RESUMO: O presente artigo tem por escopo tratar sobre a possibilidade ou impossibilidade de inclusão das taxas condominiais vincendas no procedimento da execução de título extrajudicial, percorrendo a análise jurídica sobre a questão processual e fática. Sendo assim, inicialmente será exposto o conceito de taxas condominiais e do condomínio em si. Em um segundo momento, se dará uma sucinta análise sobre o procedimento de execução de título extrajudicial. Por fim, será esmiuçada a questão da possibilidade ou não do pleito de inclusão das taxas condominiais vinscendas pelo rito executório. Destarte, diante de todo o estudo realizado se traça considerações finais conforme entendimentos realizados. Quanto à Metodologia, foi utilizada a base lógica Indutiva, além das Técnicas do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica

PALAVRAS-CHAVE: Taxa Condominial. Execução de Título Extrajudicial. Taxas Vincendas. Lei 13.105/15.

ABSTRACT: The purpose of this article is to discuss the possibility or impossibility of including condemnation fees due in the extrajudicial title procedure, through a legal analysis of the procedural and factual issues. Therefore, the concept of condominium fees and the condominium itself will initially be exposed. In a second moment, a brief analysis will be given on the procedure of execution of extrajudicial title. Finally, the question of the possibility or not of the inclusion of the condominial fees vinscends by the executory rite will be examined. Therefore, in the face of the whole study, we draw up final considerations according to the understandings made. As for the Methodology, the Inductive Logic base was used, as well as Referent Techniques, Category, Operational Concept and Bibliographic Research

KEYWORDS: Condominial Rate. Execution of Extrajudicial Title. Linked Rates. Law 13.105/15.

SUMÁRIO: Introdução. 1. Da natureza jurídica do crédito condominial. 2. Do procedimento de execução de título extrajudicial. 3. Da (im)possibilidade de inclusão de taxas condominiais vincendas no procedimento de execução de título extrajudicial. Considerações Finais; Referência das Fontes Citadas.

INTRODUÇÃO

O objeto deste artigo cientifico é fomentar um debate teleológico acerca da possibilidade ou impossibilidade de inclusão de taxas condominiais que vencerem no curso do processo durante o andamento de execução de titulo extrajudicial, em razão das diversas divergências doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao tema. Seus objetivos são: a) Institucional: produção de Artigo Científico acadêmico; b) geral: analisar a legislação, a doutrina e a jurisprudência relativa ao processo de execução, em especial o que tange à taxas condominiais e dívidas de natureza propter rem. Os Objetivos Específicos são: a) compreender, em breve resumo, os instituto da execução de título extrajudicial. b) entender os aspectos gerais do crédito condominial; c) analisar as correntes doutrinárias e jurisprudenciais relativas à tentativa de inclusão de taxas condominiais vincendas no decorrer da lide. d) identificar e promover um exame jurídico sobre o tema objeto. 

O artigo está dividido em três momentos: no primeiro se fez uma análise acerca da natureza das taxas condominiais; no segundo momento se examina o procedimento de execução de título extrajudicial. Posteriormente se faz um estudo específico sobre a tentativa de inclusão de taxas condominiais vincendas no procedimento de execução de título extrajudicial

O método utilizado tanto na fase de investigação quanto no tratamento dos dados e no relato dos resultados que se consiste neste ensaio, foi a base lógica indutiva[1].

As técnicas empregadas foram a do referente[2], da categoria[3], do conceito operacional[4] e da pesquisa bibliográfica[5] e documental, esta última, pela via eletrônica.

1. DA NATUREZA JURÍDICA DO CRÉDITO CONDOMINIAL.

A contribuição condominial é de caráter propter rem e possui características singulares que garantem primazia no confronto de preferências de créditos.

Conforme a doutrina pátria, a obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real, que no caso das taxas condominiais seria a propriedade do imóvel, e subsiste em razão da situação jurídica de titular do domínio de determinada coisa, o tornando responsável pelo cumprimento das obrigações provenientes da mesma, os chamados ius ad rem, ou seja, obrigações advindas da coisa.

Sobre o tema, Flavio Tartuce[6] conceitua:

A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa. 

Tendo caráter de obrigação inerente a existência do bem, a jurisprudência corriqueiramente lhe tem atribuído preferência na ordem de crédito, estando praticamente uniformizado o entendimento de que a dívida por contribuição condominial tem preferência, equiparando inclusive à créditos com caráter alimentar.

Veja-se que a jurisprudência é firme inclusive em sobrepor o crédito condominial à outros direitos reais de garantia, inclusive sobre a alienação fiduciária[7].

É de se expor, inclusive, que as taxas condominiais existem não por vontade direta da coletividade de moradores, mas por força da sua peculiaridade de conservar e manter o bem, e por este motivo possui a característica de obrigação propter rem.

A obrigação de arcar com as despesas legais decorre igualmente de expressa previsão legal do art. 12 da Lei 4.591/64[8], aduzindo que todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio:

 “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”.

Tal disposição também emerge do contido no do art. 1.336, I e § 1º do Código Civil Brasileiro de 2002[9]:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Assim, conclui-se a contribuição condominial é importante forma de conservar e manter o acervo condominial, visando não só o bom uso das áreas comuns, mas também efetivar o direito constitucional de moradia, afetando diretamente grande parte dos cidadãos.

2. DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

A luz do art. 1.315 do Código Civil Brasileiro de 2002[10], o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus destas.

Além disso, conforme mencionado anteriormente, o pagamento das taxas condominiais é uma obrigação propter rem, ou seja, decorre da existência da coisa e não da vontade do seu titular, que a partir do momento em que adquire o bem, adquire junto dele referida obrigação.

Na vigência do da Lei n° 5.869/73[11], Código de Processo Civil de 1973, que vigorou até Março de 2016, não existia a possibilidade de execução das parcelas condominiais, ficando o condomínio restrito à ação de conhecimento para declaração de inadimplência.

Somente com o advento da Lei n° 13.105/15[12], o Código de Processo Civil de 2015, que sobreveio disposição estabelecendo os créditos condominiais como títulos executivos, conforme disposto no artigo 784, X, da mencionada lei, conforme in verbis:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Portanto, temos que o legislador ao incluir o crédito condominial no rol de títulos extrajudiciais atentou-se à nova realidade de habitação, o que demonstra um interesse de celeridade na recuperação do referido crédito pelo condomínio, a fim de não imputar duplo ônus aos condôminos adimplentes, que terão que arcar incidentalmente pelas despesas decorrentes do inadimplemento dos demais.

3. DA POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS VINCENDAS NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Como já dito, o Código de Processo Civil de 2015 incluiu as taxas condominiais no rol de títulos executivos a fim de trazer maior celeridade à cobrança dos débitos, trazendo segurança jurídica a todos os demais condôminos.

Desta forma, em uma análise perfunctória, é de se crer que as taxas condominiais que vencerem no decorrer da demanda também devem integrar o bojo da demanda executiva, eis que de outra forma estaria se desvirtuando o intuito do legislador, pois a celeridade seria arranhada pela necessidade de propositura de diversas demandas na hipótese de inadimplência contumaz.

Portanto, monstra-se totalmente admissível a inclusão das parcelas que vencerem no decorrer da demanda executiva, a teor do que aduz o art. 323 do CPC/15, que deve ser interpretado de forma subsidiária ao disposto no § único do art. 771 mesmo diploma legal, porque totalmente compatíveis, conforme in verbis:

Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

Art. 771. Este Livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.

Parágrafo único. Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte Especial.

 Aliás, o legislador fez questão de consignar no artigo 786 do CPC/15 que “a necessidade de simples operações aritméticas para apurar o crédito exequendo não retira a liquidez da obrigação constante do título”, de modo que não se vislumbra óbice legal para que a execução compreenda as parcelas que se vencerem no curso do processo, até o efetivo pagamento, desde que, como no caso, se tratem de prestações periódicas.

Importante salientar que o Superior Tribunal de Justiça sedimentou recente entendimento acerca do tema, na data de 15/02/2019, junto ao REsp nº 1759364 / RS (2018/0201250-3)[13], transcrito abaixo:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO LEGAL CONTIDA NOS ARTS. 323 E 771, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DÉBITOS ORIGINADOS DA MESMA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUSÊNCIA DE DESCARACTERIZAÇÃO DOS REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO (LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE) NA HIPÓTESE. HOMENAGEM AOS PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO. 1. O cerne da controvérsia consiste em saber se, à luz das disposições do Código de Processo Civil de 2015, é possível a inclusão, em ação de execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo. [...] Com efeito, o art. 771 do CPC/2015, que regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, permite, em seu parágrafo único, a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à execução, dentre as quais se insere a regra do aludido art. 323. [...] (STJ - REsp 1759364 / RS 2018/0201250-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE (1150), Data do Julgamento: 05/02/2019, Data da Publicação: 15/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA)

Igualmente o referido tribunal havia se manifestado em um Agravo em Recurso Especial nº 1.113.133[14], na data de 05/09/2017:

Processo civil. Agravo em recurso especial. Ação de execução de título extrajudicial. Cotas condominiais. Inclusão de prestações vincendas. Possibilidade. Recurso especial. Interposto na vigência do NCPC. Acórdão impugnado. Divergência com a jurisprudência da corte. Súmula nº 568, do STJ. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp nº 1.113.133. Min. Moura Ribeiro. DJe 05/09/17).

Assim, finda-se o estudo acerca da possibilidade ou impossibilidade de de inclusão das taxas condominiais vincendas no decorrer da execução de título extrajudicial fulcrada em contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, sendo possível afirmar confirmar a viabilidade de inclusão das taxas condominiais que forem vencendo no decorrer do processo executório, conforme sedimentou o Superior Tribunal de Justiça.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Durante o desenvolvimento do artigo se compreendeu acerca dos créditos condominiais e dos procedimentos inerentes à cobrança destes. O primeiro item dissertou sobre a natureza jurídica do crédito condominial. Já no segundo momento se esmiuçou acerca do procedimento executório de cobrança das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, e o terceiro momento explanou-se sobre a possibilidade de inclusão das taxas condominiais vincendas no decorrer do processo de execução, fomentando posteriormente a discussão sobre o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Cumpriu-se fomentar um debate teleológico acerca do aspecto das taxas condominiais previstas no ordenamento jurídico brasileiro, exemplificando e argumentando quanto ao assunto.

Percebe-se que diante da questão aqui abordada, que toda a doutrina e jurisprudência sobre o tema se dá no sentido da celeridade processual e melhor interesse ao credor, privilegiando os condôminos adimplentes, para que não recaia sobre esse demasiado ônus no que tange à cobrança.

Por fim, chega-se a ponderação de que é necessário se aprofundar na discussão acerca do tema, eis que a cada dia a verticalização da moradia, com o consequente surgimento de novos condomínios que nos rodeiam permanentemente na vida cotidiana trazem praticamente uma obrigação de respeito e observância dos interesses do Condomínio como um todo.

Destaca-se que o presente artigo não tem caráter exauriente, dado que, indubitavelmente, surgirão novas discussões sobre o tema e a doutrina e a jurisprudência se amoldará no sentido de alterar as classificações, características e afins relativas às taxas condominiais.

REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1759364 / RS (2018/0201250-3), da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, DF. 5 de maio de 2019 Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201759364. Acesso em: 22 de Maio de 2019.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo em Recurso Especial nº 1.113.133. Dec. Monocrática. Rel. Min. Moura Ribeiro. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=MON&sequencial=75633190&num_registro=201701309705&data=20170905&formato=PDF. Acesso em 22/05/2019.

BRASIL. Lei 4.591/64. Lei dos Condomínios. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

BRASIL. Lei n° 5.869/73. Código de Processo Civil de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5869impressao.htm.

BRASIL. Lei 10.406/2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

BRASIL. Lei 13.105/15. Código de Processo Civil de 2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011,p. 207.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.2: Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. p. 88

NOTAS:

[1]   O método indutivo consiste em “[...] pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral [...]”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011, p. 86.

[2]  Denomina-se referente “[...] a explicitação prévia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa.”PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011,p. 54. Negritos no original.

[3]   Entende-se por categoria a “[...] palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia.” PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011,p. 25. Negritos no original.

[4]   Por conceito operacional entende-se a “[...] definição estabelecida ou proposta para uma palavra ou expressão, com o propósito de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias expostas”.PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011,p. 198.

[5]   Pesquisa bibliográfica é a “Técnica de investigação em livros, repertórios jurisprudenciais e coletâneas legais”. PASOLD, Cesar Luiz. Metodologia da Pesquisa Jurídica: teoria e prática. 12 ed. rev. São Paulo: Conceito Editorial, 2011,p. 207.

[6] TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v.2: Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. p. 88

[7] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.379.981/SP, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, DF. 5 de maio de 2016 Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/monocraticas/decisoes/?num_registro=201301223104&dt_publicacao=12/05/2016. Acesso em: 13 de Outubro de 2018.

[8] BRASIL. Lei 4.591/64. Lei dos Condomínios. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[9] BRASIL. Lei 10.406/2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

[10] BRASIL. Lei 10.406/2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

[11] BRASIL. Lei n° 5.869/73. Código de Processo Civil de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5869impressao.htm.

[12] BRASIL. Lei 13.105/15. Código de Processo Civil de 2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

[13]  BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1759364 / RS (2018/0201250-3), da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, DF. 5 de maio de 2019. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201759364. Acesso em: 22 de Maio de 2019.

[14] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo em Recurso Especial nº 1.113.133. Dec. Monocrática. Rel. Min. Moura Ribeiro. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=MON&sequencial=75633190&num_registro=201701309705&data=20170905&formato=PDF. Acesso em 22/05/2019.