RESUMO: Esse artigo busca abordar a evolução da sistemática dos contratos agrários para conhecer suas regras e especificidades, com o fito de observar, eventualmente, se o ordenamento brasileiro de fato preconiza de forma adequada, segundo seus objetivos, tal instrumento de relevante efeito na conjuntura sócio-econômica no âmbito agrário pátrio.

Palavras-chave: Contrato agrário. Direito Agrário. Contratos de direito público. Elementos do contrário agrário.

SUMÁRIO: 1 INTRODUÇÃO. 2 EVOLUÇÃO. 3 PRINCÍPIOS BÁSICOS. 3.1 Princípios e regras especiais. 3.1.1 Princípio da supremacia do interesse público sobre o privado. 3.1.2 Princípio da liberdade de forma. 3.1.3 Princípio da proteção do hipossuficiente. 3.1.4 Princípio da proteção dos recursos naturais. 3.2. Função social do contrato. 3.3 Boa-fé. 3.4 Pacta sunt servanda. 3.5Autonomia da vontade. 4 CARACTERÍSTICAS. 5 CONCEITO. 6 CONTRATOS AGRÁRIOS TÍPICOS. 6.1 ARRENDAMENTO RURAL. 6.1.1 PREÇO. 6.1.2 DEVERES E DIREITOS DO ARRENDADOR E DO ARRENDATÁRIO. 6.2 Parceria rural. 6.2.1 Espécies. 6.2.2 Percentuais de participação dos parceiros. 6.2.3 DIREITOS E DEVERES DO PARCEIRO-OUTORGANTE E DO PARCEIRO-OUTORGADO. 6.2.4 FALSA PARCERIA. 6.3 ARRENDAMENTO E PARCERIA: DIFERENÇAS. 7 CONTRATOS AGRÁRIOS ATÍPICOS. 8 ELEMENTOS OBRIGATÓRIOS NOS CONTRATOS AGRÁRIOS. 8.1 CONSERVAÇÃO DOS RECURSOS NATURAIS RENOVÁVEIS. 8.2 PRAZOS MÍNIMOS. 8.3 Irrenunciabilidade dos direitos. 8.4 INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. 8.5 Proibições de serviços gratuitos, venda necessária e beneficiamento na usina do arrendador, et al. 9 PARTES. 10 DIREITO DE PREFERÊNCIA. 11 MODOS DE EXTINÇÃO ESPECÍFICOS DOS CONTRATOS AGRÁRIOS. 11.1 TÉRMINO DO PRAZO OU DE SUA RENOVAÇÃO. 11.2 RETOMADAS. 11.3 AQUISIÇÃO DA GLEBA PELO ARRENDATÁRIO. 11.4 DISTRATO OU RESCISÃO. 11.5 RESOLUÇÃO OU EXTINÇÃO DO DIREITO DO ARRENDADOR. 11.6 FORÇA MAIOR. 11.7 POR SENTENÇA IRRECORRÍVEL. 11.8 PERDA DO IMÓVEL. 11.9 DESAPROPRIAÇÃO. 11.10 QUAISQUER OUTRAS CAUSAS COM PREVISÃO LEGAL. 12 CONCLUSÃO. REFERÊNCIAS.

1 INTRODUÇÃO

O Direito Agrário, ramo do Direito Público, possui uma função precípua, nitidamente construída de forma histórica, de regulamentar toda ação humana de produção, visando, dentre outros objetivos, a efetivação da função social da propriedade.

 A fim de atingir tal escopo, a legislação agrária passou a regular os negócios jurídicos bilaterais, instituto oriundo da disciplina jurídica cível, conforme seus princípios basilares específicos.

Para regrar a sensível matéria abrangida pelo Direito Agrário, mormente no plano fático brasileiro, notável pelos conflitos motivados pela distribuição irregular de propriedade e concentração fundiária, bem como as desigualdades econômicas e sociais destas decorrentes, o contrato agrário deveria assumir roupagem peculiar, buscando absorver a realidade social e cumprir a função constitucionalmente preconizada para a propriedade.

Ocorre que o processo de desenvolvimento da legislação, incluindo a sua adaptação ao meio social, por vezes é inadequado, lento e ineficaz, tornando a lei inapta a cumprir seu propósito ou mesmo abordá-lo de forma significante.

Destarte, faz necessário conhecer as regras e especificidades concernentes aos contratos agrários, pare que se observe, eventualmente, se o ordenamento brasileiro de fato preconiza de forma adequada, segundo seus objetivos, tal instrumento de relevante efeito na conjuntura sócio-econômica no âmbito agrário pátrio.

Para tanto, o presente estudo tem por escopo destacar e analisar a evolução, os elementos a legislação referente aos contratos agrários, fornecendo arcabouço para que se entenda a finalidade e a aplicação de tal instituto.    

2 EVOLUÇÃO

O primeiro diploma legal a introduzir dispositivos especiais aplicáveis aos prédios rústicos (arts. 1.211 a 1.215) e à parceria rural ou agrícola (arts. 1.410 a 1.423) foi o Código Civil de 1916. Portanto, até 1964, as relações de contrato agrário eram regidas pelo antigo Código Civil e tinham como base a autonomia da vontade, ou seja, os fatores externos não deveriam interferir na vontade dos contratantes (lei entre as partes), uma vez que era majoritário o entendimento de que a liberdade de contratar era superior a quaisquer outras circunstâncias.

Sob esta concepção, era admitido que o proprietário entregasse a terra ao parceiro e este se responsabilizasse por todas as lides do campo e os gastos com a lavoura, sendo de direito do primeiro parte dos frutos da safra. Destaca-se que, antes de 1916, o ordenamento era completamente omisso quanto à matéria, inclusive pelo fator da Lei de Terras de 1850 ter silenciado a respeito.

Uma crítica ao Código Civil de 1916 no tocante à matéria é que este estabeleceu poucas regras destinadas à diferenciação entre proprietários, parceiros e arrendatários. Esta constatação é justificada em razão da economia essencialmente urbana da época.

Com o advento do Estatuto da Terra (arts. 92 a 96), Lei nº 4.504/64, o Código Civil de 1916 deixou de ser aplicado no que tange a temas agrários, passando estes a ter regulamentação própria. A nova lei retirou das partes o que de mais peculiar o antigo código trazia em matéria contratual: a total liberdade de contratar. A vontade das partes foi substituída pelo dirigismo estatal. A partir de então, o estado passou a governar as partes contratuais que tinham por objeto o uso ou posse temporária de imóvel agrário. Havia a presunção de que, em regra, o proprietário da terra impunha sua vontade a quem utilizasse sua propriedade de forma remunerada, em razão da desproporcionalidade da relação de poder (o não proprietário tem sua liberdade de contratação anulada, uma vez que a vontade do proprietário era dominante). Entretanto, não se pode dizer que houve real evolução do instituto a partir do advento do Estatuto da Terra, pois este não efetuou modificação substancial nos contratos de arrendamento e parceria.

A CF/88 recepcionou o Estatuto da Terra no que se refere aos contratos agrários, o que pode ser observado nos arts. 5º, XXIII e 170, III, da Carta Magna. Agora, a ordem econômica, com fundamento na livre iniciativa e na valorização do trabalho do homem, passou a objetivar o asseguramento de existência digna aos cidadãos, conforme a justiça social e o princípio da função social da propriedade.

Finalmente, com a chegada do Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/02), com base modelo implementado pela atual Constituição, inseriu o princípio geral da função social do contrato no art. 421, que dispõe que: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

Ressalta-se que o novo código não discorre acerca do arrendamento de prédio rústico e parceria rural, já que existe lei específica sobre o assunto, qual seja o Estatuto da Terra. No que se refere à empreitada e ao comodato aplicáveis aos imóveis agrários, houve uma verdadeira reprodução do Código Civil de 1916, com apenas algumas modificações quanto ao primeiro instituto, como se pode ver no capítulo específico (art. 610 a 626).

Portanto, o atual suporte legal dos contratos agrários é o seguinte: Estatuto da Terra (arts. 92 a 96), Lei nº 4.947/66 (arts. 13 a 15), Decreto nº 59.566/66 (regulamenta a matéria) e o Código Civil de 2002, que tem aplicação subsidiária (§9º do art. 92 do Estatuto da Terra).

3 PRINCÍPIOS BÁSICOS

3.1 Princípios e regras especiais

Os contratos agrários baseiam-se em princípios e regras especiais que diferem daquelas que regem os contratos em geral.

Alguns princípios são de importante abordagem, como: o princípio da supremacia do interesse público sobre o privado, o princípio da liberdade da forma, o princípio da proteção do hipossuficiente e o princípio da proteção dos recursos naturais.

3.1.1 Princípio da supremacia do interesse público sobre o privado

Os contratos agrários dispõem de normas mandatórias e irrenunciáveis que representam interesses gerais da coletividade. Estas normas estão acima da vontade dos contratantes e são legalmente prefixadas, por isso se diz que os contratos agrários se diferem dos contratos em geral, uma vez que há apenas envolvimento de interesses particulares.

A ofensa da lei por parte dos acordos de vontades torna nulo, de pleno direito, o contrato celebrado. É o Estado que conduz a vontade das partes através de cláusulas obrigatórias, proibição de renúncia de direitos, estabelecimento de prazos mínimos, fixação do preço do arrendamento de acordo com a lei.

É esse princípio que não permite que a renúncia dos benefícios a favor da parte hipossuficiente.

3.1.2 Princípio da liberdade de forma

Não se exige forma especial para celebração de contratos agrários. Nos casos de posse ou uso temporário da terra, os contratos dar-se-ão de forma expressa ou tácita e serão estabelecidos entre o proprietário e aquele que exerce a atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural e de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa.

No que se refere à forma, os contratos podem ser escritos (maior segurança jurídica) ou verbais (“aquilo que foi prometido”), sendo este último provado através de testemunhas e podendo ser a ele aplicado diplomas agrários especiais.

3.1.3 Princípio da proteção do hipossuficiente

Qualquer que seja a forma dos contratos, estes devem conter obrigatoriamente cláusulas que assegurem a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros outorgados, havendo sempre a interpretação mais favorável ao hipossuficiente. Devem ter suas solicitações de créditos aceitas pelo arrendador ou parceiro outorgante, os quais também deverão cumprir as proibições fixadas no art. 93 do Estatuto da Terra e respeitar o direito e a oportunidade de dispor dos frutos ou produtos na forma estabelecida em lei.

Pontua-se que nem sempre o arrendatário e o parceiro outorgado serão as partes mais fracas economicamente nos contratos de arredamento e parceria.

3.1.4 Princípio da proteção dos recursos naturais

Independentemente da forma do contrato, neste devem existir cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais. Neste caso, haverá a efetivação, no que couber, das normas do Código Florestal e das práticas agrícolas de exploração extensiva e intensiva das diversas zonas típicas do país.

A abrangência deste princípio é superior à dos demais, pois ele abrange a proteção dos trabalhadores rurais, do meio ambiente e da utilização racional dos recursos naturais. É neste ponto que ocorre o entrelaçamento deste princípio com o da função social dos contratos agrários.

3.2. Função social do contrato

O princípio em comento está inserido em outro princípio de maior abrangência, qual seja o da função social da propriedade. Este visa não apenas tornar a terra produtiva e distribui-la para garantir o acesso à mesma, mas também efetivar estes objetivos através da proteção ao meio ambiente, do uso racional dos recursos, da proteção e resguardo das regras trabalhistas, da tutela das relações que envolvam o solo, garantindo proteção aos menos favorecidos. Portanto, ao assegurar o respeito à função da terra, é possível elaborar um contrato agrário que obedeça ao princípio da função social dos contratos.

Cada contrato, além de sua função específica, pode ser funcionalizado a diversos objetivos e interesses, legítimos ou não.

São justamente estes outros objetivos que o art. 421 do Código Civil de 2002 busca assegurar através de uma técnica legislativa específica que opera a partir das “cláusulas gerais”.

No caso da cláusula geral da função social do contrato, existe uma dupla dimensão da abertura normativa: o preenchimento do sentido de cláusula geral e a prescrição dos efeitos jurídicos.

É possível 3 (três) caminhos para preenchimento da abertura normativa concernente aos efeitos atribuídos pela aplicação da cláusula geral.

A remissão contratual é um tipo de aplicação da função social do contrato, uma vez que o princípio da intangibilidade dos contratos cede frente ao poder de revisão e integração das cláusulas contratuais abusivas.

Outro efeito é o dever de indenizar. Este está disposto no art. 927 do CC/02 que diz que “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Aqui, o ato ilícito seria a violação à função social do contrato, sendo que esta pode se dar por uma das partes ou por terceiro alheio à relação jurídica (quando o terceiro promove o inadimplemento em relação jurídica da qual não faz parte ou quando aplicada a teoria das redes contratuais).

O terceiro efeito é a nulidade virtual, pois o contrato, como negócio jurídico, sofre o controle de validade de suas normas, podendo suas cláusulas serem nulas. Como o art.421 é norma jurídica cogente que não define uma específica sanção para sua transgressão, uma das sanções que podem ser aplicadas é a nulidade (art. 166, inc. VII do CC/02).

3.3   Boa-fé

O princípio da boa-fé foi uma inovação trazida pelo novo código civil em seu art. 422, que diz que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé”. Com isto, o ordenamento buscou minimizar os efeitos da liberdade sem precedentes.

Venosa discorre acerca dos dois tipos de boa-fé[1]:

Na boa-fé subjetiva, o manifestante de vontade crê que sua conduta é correta, tendo em vista o grau de conhecimento que possui de um negócio. Para ele há um estado de consciência ou aspecto psicológico que deve ser considerado.

A boa-fé objetiva, por outro lado, tem compreensão diversa. O intérprete parte de um padrão de conduta comum, do homem médio, naquele caso concreto, levando em consideração os aspectos sociais envolvidos. Desse modo, a boa fé-objetiva se traduz de forma perceptível como uma regra de conduta, um dever de agir de acordo com determinados padrões sociais estabelecidos e reconhecidos.

O tipo de boa-fé ao qual o art. 422 se refere é o objetivo, que impõe a observância dos deveres de lealdade, confiança, assistência, confidencialidade ou sigilo, informação, justiça, proporcionalidade das prestações, não- onerosidade excessiva, etc, que devem ser aplicados nas diversas etapas da elaboração do pacto.

O princípio da boa-fé também é considerado uma cláusula geral contratual, devendo o juiz adequá-lo à análise do caso concreto através da preservação dos contratos, da conservação dos mesmos, além da observância do princípio do menor sacrifício do devedor.

A não observância da boa-fé contratual, nos contratos em geral e nos contratos agrários, pode ensejar nulidades e reparações de danos.

3.4   Pacta sunt servanda

É também denominado de princípio da obrigatoriedade ou da força vinculante.

Em seu sentido clássico, este princípio significava que a obrigatoriedade dos contratos tinha caráter absoluto por determinação de lei. Acontece que, diante da nova concepção de justiça contratual, a pacta sunt servanda tornou-se mais discreto, sendo temperado por mecanismos jurídicos de regulação do equilíbrio contratual (ex.: teoria da imprevisão). Portanto, poderá haver relativização deste princípio quando o conteúdo do contrato divergir com outros princípios do direito contratual.

A importância da obrigatoriedade está na segurança e credibilidade que os acordos adquirem ao serem firmados, uma vez que oferecem garantias às partes do cumprimento do negócio firmado.

A pacta sunt servanda, do ponto de vista do Direito Agrário, proporciona a sobreposição de princípios específicos, em detrimento da liberdade contratual. Apesar de pregar que o contrato faz lei entre as partes, o dito princípio não é absoluto em matéria de contratos agrários, principalmente em razão do princípio da função social do contrato (deve haver respeito mútuo das partes contratantes, assim como aos terceiros interessados). Um exemplo é o contrato de arrendamento agrário, onde a revisão é imposta por lei, sendo considerada inexistente cláusula que fixe remuneração a ser paga pelo arrendatário ao proprietário, acima do estatuído.

3.5   Autonomia da vontade

É o princípio mais importante, pois é ele que regula às partes total liberdade para concluir seus contratos. Desdobra-se em dois outros princípios, o da obrigatoriedade contratual e o do consensualismo, e funda-se na vontade livre, na liberdade de contratar. Aqui, o contrato é visto como fenômeno da vontade, não como proveniente de circunstâncias econômico-sociais.

A liberdade de contratar é exercida em quatro planos: contratar o não contratar; com quem e o que contratar; estabelecimento de cláusulas contratuais que obedecem à lei e mobilização ou não o Poder Judiciário para se fazer respeitar o contrato.

Logo que surgiu a ideia de contrato na humanidade, o princípio da autonomia da vontade se faz presente representando um acordo de vontades livres e soberanas, não suscetível de modificações geradas por terceiros não participantes da relação.

No código napoleônico, a autonomia da vontade transformou-se em lei entre as partes. Todavia, já no século XX, o mesmo conceito passou por modificações, agora buscando o equilíbrio social.

Atualmente, este princípio vem sofrendo limitações pelas normas de ordem pública, uma vez que a interferência do Estado cresce progressivamente nas relações privadas. Sob este novo olhar, a autonomia da vontade encontra-se presente no atual Código Civil, sendo de supra importância para as relações contratuais, já que permite que os pactuantes se manifestem no plano social e deliberem sobre com quem desejam contratar e qual será o conteúdo do pacto. Aqui, a exigência que se faz é que o objeto da convença seja lícito.

No caso das limitações que este princípio sofre em matéria de contratos agrários, destaca-se que é o Estado que conduz a vontade das partes através de cláusulas obrigatórias, proibição de renúncia de direitos, estabelecimento de prazos mínimos, fixação do preço do arrendamento de acordo com a lei.

4 CARACTERÍSTICAS

Os contratos agrários possuem algumas características importantes para sua configuração.

São consensuais, uma vez que advêm de um acordo de vontades e são aperfeiçoados com a integração das declarações de vontade das partes. Porém, para registrar o contrato e nos casos de financiamento, é evidente e necessário que sejam feitos por escrito.

São bilaterais, já que as obrigações assumidas pelas partes são recíprocas e interdependentes.

São onerosos, pois as partes arcam com a redução do patrimônio. Aqui, ambas as partes visam obter benefícios numa relação de equivalência, com exceção do comodato que não é regulado pela legislação específica.

São formais, já que em sua maioria devem ser escritos e registrados. Ocorre que este entendimento não é unânime, pois a própria lei não exige forma especial para sua formação e validade. Exemplo de autor que corrobora com o entendimento contrário é Edson Ferreira de Carvalho, que aduz ser o contrato agrário não solene, visto que não exige forma especial para sua celebração.

Destaca-se, no que diz respeito às formalidades, a transcrição do art. 12 do Decreto nº 59.566/66, que aduz:

Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

I - Lugar e data da assinatura do contrato;

II - Nome completo e endereço dos contratantes;

III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;

IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;

X - foro do contrato;

XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.

Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.

Outras características dos contratos agrários são: comutatividade, trato sucessivo e maior limitação da liberdade de contratar.

5 CONCEITO

Os contratos, em sentido amplo, são acordos de vontade firmados com o escopo de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos, conceito trazido pela noção civilista e de negócios jurídicos em geral.

Os contrários agrários, especificamente, referem-se a direitos relativos à exploração do imóvel agrário ou parte dele, bem como são acordados conforme legislação própria, como já mencionado, que se tratam das Leis nº 4.504/64 (arts. 92 a 96) e nº 4.947/66 (arts. 13 a 15) e do Decreto nº 59.566/66.

Vale ressaltar, portanto, que por conta de seu objeto e regulamentação, difere-se dos demais contratos, em especial do contratos de trabalho, como explana Edson Ferreira[2]. Nos contratos de trabalho, o vínculo trabalhista é o foco central, composto pela continuidade, subordinação, onerosidade e personalidade. O contrato de um trabalhador rural, portanto, é regido pelo direito trabalhista, sendo caracterizado pela prestação de serviço ao empregador rural, em prédio rústico, que é o imóvel destinado às atividades agrárias, localizado dentro ou fora do perímetro urbano. Todavia, tal contrato poderá ser descaracterizado por Juízo Trabalhista, se caracterizada a parceira, contrato agrário a ser detalhado posteriormente.    

Todos os contratos agrários serão regidos pelo decreto nº 56.566/66 que regulamenta, em parte, os dois diplomas legais supracitados, no que concerne a matéria, consoante seu art. 2º, litteris:

Art 2º Todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos (art.13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).

Parágrafo único. Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito.

Não ficam afastados, conquanto, os princípios gerais do ordenamento jurídico pátrio, no que concerne os preceitos cíveis gerais referentes aos negócios jurídicos.

6 Contratos agrários típicos

Os contratos agrários se dividem em duas espécies: os típicos, que possuem regime jurídico específico, nomen juris[3], estando descritos nos arts. 3º[4] e 4º[5], do Decreto nº 59.566/66; e os atípicos, os quais não possuem disciplina específica, nem nomen juris, mas estão submetidos ao referido decreto e à legislação específica (Lei nº 4.947/66), bem como são previstos no art. 39[6].

Neste tópico, serão abordados especificamente os contratos típicos, que compreendem o arrendamento e a parceria rurais.

6.1 Arrendamento rural

O conceito de arrendamento rural vem escrito, de forma bastante precisa, no art. 3º, caput, do Decreto nº 59.566/66, verbis:

Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

Desse modo, o arrendamento rural, essencialmente, se caracteriza pela cessão de imóvel, no qual será exercida atividade tipicamente rural (exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativista ou mista), pelo qual haverá uma contrapartida, denominada pelo decreto por “certa retribuição ou aluguel”. Neste sentido, observe-se ainda o conceito doutrinário de arrendamento:

O arrendamento rural é um locatio rei e conceitua como contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e  gozo do imóvel rural, parte ou partes dele, incluindo ou não outros bens, benfeitorias e outras facilidades, com o objetivo de ser nele exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extravista ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais do ET (Regulamento, art. 3º)[7]

Note-se ainda que o cedente será denominado arrendador e de arrendatário será chamada a pessoa que recebe o bem em arrendamento. Em relação ao arrendatário, ste poderá ser um sujeito específico ou o conjunto familiar, representado pelo chefe da família. Nesta última hipótese, mesmo que o chefe da família, isto não acarreta a rescisão contratual, por força do parágrafo único do art. 27, do Decreto nº 59.566/66.

Demais disso, a formação desta espécie de contrato se submete ao Código Civil, em relação as obrigações civis em geral, aos atos jurídicos e aos vícios em geral. Não obstante, devem ser respeitadas também as regras específicas do Estatuto da Terra (ET), da Lei nº 4.504/64, bem como de seu respectivo Regulamento (Decreto nº 59.566/66).

Registre-se que o subarrendamento[8] é permitido, desde que haja o consentimento do arrendador, que não carece de qualquer formalidade (forma solene ou  escrita).

6.1.1 Preço

Os arts. 95, XII e 17, §1º, estabelecem uma limitação ao valor do arrendamento. Este não poderá superar 30%, se arrendamento parcial de alta rentabilidade e exploração intensiva, ou 15%, se total, o valor cadastral do imóvel ou da parte arrendada (arrendamento parcial), acompanhado das benfeitorias ajustadas.

O art. 42, I, também determina que o preço será pago na data ajustada, obedecendo aos prazos, locais e modos ajustados[9].

Ademais, deve-se frisar, que pela redação do art. 18, o preço do arrendamento, tem de ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento poderá ser ajustado tanto em dinheiro como em quantidade de frutos.

6.1.2 Deveres e direitos do arrendador e do arrendatário

Os dispositivos que disciplinam essa matéria são, essencialmente, os seguintes: arts. 92 e 95 do ET; arts. 40 e 41 do Regulamento; e, por fim, subsidiariamente, o Código Civil.

Inicialmente, a doutrina[10] vem destacando previamente, o art. 41, II, que possui dispositivos equivalentes no CC (arts. 569 e 570) do Regulamento, litteris:

II- a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fôsse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;

Dessa forma, a partir da disposição “tratá-lo com o mesmo cuidado como se fôsse seu”, existe um verdeiro dever de cuidado, o que se manifestar na utilização do imóvel conforme o averbado no contrato agrário e mesmo acerca do que restar presumido diante do caso. Note-se ainda que, por força do art. 42, do mesmo diploma, a doutrina afirma que  é dever  específico do arrendatário, a exceção que lhe seja permitido pelo arrendador, não cortar pomares e matas, sob pena de rescisão[11].

Em relação ao inadimplemento, este poderá dar ensejo à rescisão, não obstante esta não se dá de direito, mas é uma opção a ser exercitada pelo arrendador, que inclusive pode ser evitada, quando inadimplemento parcial, se o arrendatário realizar a purga da mora.

Deve-se acentuar que, ao final do termo contratual, tendo em vista o art. 42, IV, do Regulamento, é obrigatória ao arrendatário a devolução do imóvel e acessórios, no mesmo estado que foi arrendado. Esta disposição não compreenderá, entretanto, a degradação natural.

O único motivo, aliás, que motivará a retenção pelo locatário, após o termo, será a existência de benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, produzidas com a permissão do arrendador, a teor do art. 25, §1 e §2, do Regulamento.

Outra obrigação do arrendatário, escrita no art. 27 do Regulamento, será a de manter o imóvel segundo o seu fim natural ou aquele que ficar afirmado no contrato. Ademais, exceto se disposto o contrário no contrato, também será dever do locatário fazer benfeitorias úteis e necessárias (art. 41, III, do Regulamento).

Por fim, em relação aos deveres do arrendador, cabe informar que este deverá: proteger o uso e o gozo do imóvel pelo arrendatário; salvo convenção contratual, realizar as obras e reparo necessários; adimplir qualquer tributo relativo ao imóvel, salvo convenção contratual.

6.2 Parceria rural

O conceito de parceria vem escrito, de forma bastante precisa, no art. 4º, caput, do Decreto nº 59.566/66. Literalmente:

Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por te mpo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da fôrça maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).

Desta feita, nota-se que a parceria rural é um instituto jurídico voltado também[12] a cessão de imóvel rural, com fins de exercício da atividade rural, mas que tem um elemento especial: a partilha de riscos relativos à forca maior e caso fortuito, bem como dos frutos, produtos e lucros, em determinada porcentagem avençada, observados ainda os limites legais. Vale consultar, ainda, o conceito doutrinário:

(...) parceria, em general, é um contrato oneroso, pelo qual umaou mais pessoas, sendo uma ou várias delas proprietárias de um imóvel rural, admitem que outra ou outras delas ocupem dito imóvel, para fins rurais, ou seja exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, por certo tempo, mediante a distribuição convencional dos frutos produzidos, observadas as restrições impostas no art. 96, VI, da Lei n. 4.504/63 (Regulamento, art. 4º, Dec. N. 59.566/66 e art. 96, §1º, do ET, nova redação da Lei n. 11.443/2007)[13]

Aqui, existirá a figura do parceiro-outorgante, aquele que cede o imóvel, e o parceiro-outorgado, aquele que recebe o bem. 

Em relação ao parceiro-outorgado, este poderá ser, assim como no arrendamento rural, uma pessoa ou um conjunto familiar, representado pelo seu chefe. Aqui vale tudo o que se disse para o arrendamento, na ocorrência de morte do chefe da família.

6.2.1 Espécies

Em suma, as espécies de parceria rural são as seguintes: parceria agrícola, se envolver produção vegetal; parceria pecuária, se for relativa à cria, recria, engorda ou invernagem de animais cedidos; parceria agroindustrial, se o fim for o de uso de imóvel rural, bem como de máquinas e implementos, para transformação de atividade de produção agrícola, pecuária ou florestal; parceria extrativa,  se existir o fito de extração de produto agrícola, florestal ou animal; e, por fim, parceria mista, a qual envolve a implementação de mais de uma das parcerias expostas.

6.2.2 Percentuais de participação dos parceiros

Em relação a este tema, o art. 35, do Regulamento, estabelece:

Art 35. Na partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a (art. 96, VI, do Estatuto da     Terra).

I - 10% (dez por cento) quando concorrer apenas com a terra nua;

II - 20% (vinte por cento) quando concorrer com a terra preparada e moradia;

III - 30% (trinta por cento) caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cêrcas, valas ou currais, conforme o caso;

IV - 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas no inciso III, e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto da parceria;

V - 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva, em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinto por cento) do rebanho onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido.

§ 1º O parceiro-outorgante poderá sempre cobrar do parceiro-outorgado, pelo seu preço de custo, o valor dos fertilizantes e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação dêsse, em qualquer das modalidades previstas nas alíneas dêste artigo (art. 96, VI, "f" do Estatuto da Terra)

§ 2º Nos casos não previstos nos incisos acima, a cota adicional do parceiro-outorgante será fixada com base em percentagem máxima de 10" (dez por cento) do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro-outorgado (art. 96, VI, "g", do Estatuto da Terra).

§ 3º Não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, fôr devida ao outro parceiro, correndo por conta dêste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios.

Destaque-se o § 3º, o qual deixa claro que os limites legais devem ser respeitados, ao contrário do que vem sendo visto na prática, de modo que as convenções contratuais contrários simplesmente não valerão, sendo direito do parceiro-outorgante a utilização da via judicial, através da ação de consignação em pagamento, para fazer o pagamento adequado ao que disciplina a norma.

6.2.3 Direitos e deveres do parceiro-outorgante e do parceiro-outorgado

Quanto à relação aos direitos e deveres, tudo explicitado anteriormente é aplicável, mutatis mutandis, para os direitos e deveres do  arrendador e do arrendatário.

Deve-se apenas acrescentar as determinações trazidas pelos § 1º, § 2º, do art. 48, do Regulamento.

O parágrafo primeiro informa que o parceiro-outorgado terá direito de residir no imóvel rural, em uma casa de moradia adequada (a lei fala em higiênica), bem como o direito à ter uma área própria para realizar agricultura e criação de animais, com caráter de subsistência,  tendo o fito de atendimento das necessidades da família.

Em seguida, o parágrafo segundo firma, o dever de pagamento pelo parceiro-outorgado das despesas relativas ao tratamento e criação de animais, independentemente do disposto no art. 41, do Regulamento, no que for aplicável, salvo convenção contratual contrária. Logo, registre-se que este parágrafo é uma ressalva ao regime do art 41.

Ademais, a doutrina também lembra da existência do direito de caça e pesca do parceiro-outorgado, salvo ajustamento em contrário, o qual se explica pelo caráter acessório deste direito em relação ao imóvel, sendo sua fonte legal os arts. 95 e 223, do Código Civil.

6.2.4 Falsa Parceria

A doutrina noticia uma modalidade de contrato que não se confunde com o de parceria. Trata-se da falsa parceria.

A falsa parceria se trata, em verdade, de contrato individual de trabalho, sendo esta característica determinada para diferenciá-la da real parcerial. O que se busca na falsa parceria é disfaçar um contrato de trabalho em contrato de parceria, para que ocorra a repartição da álea (riscos do empreendimento), entre empregador e empregado.

Acerca deste ponto, o parágrafo único, do inc. VII, do art. 96, do Estatuto da Terra, é cristalino:

Parágrafo único. Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário-mínimo no cômputo das duas parcelas.

Assim, nos contratos que existir evidente remuneração, com repartição de riscos, não se tratará de parceria, mas tão somente de contrato de trabalho que será inapto para receber a especial disciplina jurídica do contrato de parceria rural.

6.3 Arrendamento e parceria: diferenças

Neste ponto, serão delineadas as diferenças que envolvem os contratos de arrendamento e parceira rurais, com intuito de que não se confunda suas disciplinas jurídicas, apesar destes serem regidos por diplomas comuns (o ET e o respectivo Regulamento).

São as seguintes: na parceria há uma divisão de riscos e partilha dos resultados entre os parceiros, já no arrendamento inexiste esta divisão, assim o preço deve permanecer igual; na parceria existe um fim associativo, de composição de interesses, o que não se verifica no arrendamento; na parceria, conquanto haja o direito à residência, existe somente a cessão do uso específico do imóvel, enquanto no arrendamento cede-se o uso e o gozo do imóvel.

7 CONTRATOS AGRÁRIOS ATÍPICOS

Os contratos agrários podem ser classificados como contratos nominados ou típicos, que são os já explanados contratos de arrendamento e parceria; e contratos inominados ou atípicos, modalidade em que se incluem formas não reguladas especificamente pela lei, do que são exemplos: o comodato, a empreitada, o compáscuo, entre outros, mas que, firmadas entre as partes, será regido pelas regras gerais e princípios do Direito Agrário.

Estes últimos, mesmo não havendo regra especial definida na lei, devem, como condição de validade e no que lhes for aplicável, cumprir as regras obrigatórias estabelecidas para os contratos de parceria e arrendamento. Como abaixo disciplina o art. 39 do Decreto nº 59.566/66.

Art 39. Quando o uso ou posse temporária da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis à arrendatários e parceiros, e, em especial a condição estabelecida no art. 38[14].

A Lei nº 4504/64 e o Decreto regulamentador fazem menção a apenas duas espécies de contratos: o arrendamento e a parceria rural. Estes são os contratos agrários típicos definidos nas referidas leis, mencionando apenas de forma genérica a existência de outros contratos, como podemos observar acima.

A ausência de regulamentação específica, no que diz respeito a uma multiplicidade de negócios jurídicos agrários atípicos, traz à tona uma pluralidade de dúvidas às partes nestes contratos e aos operadores do direto de maneira genérica.

Os contratos atípicos são derivados da autonomia de vontade e da liberdade de celebrar negócios jurídicos. O Estado não tem poderes para limitar as relações dos indivíduos, desde que não contrariem a lei, os bons costumes e os princípios gerais do direito. Por isso, os contratos atípicos são plenamente aceitos no Direito Civil[15].

 Os contratos agrários atípicos em suas modalidades de empreitada, pastoreio, depósito, comodato, roçado e arrendamento mercantil, por exemplo, são considerados contratos agrários atípicos ou inominados, por não estarem previstos na legislação.

Temos também os seguintes contratos agrários: comodato agrário, a empreitada agrária, o compáscuo (pacto de utilização comum de pastos); o “cambão” (troca de dias de trabalho pelo direito de plantio de roça); o “fica”, o “pastoreio ou invernagem” etc.. Muitos desses contratos estão previstos no ordenamento jurídico de outros países, nos quais contratos agrários de pastoreio, colheita e até mesmo de câmbio são considerados típicos.

O comodato é uma modalidade contratual também muito praticada no meio rural entre proprietários e trabalhadores da terra. É classificado como contrato agrário atípico, porque ele não é disciplinado pela legislação agrária (Estatuto da Terra) e sim pelo Código Civil. Mas, pela sua natureza rural, é um contrato agrário, embora atípico.

A característica do comodato é a gratuidade. Segundo dispõe o Artigo 579 do Código Civil, comodato é o empréstimo gratuito de coisa não fungível (que não se gasta com o uso). É, portanto, um contrato não oneroso[16].

A maioria dos contratos de comodato de imóveis rurais é feita verbalmente[17]. Todavia, é aconselhável que se faça por escrito e assinado por duas testemunhas. Isso porque, no curso do contrato, corre-se o risco de o comodatário ceder o uso do imóvel, no todo ou em parte, a terceiros. E, neste caso, o comodante (dono do imóvel) não tem nenhum vínculo com o terceiro. Se decorrerem cinco anos sem nenhuma oposição do comodante, o terceiro pode requerer o usucapião da propriedade. O prazo para usucapião de terras com área de até 50 hectares é de 5 anos.

A pessoa que toma um imóvel por comodato é obrigada a cuidar dele e conservá-lo como se seu fosse e, ao término do contrato, é obrigada a devolvê-lo da forma que o recebeu. O Artigo 584 do Código Civil diz que o comodatário não poderá cobrar do comodante as despesas feitas com uso e gozo da coisa emprestada. Isso significa que as eventuais benfeitorias feitas no imóvel ficarão incorporadas a ele sem direito a indenização.

Já o "Compáscuo" é uma convenção em que vários proprietários de terrenos diversos estabelecem que os animais de todos poderão pastar em comum nas propriedades de todos. Assim sendo, trata-se dum tratado de boa-vizinhança entre os proprietários rurais, onde àqueles que tem pasto e animais (gado), emprestarão seus pastos para os animais de terceiros pastarem. Na verdade, a figura do "compáscuo" é entendida como sendo uma "comunhão do pasto". O Código Civil rege tal instituto jurídico.

No Nordeste do Brasil, a palavra “cambão” expressa o dia de trabalho que o foreiro dá ao patrão sem receber nada em troca. Se o morador nordestino devia um cambão, ou seja, a obrigação de 20 dias de trabalho gratuito por ano, como citam alguns autores, o colono de café também tinha lá os seus três ou seis dias de trabalho gratuito por ano, ele também tinha sua variedade de cambão.

Mais importante do que as diferenças são as semelhanças. Quais são elas? Ambos, o morador nordestino e o colono paulista de café, eram remunerados com uma economia autônoma, ambos recebiam terra para cultivar gêneros de subsistência, que consumiam e cujo excedente podiam vender, ambos recebiam terreno de pastagem para animais, pequenos e grandes, um cavalo, uma vaca, um bezerro, um porco, galinhas etc.. Ambos recebiam moradia gratuita, um detalhe relevante, e ambos tinham direito a lenha e a água, o que também não é sem importância. E ambos recebiam um salário; então, são dois tipos que, com suas variedades, podem ser unidos, se equivalem, pertencem aquilo que podem ser chamadas de formas camponesas dependentes.

A situação atual do tratamento dos contratos agrários atípicos é clara no sentido de que há uma lacuna no tocante a legislação específica que possibilite um regramento de tais negócios jurídicos, de forma a acompanhar a evolução das relações do campo.

A regulamentação do Direito Agrário, de forma inadequada, só pode ser alterada por Lei Federal. Ocorre que as relações no meio rural são norteadas por usos e costumes regionais, mormente no caso dos contratos agrários atípicos ou inominados, de forma que, ante a extensão do território brasileiro, torna impossível o devido tratamento do tema.

Um elemento preponderante nesse sentido é a jurisprudência, através dos arestos emanados dos Tribunais, vem lapidando e dando certos contornos na interpretação dos contratos de arrendamento, parceria rural, e aos atípicos, pois, se o legislativo não institui o novo Estatuto da Terra, evidentemente, pelos inúmeros entraves políticos, cabe ao judiciário, não legislar, mas efetivamente estabelecer procedimentos e soluções eqüitativas nas composições das lides agrárias, principalmente na relação contratual[18].

O Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/66, ambos com mais de quarenta anos, representam grande avanço na legislação brasileira, por seus princípios e normas de cunho social que passaram a reger todo o Direito Agrário e pela estruturação de um instrumento político para a modernização rural.

Contudo, com o passar dos anos e a evolução das relações no campo, tornou-se evidente o fato de que suas normas são insuficientes para regulamentar todos os negócios jurídicos advindos do setor agrário.

8 ELEMENTOS OBRIGATÓRIOS NOS CONTRATOS AGRÁRIOS

Os chamados elementos ou cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, são especificadas no já referido Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, que Regulamenta as Seções I, II e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra, e o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966. Essas cláusulas, ao restringirem a liberdade contratual das partes no contrato agrário, só podem ser justificadas pela aplicação de uma outra norma constitucional, que sejam os princípios aplicados à terra, como o artigo 5º, XXIII; 170, III; 184, Parágrafo Único; 186 da CF, todos estes tratando sobre a função social da terra e da propriedade rural, e artigos 23, VI; 24, VI; 170, VI; 186, II; 225; todos também da constituição federal, tratando da proteção ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

  A função social referida pelo art. 186 da Constituição Federal é a fonte fundamental das limitações administrativas do direito de propriedade. Pode ser limitado, restringido ou eliminado por meio da expropriação por utilidade pública ou social. O direito de propriedade, tal como garante  a Constituição e o Código Civil, em razão de sua função social, é  submetido a limitações de caráter legal. Jarque (1985) afirma que:

es la propriedad de la tierra el más amplio, autónomo y soberano poder que se tiene sobre superficies aptas para El cultivo en función de la producción, de la estabilidad y Del desarrollo al servicio armónico de sus titulares y de La comunidad. Antes que estático, negativo y excluyente, cual se há manifestado en otras, se nos presenta la propiedad de La tierra conforme  a las exigencias de nuestro tiempo, como un poder dinámico, positito y participante, esto es, funcional, que atribuye facultades, deberes y limitaciones a sus titulares, y ello - aquí la novedad - no sólo en su ejercicio hacia fuera sino también hacia dentro, es decir en su propia estructura, para hacer posible la consecución de los frutos de todo orden, y no solo materiales y económicos, que la propriedad há de producir en beneficio de los propietarios y de la comunidad.”[19]

Então, na medida em que se promove a aplicação de dois princípios constitucionais que representam direitos fundamentais de terceira geração, sendo considerados assim os direitos fundamentais difusos e coletivos, afetos a toda uma coletividade indistinta, há uma colisão de princípios[20] que restringe a aplicação do princípio da liberdade contratual em favor dos princípios da função social da propriedade e do direito ao meio ambiente equilibrado. O Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947, e o decreto supracitado, então, são legítimos ao elencar essas limitações as quais trataremos a seguir.

8.1 Conservação dos Recursos Naturais Renováveis

O art. 13, II do Decreto nº 59.566/66 dispõe que independentemente da forma do contrato, constarão de maneira obrigatória cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e parceiros-outorgados como os prazos mínimos, as normas estabelecidas no Código Florestal a observância de práticas agrícolas admitidas para os vários tipos de exploração  intensiva e extensiva.

Com o fim de tutelar a presente e futuras gerações, o art. 225 da Constituição determina que a sociedade tem direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, devendo o poder público e a própria coletividade defendê-lo e preservá-lo. É possível observar que a Constituição garantiu que, mesmo na órbita privada, podem ser fixados deveres para que os proprietários assegurem o gozo dos aspectos ambientais de bens de sua propriedade. Assim, a cláusula obrigatória e irrenunciável de conservação dos recursos naturais nos contratos agrários é limitadora do direito de propriedade.

8.2 Prazos mínimos

Os prazos mínimos de três a sete anos variam de acordo com a atividade agrária exercida. O objetivo do legislador, em 1966, era proteger o débil econômico, assegurando-lhe um prazo mínimo para permanecer na terra e fazer com ela cumprisse a sua função social. Hoje com os sérios problemas ambientais existentes, tais prazos asseguram maior conservação dos recursos naturais da gleba. Dessa forma, em razão do tempo mínimo assegurado por lei, em que o arrendatário ou parceiro-outorgado possam executar a atividade agrária estabelecida no contrato, há necessidade que o mesmo preserve e conserve melhor o seu instrumento de trabalho, ou seja, o imóvel rural e, consequentemente, os recursos naturais. Contudo, nas culturas temporárias, não é recomendável o replantio da mesma cultura em safras sucessivas . Portanto, deve o contratado procurar o contratante, para mudar a destinação do contrato. Normalmente, as partes resolvem esta questão amigavelmente, e caso isso não ocorra, busca-se o auxílio judicial.

Sob a ótica do Direito Agrário, o prazo nos contratos agrários nominados se adequam aos ciclos produtivos e há uma preocupação por parte do estatuto agrário em proteger a terra, os recursos naturais renováveis.

Assim, foi fixado pelo legislador o prazo mínimo para os contratos agrários nominados de três anos. O Decreto nº 59.566/66 em seu art. 21 dispõe que: “presume-se contratado, pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, o arrendamento por tempo indeterminado (art. 95, II do Estatuto da Terra)”.

Os contratos de arrendamento e parceria, quando expirarem o prazo estabelecido e a finalidade for para a agricultura, terminarão sempre depois de ultimadas as colheitas. Se houver retardamento da colheita por motivo de força maior, os prazos ficarão automaticamente prorrogados até o final da colheita . Nos contratos de arrendamento para fins de pecuária, os prazos terminarão sempre após a parição dos rebanhos ou depois da safra de animais de abate. Entende-se por safra de animais de abate o período oficialmente determinado para a matança, ou adotado pelos usos e costumes da região.

8.3 Irrenunciabilidade dos direitos

Previsto no artigo 13 do Decreto-lei nº 59.566, para proteger a parte mais fraca nos contratos agrários, é proibido aos contratantes abrir mão de direitos que a lei lhe concede, como: a preferências na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros e indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo permanecer no imóvel e dele usufruir enquanto não for indenizado

8.4 Indenização de Benfeitorias úteis e necessárias

As benfeitorias são tratadas de forma diferente pela lei. As benfeitorias necessárias introduzidas por arrendatário ou parceiro-outorgado, mesmo que não autorizadas pelo arrendador ou parceiro-outorgante, são indenizáveis e dão direito ao arrendatário ou parceiro-outorgado de reter o imóvel até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo arrendador ou parceiro-outorgante, salvo se do contrato constar renúncia pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. É, portanto, necessário que o arrendatário ou parceiro-outorgado notifique o arrendador ou parceiro-outorgante antes de realizar a benfeitoria necessária, mas se este não autorizar, e as danificações puderem comprometer o uso normal do imóvel, poderá o arrendatário ou parceiro-outorgado, mediante três orçamentos, notas ficais e recibos, para que em seguida, postular através de via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento do aluguel. As benfeitorias úteis só serão indenizadas se houver prévia autorização do arrendador ou parceiro-outorgante para que o arrendatário ou parceiro-outorgado possa executá-las. Se autorizadas darão ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovados.

8.5 Proibições de serviços gratuitos, venda necessária e beneficiamento na usina do arrendador, et al

Todos previstos no artigo 13, inciso V, alínea b, do Decreto nº 59.566, eles visam impedir que as diferenças econômico-sociais entre as partes contratantes as levem a estabelecer condições de plena desvantagem para uma das partes, como é comum acontecer nas zonas rurais brasileiras. O dispositivo legal cita 5 práticas:

-prestação do serviço gratuito pelo arrendatário ou parceiro-outorgado;

 - exclusividade da venda dos frutos ou produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante;

-obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador ou pelo parceiro-outorgante:

 - obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em armazéns ou barrações determinados pelo arrendador ou pelo parceiro-outorgante;

 - aceitação pelo parceiro-outorgado, do pagamento de sua parte em ordens, vales, borós, ou qualquer outra forma regional substitutiva da moeda

Algumas destas práticas, como a obrigatoriedade de aquisição de gêneros e a exclusividade das vendas dos frutos são utilizadas inclusive para manter trabalhadores rurais em condições análogas à de escravo, o que vem sendo combatido pelo Ministério do Trabalho e Ministério Público do Trabalho em tempos atuais.

9 PARTES     

Os contratos agrários têm como parte contratante, de um lado, o proprietário ou quem detenha a posse, ou ainda, quem tenha a livre administração do imóvel rural.

Tratando-se de arrendamento, como já referido, quem cede a terra é denominado de arrendante e se for parceria rural, será denominado de parceiro outorgante (também chamado de parceiro proprietário).

No outro pólo da relação contratual situa-se quem vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista (art. 1º do Decreto n^º 59.566/66). Além da terra, o gado, isoladamente, também pode ser objeto de parceria rural, especificamente a parceria pecuária. O contratante trabalhador, no arrendamento rural, é denominado de arrendatário e, na parceria rural, sua denominação é parceiro-outorgado, conforme também já mencionado. Tanto o arrendatário como o parceiro outorgado podem ser uma pessoa ou o conjunto familiar.

10 DIREITO DE PREFERÊNCIA

O direito de preferência não é exclusivo ao direito brasileiro. No direito italiano, as Leis nº 590/65 e nº 817/71 tratam sobre o tema[21]. No Brasil, os artigos 45 a 47 do decreto nº 59.566 prescrevem, verbis:

Art 45. Fica assegurado a arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra).

Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área.

§ 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área.

 § 2º Nos casos dêste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel.

Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra).

No que tange ao contrato de arrendamento rural, o entendimento é que será necessário observar a data de celebração deste contrato, se referido documento foi firmado antes de 1964 será regido sob a ótica do “pacta sun servanda”, isto é, dependerá do que as partes estiverem entabulado sobre o tema. Contudo, se referido contrato foi celebrado após esta data, reger-se-á pelas disposições da Lei nº 4.504/64 (30.11.1964) que criou o direito de preferência.Na hipótese em que o contrato fora celebrado após o advento da lei supra mencionada, outros aspectos deverão ser considerados:
i) se a venda do imóvel se deu sem a prévia notificação ao arrendatário, configurado se acha o direito real deste à adjudicação do bem alienado, por força do direito de preferência, outorgado pela Lei nº 4.504/64, desde que efetue o depósito do preço do imóvel até seis meses do registro da alienação ou poderá pleitear perdas e danos;
ii) como ao arrendatário assiste preferência em igualdade de condições, a notificação deve ser remetida respeitando o prazo de 30 dias e explicitar as condições básicas do negócio pretendido, a fim de que o notificado possa decidir se lhe convém exercer, ou não, seu direito de preempção. Notificação essa em que simplesmente seja comunicada a intenção de vender, porém, omissa quanto ao preço e demais cláusulas e condições de transação, não produz os efeitos jurídicos visados pelo alienante; e
iii) o arrendatário a quem se não comunicar eficazmente a venda poderá haver para si o imóvel arrendado ou requerer perdas e danos. 

  Outrossim, o arrendador que receber uma proposta para a venda do imóvel, deverá dar ciência ao arrendatário, notificando-o de todos os termos da proposta, para que este possa avaliar se irá ou não exercer o seu direito de preferência. Diante do exposto, é de se salientar que a lei prevê a obrigatoriedade da ciência da venda para que o arrendatário possa exercer o direito de preferência se assim desejar, contudo, na prática sabemos que o registro na matrícula do imóvel é muito eficaz, pois dá publicidade ao ato e contribui muito para a fase de produção de provas numa eventual demanda. 
Ainda, insta consignar que para prova dos contratos previstos no artigo 92 do Estatuto da Terra, será permitida a produção de prova testemunhal, logo, a ausência do contrato não poderá elidir a aplicação dos princípios previstos na lei e normas regulamentares.

11 Modos de Extinção Específicos dos Contratos Agrários

Os contratos agrários se estabelecem, se renovam, se prorrogam e também se extinguem. As causas de extinção dos contratos agrários estão especificadas no artigo 26 do Decreto nº 59.566/66.

De acordo com o citado dispositivo:

Art 26. O arrendamento se extingue:

I - Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;

II - Pela retomada;

III - Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;

IV - Pelo distrato ou rescisão do contrato;

V- Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;

VI - Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato;

VII - Por sentença judicial irrecorrível;

VIII - Pela perda do imóvel rural;

IX - Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;

X - por qualquer outra causa prevista em lei.

Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo.

Estas causas também são aplicáveis às parcerias. Vamos agora analisar cada uma delas.

11.1 Término do Prazo ou de sua Renovação

É considerada a forma de extinção normal do contrato agrário. Claro que tomamos aqui normalidade em relação às eficácias programáticas do contrato, ou seja, tomando em conta as expectativas de ambas as partes. Atingindo-se o termo final e transcorrida a execução da avença sem incidentes, ambos os contratantes terão satisfeito seus objetivos e metas advindos da resolução do contrato.

 A contrario sensu, podem ocorrer incidentes durante o transcurso da execução que implicam uma extinção que poderíamos reputar anormal, mais uma vez se fazendo a ressalva de que normalidade e anormalidade estão aqui tomadas em relação à eficácia total que se poderia expectar do contrato, em tese, e que se inviabiliza por uma ruptura prematura do contrato. Há, contudo, que não se olvidar que o interesse público indireto inserto nos contratos agrários, aqui se fazendo presente impondo exceções a que tenha plena aplicação o princípio de que o transcurso do prazo extingue pleno iure o contrato. A regra geral é de que, terminado o prazo do contrato, deve ele ser resolvido ao proprietário.

 Por fim, vale lembrar, que a renovação pode operar-se repetidas vezes desde que preenchidos os requisitos, podendo operar-se não só sobre contratos originários como derivados de anteriores renovações[22]. Nada obsta a que estipulem as partes prorrogação ou renovação negociais, mas o inverso não é verdadeiro, pois as normas protetivas não podem ser afastadas por cláusula sob pena de tornar a lei letra morta.

11.2 Retomadas

A retomada do imóvel está prevista nas hipóteses do artigo 22, parágrafo 2º do Decreto nº 59.566/66 e compreende três situações: i) para exploração direta; ii) para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e 8º do Decreto; ii) para cultivo através de descendente do arrendador. Também é absolutamente imperioso que preceda à retomada uma notificação, com antecedência mínima de seis meses, por parte do proprietário sob pena de que, não feita, opere-se renovação automática, ficando assim vedada a pretensão à retomada do prédio. (art. 22, §1^o.)[23].

11.3 Aquisição da Gleba pelo Arrendatário.

Uma vez que adquire a gleba, o arrendatário passa a ser o proprietário e a usufruir de tal condição, de forma que é absurdo que cumule ambas as posições ao mesmo tempo de arrendador e arrendatário, o que acontece também na parceria, produzindo exemplo da figura jurídica da confusão, modo extintivo das obrigações previsto no artigo 381 do Código Civil de 2002. O raciocínio é extensível à parceria por força do artigo 34 do Decreto nº 59.566/66. Consoante referido artigo, extingue-se a obrigação, desde que na mesma pessoa se confundam as qualidades de credor e devedor.

11.4 Distrato ou Rescisão

O distrato corresponde à manifestação da mesma vontade que gerou o contrato. Portanto, trata-se de modo normal de extinção. Por outro lado, na rescisão, ocorre lesão, há discordância ou contrariedade de vontades.

De acordo com MEZZOMO, M. C.[24]:

O distrato, também chamado por alguns resilição bilateral, nada mais é do que negócio celebrado entre as mesmas partes para que se desfaça um outro negócio jurídico. Como negócio jurídico que, é sujeita-se aos requisitos de existência, validade e eficácia concernentes aos negócios em geral. Importante é, no entanto, atentar para que, consoante o artigo 1093 do C. C., o distrato faz-se em observância as mesmas formalidades requeridas para a celebração da avença objeto do distrato.

A rescisão, segundo Orlando Gomes, é a ruptura do contrato em que houve lesão. A espécie relaciona-se à infringência de obrigação da qual resulta inadimplemento e dano. A rescisão é facultativa, segundo o artigo 27 do Decreto 59566/66.

As perdas e danos geram uma indenização e abrangem o dano emergente e o lucro cessante, ou seja, o que a pessoa perdeu de imediato, e o que ela deixou de lucrar.

De acordo com a doutrina de Pinto Ferreira[25]:

O Estatuto da Terra (art. 92, § 6^o.) e o seu Regulamento (art. 27) mencionam 2 causas que dão lugar à rescisão do contrato agrário: o inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes; a inobservância de cláusula assecuradora dos recursos naturais (Dec. N. 59.566/66, art. 13, II, c).

No caso de inadimplemento, fica a parte inadimplente obrigada a ressarcir as perdas e danos causados à outra parte. 

11.5 Resolução ou Extinção do Direito do Arrendador

É muito comum a palavra “resolução” ser confundida com “rescisão” na nossa legislação. Isto causa muitos problemas terminológicos e contribui para a obscuridade dos textos.

A palavra “resolução” significa a extinção do contrato em virtude de uma estipulação expressa ou implícita em seu conteúdo.

11.6 Força Maior

Ocorrendo hipótese de força maior, tornar-se inviável a execução do contrato, dando, pois, causa à sua extinção.

Os efeitos de tais fatos são variados.

De acordo com os artigos 29 e 36 do Decreto nº 59.566/66:

Art 29. Na ocorrência de fôrça maior, da qual resulte a perda total do objeto do contrato, êste se terá por extinto, não respondendo qualquer dos contratantes, por perdas e danos.

Art 36. Na ocorrência de fôrça maior, da qual resulte a perda total do objeto do contato, êste se terá por rescindido, não respondendo qualquer dos contratantes, por perdas e danos. Todavia, se ocorrer perda parcial, repartir-se-ão os prejuízos havidos, na proporção estabelecida para cada contratante.

O artigo 29 do Decreto nº 59.566/66 não faz distinção entre a impossibilidade parcial ou total, ao passo que o artigo 36, que se refere à parceria, observou-se tal distinção. A distinção nos tratamentos se explica devido à diferença entre arrendamento e parceria no que se refere à disciplina dos riscos, que no primeiro caso correm por conta do arrendatário e, no segundo, de ambos[26].

11.7 Por Sentença Irrecorrível

Tratando-se de sentença irrecorrível, isto é, da qual não dependa mais recurso, sendo imutável, também ocorre extinção do contrato agrário de arrendamento ou parceria.

As hipóteses que podem ser subsumidas neste tópico dizem respeito principalmente aos casos em que se identificam vícios ab origine que podem dar causa a nulidade ou anulação. 

11.8 Perda do Imóvel

A hipótese de perda do imóvel no dispositivo em questão não está para a perda que se opera por ato negocial, mas sim para a perda perecimento, destruição. Prima facie pode parecer um tanto difícil conceber perecimento de uma área de terra, porém a dificuldade desaparece ante uma análise mais atenta das diversas possibilidades de perecimento a que, mesmo os imóveis, estão sujeitos. É pensar na tomada de áreas por águas quando da construção de hidroelétricas ou erosões que façam ruir terras em margens de cursos de água. Perdido o objeto, que deixa de existir, por certo se extingue o contrato.

11.9 Desapropriação

A matéria referente à desapropriação é de foro constitucional. Está no inciso XXIV, do artigo 5º da Constituição Federal de 1988: "a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição". Encontramos ainda, no Título VII, Capítulo III (Da Política Agrícola e Fundiária e da Reforma Agrária), artigo 184, previsão específica a desapropriação para fins de reforma agrária.

Reza o referido artigo 184 da CF/88 que:

Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.

Pode a desapropriação ser total ou parcial, prescrevendo, para o segundo caso, o artigo 30 do Decreto nº 59.566/66 que, fica assegurado ao arrendatário o direito à redução proporcional da renda ou o de rescindir o contrato.

Fato já observado, emprega-se mal o termo rescisão neste artigo. Trata-se de resolução do contrato e não de sua rescisão. Ainda, fala-se só em arrendatário, mas tal direito também se estende ao parceiro-outorgado.

11.10 Quaisquer outras Causas com Previsão Legal

A lei figura principalmente o caso de morte do arrendatário. Impende notar que a morte do arrendador proprietário não interrompe a vigência dos contratos de arrendamentos ou parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Quanto a morte do arrendatário, é de mister distinguir-se se o arrendatário é apenas a pessoa física ou o conjunto familiar. No primeiro caso, há a extinção do contrato. No segundo, incide o parágrafo único do artigo 26 do Decreto nº 59.566/66, verbis: "nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo".

12 CONCLUSÃO

Ao analisarmos estes temas no Direito Agrário, observamos que os contratos agrários, com as normas estabelecidas no Estatuto da Terra e seus regulamentos, estabeleceram significativos avanços em relação à legislação anterior. Atualmente, o novo Código Civil fez importante acréscimo referente à função social do contrato, dando novo enfoque também aos contratos agrários, apesar de sua aplicação ser subsidiária.

Percebe-se também a preocupação do constituinte em buscar a emancipação do campesino e o desenvolvimento agrário. O princípio da função social, que encabeça a luta do Direito agrário, mostra-se completo por contemplar tanto a saúde do imóvel, quanto dos proprietários, vizinhos, trabalhadores, meio ambiente e toda a sociedade.

Desta forma, o incentivo ao aumento da produtividade e às práticas cooperativistas, bem como a busca da melhor qualidade de vida no campo, e demais princípios, mostram-se perfeitamente cabíveis à solução da questão agrária, conquanto possibilitem a integralização de indivíduos à estrutura agrária.

Cabe ressaltar, contudo, que as normas referentes aos contratos agrários não garantem efetivamente os direitos de quem cultiva a terra, principalmente no que diz respeito ao acesso à terra, constitucionalmente garantido a todos, tendo em vista que, consante as regras em vigor, o trabalhador da terra alheia acaba por contribuir com a produção, o progresso econômico do proprietário e o cumprimento da função social da terra, mas tal prática não lhe garante o acesso à terra que cultiva.

REFERÊNCIAS

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FERREIRA, Pinto. Curso de Direito Agrário. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 1995.

LEONARDO, Rodrigo Xavier. A função social dos contratos: ponderações após o primeiro biênio de vigência do Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 07 abril 2018.

MARQUES, Benedito Ferreira. Direito agrário brasileiro. 9 ed. rev. atual e amp. São Paulo: Atlas, 2011

MEZZOMO, M. C.. Disponível em: <http://www.ufsm.br/direito/artigos/agrario/extincao-contratos.htm.>. Acesso em: 07 abril 2018

OLIVEIRA, Umberto Machado de. Princípios de direito agrário na Constituição vigente. Curitiba: Juruá, 2004

OPTIZ, C. B SILVIA. OPITZ, Oswaldo. Curso completo de direito agrário. 5 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2011.

OPTIZ, C. B SILVIA. OPITZ, Oswaldo. Contratos no Direito Agrário. Editora Síntese, 1974.

SALDANHA, Nelson Nogueira. Sociologia do Direito. T.T., São Paulo, 1970.

VENOSA, Sílvo de Salvo. Direito Civil: Parte Geral. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003.