RESUMO: As empresas do ramo de construção civil como impulsionadoras do mercado interno demandam uma e especial atenção no tocante aos seus possíveis regimes tributários, a fim de que se possibilidade, ao lado de uma adequada gestão, o barateamento da atividade e fortalecimento das camadas populacionais que demandam uma regularização fundiária, além da inegável geração de emprego. O vertente trabalho científico, a par dessa situação, visou esse aspecto mercadológico em paralelo com esses relevantes fatores jurídicos, a fim de auxiliar o tributarista no planejamento tributário da atividade de incorporações.

Palavras-chave: Tributo, Direito Tributário, Lucro Real, Planejamento Tributário e Construção Civil.

ABSTRACT: Civil construction companies as drivers of the domestic market demand a special attention with regard to their possible tax regimes, in order to make it possible, along with adequate management, to make the activity cheaper and strengthen the population layers that demand it. land tenure regularization, in addition to the undeniable generation of jobs. The scientific work aspect, along with this situation, aimed at this marketing aspect in parallel with these relevant legal factors, in order to assist the tax agent in the tax planning of the incorporation activity.

Keywords: Tax, Tax Law, Real Profit, Tax Planning and Civil Construction.

SUMÁRIO: 1. Introdução – 2. Lucro Real: 2.1. Reflexão sobre Reconhecimento do Lucro Real de acordo Instrução Normativa nº 84 de 20 de dezembro de 1979, da Secretaria da Fazenda Nacional. 3. Conclusão. 4. Bibliografia.

1 INTRODUÇÃO

O planejamento tributário direcionado às empresas de construção civil busca incrementar a atividade, fortalecendo o seu caixa com sensíveis economias. Muitas vezes isso não é possível. Mas avanços favoráveis são celebrados, à guisa de exemplificação, a adoção do lucro real ou presumido.

O presente artigo visa delinear o lucro real como uma vantagem competitiva para este segmento da economia, cuja carga tributária pode alcançar margens expressivas.

O foco é, pois, verificar a viabilidade da construção civil para que reste mantida e apta a impulsionar a economia e gerar riqueza para os entes diretamente envolvidos.

Tal intento será obtido por meio de um planejamento tributário adequado associado a uma contabilidade gerencial que assegure a sua escrituração. Consoante obtempera MARTINEZ^[1]:

“Esse conjunto de instrumentos jurídicos prescritivos que regulam a técnica contábil pode, com finalidades didáticas, ser classificado como um ramo próprio do Direito, sendo definido a priori pelo fato de tais instrumentos terem um objeto comum: a normatização da técnica contábil. É possível dizer que o Direito Contábil, “segmento” do Direito, tem como conteúdo a ordem normativa que trata da linguagem contábil (conhecimento contábil) juridicizada”.

O desgaste pela falta de gestão, organização e adequação ao sistema vigente, representa um risco para existência da empresa incorporadora, por isso, especialmente sob o aspecto tributário, é mister investigar situações que permitam recuperar o fôlego empreendedor, que é ínsito à sua atividade.

O tema em destaque será analisado sob a ótica legal, concentrando esforços científicos relacionados às empresas construção civil.

2 Lucro real

O Regulamento do Imposto de Renda determina que o lucro líquido apurado deverá ser ajustado pelas adições de despesas não-dedutíveis e exclusões de receitas não-tributáveis, a exemplo de brindes, descontos condicionais, multas, descontos incondicionais, vendas canceladas, dentre outras.

De acordo com OLIVEIRA[2], o conceito de lucro real é:

“Contabilmente falando, pode-se concluir que o lucro real é aquele realmente apurado pela contabilidade, com base na completa escrituração contábil fiscal, com a estrita e rigorosa observância dos princípios fundamentais de contabilidade e demais normas fiscais e comerciais.”

Conforme se depreende da citação alhures, o lucro real é o regime tributário que é apto às pessoas jurídicas que possuem um detido sistema contábil, com registro minucioso da atividade comercial, fiscal e patrimonial. Mas também estão obrigadas ao regime do lucro líquido as empresas imobiliárias que ainda não concluíram suas operações e que ainda estão pendentes de conclusão do custo orçado, que é uma modalidade contábil dos custos futuros de conclusão de obras.

É possível a opção pela apuração trimestral ou anual do lucro líquido, realizado com base em estimativas apresentadas ao fisco regularmente, nos moldes da legislação tributária Lei nº 9.430 de 27 de dezembro de 1996[3].

2.1 Reflexão sobre Reconhecimento do Lucro Real de acordo Instrução Normativa nº 84 de 20 de dezembro de 1979, da Secretaria da Fazenda Nacional.

Esta atividade imobiliária, decorrente igualmente da construção civil, possui sua regulamentação no que concerne à tributação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica definida na IR nº 84/79,[4] e tem o título “I.R. – Lucro nas Atividades de Compra, Venda,  Loteamento, Incorporação e Construção de Imóveis – Normas Para Apuração e Tributação”.  

A ideia precípua da legislação fiscal é fazer com que o contribuinte recolha os impostos sobre a renda (IR e CSSL) que tenha sido auferida em dinheiro. Mas a citada Instrução Normativa não ofertou ao contribuinte (empresas de construção civil) a possibilidade de uso do Livro de Apuração do Lucro Real para realização do equilíbrio das contas nos moldes vigentes da contabilidade fiscal. Ou seja, a escrituração da construção civil é feita em duplicidade: um para o fisco e uma para a contabilidade geral (escrituração comercial). Nessa perspectiva, há uma distorção entre a realidade e as escriturações.

Na prática, a leitura dos balanços e demonstrações divulgados pelas pessoas jurídicas de capital aberto podem não refletir a exatidão das contas privadas, ou seja, o lucro real para o fisco não constitui a verdadeira geração do lucro (a construção em si).

A Instrução Normativa tem ainda o reconhecimento do lucro com base na condição suspensiva que, segundo a doutrina de SEGRETI[5], é importante que seja considerada no contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre os contratantes, autorizando o reconhecimento do lucro apenas posteriormente o implemento desta condição. É o que dispõe o seu item 10.2:  

“10.2 – É suspensiva a condição que subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.”  

Significa dizer que se o contrato prevê que a transferência da propriedade (ou aquisição dos direitos sobre o domínio) seja apenas após a liquidação do saldo devedor, a construtora civil poderá reconhecer o lucro da venda quando não mais existir possibilidade de anulação ou cancelamento do negócio, evitando que o contribuinte reconheça o lucro antecipadamente e, portanto, diminua sua exposição de caixa.

De acordo com as formas de contabilização previstas na referida Instrução Normativa, a empresa de construção pode optar por reconhecer as receitas contratadas decorrentes da venda de unidade em construção e dos custos incorridos, contratados e orçados no momento em que ela ocorre, ou então quando deixar de existir a condição suspensiva, conforme SEGRETI[6] ensina:  

“Uma venda pode ser considerada realizada quando for contratada a operação de compra e venda, mesmo que por intermédio de instrumento de compromisso de compra e venda, conta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento que represente o compromisso, ou então quando a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda for implementada.”

Em síntese, existindo condições suspensivas em vigência, a pessoa jurídica poderá reconhecer o lucro da venda quando ocorrer a entrega e quitação do imóvel. 

3 CONCLUSÃO

A justificativa para adoção do lucro real sob o ponto de vista do planejamento tributário é a ideal e responsiva correspondência entre o desempenho da atividade e a carga tributária suportada pela organização. Noutro patamar, a oscilação do mercado enfraqueceria o poder de realização de capital e honra dos passivos a pagar, sujeitando até mesmo uma recuperação judicial.

Em se tratando de construção civil, atividade do primeiro setor da economia, a qual é invariavelmente um pilar de sustentação das contas pública, a tributação deve observar um planejamento eficaz, que melhor se adapte ao segmento e, nesse sentido, situações conferidas pelo lucro real, como a ocorrência de fato gerador (sobre o capital efetivamente ingresso) apenas diante dos negócios jurídicos entabulados e que efetivamente geram receita, é uma vantagem inegável a ser perseguida pelo empresário.

Por fim, não deixa de perceber a adoção do lucro real, ou até mesmo do presumido, acarreta um indissociável reflexo do custo de obra e, portanto, do valor do imóvel, fator que deve ser considerado pelas políticas públicas tributárias, o que se sugere que o viés extrafiscal dos tributos ao mercado imobiliário possa oscilar favoravelmente ao contribuinte de fato, aquele que suportará a carga tributária.

BIBLIOGRAFIA

BRASIL. Lei nº 9.430 de 27 de dezembro de 1996;

MARTINEZ, Antonio Lopo. A Linguagem Contábil no Direito Tributário. Dissertação (Mestrado em Direito do Estado). Pontifícia Universidade Católica. São Paulo, 2002;

OLIVEIRA, Luís Martins de et al. Manual de Contabilidade Tributária. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2003;

RECEITA FEDERAL. Instrução Normativa nº 84 de 20 de dezembro de 1979. Secretaria da Fazenda Nacional;

SEGRETI, João Bosco. Análise dos efeitos da Instrução Normativa S.R.F 84/79 na apuração do lucro e situação patrimonial das empresas de construção de imóveis para venda. São Paulo: FEA-USP. Dissertação de mestrado, 1982.