RESUMO: A pesquisa objetiva destrinchar a responsabilidade das construtoras da entrega de imóveis, aludindo mais especificamente sobre os defeitos que estes vierem a apresentar e também quanto ao atraso. Como metodologia, adotou-se a pesquisa bibliográfica, a qual foi possível reunir diversas obras que perfazem o assunto, quais sejam, monografias, artigos e livros. Reuniu-se também, jurisprudência, julgados e leis que dispões acerca da temática. A pesquisa é justificadamente relevante tanto para a sociedade quanto para os operadores do Direito, por permitir analisar a possibilidade de os adquirentes reaver os danos ora sofridos através de uma indenização, tanto materialmente quanto moralmente, pois sabe-se que a moradia é primordialmente um direito fundamental. No decorrer da pesquisa, discutiu-se sobre primeiramente a respeito do conceito de contrato de construção. Em seguida, diferenciou-se concisamente o incorporador do construtor. Sucessivamente, foi brevemente elucidado a questão da responsabilidade civil, aludindo seus conceitos e aplicações. Discutiu ainda, de forma breve sobre a relação de consumo entre o construtor e adquirente. Por fim, elucidou-se a responsabilidade do construtor na entrega do imóvel, mais especificamente quanto aos defeitos e o atraso na entrega. Portanto, é possível que a construtora seja responsabilizada, caso entregue o imóvel com defeito, devendo obrigatoriamente fazer a entrega com solidez e segurança.

PALAVRAS-CHAVE: Responsabilidade. Construtoras. Imóvel.

INTRODUÇÃO

Hoje em dia, milhares de pessoas em suas batalhas diárias da vida, sonham em ter uma casa própria, um lugar que permita-lhe dizer “é minha”. Ou até mesmo, para os empreendedores que querem investir em imóveis, comprando-os e, posteriormente, alugando-os ou vendendo-os.

Sabe-se que, quem realizam essas obras são as construtoras, ou seja, são as responsáveis para que o imóvel seja entregue em perfeitas condições para o adquirente. Então, caso sejam encontrados defeitos na obra que foi entregue, e seja comprovado que é culpa da empresa responsável pela construtora, certamente tem aí, a possibilidade de que esta seja responsabilizada civilmente em relação aos danos ora causados.

Evidentemente que, para comprovar essa acepção, no decorrer da pesquisa, será demonstrado concisamente essa possibilidade através de um estudo mais aprofundado acerca da temática.

Assim, a pesquisa objetiva destrinchar a responsabilidade das construtoras da entrega de imóveis, aludindo mais especificamente sobre os defeitos e o atraso que estes vierem a apresentar

O estudo é relevante tanto para a sociedade quanto para os operadores do Direitos, pois visa entender de que forma os adquirentes podem reaver os danos ora sofridos, tanto materialmente quanto moralmente, pois sabe-se que a moradia é primordialmente um direito fundamental.

Adotou-se como metodologia, a pesquisa bibliográfica, na qual possibilitou reunir livros, monografias e artigos, para que pudesse ser realizado um debate entre os autores a respeito da temática. Além disso, foi coletado jurisprudências, julgados e leis que permitissem elucidar melhor o assunto.

No decorrer da pesquisa, discutiu-se sobre primeiramente a respeito do conceito de contrato de construção. Em seguida, diferenciou-se concisamente o incorporador do construtor. Sucessivamente, foi brevemente elucidado a questão da responsabilidade civil, aludindo seus conceitos e aplicações. Discutiu ainda, de forma breve sobre a relação de consumo entre o construtor e adquirente. Por fim, elucidou-se a responsabilidade do construtor na entrega do imóvel, mais especificamente quanto aos defeitos e o atraso.

1. CONCEITUAÇÃO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Almeida (2012, p.1) afirma que o contrato é:

é fruto do jusnaturalismo e do nascimento do capitalismo. Nos períodos anteriores o indivíduo era determinado pelo grupo em que estava inserido e pela função que exercia dentro deste grupo, com o nascimento do capitalismo, o indivíduo passa a ser determinado por sua vontade autônoma, sendo, o contrato o meio mais utilizado para fazer valer essa vontade.

Nesse sentido, diante dessa contextualização o indivíduo pode denotar sua vontade com autonomia, passando o contrato a ser utilizado consistentemente para que seja demonstrado a sua vontade.

Para o Wainer (1990, p. 67) sobre o contrato de construção, dispõe que se trata de um serviço locado, em que o locador passar a ser obrigado a mandar fazer a obra a partir de uma retribuição que seja, evidentemente, proporcional ao trabalho ora executado. Dito isso, denota-se, por certo, uma formalização que vise apoiar a dinâmica dos serviços entre as partes.

O mesmo autor, faz um destacamento inteligente sobre o contrato de construção, onde

[...] uma das partes, o empreiteiro, se compromete a executar determinada obra, pessoalmente ou por meio de terceiros, em troca de certa remuneração fixa a ser paga pelo outro contratante, dono da obra, de acordo com instruções desde e sem relação de subordinação. Trata-se de uma espécie do gênero locação de serviços. (p. 68)

Outra definição que é importante ser frisada a respeito do contrato de construção e sua dimensão jurídica é a do autor Nunes (2009, p. 1), a qual entende que

[...] é definido como um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos que estejam intimamente inter-relacionados ou interdependentes em termos da sua concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso final. Estão incluídos contratos para a prestação de serviços que estejam diretamente relacionados com a construção do ativo, por exemplo, os relativos a serviços de gestores de projeto e arquitetos; e contratos para a destruição ou restauro de ativos e o restauro do ambiente após a demolição de ativos.

Nesse viés, ressalte-se que um contrato pode muita bem ser negociado em um ativo única, ou seja, a construção de determinado edifício. Tem-se também, a construção por diversos ativos que podem estar atrelados entre si, como por exemplo a construção de uma refinaria e outra tecnologia que esteja intimamente ligado.

Mesmo que haja diversas definições e contextualizações históricas a respeito do contrato de construção, é fundamental denotar que todos chegam ao mesmo objetivo, tal qual, locação de um serviço que por acordo entre as partes deve ser executado de acordo, logicamente, com a contraprestação devida.

Para materializar melhor esse raciocínio, abaixo seguir-se-á sistemáticas algumas modalidades de contrato que objetiva justamente a construção de determinada obra.

2. DISTINÇÃO ENTRE CONSTRUTOR E INCORPORADOR

É evidente e notório que há sim entre os indivíduos uma confusão a respeito do papel e conceito do que vem a ser incorporador e construtor, tendo ainda, afirmações de que tratam-se da mesma figura, porém não é o caso. Desse modo, para melhor delinear de forma sistemática o tema em alusão, é fundamental que se faça uma diferenciação que possibilite entender bem sobre cada item.

De acordo com Trevisan (2010, p. 38) o construtor possui diversas obrigações, dentre as quais, destacam-se preponderantemente a obrigação de dirigir todo o empreendimento a ser entregue. Sendo, portanto, o responsável máximo para que seja realizado a construção. Nesse liame, associa-se através de um contrato pelo incorporador, a qual normalmente é contratado para que preste este tipo de serviço específico.

Rizzardo (2012, p. 232) ao delinear sobre a figura do incorporador, afirma contundentemente que este vem na prática abranger obrigações de maneiras mais amplas. O autor destaca que o incorporador geralmente fica responsável para que o empreendimento seja realizado e, entregue, evidentemente dentro um prazo já determinado e estabelecido.

Na prática geralmente esta figura contrata o construtor para que seja construído determinada edificação. Além disso, toma pra si, a responsabilidade em acordar e pactuar com o financiador, no sentido de levar recursos, caso necessário, para que determinada obra seja entregue. Além disso, estabelece relações estritas com o planejamento de cunho imobiliários, arquitetos, marketing, propagando e etc. (TREVISAN, 2010)

Cabe aqui, ainda o destaque inteligente realizado por Rizzardo (2012, p. 244):

 Não se confunde a ideia de construtor com a de incorporador, já que a última abrange aspectos bem mais amplos, de organização e administração, de venda de frações ideais, com a elaboração de projetos e encaminhamento ao registro imobiliário. Viável que o incorporador contrate um construtor, o qual não se vincula ao plano de venda, nem se articula com os adquirentes.”

É fundamental denotar que existem empresas que no momento da criação pôs como objeto social funções alinhadas tanto a construção quanto da incorporação, claramente fazendo com que haja a mesma evidência e de forma idênticas as figuras preceituadas.

Resumindo, o construtor está obrigado a realizar consistentemente a obra, porém não está adstrito a relação junto aos indivíduos que adquirem, sendo que estes adquirentes notadamente possuem esta relação tão somente com a incorporadora que, evidentemente alinha contratualmente prazo de entrega. (TREVISAN, 2010, p. 64).

Por outro lado, Rizzard (2012, p. 247) afirma que, o incorporador está responsável pela entrega do negócio, tem de fato obrigações de maneira mais ampla, tornando-o o administrator de serviços que perfazem necessariamente o fim que se deseja.

3. BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A RESPONSABILIDADE CIVIL

Em síntese, responsabilidade civil é a forma obrigacional de reparar o dano causado a outrem. Logo, a ideia de responsabilidade civil procura precisar o liame das condições que determinam se uma pessoa é responsável pelo dano ou não e qual deve ser a proporção da reparação do mesmo.

O Código Civil Brasileiro, em seu corpo redativo, no livro de responsabilidade civil, estabelece em seu art. 927 que “aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo” e ressalta em seu art. 186 que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Sem demora, temos a tipificação do que enseja algo ilícito e após, a ressalva de que o ato ilícito gera obrigação de reparação, ou seja, a configuração da responsabilidade civil.

Todavia, é de suma importância entender a origem etimológica da expressão “responsabilidade”. Tal, vem do latim “respondere”. Diante do visto, até então, não é difícil entender que diante de uma ação ou omissão quem causa um dano tem a obrigação de responder, assumindo as consequências que este dano tenha causado.

Como já visto, a ideia de responsabilidade civil está intimamente atrelado a noção de reparação, independentemente de culpa.

Em reflexão de Carlos Roberto Gonçalves (2012), o ideal de responsabilidade por reparação de dano veio evoluindo em conformidade com o meio social, haja vista que os povos antigos entendem a noção de restauração de dano como algo que devesse ser empregado por mera vontade, não importando a proporcionalidade do dano em relação a pena, fato este, que gerava violência coletiva dentro do meio social.

Mais tarde, passou-se a adotar o sistema privado ou individual de reparação do dano, conhecido por lei de Talião, representada pela máxima “Olho por olho, dente por dente”, onde o indivíduo lesado causaria o mesmo dano por ele sofrido, apropriadamente chamado de retaliação. (TARTUCE, 2014, p. 58).

Apenas com o advento da lei das XII Tábuas, a situação de barbárie passou a adelgaçar, já que havia, mesmo que minimamente, intervenção por parte do Estado para dirimir esse tipo de conflito, declarando como e quando a vítima poderia ser retaliada pelo ofensor. (CASSETTARI, 2011, p. 97).

Em um outro momento do contexto histórico da reparação civil, havia a restauração como forma de composição do dano, ou seja, de acordo com o interesse da vítima a reparação para pagar em forma que “poena”, a partir daí, surge a conjuntura da “Lex Aquilia de Damno”, onde dava a possibilidade ao ofensor reparar o dano de forma econômica, surgindo daí a responsabilidade extracontratual ou responsabilidade aquiliana. (GAGLIANO; FILHO, 2004, p. 21).

Na Idade Média, distingue-se a responsabilidade civil da responsabilidade penal e, por fim, na Idade Moderna o prisma da responsabilidade civil é transferido da culpa para o dano (MONTENEGRO, 1996, p. 76).

Neste prisma, a responsabilidade civil pode ser dividida em três espécies, conforme Carlos Roberto Gonçalves: Contratual e extracontratual; civil e penal; objetiva e subjetiva.

Hodiernamente a responsabilidade civil é analisada dentro do escopo judicial com uma gama imensa de interpretações e entendimentos, acarretando decisões totalmente diferentes para situações idênticas.

O que se nota é que a responsabilidade civil deixou de ser uma forma prática e eficaz de reparar o dano sofrido pelo ofendido para se tornar uma forma de angariar dinheiro.

Ante via-se o meio probatório fortemente presente nas ações envolvendo responsabilidade civil e hoje o que temos é uma forma de usar a própria legalidade para se beneficiar injustamente, o que não deixa de ser uma forma de burlar o sistema legal. Um exemplo disso são as ações com pedidos de dano moral, onde o Poder Judiciário precisou intervir de forma abrupta para dividir o que se enquadraria em apenas mero aborrecimento e o que se tipificaria realmente em dano moral, caso contrário, o Judiciário civil responsável por tais contendas continuaria inchado com ações irrelevantes.

Diante disso, o Poder Judiciário não só tem criado métodos para frear o intuito de pedidos inconsistentes para ganhar dinheiro como tem buscado analisar a própria sociedade para reenquadrar o instituto da responsabilidade civil. Não digo mudar a legislação pertinente a responsabilidade, mas adequar o entendimento do texto legal para uma realidade atual.

3.1 Dano

No que tange o termo oriundo da língua portuguesa, “dano” é tudo que causa prejuízo, ruída, estrago. À parte que, no universo jurídico, “dano” é todo prejuízo do bem patrimonial ou extrapatrimonial passível de uma reparação civil.

O Professor Silvio Rodrigues (1999, p. 45) expõe de forma maestra tal significado:

(...) Um dos pressupostos da Responsabilidade Civil, o dano é experimentado pela vítima e afirma que tal princípio se encontra explicitado no art. 186 do Código Civil: aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Há hipóteses em que a lei ordena a reparação de prejuízo experimentado pela vítima ainda quando o comportamento da pessoa obrigada a repará-lo não envolve a violação da lei.

O campo do dano é bastante abrangente dentro no sistema jurídico do Brasil, trazendo institutos como dano moral, estético, patrimonial, material e etc... Cada um em seu grau de importância. Contudo, o dano como instituto indenizável, está inserido entro do conceito de justiça, ou seja, para que seja feita a reparação do bem sem excessos de nenhuma das partes, o Direito Civil adotou alguns critérios de quantificação.

São eles, conforme preceitua Carneiro (2017, p. 12):

a) Que a satisfação pecuniária não produza um enriquecimento à custa do empobrecimento alheio;

b) Equilíbrio entre o caso em exame e as normas jurídicas em geral, tendo em vista:

b. l) Curva de sensibilidade:

b1.l.) em relação ao nível comum sobre o que se possa produzir numa pessoa normal, tal ou qual incidente;

b.1.2.) grau de instrução da vítima;

b1.3.) seus princípios éticos;

b.2.) Influência do meio:

b.2.1) repercussão pública;

b.2.2) posição social da vítima do dano.

Somente após a avaliação da casuística é que será possível aquilatar a dimensão do evento danoso. Desse modo, quando o adquirente compra um imóvel, e este venha posteriormente apresentar diversos defeitos que estão intimamente ligados com a responsabilidade da construtora, tem-se aí, por certo, a configuração do dano moral. Para exarar melhor esse entendimento, abaixo será delineado a relação de consumo existente entre o construtor e cliente.

4. RELAÇÃO DE CONSUMO: CLIENTE E CONSTRUTOR

A proteção descrita no artigo 5º, inciso XXXII, a qual preceitua que “O Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor”, é materializado concretamente através do Código de Defesa do Consumidor. Aqui, pertinentemente o legislador entendeu que o consumidor geralmente assume uma posição de vulnerável, e assim, é imprescindível que o Estado tenha o dever em proteger e tutelar nas relações de consumo.

No que tange aos contratos de construção, ora sendo o tema máximo do debate nessa pesquisa, dependendo, evidentemente do modo que a relação se deu, fica sujeitado a responsabilidade civil que está elencado expressamente no Código Civil atual. Podendo ainda está enquadrada na Lei nº 4.591/64 que dispõe acerca dos contratos de incorporações imobiliária.

Pelo fato de caracteristicamente ser notadamente associada a uma relação jurídica do adquirente e construto como relação de consumo, é fundamental que seja observado os conceitos dentre do Código de Defesa do Consumidor a respeito do fornecedor, consumidor, produtor e serviço. Objetivamente preceitua-se nesse liame:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Nesse sentido, estes dispositivos ajudam na identificação de quem o consumidor e o fornecedor, permitindo observar a partir disso, a responsabilidade que cada figura assume na compra ou venda de determinado produto ou serviço. 

Diante disso, nota-se que a construtor e o adquirente encaixam-se perfeitamente nessas definições mencionadas, não havendo quaisquer dúvidas no que diz respeito a relação jurídica mantida entre ambas as partes estejam sujeitas às regras de proteção do Código de Defesa do Consumidor. Como bem denota
a relatora desembargadora Simone Lucinda da 1º Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios:

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR DE FORMA IMEDIATA E INTEGRAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA CLÁUSULA PENAL ARBITRADA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TERMO FINAL. DATA DO DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. MOMENTO DA SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS PELA PARTE AUTORA. POSSIBILIDADE DE VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO PELA PARTE RÉ. SENTENÇA CONFIRMATÓRIA. EFEITOS RETROATIVOS.
1. Não há dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as partes está sujeita ao regramento protetivo do CDC (Lei n° 8.078/90), uma vez que os promissários compradores e a construtora/incorporadora se encaixam, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor disposto nos arts. 2° e 3° do referido normativo. (GRIFO NOSSO)

2. Em razão da evidenciada relação de consumo entre promissários compradores e a construtora/incorporadora, com base no disposto nos arts. 7°, parágrafo único, 18, 25, §1° e 34, do CDC, a responsabilidade é solidária pela reparação dos danos previstos na norma de consumo e, assim, ao consumidor é garantido o direito de demandar contra todos que participaram da cadeia de produção ou da prestação do serviço. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

(....)

Portanto, observa-se claramente que os Tribunais têm visto que a relação entre o construtor e o cliente, certamente é uma relação de consumo, a qual está atrelada diretamente com o Código de Defesa do Consumidor.

5. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR NA ENTREGA DA OBRA

Observado contundentemente os contornos a respeito da responsabilidade civil, abaixo seguir-se-á sistematicamente sobre relação existente entre o construtor e àquele que adquire a obra. Assim, será elucidado o que ocorre, caso o construtor entregue a obra de maneira defeituosa.

5.1 Por defeito na obra

O contrato de construção não está adstrito tão somente a uma questão de obrigação, mas que, em decorrência da sua natureza, cujo teor objetiva principalmente entregar casas ou empreendimentos imobiliários, notadamente quando se tem o defeito na entrega, faz com que o adquirente venha a ser sanado através de uma indenização.

Tendo o construtor a obrigatoriedade de fiscalizar a obra, no sentido de observar se estão sendo atendidos as características postas no memorial descritivo, é evidente que este tem obrigação legal até mesmo na escolha dos que irão trabalhar na obra. Assim, é fundamental que seja escolhido trabalhadores que estejam capacitados para executar. Além disso, tem o dever de escolher os materiais que assegurem a duração e qualidade.

Do mesmo modo, notadamente passam a ficar responsáveis por sanar eventuais defeitos e erros de forma tempestiva.

Dentre as responsabilidades de cunho contratual e extracontratual, a primeira surge devido a não execução culposamente de determinadas obrigações, entre as quais, cabe destacamento a execução de forma defeituosa e a não execução da obra, sem que sejam observadas disposições ora pactuadas. (LUTHOLD, 2014)

Quando acontece esse fato, evidentemente tem aí o acarretamento automático da resolução contratual, resultando-se em perdas e danos, de acordo com o Código Civil, nos seus artigos 389 e 402, a qual dispõe, respectivamente que:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

(...)

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. (BRASIL, 2002)

Porém, caso haja nessa situação a comprovação de que a obra não foi executada totalmente ou parcialmente devido à força maior e o caso fortuito, tem-se a possibilidade de exonerar algumas obrigações, conforme estabelece inteligentemente o artigo 393 do Código Civil:

Artigo 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único: O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir

A segunda, tal qual, responsabilidade de cunho extracontratual tem ordem pública, ou seja, está adstrita a questão de entregar uma obra com perfeição, tendo que haver segurança e solidez, além de obrigatoriamente ficar responsável em indenizar por qualquer tipo de dano – caso venha a ocorrer – com os vizinhos.

Solidificando melhor essa análise, tem-se o artigo 186 e 927 do Código Civil, os quais preceituam que:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

(...)

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Desse modo, de forma genérica a figura responsável por executar as atividades de construção, tem o dever jurídico de não causar dano a outrem, sendo obrigada a reparar, quando ocorre o dano.

Por outro lado, nos contratos de construção deverão ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 12 e 14, as quais dispõem que:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

(...)

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Sendo assim, conforme analisado no disposto acima, o construtor tem obrigação de reparar o dano que eventualmente seja causado à algum consumidor, mesmo que não se tenha culpa, em situações que decorrem diretamente do projeto e construção.

Tendo uma ressalva nos casos que envolvam a responsabilidade objetivamente, onde estes dispositivos acima mencionados não são aplicados aos profissionais liberais, sendo, desse modo, obrigatório que seja analisado a questão da culpa.

Gonçalves (2009, p. 65) assevera de forma inteligente e concisa a respeito da responsabilidade por perfeição da obra:

A responsabilidade pela perfeição da obra, embora não consignada ao contrato, é de presumir-se em todo ajuste de construção como encargo ético-profissional do construtor. Isto porque a construção civil é, modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo técnico-artístico de composição e coordenação de materiais e de ordenação de espaços para atender às múltiplas necessidades do homem.

Nesse sentido, tem-se a disposição do artigo do artigo 615 e 616 do Código Civil, as quais dispõem que:

Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.

Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.

Desse modo, observa-se claramente que embasando-se ao dever jurídico-ético, a legislação no Brasil permite que o comprador ora consumidor venha a rejeitar uma obra que visualmente tem-se a imperfeição e o defeito, sendo possível ainda o abatimento no valor ora contratado, se notadamente tiver o interesse.

Observadas essas medidas supramencionadas, tem-se também a possibilidade de ser reparado o dano especifico, de modo que seja sanado o vicio ora existente, a qual caso não seja cumprido imediatamente, poderá sofrer multas diárias, conforme estabelece o artigo 461 do Código de Processo Civil:

Artigo 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994)

Lembrando que, o artigo 19 do Código de Defesa do Consumidor, alude que em que pese comprovar satisfatoriamente que o dano decorreu da qualidade dos materiais que foram utilizados na execução da obra, tem-se a possibilidade do fabricante responder solidariamente pelos danos causados.

Delmar (2007) alude que:

Se a obra for executada pelo autor do projeto, responderá ele integralmente pelos vícios e defeitos da construção. Porém, se a execução da obra for confiada a terceiros, a responsabilidade do autor do projeto (se não assumir a direção ou fiscalização daquela) ficará limitada aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu parágrafo único, que são aqueles referentes à solidez e segurança. (DELMAR, 2007, p. 77)

É de olvidar a disposição do artigo 25, §1º e §2º do Código de Defesa do Consumidor, os quais em seus termos observam que:

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 2º Sendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço, são responsáveis solidários seu fabricante, construtor ou importador e o que realizou a incorporação.

Dessa forma, conforme mencionado acima, o construtor, fabricante, projetista e vendedor podem responder solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Evidentemente que, estes caso acreditem estarem sendo lesados, por considerarem que não tiveram responsabilidade pelo dano, poderão ingressar com o direito de regresso.

Tem-se o seguinte julgado a respeito da responsabilidade civil do construtor em decorrência da entrega de obra defeituosa:

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL RESIDENCIAL. BEM REVENDIDO AOS AUTORES PELOS PROPRIETÁRIOS ORIGINÁRIOS, QUE O ADQUIRIRAM DA CONSTRUTORA DEMANDADA. RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO AFASTADA, NA HIPÓTESE, EM RELAÇÃO À CONSTRUTORA, NO QUE TANGE AOS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO NÃO OCORRIDA. APLICAÇÃO DO PRAZO PREVISTO NO CDC. TEORIA DO DIÁLOGO DAS FONTES. DANOS COMPROVADOS EM PROVA PERICIAL. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO.

I. A circunstância de os autores terem adquirido o imóvel de terceiros, os quais compraram o bem ainda em construção junto à construtora, não afasta a incidência do CDC à espécie, em se tratando de bem de consumo durável e de obra recente, que não justifica os vícios constatados. Impossibilidade de afastamento de responsabilidade e garantias pelo serviço de construção tão só em razão da ausência de participação da construtora na revenda do imóvel, porquanto obrigações que não se mostram passíveis de restrição por estipulação contratual, nos termos dos arts. 24 e 51, I, do CDC.

II. Tratando-se de alegação de vício do serviço, é passível de aplicação o prazo prescricional qüinqüenal previsto no art. 27 do CDC, mais favorável ao consumidor, com aplicação da teoria do diálogo das fontes. Prescrição afastada.

III. Uma vez verificados em prova pericial os vícios de construção no imóvel residencial adquirido pelos autores, ocorridos quando ainda vigente a garantia de solidez e segurança da obra, a perda do direito de invocar tal garantia legal por força da decadência estabelecida no art. 618, parágrafo único, do CC/02 não lhes afasta a possibilidade à reparação civil por vício do serviço com base no art. 18 do CDC. Procedência da ação.

Nesse julgado foi perfeitamente observado a questão da possibilidade de reparar civilmente os danos causados aos adquirentes, em decorrência dos defeitos da obra ora entregue. Isso decorre do fato, da construtora ter por obrigação permitir que a obra seja sólida e tenha a segurança necessária.

É interessante notar que, o julgado além de trazer essa questão da responsabilidade civil, permitiu uma análise que mesmo não sendo o teor desta pesquisa, é notório dispor, que está atrelada a questão do prazo prescricional. Pois, é sabido que pelo Código de Defesa do Consumidor existe a determinação de um prazo para postular a ação.

Porém, sabe-se que a obra ao ser entregue, pode ser que os defeitos não apareçam de forma imediata, às vezes duram anos para que os vícios venham a ser notados. E é nesse sentido, que o julgado caminha, afastando a questão da prescrição, e no mesmo passo, condenando a construção para que repare os danos causados.  

5.2 Atraso na entrega

De acordo com Pereira (2006, p. 194) para as construtoras é atribuída a responsabilidade objetiva, por exercer uma atividade de risco, independentemente de culpa, tendo, portanto, a obrigação de indenizar o que consumidor que vier eventualmente a ser prejudicado

A responsabilidade objetiva está disposta também no CDC através do artigo 12, a qual diz que o construtor responde pelos danos causados ao consumidor, independentemente de culpa.

Nota-se também, que muitas construtoras, ao se defenderem juridicamente buscam como justificativa do seu atraso, o caso fortuito ou a força maior, que de acordo com Rizzardo (2011, p. 267), são acontecimentos a qual o homem não consegue obstar a tempo, ou seja, são inevitáveis.

Ocorre que, dentre os motivos, a maioria como por exemplo a falta de mão de obra são normais, devendo, por obrigação ser observado antes de haver a delimitação de uma data para a entrega.

Desse modo, o consumidor e adquirente do imóvel, tem todo o direito de buscar na justiça, uma indenização por danos morais e mateais, em decorrência do atraso na entrega do imóvel. E caso venha a decidir pela rescisão do contrato ora assinado, deverá ser ressarcido todo o pagamento já efetuado.

Materializando melhor esse entendimento, abaixo segue uma decisão:

 “STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 644984 RJ 2004/0055655-8 (STJ) Ementa: CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924 , DO CÓDIGO CIVIL/1916 . INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092 , PARÁGRAFO ÚNICO , DO CÓDIGO CIVIL/1916 . RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. – Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916 , mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916 , e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. – Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. – A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil ). Recurso não conhecido.”

Assim, é perfeitamente possível que o consumidor venha a receber uma indenização através dos lucros cessantes, pois poderia ter alugado o imóvel, caso já tivesse recebido na data da entrega. Além de ter tido, parcelas restituídas, pelos pagamentos já efetuados.

CONCLUSÃO

Sabe-se que antigamente as construtoras, perpassaram por um período onde era comum ações de cunho ilegal, e que mesmo, entregando as obras sejam em atraso ou com defeito, não sofriam qualquer tipo de penalização, tornando-se aí, impunes. Isso decorria do fato, dos consumidores não saberem ou não conhecerem seus direitos.

Evidentemente que, com o avanço tecnológico e da informação, estes puderam ser mais informados, ocasionando aí, como consequência a diminuição da impunidade. Ou seja, os adquirentes passaram a entender que algumas situações que decorrem da entrega do imóvel, podem ser indenizáveis, caso haja danos sofridos.

Ficou clarividente estas ocorrências nesse estudo, a qual desmitificou inteligentemente sobre a responsabilidade civil do construtor caso venha entregar alguma obra com defeito ou com atraso.

No mais, observou-se no estudo, que se viu com o passar dos anos, as leis tornarem-se ainda mais protecionistas, mas ainda deve evoluir mais para que os adquirentes ora consumidores venham a ter seus direitos garantidos frente aos contratos com os construtores.

CONSTRUCTOR'S RESPONSIBILITY IN DELIVERING PROPERTY

ABSTRACT

The research aims to disentangle the responsibility of real estate developers, alluding more specifically about the defects they may present and also about the delay. As methodology, we adopted the bibliographic research, which was possible to gather several works that make up the subject, namely, monographs, articles and books. It also gathered jurisprudence, judgments and laws that provide on the subject. The research is justifiably relevant both for society and for the legal operators, as it allows the analysis of the possibility of acquirers to recover the damages now suffered through compensation, both materially and morally, since it is known that housing is primarily a right. fundamental. In the course of the research, it was first discussed about the concept of construction contract. Then the concise builder differentiated concisely. Subsequently, the question of liability was briefly elucidated, alluding to its concepts and applications. It also briefly discussed the consumer relationship between the builder and the buyer. Finally, the responsibility of the builder in the delivery of the property was clarified, more specifically regarding defects and delayed delivery. Therefore, it is possible that the construction company will be held responsible if it delivers the defective property, and must make the delivery with solidity and safety.

KEYWORDS: Responsibility. Builders. Immobile.

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