RESUMO: Este estudo tem como objetivo verificar a usucapião administrativa e seus requisitos como meio de aquisição de propriedade verificando o tempo da pose em cada tipo de usucapião. A usucapião, de acordo com os modernos ordenamentos, consiste no meio de aquisição da coisa através da posse pacífica, após um tempo definido por lei. Assim sendo, o instituto incide em uma espécie de prescrição aquisitiva do direito de propriedade, desde que atendidos os requisitos legais levantando as questões acerca do procedimento de reconhecimento da usucapião extrajudicial e as exigências do Registrador de Imóveis. A justificativa na escolha do tema está no interesse de aprofundamento e esclarecimento de alguns pontos obscuros sobre a usucapião extrajudicial. Trata-se, portanto, de um estudo bibliográfico realizado por coleta de dados a partir de materiais inerentes à usucapião extrajudicial, disponível em livros, artigos eletrônicos, periódicos, entre outros. Assim, chegou-se à conclusão de que a usucapião Extrajudicial obteve um procedimento simplificado facilitando o registro ao possuidor na aquisição do título podendo o requisitante ser representado por advogado mediante requerimento e outros documentos.

Palavras-chave: Usucapião extrajudicial. Ata notarial. Princípios.

ABSTRACT: This study aims to verify the administrative usucaption and its requirements as a means of property acquisition, checking the time of possession in each type of usucaption. According to modern legal systems, usucaption consists of the means of acquiring the property through peaceful possession, after a period of time defined by law. Therefore, the institute incurs in a kind of acquisitive prescription of the property right, provided the legal requirements are met, raising the questions about the procedure of recognition of extrajudicial usucaption and the requirements of the Real Estate Registrar. The justification for choosing this theme lies in the interest in deepening and clarifying some obscure points about out-of-court usucapiao. This is, therefore, a bibliographical study carried out by collecting data from materials inherent to out-of-court usucapiao, available in books, electronic articles, and periodicals, among others. Thus, the conclusion was reached that out-of-court usucapiao has obtained a simplified procedure that facilitates registration for the possessor when acquiring the title, and that the petitioner can be represented by a lawyer through a request and other documents.

Keywords: Extrajudicial adverse possession. Notarial act. Principles

SUMÁRIO:1. Introdução - 2. Da Usucapião: 2.1 Conceito de Usucapião Imóveis; 2.2 Usucapião Extrajudicial; 2.3 Desafios à Efetivação da Usucapião Extrajudicial; 2.4 Os avanços da nova Legislação. 3. Das atribuições do Tabelionato de Notas: 3.1 Da Competência Territorial Notarial; 3.2 Da Ata Notarial e os Requisitos da Usucapião; 3.3 Da Aplicação dos Princípios Notariais. 4. Do Registro de Imóveis: 4.1 Da Aplicação dos Princípios Registrais na Usucapião Extrajudicial; 4.2 Da Qualificação Registrária das Sentenças de Usucapião; 4.3 Do Procedimento da Usucapião Extrajudicial no Registro De Imóveis; 5. Considerações Finais. Referências

INTRODUÇÃO

Este estudo aborda o instituto da usucapião e sua aquisição através dos requisitos apresentados pela lei e seus procedimentos junto ao Cartório de Imóvel para o pedido do reconhecimento na via extrajudicial.

 Ainda que outros direitos reais imobiliários venham ser adquiridos através da usucapião, o artigo 216-A, em seu caput trata apenas do “imóvel usucapiendo”. Assim, a usucapião de outros direitos permanecerá com seu reconhecimento apenas na via jurisdicional.

A usucapião, de acordo com os modernos ordenamentos, consiste no meio de aquisição da coisa através da posse pacífica, após um tempo definido por lei. Assim sendo, o instituto incide em uma espécie de prescrição aquisitiva do direito de propriedade, desde que atendidos os requisitos legais. Ressaltando assim a problemática que envolve esta pesquisa de como proceder diante do reconhecimento da usucapião extrajudicial e quais as exigências do Registrador de Imóveis.

A Constituição Federal de 1988 instituiu o Estado Democrático de Direito, o qual se destina a garantir o exercício dos direitos fundamentais do cidadão. Dessarte, a sociedade passou a ter todos os seus interesses protegidos, ou seja, no Estado Democrático de Direito prevalece o interesse da coletividade em detrimento do interesse do particular.

O legislador tem por intuito a edição de normas que venham atender às demandas sociais sem deixar, no entanto, que estas venham na contramão do sistema legal existente, uma vez que o ordenamento jurídico pátrio é compreendido como um sistema de regras e princípios que norteiam a convivência de determinada sociedade submetida a uma jurisdição específica.

O tema abordado é de extrema importância para o aprofundamento e esclarecimento de alguns pontos obscuros sobre a usucapião extrajudicial. Destacando a importância do instituto no âmbito social, pois através deste faz com que prevaleça o interesse e a função social da propriedade, atendendo àquele que necessita de uma gleba de terra, principalmente entre as pessoas de baixa renda, sem condições de legalizar suas propriedades.

A usucapião tem como objeto bem móvel ou imóvel, podendo estes serem urbano ou rural, não existindo limitação legal quanto à área ou à situação do bem. Sendo assim, não existe impedimento quanto ao reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis irregulares.

De forma geral a usucapião é requerida em relação a bens imóveis pelas vias judiciais, ou seja, por meio da instauração da ação de usucapião. A longa duração desse tipo de demanda é uma característica da mesma, devido às formalidades que lhes são impostas. Porém, a partir do advento do novo Código de Processo Civil por meio do seu art. Nº1.071/2016, além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel pode ser requerido no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo se localiza, desde que tenha constituído advogado ou defensor público.

Trata-se de um estudo bibliográfico, cuja captação se deu através de livros, artigos eletrônicos, periódicos que retratassem à usucapião extrajudicial. Objetivando estudar e investigar os elementos que auxiliam na prática de uma visão ampla a respeito do tema proposto.

2 DA USUCAPIÃO

2.1 Conceito de Usucapião

Etimologicamente, usucapião advém do latim usus que significa posse, conjugado com o termo autoritas que nada mais é que a proteção concedida ao proprietário. Quanto a origem do instituto, Almeida Oliveira defende que a usucapião teve sua origem na Grécia, tendo sido o instituto citado por Platão em “A Republica”.

Em contrapartida, Lenine Nequete aponta que o instituto é ainda mais antigo: no “Livro dos Juízes”, capitulo ll, versículo 26 encontra-se que Jefte alegou a usucapião em favor dos hebreus contra os amonitas, pois aqueles haviam habitado o país de Hesebon e suas cidades por mais de duzentos anos e sem qualquer oposição.

 A doutrina majoritária, entretanto, entende que o instituto da usucapião tem origem Romana, sendo sua fonte remota a Lei das Xll Tabuas. Assim, seguimos a Corrente majoritária, que defende que a usucapião é originaria do Direito Romano. Vimos por bem tratar pontualmente da posse e da propriedade no Direito Romano (pressupostos da usucapião).

As modalidades de usucapião encontradas no Direito pátrio são: Usucapião Extraordinária; Usucapião Ordinária; Usucapião Especial Rural e Usucapião Especial Urbano (nas espécies individual e coletiva).

A usucapião foi criada com a finalidade de promover a aquisição da propriedade por parte daquele que tendo a posse, bem como determinado os requisitos legais, falta-lhe apenas o título de domínio. Sendo, portanto, uma forma de aquisição a partir de uma posse depois de certo tempo. Conforme explicam Farias e Nelson (2007, p.258): “a prescrição é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais”.

Pereira (2004) afirma que o instituto da prescrição é desenvolvido a partir do tempo refletindo nas relações jurídicas, pois “determina a extinção das relações jurídicas, mas autoriza a aquisição dos direitos” (PEREIRA, 2004, p. 137). Para que haja a configuração do instituto da usucapião é preciso atender a dois requisitos: a posse e o tempo. Sendo assim, os dois elementos, uma vez associados, há a possibilidade de aquisição de imóvel através da usucapião.

A usucapião, é também denominada como “prescrição aquisitiva”, é entendida por Gonçalves (2009) como sendo o:

“(...) modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei” (GONÇALVES, 2009, p. 256-257).

Todos os tipos de usucapião consistem em um fundamento comum, pois o objetivo é impor ao proprietário o uso racional da propriedade, assim como a necessidade de conferir a posse, que é mera situação de fato, desde que a lei não negue efeitos possessórios, uma transmutação em situação de direito, outorgando ao possuidor o título de propriedade (RODRIGUES, 2011).

Sendo assim, a usucapião é uma forma de aquisição de propriedade proveniente de ocupação sem interrupção, com “animus domini” cujos requisitos são expostos para a aquisição de imóvel através da usucapião. No entanto, cada uma das modalidades existentes na legislação pátria ainda exige o cumprimento específico de condições.

2.2 Usucapião Extrajudicial

O Usucapião Extrajudicial foi colocado em prática através do atual CPC, possibilitando ao tabelião de notas e ao registrador de imóveis trabalharem no procedimento da usucapião, eliminando a necessidade de atuação do Poder Judiciário em todas as demandas que tratem do reconhecimento da propriedade. As ações do tabelião resultam na produção da ata notarial, ao mesmo tempo em que o registrador de imóveis se responsabilizará pelo reconhecimento da usucapião depois da entrega da documentação necessária e da ata notarial, lavrada através do tabelião de notas (MODANEZE, 2015).

Desta forma, para ser caracterizada, precisará ser postulada pelo usucapiente ao registrador de imóveis, levando em consideração a localização onde pode ser encontrado o bem, sendo que o procedimento irá precisar ocorrer perante o Registro de Imóveis da localidade onde o imóvel se encontra. Analisando a existência dos elementos necessários e a falta de litígios, deverá ser realizado o registro da usucapião (ALBUQUERQUE, 2015).  

Por outro lado, quando este imóvel referido for usucapido estiver localizado em mais de uma comarca, há ainda três outras possibilidades para que se solucione o impasse. A primeira das opções seria estipular a competência do Registro de Imóveis mais antigo para que seja efetuado o procedimento. Na opção seguinte, levando em consideração a extensão do imóvel, passa a ser competente o Registro de Imóveis onde a maior parte do imóvel está localizado. Para finalizar, a terceira opção seria tornar possível que qualquer um dos Registros de Imóveis efetue o procedimento, situação onde o ato de registro precisará ocorrer nos dois (MELLO, 2016).

Cabe ainda salientar que não é o suficiente a especificação da modalidade de usucapião no requerimento que é apresentado pelo usucapiente, sem se sujeitar a ela o registrador:

Cabe especificar a modalidade de usucapião. Porém, o Oficial Registrador não está adstrito a ela, assim como o juiz, em função das máximas jura novit cúria e da mihi factum dabo tibi jus. Os fatos devem ser claramente narrados. Mas os fundamentos jurídicos podem ser diversos daqueles expostos no requerimento. Isto é, a qualificação jurídica pode ser outra. Não é necessário que indique o fundamento legal, ou seja, os artigos de lei, mas as razões de direitos que motivam o pedido, uma vez que se trata de causa de pedir, elemento indispensável de cognição e processamento do pedido (MELLO, 2016, p. 330).

Este requerimento também tem a necessidade de possuir a eventual existência de accessio possessionis, assim como se o usucapiente tem justo título e se a posse que possui sobre o bem imóvel é mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de tempo determinada em lei (BRANDELLI, 2016).

Para que seja possível criar um requerimento, perante a inexistência de referência na lei, a concepção de Mello (2016) sugere que sejam analisados os requisitos de uma petição inicial de usucapião, estando este previsto no art. 15 do novo CPC, assegurando assim o contraditório e a segurança jurídica, tal como o exercício do amplo controle de legalidade pelo registrador e juiz corregedor. Sendo assim, o mesmo autor ainda ressalta que vão precisar estar presentes os seguintes requisitos genéricos:

I – endereçamento ao oficial do registro de imóveis da comarca em que situado o imóvel; II – os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do requerente e dos interessados certos; III – o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; IV – o pedido, com suas especificações;

V – os documentos que devem ser instruídos ao pedido; VI – requerimento de notificação dos interessados certos e intimação dos incertos por edital; VII – intimação das Fazendas Públicas; e VIII – atribuição de valor ao imóvel (MELLO, 2016, p. 325-326).

Após preencher estes requisitos, cabe ainda salientar que, observando o art. 1.071 do novo CPC, para fazer valer o instituto da usucapião extrajudicial, além do requerimento por parte do usucapiente, é preciso que exista uma representação advocatícia.

2.3 Desafios à efetivação da usucapião extrajudicial

Legitimidade ativa da usucapião extrajudicial

No tocante do Brasil, atualmente podemos compreender que unicamente aquele que possui a posse ad usucapionem é que possui também a legitimidade ativa. Unicamente o possuidor da ad usucapionem é capaz de ingressar com uma ação de usucapião. Entretanto, a legitimidade ativa no tocante da usucapião extrajudicial passou por uma ampliação, ao mesmo tempo em que qualquer indivíduo que apresente interesse jurídico justificado, legítimo e comprovado terá a possibilidade de requerê-la.

Legitimidade passiva

A legitimidade passiva no processo extrajudicial pode ser estipulada através do pedido e não precisa mencionar autor e réu, levando em consideração que o Oficial do Registro de Imóveis unicamente lida com pretensões que não há afronta. As palavras de Brandelli lecionam assim sobre o assunto:

Aqui a legitimidade passiva não significa o contraponto ao pedido do autor; a exceção à ação de direito material; a oposição à pretensão do requerente. Legitimidade passiva, aqui, significa somente a qualidade das pessoas que devem participar, necessariamente, do processo, dando seu assentimento, por terem direito potencial ou efetivamente afetados pelo pedido do requerente, os quais não podem perder senão por sua vontade ou por disposição legal (BRANDELLI, 2016 p. 85).

Entretanto, existem legitimados passivos certos e incertos. Os legitimados passivos certos podem ser compreendidos pelos titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel e também dos confinantes, assim como a União, o Estado ou Distrito Federal e o Município. Já os incertos são compreendidos pelos eventuais terceiros interessados, assim como o §4º, do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos. Neste sentido, os cônjuges ou companheiros também vão ser considerados legitimados passivos e, geralmente, vão ter que participar do processo, exceto na ocasião apresentada pelo art. 1.647, caput, do Código Civil.

2.4 Os avanços da nova legislação

O novo Código de Processo Civil começou a vigorar em 17 de março de 2016 e trouxe a possibilidade de uma elevada contribuição das Serventias Extrajudiciais. Desta maneira, esta nova legislação acabou colocando em prática o instituto da Usucapião Extrajudicial em nosso ordenamento jurídico.

Neste contexto, o primeiro avanço de maior relevância que esta legislação trouxe é a transferência desse procedimento para as Serventias Extrajudiciais, levando em consideração que, esse tipo de serviço, unicamente, seria capaz de ser realizado através da via jurisdicional, com exceção da Usucapião Administrativa que foi introduzida no ano de 2009. Resultado desse deslocamento deverá ser a redução das ações de Usucapião do judiciário, levando em consideração que as Serventias Extrajudiciais deveriam ser uma ferramenta de grande relevância para que se contribua com a diminuição da crescente quantidade de processos.

As palavras de Souza (2011, p. 321) evidenciam que fazer com que o instituto da Usucapião se transfira para as Serventias Extrajudiciais “significa restringir a intervenção do Estado nas questões relativas a direitos disponíveis dos indivíduos, o que retira do Poder Judiciário inúmeros procedimentos de jurisdição voluntária ou contenciosa”.

Neste sentido, a caracterização do segundo relevante avanço que esta nova legislação trouxe, ocorre através da generalização do procedimento da Usucapião Extrajudicial a toda a espécie de Usucapião que está elencado no ordenamento jurídico brasileiro, em outras palavras, esse novo tipo de procedimento possui um elevado aspecto de abrangência, que pode contemplar todos os tipos de Usucapião.

Sendo assim, esta legislação progride através da Usucapião Administrativa – que foi a primeira maneira de fazer o Usucapião de bem imóvel fora da via judicial – unicamente contemplando o Usucapião Especial Urbana através de seu procedimento, no tocante da regularização fundiária de assentamentos que se localizavam em áreas urbanas.

Já no tocante da terceira relevante evolução desta legislação podemos salientar a celeridade que deverá ser aplicada ao procedimento da Usucapião Extrajudicial, em outras palavras, ao mesmo tempo em que a ação de Usucapião possui um prazo de duração muito elevado como uma peculiaridade muito clara resultante do Código de Processo Civil, levando em consideração que as formalidades que estão revestidas, esse novo procedimento apresenta como um importante diferencial a celeridade com duração aproximada de 90 a 120 dias, se assemelhando a retificação consensual prevista nos art. 212 e 213 da Lei nº6.015/1973.

Deste modo, assim como mencionado, esse novo instituto da Usucapião Extrajudicial irá resultar na transferência das atribuições do Poder Judiciário para as Serventias Extrajudiciais, causando algumas consequências nos Tabelionatos de Notas e nos Cartórios de Registro de Imóveis, onde estes terão o dever de maximizar as ações desse novo procedimento.

3 DAS ATRIBUIÇÕES DO TABELIONATO DE NOTAS

3.1 Da Competência Territorial Notarial

Em se tratando da usucapião extrajudicial, tem-se que esta poderá ser processada diretamente no Registro de Imóveis no tocante à circunscrição imobiliária na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado, mantendo-se tal determinação inclusive se o seu registro se der em outra circunscrição (MARQUES, 2014).

A competência, segundo Yarshell (2014), pode ser conceituada como sendo uma medida da jurisdição, já que o exercício efetivo da atividade jurisdicional por apenas um órgão do Poder Judiciário faria com que a prestação se tornasse improducente e inviável. Em função disso, de acordo com Dinamarco (2016), a decisão por fracionar o exercício de tal atividade, deve considerar, para tanto, critérios diversos para a determinação do órgão que deteria a fração da competência para julgar determinada causa. Deve-se, ainda, fazer menção ao fato de que é a atividade jurisdicional que é distribuída entre os órgãos, e não a jurisdição, tendo em vista que as suas características básicas são justamente a indivisibilidade e a unicidade.

Segundo Yarshell (2014) e Theodoro Junior (2016), a doutrina vinha apontando, durante a vigência do antigo Código de Processo Civil de 1973, para uma tríade de critérios para a determinação da competência, podendo haver adoção pela lei de um ou de mais critérios para fixar a regra a ser seguida. Desse modo, resumidamente, os critérios para fixação da competência existentes eram os seguintes: o critério objetivo, que abrange a competência por pessoa (ratione personae), matéria (ratione materiae) ou valor; o critério territorial (ratione locci) e o critério funcional.

Entretanto, no Novo CPC, de acordo com Dinamarco (2016) o legislador entendeu por bem não se adstringir a tais critérios, passando, pois, a estruturar as regras de definição de competência em três seções:

a) uma onde apresenta disposições gerais, fixando regras básicas determinadoras da competência, especialmente da territorial (arts. 42-53);

b) outra com a disciplina da modificação da competência (arts. 54-63);

c) uma terceira sobre a incompetência (arts. 64-66), incluindo-se ali o trato do conflito de competência (art. 66) (DINAMARCO, 2016, p. 625).

Para Theodoro Junior (2016), contudo, muito embora se tenha uma nova estruturação das regras a serem seguidas para a determinação da competência no bojo do novo CPC, não se tem, ainda, uma completa exclusão dos critérios desenvolvidos anteriormente pelos doutrinadores pátrios. Sendo assim, é possível identificar regras baseadas em cada um destes critérios. Um exemplo citado pelo autor é a alínea “f “ do inciso III do artigo nº 52, que adota expressamente o critério territorial, ao dispor ser da competência do foro do lugar de registro ou da sede da serventia notarial para a promoção de ações indenizatórias em razão de danos que forem causados em função do ofício.

Deve-se, ainda, mencionar que, embora conste no novo CPC a opção pelo critério territorial para a determinação da competência notarial ou de registro, é certo que o demandado em ação de reparação por dano decorrente de ato que for praticado em função do ofício será invariavelmente o notário ou, ainda, o registrador, tal como disposto no artigo 236 da Constituição Federal de 1988, e no artigo nº. 28 da Lei dos Registros Públicos (BRASIL, 1973). Isso se dá, de acordo com Marques (2014), porque as serventias de registro e notariais não possuem personalidade jurídica, o que lhes retira, também, a capacidade de postular em juízo, bem como de serem demandadas no caso de eventual ação decorrente da prática da prestação de seus serviços. Sendo assim, o que se tem, a partir da leitura da alínea f do inciso III do artigo 53, é uma exceção à regra do foro geral, também denominado foro comum.

Vale dizer, de acordo com Theodoro Junior (2016), que a competência seria do foro do lugar do domicílio do demandado, tal qual prescrito no artigo 46 do novel codex. Contudo, ainda que não tenha o réu delegatário residência na comarca da sede da serventia registral ou notarial, é certo que o foro competente para julgar a causa será a de seu domicílio. Deve-se, ainda, conforme o autor, destacar que as serventias extrajudiciais não podem constituir sucursais, filiais ou agências, o que contribui para facilitar o estabelecimento de tal disposição.

3.2 Da Ata Notarial e os Requisitos da Usucapião

O Novo Código de Processo Civil dispôs, no bojo de seu artigo 384, que “a existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião” (BRASIL, 2015).

Segundo Alvim (2013), alguns doutrinadores compreendem que não se tem uma previsão para a ata notarial antes do advento do novel codex processual civil. Entretanto, é necessário destacar que não se trata, efetivamente, de uma novidade, tendo em vista que, já no bojo da Lei nº 8.935/1994 existia previsão de instituto correlato, na medida em que, em seu inciso III do seu artigo 7º, atribuía competência ao tabelião de notas para “lavrar atas e procurações públicas” (BRASIL, 1994).

Atualmente, pós advento do Novo Código de Processo Civil, a ata notarial passou a ser tida como um dos instrumentos que serve de prova da usucapião extrajudicial. Desse modo, tratando-se de um instrumento público, dá-se o seu uso pelos tabeliães como forma de atestar e captar fatos e atos (THEODORO JUNIOR, 2016). Desse modo, na ata, o notário atestará apenas as circunstâncias, não fazendo menção à qualidade da posse, tendo em vista que tal encargo pertence ao Oficial do Registro de Imóveis.

Nesse sentido, Brandelli (2016) afirma que a ata notarial é o instrumento público mediante o qual o notário capta, por seus sentidos, uma determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de notas ou para outro documento.

Segundo Alvim (2013), a ata notarial tem como finalidade atestar a posse, dentre outros requisitos, para a usucapião extrajudicial. No bojo do Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, que alterou o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), encontra-se incorporada tal afirmativa, tendo em vista que ela consta, ao lado de outros documentos, como apta para instruir o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, a ser processado, segundo redação do inciso I do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca (BRASIL, 1973).

No que condiz aos documentos necessários para a instrução do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião estão dispostos nos incisos do artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), e são os seguintes:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (BRASIL, 1973).

Como se pode verificar, além da ata notarial, são necessários, também, outros documentos, quais sejam, planta e memorial descritivo, certidões negativas referentes à situação do imóvel e ao domicílio do requerente e prova de justo título ou, ainda, de quaisquer outros documentos que possam demonstrar a continuidade, origem, tempo e natureza da posse, como, no exemplo dado pelo próprio legislador, guias de pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel.

3.3 Da Aplicação dos Princípios Notariais

Os princípios tem como função a sustentabilidade da atividade notarial, sempre observando fielmente e garantindo a segurança jurídica para as partes. O notário, dotado de fé pública conserva os documentos originais que lhe são apresentados e expede cópias fidedignas do seu conteúdo, em que assim sustenta essa atividade no art. 6°, incisos I e II, da Lei 8.935/1994:

Art. 6º Aos notários compete: I - formalizar juridicamente a vontade das partes; II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo (BRASIL, 1994).

O serviço notarial é de fundamental importância para o novo procedimento de usucapião extrajudicial, que é a autenticação de fatos (art. 6°, inciso III, da Lei 8.935/94). A este princípio se alude no art. 1º da Lei 8.935/94   que os “serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”. (BRASIL, 1994).

No que tange, esse princípio que norteia essa atividade notarial é emanado de legalidade tendo por autênticos todo procedimento feito pelo tabelião. A este princípio há que se afirmar a segurança jurídica dessa atividade notarial.  Assim se afirma “a segurança é a da certeza quanto ao ato e sua eficácia, trazendo estabilidade às relações sociais juridicamente tuteláveis em face da certeza nela inerente” Ceneviva (1999).

A esse viés, a segurança jurídica que se dar nos atos inerentes a essa atividade são através da presunção da fé pública. Esta atribuída pela lei ao notário, onde o “notário, ou Tabelião, o Oficial de Registrador, são profissionais do direito dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”. (BRASIL, 1994).

A fé pública não apenas representa uma realidade fática e exata de um ato, mais também de um sentido altamente jurídico, ou seja, fornece evidencia e força probante atribuída pelo ordenamento quando há intervenção do Tabelião em determinados atos ou documentos. O notário é detentor de uma responsabilidade conforme lhe é fornecido informações dadas pelas partes. A esse caráter pressupõe que o mesmo prestou uma assessoria técnica e jurídica às partes, aconselhando-as e buscando um entendimento e adequando ao negócio pretendido a luz da norma (CHAVES, 2013).

Este tem também o controle das atividades desenvolvidas por sua própria responsabilidade. Assim, o mesmo se submete as regras jurídicas e se faz necessário à existência de um órgão fiscalizador responsável por estabelecer diretrizes e as normas que deverão nortear o exercício da atividade, dando a esse exercício um princípio notarial constitucional que em seu caput do artigo 236 da constituição Federal, assim se dispõe, in verbis:

Art. 236 - Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. (Regulamento)

§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses. (BRASIL, 1988)

O notário tem também como observância o princípio da imparcialidade, não podendo este prejudicar as partes ou beneficiar outras, tendo sempre como objetivo o interesse público. Este dever é respaldado na Constituição Federal de 1988 no art. 37, in verbis:

Art.37 - a administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência e, também, ao seguinte.

Este princípio se refere à prática notarial tendo como fins legais e de forma impessoal o cumprimento da imparcialidade.

Também a essa atitude, o ato notarial praticado se reveste ao princípio da publicidade, ou seja, a divulgação dos atos. Sendo assim, todo ato notarial é público e os documentos arquivados na serventia estão disponíveis a qualquer interessado. No entanto, essa máxima se restringe a alguns documentos arquivados nas serventias extrajudiciais tendo como seu conteúdo sigiloso e devem permanecer indisponível a qualquer interessado. Tendo como exemplo, as cartas de sentença de processos separação judicial que são protegidos por segredo de justiça. Por tanto, se atividade notarial tem conteúdos de intimidade das pessoas, a honra e a imagem serão em sua origem sigiloso e indisponível.           

4 DO REGISTRO DE IMÓVEIS

4.1 Da Aplicação dos Princípios Registrais Extrajudicial

Em relação aos Registros de Imóveis é inextricável o princípio da publicidade tendo seu exercício um efeito público a todos em relação ao conhecimento dos fatos e atos registrados. Assim, pelo registro é possível indicar a localização do imóvel através da sua descrição na matricula indicando a todos os interessados o lugar certo e todas as informações sobre o estado da propriedade.

Os Registros são de forma legal um sinal de publicidade e uma garantia de direitos em relação a seus titulares e tendo validade de seus efeitos contra terceiros. Igualmente, a função básica do Registrador é constituir a prova de domínio através do título, dando publicidade através de todas as averbações e alterações sofridas pelo imóvel no decorrer do tempo, esta é obtida através das certidões do imóvel ao solicitante.

Acrescenta-se ainda, que a instituição do sistema da matricula dos imóveis na lei de Registros Públicos significou uma mudança radical no sistema registral brasileiro substituindo a publicidade pessoal ou eclética pela publicidade real. Vale dizer, que a essa mudança os registros dos títulos se dar por um sistema de matricula em que cada imóvel é objeto de um cadastramento autônomo e individual onde poderão ser acompanhadas através da numeração todas as mudanças do imóvel. 

Nesse sentido, esse princípio também no sistema registral brasileiro adota a presunção relativa quanto à fé pública, que encontra fundamento no art. 1231, do Código Civil, verbis: "art. 1231. A propriedade se presume plena e exclusiva, até prova em contrário". Dando assim, a segurança e eficácia dos atos jurídicos em que se confere na Lei 6.015/73 em seu art. 1º: “Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei”.

Estende-se a também o princípio da fé pública registral resumindo a uma crença da verdade evidenciada a tudo a que está escrito. Ficando assim provado o que incorpora a um conjunto de normas extremamente rígidas não só garantindo uma relação legal como também uma relação jurídica dando validade e segurança a esta relação. Confira-se no Código Civil ao tratar de aquisição imobiliária em seu Artigo nº 1.246 “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo”. (VADE MECUM, 2010).

Ademais, fazendo a leitura do § 2º do artigo nº 1.245 deste mesmo Diploma Legal, afirma que: “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. (VADE MECUM, 2010).

Ao mesmo sentido, faz-se necessário um exame de forma breve dos demais princípios que em resumo são mais importantes e rege a atividade Registral. Tornando-se assim evidente prenotar os aspectos formais e assistenciais que servem de segurança a todos os atos de registro, como os princípios da prioridade, especialidade, disponibilidade e legalidade.

Ao primeiro princípio, a da prioridade no Registro de Imóveis é um dos mais importantes em relação ao procedimento no registro. Este no Código Civil artigo nº 1.245 do Código Civil de 2002 enuncia que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Nesse sentido é protegido sempre o primeiro adquirente, significa a possibilidade de que se desconhece o titular de cada um desses direitos que se tenham constituído posteriormente ao primeiro.

Já o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto individuado. Assim, o imóvel e os sujeitos envolvidos no instrumento objeto de registro devem estar perfeitamente descritos, permitindo a exata localização do imóvel no mundo físico e a perfeita identificação das pessoas que figurarem nos ato como aqui já citado no artigo 176 § 1º, II tendo este dispositivo a descrição, características e confrontações, localização, área, código e dados de sua descrição como corpo certo, e também a representação escrita e individualizada com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível em relação a qualquer outro. Assim o descreve a Lei Registo Público em seu artigo 225, in verbis:

Art. 225 Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

Portanto, é importante descrever a perfeita identificação do imóvel feita assim com precisão através da indicação precisa das medidas, características e confrontações.

Nesse mesmo sentido o princípio da disponibilidade tem como finalidade o conteúdo e a qualidade dos direitos transmitidos. A esse sentido, esse princípio está intimamente ligado ao direito de propriedade em que assim o confere o Código Civil art. 1.228. “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Dessa forma aqui reputado em todos os princípios torna-se evidente o Princípio da Legalidade, este impõe ao Registrador um exame prévio da legalidade, validez e eficácia dos títulos, a fim de impedir o registro de títulos inválidos ou ineficaz, como estabelece os artigos nº 289 e 198 da Lei nº 6.015/73:

Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. (Renumerado do art. 305, pela Lei nº 6.216, de 1975). Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: (Renumerado do art 198 a 201"caput"com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Em síntese, o título passará a um crivo feito pelo Registrador relativo a esse princípio não liberando a averbação desse título em caso de haver qualquer vício ou ilegalidade.

Outro princípio é o princípio da continuidade em que impede o lançamento de qualquer ato registral sem a existência de registro anterior este está consagrado no artigo 195 da Lei nº 6.015/73, como adiante poderá ser visto no artigo 195 que fala que “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

O Princípio da continuidade baseia-se em uma sequência cronológica dos atos. Segundo tal princípio, todos os atos que são descritos na matrícula, tanto em relação ao imóvel como em relação às pessoas envolvidas, devem ter uma sequência lógica dos fatos. A esse sentido, não poderá vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário. Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o registro será cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.

Por fim, cabe assim, analisar um princípio da territorialidade, este limita a circunscrição territorial que é definida em Lei e ao oficial compete apurar os limites da sua competência. Preceitua que o registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo à legalidade em obediência a lei em tese. Cumpre-se destacar que a atuação dos Registradores é assegurar os limites dados pela lei de Registro Público, a fim de evitar que se produzam uma defesa às cegas ou sem ordem da segurança jurídica Possibilitando assim, a qualquer interessado o conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, uma vez que basta a ele saber a qual circunscrição pertence o imóvel para dirigir-se ao ofício imobiliário competente e solicitar uma certidão.  

Igualmente, estabelece que a apresentação do pedido de registro deva ser realizada em um só cartório de imóveis e somente um Registro Imobiliário poderá ser feito que é o da situação do imóvel. Neste contexto, o princípio da territorialidade ou competência territorial, consiste em que o exercício das funções do Registrador de imóveis deverá ser realizado dentro da área territorial definida na Lei de Registro.

4.2 Da qualificação registrária das sentenças de usucapião

A qualificação Registral é o “ato de qualificar”, tornar algo qualificado para alguma coisa possuindo a capacidade ou competência. Assim, a qualificação das sentenças de usucapião deve ser apreciada pelo Registrador como um facilitador sem se opor as decisões do magistrado. Podendo o Oficial de Registro analisar as questões meramente principiológicos está respaldado em Lei.

Tendo o conhecimento de que as sentenças de Usucapião visam um efeito de publicidade para prevenir contra terceiros e assegurar o registro, dando ao interessado a confirmação do direito adquirido pela posse sem interrupção e sem oposição, tendo assim, um efeito meramente declaratório. Em que segundo Miranda (1998, p. 340):

A sentença diz, na ação de usucapião, que a certo momento se usucapiu. E isso o que se declara. O registro só tem efeitos que concernem ao próprio registro ou à publicidade. Não é a partir dele que começa a nova propriedade. A nova propriedade — entenda-se a titularidade, ou no tempo, a única titularidade, porque se pode dar que se haja usucapido res nullius imobiliária — é anterior à sentença, e a sentença declara-a. (MIRANDA, 1998, p. 340).

Por outro lado, não há apenas a sentença de efeito declaratório, mas também a de efeito mandamental. Assim, a sentença que julgar procedente a ação será transcrita mediante mandado judicial no Registro de Imóveis. Portanto, a ação de usucapião é na verdade como visto a cima um meio de levar ao conhecimento dos órgãos a situação do domínio sobre bem e assegurar o registro. 

A esse sentido, a sentença de usucapião conterá alguns elementos basilares presentes no título Judicial respeitando assim os princípios registrais imobiliário.  Sendo assim, serão observados os princípios da especialidade objetiva e da continuidade. Quanto a esse objetivo as atribuições do Registrador são definidas na lei do Notário Lei 8935/94, e também a do Registro Público Lei 6.015/73. 

Verifica-se, desse modo, que a qualificação registrária observada nos princípios aqui elencados se respalda também na Constituição Federal no art. 5º XXIII onde “a propriedade atenderá a sua função social”. A esta interpretação a lei de Registro Público possibilita também a admissão a registro os títulos judiciais formalizados por cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. (BRASIL, 1973).

A essa gênese o Registrador poderá adequar os títulos judiciais a algumas formalidades desencadeando certa admissibilidade e examinando se o título barra em alguns obstáculos propriamente registrária levando em conta alguns princípios de registro. Portanto, esta atitude não invalida a sentença judicial ou a eficácia da decisão. No entanto, para concessão do Registro a ordem judicial se instrumentaliza por meio do mandado, e o registrador apenas desenvolve aspectos meramente formais não podendo este sobrepor à autoridade do Juiz.

A esse vetor o registrador está intimamente vinculado ao o princípio constitucional da segurança jurídica como um dos requisitos principiológicos da atividade registral. No entanto, a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), em seu art. 239, traz os requisitos a serem observados nos títulos judiciais, a que se destaca:

Art. 239 As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo. (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). Parágrafo único A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

Tendo assim, o art. 198 da mesma Lei assegurando a função qualificadora do registrador:

Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: (Renumerado do art. 198 a 201"caput"com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Sendo assim, o Registrador antes de fazer a averbação poderá este suscitar dúvida em relação à exigência judicial remetendo ao juiz competente. A que se pode perceber a esse item, não há por parte do Registrador o objetivo de afrontar as decisões judicias, mas apenas auxiliar o judiciário para que o ato possa ser praticado de forma perfeita.

A tudo isso, a qualificação Registrária deve ser objeto de reconhecimento em sentença judicial, tendo apreciação dos requisitos exigidos pelo Código Civil. A esse fim, independentemente da espécie de usucapião adotada pelo demandante, será encaminhada ao registro tendo o mandado de averbação as medidas perimetrais e as delimitações da área ocupada pelo imóvel, conforme o art.176, § 1.º, II, 3, b, da Lei n.º 6.015/1973. Assim, registrador não poderá deixar de cumprir a determinação do juiz nessas questões de natureza judicial, tendo o mandado todas as medidas e delimitações do imóvel pretendido a usucapir.

Por fim, uma vez Julgada procedente a ação de usucapião deve ser expedido o mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para a averbação ou abertura de uma nova matricula. Tendo, por tanto, o título Judicial, averbado pelo Registrador.

4.3 Do procedimento da usucapião extrajudicial no registro de imóveis

A usucapião Extrajudicial possui um procedimento simplificado facilitando o registro ao possuidor na aquisição do título. Tendo o usucapiente representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos.  O procedimento da usucapião extrajudicial teve seu advento a partir da Lei nº 13.105/2015 no artigo 1071 o capítulo III do titulo V acrescido do seguinte artigo 216A ao texto da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que apresenta em inteiro teor:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

 II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

 § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

 § 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

 § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10o. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Entretanto, a referida lei inicia um rito próprio que se inicia com a obrigatoriedade da lavratura da ata notarial em um Cartório de Notas. Nesta escritura o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base em documentos apresentados terminando com o registro da propriedade junto ao Cartório de Imóvel da circunscrição do bem imóvel.

Nesse aspecto, a Lei condicionou o registro da usucapião extrajudicial a concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matricula do imóvel usucapiendo e de todos os confrontantes. A essa questão, se não houvesse manifestação a Lei presumia discordância, possibilitando a não reconhecimento da usucapião perante o Cartório de Imóveis.

O grande problema a essa questão foi que houve inúmeras discordâncias impossibilitando a regularização dos imóveis que se encontram sob domínio de seus possuidores. Reparando essa questão houve advento da Lei Federal 13.465/2017 retificando o condicionante da anuência do proprietário e dos confrontantes.

Portanto, a referida Lei Federal alterou o §2 do Artigo 216-A para dispor de ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matricula e de todos os confrontantes importará concordância, deixando de ser um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial. A mesma lei menciona caso não sendo possível obter a assinatura do proprietário do imóvel ou dos confrontantes na planta ou no memorial descritivo, o Registrador de Imóveis irá notifica-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Não tendo manifestação o oficial dará seguimento ao registro, desde que os outros documentos estejam em ordem.

Nesse interim, na visão de Pereira (2016), não obstante seja uma tentativa bastante louvável a de desjudicializar o processo, facilitando, assim, a aquisição da propriedade por meio da usucapião em qualquer uma das modalidades que já estão previstas na legislação civil e em leis especiais, sem ser necessária a do Poder Judiciário, é certo, porém, que tudo isso se perde completamente ao se considerar os requisitos exigidos para a sua ocorrência, deixando, assim, uma espécie de instituto natimorto, sem qualquer utilidade prática e eficácia.

O primeiro ponto a se considerar é que a lei passa a exigir o acordo entre as partes para que se declare a aquisição da propriedade. Somente isso, ainda na visão de Pereira (2016), bastaria para esvaziar o instituto, tendo em vista que a grande maioria dos casos, na prática, envolve algum tipo de conflito de interesse entre os titulares do registro do imóvel ou proprietários e os que detêm a posse do bem, não sendo possível, assim, obter a concordância expressa em relação ao pedido extrajudicial de usucapião.

Outro aspecto a se considerar é que o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião será processado diretamente junto ao cartório do registro de imóveis da comarca onde o imóvel usucapiendo estiver situado. Deve-se instruí-lo, dentre outros documentos, com o memorial descritivo assinado pelos titulares de direitos reais e de outros direitos averbados ou registrados na matrícula tanto do imóvel usucapiendo como dos imóveis confinantes, e por profissional com habilitação legal, provando, ainda, anotação de responsabilidade técnica no conselho de fiscalização profissional correspondente. Deve, ainda, juntar a planta do imóvel (BRASIL, 1973).

Veja-se, pois, que a exigência de assinatura do memorial descritivo e da planta por aqueles que detêm dos direitos reais já enseja a necessidade de concordância de todos os envolvidos para que o pedido extrajudicial da usucapião possa tramitar. Na perspectiva de Albuquerque Junior (2015), porém, embora tal cuidado sirva para resguardar o direito fundamental à propriedade, impedindo que este seja submetido somente ao oficial de registro de imóveis, é certo, porém, que, mesmo em casos em que se discute apenas a necessidade de regularização documental para que se possa adquirir a propriedade, os titulares de direitos confinantes ou reais tendem à omissão na resolução extrajudicial do conflito, buscando, por vezes, até a embaraçá-la, o que pode resultar, mais uma vez, na ineficiência do instituto introduzido pelo Novo Código de Processo Civil de 2015.

Reforçando tal preocupação, ressalte-se, ainda, que o texto elaborado prevê procedimento a ser seguido no caso do silêncio dos titulares de direitos reais ou confinantes: conforme disposição contida no § 2º do artigo 216-A, aqui já reproduzido, caso qualquer dos titulares não assine a planta do imóvel usucapiendo, o mesmo receberá notificação para manifestar expressamente o seu consentimento no prazo de 15 (quinze) dias, sendo o seu silêncio interpretado como discordância. Tendo o pedido extrajudicial de usucapião rejeitado em razão de inadequação da documentação, conforme disposto no § 8º, sendo o intento de usucapir, a partir de então, somente possível através de ação judicial, segundo redação do § 9º (BRASIL, 1973).

Sendo assim, conforme Andrada (2016) se está diante de uma situação que a própria lei colabora para o esvaziamento do instituto, na medida em que estipula condições praticamente inatingíveis para a sua ocorrência na modalidade extrajudicial.

Com isso, é importante ressaltar que essa é a redação do artigo anterior, tendo este já modificado pela Lei Federal 13.465/2017 em que mudou o condicionamento da anuência do proprietário e dos confrontantes tendo seu silencio interpretado como concordância. A esse efeito, a impugnação expressa dos descritos no parágrafo §10 Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015 “o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel”. Independentemente de qualquer requerimento da parte, seguindo rito comum para o processamento da ação de reconhecimento da usucapião. 

O outro efeito da impugnação é o apresentado no texto do §8º também já discutido neste trabalho, que é a impugnação feita pelo registrador no final das diligências, se a documentação não estiverem em ordem poderá rejeitar o pedido do interessado, através da decisão administrativa de rejeição do pedido, e podendo o interessado suscitar dúvida prosseguindo com a ação no juízo competente que será o juízo corregedor de registros públicos. Sendo a remessa ao contrário da primeira rejeição, feita a requerimento do interessado.

Por fim, o prosseguimento de dúvida será de cunho administrativo em que se afirma a Lei de Registro Público em seu art. 204 “decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente (BRASIL, 1973). Tendo este procedimento não seguindo em ação judicial, mas um procedimento correcional uma atividade excepcionalmente exercida pelo Poder Judiciário. 

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião como meio de aquisição a partir de uma posse depois de certo tempo, passa a ser válida desde que os requisitos definidos em lei estejam presentes. Sendo desse modo uma aquisição originária de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada.

Sendo assim, desde que sejam atendidos todos os requisitos legais para a configuração da usucapião, o detentor da posse pode pedir a regularização da propriedade dando destinação ao imóvel e cumprindo a função social da propriedade. Vale ressaltar, que deverão ser seguidos alguns requisitos em todos os tipos de usucapião para assim ser reconhecida como decurso do tempo, coisa hábil ou suscetível de usucapir.

Sobre o instituto da usucapião, é inegável que todos os aspectos referentes a esse instituto agregam um valor essencial e de renovação ao ordenamento jurídico. 

Concluiu-se que as sentenças de Usucapião visam um efeito de publicidade para prevenir contra terceiros e assegurar o registro, dando ao interessado a confirmação do direito adquirido pela posse sem interrupção e sem oposição, tendo assim, um efeito meramente declaratório. Nesse sentido caso aja alguma dúvida em relação à sentença do magistrado e em relação ao mandado, esta será de cunho meramente principiológico tendo assim remetido a dúvida ao juiz. Caso a dúvida tenha caráter administrativo, esta não impede o uso em processo contencioso. Caso este procedimento não prossiga em ação judicial, este será um procedimento correcional a uma atividade excepcionalmente exercida pelo Poder Judiciário. 

 Por fim, a avanço que trouxe a legislação garante uma generalização em que ocorre no procedimento de reconhecimento, em outras palavras, esse novo tipo de procedimento possui um elevado aspecto abrangendo todos os tipos de usucapião. Configurando a esse desafio os avanços em relação usucapião se deu na facilidade através da atualização do artigo em que se deu no novo código de processo civil.

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