATI, p.71)

Portanto, a propriedade é uma das bases para o crescimento socioeconômico estatal, este por sua vez, percorre pelo âmbito dos direitos individuais trazendo como resultados os frutos sociais e econômicos, para tanto cumpre destacar que a propriedade deverá atender os anseios do proprietário, bem como da sociedade. Para um melhor entendimento sobre o papel importante que a propriedade exerce no meio, vale analisar o artigo 5° da Constituição Federativa do Brasil, no qual está disposto que a coisa poderá ser utilizada pela autoridade pública caso acarrete algum dano ao meio e/ou a população.

A função social da sociedade visa à conciliação entre o interesse social, que seria as necessidades de toda a sociedade, harmonizando-a com o interesse individual. Deste modo, cumpre salientar que sua funcionalidade inclui ainda o que assegura a legislação que é a proteção do ser humano para que a garantia dos seus direitos sejam garantidas. Há de se falar ainda na jurisprudência brasileira, na qual trata da Republica participativa como um dilema para o pacto social da pós-modernidade.

Outro ponto importante a ser abordado seria que o proprietário poderá dispor da coisa, tendo em vista que o respeito ao meio ambiente faz parte de tais premissas aqui levantadas nas quais é indispensável que o solo onde o dono habita é um meio que deverá ser preservado. As finalidades sociais e econômicas devem estar diretamente ligadas a preservação da fauna e da flora, garantindo assim, a sustentabilidade do nosso planeta.

        No tocante, a legitimidade da propriedade é possível perceber que este é um fato bastante e complexo e deve ser visto com mais cautela, pois na medida que existem a restrição de tais usos, nota-se que há uma maior organização na sociedade. Isto implica que, a ordem social no que diz respeito a aquisição da posse está estreitamente ligada ao modo como os limites são postos para que cada um respeite o espaço do outro.

Essa vontade existe no proprietário real e também no putativo e no pretenso proprietário, isto é, naquele que, depreciando a propriedade, apoderou-se da coisa alheia, tal como o ladrão, o bandido e, com relação a imóveis, o dejiciens. (COULANGES, p.20)

Levando em consideração que, ao apodera-se da coisa alheia sem a permissão do seu dono o indivíduo estará sujeito a punições, tendo em vista que existe uma proteção jurídica para que não traga prejuízos para o seu possuidor. Trata-se do direito que protege juridicamente os interesses de cada um que não é diferente quando se fala em direito de posse, visto que, quando a relação possessória é ferida é lesada também a personalidade, tudo isto contra a vontade de quem a possui deve-se ser tomadas as medidas jurídicas cabíveis.

Contudo, cumpre salientar que, é através do Cartório de Registro de Imóveis, no qual está expresso de maneira absoluta a aquisição da posse, que o dono da coisa poderá ter a garantia da legitimidade da posse de sua propriedade.

4.    Importância dos Registros de Imóveis para a garantia do direito à propriedade

Na maioria das vezes para que ocorra a transação de um bem é feito o contrato de compra e venda entre as partes, porém, para que o proprietário se torne juridicamente dono, é indispensável que este venha confirmar sua compra no cartório através do Registro. É por meio deste que a coisa adquiri a natureza do princípio da publicidade, e a sua aquisição se torna segura. Garante ainda, a prova de que a propriedade é realmente um direito seu, visto que, há de se falar no princípio da autenticidade.

O contrato de compra e venda, não garante a validade da coisa como um bem juridicamente daquele que detém a posse, este de certa forma estará sujeito a penhora do seu bem. Contudo, percebe-se que a garantia jurídica e a validade desta, se dá por meio da transferência feita por meio do registro de imóveis.

EMENTA: COMPRA E VENDA. VALIDADE. Não se admite a validade de contrato de compra e venda firmado antes do ajuizamento da ação trabalhista e que somente foi levado ao registro mais de oito anos após esta data. Nestas circunstâncias, deve a parte suportar os riscos decorrentes da celebração do chamado “contrato de gaveta”, prevalecendo a disposição do artigo 1.245, § 1. °, do Código Civil, no sentido de que, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. (3ª Turma do TRT-MG. AP nº 01690-2008-028-03-00-9)

Assim sendo, cumpre salientar que para se tornar concreta a posse de um bem o registro é de fundamental importância. Levando em consideração que, a validade do contrato de compra e venda não é totalmente segura e corre o riscos decorrentes do aceitamento do contrato. 

5.    Considerações finais

Diante destas perspectivas, é perceptível que o Cartório de Registro de Imóveis exerce um papel importantíssimo frente a garantia e segurança na transferência possessória. Sendo está determinada como o princípio da publicidade, que torna a coisa um bem intrasferível sem que haja a vontade das partes.

Destarte, que o proprietário terá direito de dispor, gozar e usufruir assim com assegura a Código Civil, sem que corra o risco de perda da propriedade, por falta de provas que garantam que o bem te pertence. Sabe-se que no momento em que o proprietário registra o seu bem no CRI, são atribuídos a estes o princípio da autenticidade e publicidade, que garante total segurança na transação do bem, pois por meio destes se verifica se existe algum vicio que poderá causar prejuízos ao outrem.

Vale destacar, que a função social e as legitimidades são pontos importantes, visto que, a propriedade adquiri papel importante frente aos interesses coletivos da sociedade, não deixando de considerar os interesses individuais atribuídos a estes. Há de se falar ainda, que o respeito ao ambiente, tendo como exemplo a fauna e a flora devem ser considerados para o equilíbrio e sustentabilidade do mundo, isto implica em um dos pontos fundamentais da função social.

Sendo assim, é visível que os Registros de Imóveis devem ser compreendidos como algo essencial para a preservação e segurança do seu bem. Isto é, algo indispensável para a garantia de que da perda da coisa que por direito real é do possuidor nunca venha a ocorrer de maneira injusta.

Referências

COULANGES, Fustel de. A Cidade Antiga. 5ª Ed. Martin Claret: São Paulo, 2012.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas. 15° ed. Imprenta: São Paulo, Saraiva, 2014.

http://aberto.univem.edu.br/handle/11077/1207

http://www.primeirosp.com.br/historico.htm

http://www.ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=12660

http://www.libertarianismo.org/index.php/artigos/justica-social-legitimidade-propriedade

http://www.zappro.com.br/saiba-importancia-da-escritura-e-registro-de-imoveis-e-oriente-seu-cliente/

IHERING, Rodolf Von. Teoria simplificada da posse. 2 ed. Campinas: Russel, 2009

PLATI, José Isaac. Propriedade e função social na pós-modernidade. 3 ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2013.

Revista Jurídica NetLegis

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único/ Flávio Tartuce. 5. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: método, 2015.