A representação espacial dessas tendências indica claramente que as cidades estão divididas em três cidades distintas, com um rápido desaparecimento de bairros com grupos predominantemente de renda média e um aumento dramático de bairros pobres, particularmente nos subúrbios e, em ao mesmo tempo, concentração e consolidação de bairros ricos em locais isolados das cidades e dos bolsões seletivos em alguns outros pontos da cidade. Essas tendências podem ser vistas como o resultado do que Hackworth (2017) chama de três formas emergentes de um “fixo espacial neoliberal”: a relação entre (1) crescimento contínuo e rápido das cidades, (2) declínio volátil e desinvestimento nos subúrbios e (3) reinvestimento considerável nestas áreas das cidades, muitas vezes na forma de gentrificação.

Esses processos simultâneos estão no cerne da transformação socioespacial das cidades: a crescente pobreza urbana nas novas zonas de desinvestimento, os subúrbios internos, está intimamente ligada ao aumento da riqueza na cidade.

 Assim, dar-se uma olhada mais de perto nos processos contemporâneos de gentrificação e na nova face das cidades, que mudaram ou significativamente desde meados da década de 1990. Começa-se com uma discussão geral sobre a gentrificação e sugere-se que a torre do condomínio é uma nova forma de gentrificação.

Em seguida, analisam-se algumas das políticas e relatórios que são relevantes para o desenvolvimento urbano atual. Isso será seguido por uma discussão sobre os resultados de um estudo feito sobre moradores de condomínios. Em seguida se discute a relação direito condominial e o direito administrativo público comparado às cotas condominiais.

Conclui-se com uma observação preventiva sobre a estratégia das cidades de permitir formas massivas e homogêneas de condomínios, sem desenvolver instrumentos fortes que ajudem a diversificar a composição socioeconômica dos novos habitantes urbanos.

2 GENTRIFICAÇÃO NAS CIDADES

O campo da pesquisa de gentrificação tem suas raízes na observação de Ruth Glass sobre a transformação do centro de Londres na década de 1960, que fornece uma definição clássica de um processo que ficou conhecido como gentrificação - a transformação de bairros de classe trabalhadora em bairros residenciais de classe média e alta por meio de reinvestimento, onde alguns autores enfatizam que o caráter subcorrente da classe da gentrificação, bem como seu impacto negativo nas comunidades de baixa renda (ANDRADE, 2011).

Desde então, o conceito de gentrificação tornou-se mais elaborado. Não se trata mais apenas da melhoria de casas individuais que, em conjunto com outras, leva à gentrificação, mas o processo em si tornou-se mais complexo: como, no contexto mais amplo de geografias sociais em mudança, se devem distinguir adequadamente entre a reabilitação de habitação do século XIX, a construção de novas torres de condomínio, a abertura de feiras livres para atrair turistas locais e não tão locais, a proliferação de bares e restaurantes - e boutiques para tudo - e a construção de edifícios de escritórios modernos e pós-modernos que empregam milhares de profissionais, todos em busca de um lugar para morar (ANDRADE, 2012).

Por causa de sua complexidade e suas várias formas, pesquisadores em todo o mundo têm tentado rotulares formas específicas de gentrificação. Para os fins deste artigo, a gentrificação de nova construção é de interesse específico. Inclui uma variedade de tipos de construção, por exemplo, moradias e condomínios, bem como infills recém-construídos mais próximos do núcleo (MENDONÇA e LACERDA, 2013).

Com ele também veio uma infinidade de termos: regentrificação, super-gentrificação ou finanficação que descreve processos em locais das cidades que experimentaram ondas anteriores de gentrificação; a estudantificação de locais das cidades particulares em cidades e a gentrificação turística em Nova Orleans.

Assim lembra Ley (2015, p. 34) “precisa-se ampliar a definição de gentrificação para incluir renovação e redesenvolvimento em sites não residenciais” que ocorrem em áreas zoneadas para uso comercial, varejo e até industrial. Embora seus processos tenham sido inicialmente identificados como pequenos bolsões de reinvestimento em cidades maiores, como Londres, Nova York, São Francisco e São Paulo, a gentrificação agora se tornou não apenas um fenômeno global, mas também se espalhou para o exterior, incluindo regiões suburbanas e rurais. Com todo esse reinvestimento no ambiente construído nas últimas três décadas, Barat (2009) sugere que se deve revisar a famosa máxima de Berry (1985) que descreve a gentrificação como ilhas de renovação em mares em decadência em seu oposto: “ilhas de decadência em mares de renovação”.

No final da década de 1990, uma onda massiva de reinvestimento de capital em cidades do interior causou uma expansão geográfica acelerada dos processos de gentrificação. Foi descrito Barat (2009) como pós-recessão ou terceira onda gentrificação e é caracterizado da seguinte forma: (1) expandiu-se em ambos os locais das cidades que haviam experimentado ondas anteriores de gentrificação, bem como em locais além do núcleo imediato; (2) incorporadores maiores estão se envolvendo em processos de gentrificação devido à reestruturação e globalização no setor imobiliário; (3) a resistência diminuiu à medida que a classe trabalhadora é continuamente deslocada cada vez mais para as periferias das cidades; e (4) o estado tornou-se mais envolvido nos processos do que antes.

O último ponto é de particular relevância nas grandes cidades brasileiras, onde, nos últimos anos, se vê uma reescrita de políticas que, juntamente com as declarações de visão, estão facilitando os processos de gentrificação (COSTA, 2014).

Nesse entendimento, e graças à crescente influência de São Paulo no restante do Brasil, a classe criativa foi apresentada como o modelo ideal de um burguês que precisa de ambientes urbanos específicos para ser atraído e permanecer. Nas grandes cidades do Brasil, isso leva a atividades que apoiam, direta ou indiretamente, processos de gentrificação (ANDRADE, 2011).

São Paulo não está sozinha em sua tentativa de usar determinados locais como estratégias de marketing de lugar a fim de competir por investimento de capital, turistas e trabalhadores criativos. A relação entre o promotor e esses verdadeiros distritos e processos de gentrificação já foram relatados desde a década de 1980. O que é mais estratégico agora é a ampla utilização de políticas culturais urbanas para atrair e reter investidores e também as novas classes médias; exercícios de branding e criação de lugares por meio de projetos de bandeira que fazem parte dessa nova estratégia urbana (ANDRADE, 2011).

Portanto, a gentrificação se transformou em uma estratégia urbana global e está intimamente ligada a políticas urbanas de inspiração neoliberal, materializadas muitas vezes na forma de revanchismo que garantem uma domesticação de locais, tornando o espaço urbano seguro, limpo e seguro para o capital imobiliário, os investidores e as novas classes médias urbanas (ANDRADE, 2012).

O resultado, como Mendonça e Lacerda (2013) apontam, é um projeto que está sendo produzido em massa, comercializado em massa e consumido em massa em todo o mundo. Este é o projeto que assume uma nova forma na forma de novas construções, empreendimentos de condomínios residenciais de alto padrão nas cidades brasileiras.

O crescimento recente de novas construções, desenvolvimento residencial nas cidades na forma de torres de arranha-céus de condomínio ilustra o enorme reinvestimento de capital produtivo no circuito secundário desde o final dos anos 1980 e a recessão do início dos anos 1990. A fim de destacar seu caráter especial, se chama de condomínio. A condição dos locais nas cidades pode ser entendida como a última fase da gentrificação nas cidades (ANDRADE, 2011).

2.1 Gentrificação e Política Urbana

O Estado é o enfermeiro que alimenta o capitalismo de doença em doença, garantindo sua sobrevivência, mas não cura as feridas que inflige de invariabilidade. Mas a boa enfermeira é flexível; ele encontra inúmeras novas maneiras de facilitar o investimento e a acumulação de capital (ANDRADE, 2011).

O boom de condomínios nas grandes cidades do Brasil precisa ser entendido dentro do contexto de uma série de novas políticas municipais, com o objetivo de redirecionar o crescimento para áreas já construídas e não construídas, transformando áreas da cidade, rejuvenescendo o social complexos habitacionais e intensificação do tecido urbano existente (ANDRADE, 2012).

Essa intensificação urbana é considerada uma forma saudável, sustentável e eficiente de gerenciar o crescimento populacional existente e projetado nas cidades. Igualmente importantes são as tentativas de vincular a produção de moradias urbanas internas e a necessidade de trabalhadores na economia baseada no conhecimento. Nos últimos anos, vários relatórios foram produzidos que falam sobre a necessidade de fortalecer as indústrias criativas e seus trabalhadores. A aprovação de Planos Diretores nas cidades desde o final de década de 196 foi à primeira na reorientação dos investimentos imobiliários para as cidades; e era muito diferente do "fixe espacial" centrífugo do pós-guerra que permitiu a suburbanização da produção e reprodução (MENDONÇA e LACERDA, 2013).

Demonstrou o compromisso de expandir os setores financeiro, de seguros e imobiliário e lançou as bases para propostas de planejamento posteriores que foram em resposta à crise imobiliária de 1989/1990 e à reestruturação econômica e política que anunciou o processo de tornar-se global (CALDEIRA, 2010). 

Essa mudança política dos empregos tradicionais de colarinho azul que fizeram de algumas cidades o coração industrial de suas regiões como São Paulo no Sudeste e Manaus na região Norte e o seu compromisso com a presença de residentes da classe trabalhadora nas periferias das cidades, aconteceu ao mesmo tempo que alguns bairros nasceram (ANDRADE, 2011).

Um empreendimento de médio porte em grande escala que forneceu uma variedade de tipos de moradias - públicas, cooperativas e privadas - é indiscutivelmente o complexo habitacional de renda mista de maior sucesso na cidade de Manaus, no bairro do Parque 10 no final dos anos de 1960 e início dos anos de 1970 (ANDRADE, 2012).

No entanto, com cortes no apoio habitacional federal no final da década de 1980 e cortes provinciais na década de 1990, este exemplo de sucesso permaneceu único. Sem um forte compromisso dos governos estadual e federal, a cidade de Manaus, por exemplo, teve que deixar isso para o setor privado (MENDONÇA e LACERDA, 2013).

Com sua aversão por estruturas residenciais de médio porte, os incorporadores preferem quase exclusivamente prédios de condomínio ou moradias em banda. Isso explica, em certa medida, por que se encontra tantas propostas de torres de condomínio nas tentativas de reconstrução e intensificação de Manaus (CALDEIRA, 2010). 

Em 1995, logo após sua posse como governador do Estado do Amazonas, Amazonino Mendes ao lado do prefeito da cidade de Manaus, Eduardo Braga, escolheu o bairro da Cidade Nova como pano de fundo para sua entrevista coletiva para delinear suas novas políticas de desenvolvimento econômico que visavam a rápida conversão de terras próximas a Cidade Nova para uso residencial e misto

A ideia pairava em Manaus, já sugerida pelo ex-governador Gilberto Mestrinho. Estrategicamente encenado, o anúncio do governador Amazonino Mendes sinalizou uma mudança em direção a políticas urbanas que foram vistas pelas elites empresariais como proativas, empreendedoras e um estimulante para o desenvolvimento econômico local: mesmo que não cumprisse sua promessa considerável, ele recupera Manaus imediatamente na linha de frente da formulação de políticas urbanas criativas. Nos anos seguintes, duas áreas ao norte da Cidade Nova, foram zoneadas para permitir usos mistos. De acordo com um desenvolvedor local, a desregulamentação dos estatutos de zoneamento local pela cidade de Manaus tornou tudo mais fácil, abriu toda a área para construção do Nova Cidade.

Combinado com o enfraquecimento do controle dos aluguéis pelo governo decisivamente neoliberal sob a então liderança de Amazonino Mendes, a área foi preparada para usos mais elevados e melhores. Ao mesmo tempo nas áreas do Parque 10 de Novembro e da Ponta Negra proliferaram condomínios de luxo cujas taxas não estavam regulamentadas e muitas vezes não renovavam as taxas.

Nos anos seguintes, o reinvestimento na forma de conversões de residências e empreendimentos de condomínio aumentaram os valores das propriedades nas áreas. Embora seja sempre problemático apontar a origem de um processo até um determinado evento, o anúncio pode ser interpretado como um símbolo importante para despertar um interesse imobiliário renovado pós-recessão na cidade de Manaus.

Demonstra uma nova ênfase na (re) criação de mercados na cidade, tornando as áreas do período fordista novamente produtivas. O renascimento dos "dois reis" foi considerado um sucesso, e a receita - desregulamentação do zoneamento - foi, de certo modo, uma incubadorae precursora do que ainda estava por vir. O rezoneamento dos 'dois reis' sinalizou a chegada de um novo 'regime de aprovação de planejamento (LEY, 2015).

Com a fusão, a cidade precisava de um novo Plano Oficial, bem como de uma nova perspectiva econômica, social e cultural sob a égide do Plano Estratégico da Câmara Municipal, foi elaborada uma série de relatórios. A cidade adotou uma postura mais empreendedora, usando sua deficiência financeira como o principal argumento para facilitar e aumentar a influência do setor privado nos processos de construção da cidade (BARAT, 2009).

O empreendedorismo urbano encontrou sua expressão nas políticas urbanas que integraram cada vez mais os interesses imobiliários aos documentos de política, na esperança de reposicionar Manaus na economia nacional. Nesse contexto, processos de gentrificação foram vistos como positivos para o desenvolvimento urbano, despoluindo o interior da cidade e reintroduzindo espaços de consumo, moradias de luxo e novos usos econômicos. Essas políticas urbanas suaves, se administradas municipalmente, permitiriam uma melhoria socioeconômica de locais inteiros e, portanto, tornou-se um meio para transformar Manaus em uma nova cidade com o aumento de empreendimentos de condomínio que valorizou as propriedades nas áreas. (LEY, 2015).

3 NOVAS TENDÊNCIAS EM DIREITO CONDOMINIAL

As políticas habitacionais de longa duração (desde a década de 1960), favorecendo a propriedade generalizada da casa própria por meio do fácil acesso ao crédito e de uma estrutura tributária e legal bem definida, somadas à escassez de liquidez dos bancos devido à crise internacional, causaram o colapso da Economia em 2008, o que o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva, chamou de marolinha, interrompendo os empréstimos para a indústria da construção, varejistas e consumidores (AGHIARIAN,  2015).

Esta é uma situação que em grande parte se prolongou em 2016, e também afetou a realidade cotidiana dos condomínios. A crise desencadeou o enfraquecimento do estado de bem-estar (tradicionalmente já fraco). Em 2019, a idade de aposentadoria foi adiada para 65 anos, as aposentadorias públicas estão em constante risco e houve uma redução nos gastos públicos com saúde e educação (SILVA, 2015).

O Brasil foi classificado como tendo o alto índice de risco de pobreza ou exclusão social em 2019 e 2020; um aumento dramático na taxa de desemprego, de 8,26% em 2006 para cerca de 17% e 50% de desemprego jovem em 2020; e um aumento nas tensões sociais e políticas. Em última análise, a crise levou a um número significativo de despejos para muitos hipotecários e inquilinos superendividados, e até mesmo a um aumento na ocupação ilegal (SCAVONE JUNIOR, 2011).

Houve uma média de 55.000 famílias por ano despejadas de suas residências principais devido a uma execução hipotecária no período de 2010-2020, enquanto houve uma média de 45.000 inquilinos despejados por ano no mesmo período. A legislação e as políticas públicas não trataram da posse de habitação escolhas sistematicamente por décadas. A propriedade de uma casa é tradicionalmente encorajada por meio de incentivos (impostos e planos de habitação nacionais eram dirigidos pelo proprietário), acessibilidade (tem havido um mercado de hipotecas desenvolvido, estruturado e profissional e um sistema de securitização de hipotecas maduro desde da década de 1950), segurança e transparência (regras claras para compra e venda, execução hipotecária rápida e porteiros de mercado bem treinados, como advogados, notários públicos e registradores de propriedades) (AVVAD,  2009).

No entanto, esses mecanismos faltavam no mercado de aluguel privado. Enquanto isso, nenhum mercado de posse intermediária (por exemplo, propriedade compartilhada) foi desenvolvido em décadas, enquanto uma nova legislação seria bem vida (BARREIRA, 2018).

Empréstimos imprudentes e más práticas bancárias contribuíram para esta situação, favorecendo a concessão de empréstimos hipotecários a clientes que não puderam pagá-los (por exemplo, altos índices de valor de empréstimo, swaps e cláusulas de vencimento negociadas diretamente com os consumidores, angariação desesperada de fundos por parte de bancos que vendem massivamente ações preferenciais aos consumidores a partir de 2009, etc.) (BAUMAN, 2009).

Isso levou a um aumento no número de hipotecas em atraso até 2015, sendo 6% do número total de hipotecas pendentes no final de 2014 (quando em 2006 apenas cerca de 0,5% das hipotecas estavam em atraso). As áreas mais afetadas pela crise e pelos despejos são as regiões Sul e Sudeste do Brasil que são justamente as regiões com maior densidade populacional (BLANCO, 2011).

O fenômeno de “vizinhanças fantasmas” (ou seja, centenas de unidades habitacionais recém-construídas inacabadas ou não alugadas/compradas por ninguém, geralmente nos arredores de cidades; muitos deles são, na verdade, são condomínios) também é mais comum nessas regiões (BRITO, 2002).

O condomínio tem sido um tipo crucial de organização de copropriedade, especialmente — mas não apenas - para edifícios residenciais. Isso contribuiu dramaticamente para o crescimento generalizado da casa própria no Brasil. Em áreas densamente povoadas, o condomínio residencial é a estrutura jurídica mais preferida (CANOTILHO, 2013).

O condomínio (incluindo condomínios multifacetados complexos e condomínios subdivididos em parcelas de terreno) é de longe o tipo mais difundido de modelo usado no Brasil para organizar esquemas que consistem em edifícios com várias unidades ou unidades múltiplas (CANOTILHO, 2013).

Assim, o Código Civil de 2002 reconhece expressamente que a organização do tipo condomínio deu uma contribuição extraordinária nos últimos 50 anos para a universalidade da propriedade privada de bens. O condomínio é saudado como uma das instituições jurídicas fundamentais para garantir o acesso dos cidadãos à propriedade de moradias residenciais (CARMONA, 2015).

Isso se deve principalmente ao fato de que um grande número de edifícios residenciais foram construídos em sucessivos booms de construção no Brasil os década de 1970. Isso causou, como já foi assinalado, uma alta densidade populacional em muitas cidades. Alguns desses booms de construção foram causados ​​pela migração interna de regiões mais pobres e agrícolas do Brasil para outras mais industrializadas, como a migração durante as décadas de 1950, 1960 e até 1970. Isso criou cinturões populacionais de alta densidade em torno de grandes cidades e novos bairros em torno das grandes cidades (CARVALHO FILHO, 2010).

A arquitetura típica dessas novas cidades e bairros eram edifícios de várias unidades organizados como condomínios. Outros booms de construção de condomínios foram causados ​​pelo aumento do turismo internacional desde os anos 1960, que ocorreu à construção em massa de arranha-céus para uso como residência de verão ao longo de quase toda a costa brasileira (CHALHUB,  2011).

O último boom imobiliário, que começou em 2005, repentinamente terminou em meados de 2017 devido à atual crise econômica e financeira global. Uma vez que a longa recessão brasileira iniciada na década de 1990 chegou ao fim, os projetos de construção extensivos não se limitaram às cidades, mas também levaram à criação de bairros muito grandes, novos e densamente povoados nos arredores de cidades grandes e médias, e a maioria das maiores cidades costeiras (AGHIARIAN, 2015).

A Lei nº 4.597/1964, conhecida como Lei dos Condomínios do Brasil refletiu as novas tendências e necessidades em relação aos condomínios, tendo em conta a realidade daquela época. O Código civil de 2002 trata da questão em diversos artigos (Art. 653 e 654 - Sobre o uso de Procurações; Art. 1.331 - Definição do Condomínio Edilício; Art. 1.332 - Registro do Condomínio; Art. 1.333 e 1334 - Convenção do Condomínio; Art. 1.335 e 1.336 - Direito e Deveres do Condômino;     Art. 1.336 e 1.337 - Aplicação de Multas por Inadimplência e por Infrações; Art. 1.338 a 1.340 - Vagas e Partes Comuns do Condomínio; Art. 1.341 a 1.343 - Aprovação de Obras no Condomínio; Art. 1.345 - Dívida de Condomínio; Art. 1.346 - Seguro Obrigatório do Condomínio; Art. 1.347 - Eleição de Síndico e Conselho Fiscal; Art. 1.348 - Funções e deveres do Síndico; Art. 1.348 - Representação do Condomínio (Administradoras, Síndicos profissionais, etc.); Art. 1.349 - Destituição do Síndico e Conselho; Art. 1.350 a 1.355 - Assembleias de Condomínio; e, Art. 1.357 e 1.358 - Extinção do Condomínio (SILVA,  2015).

4 AS REGRAS DO CONDOMÍNIO

4.1 As cotas condominiais

A fórmula utilizada para o cálculo das cotas ou valores de participação em um condomínio é uma combinação de vários fatores, a saber, a área útil da unidade medida em metros quadrados, o uso pretendido e a localização da unidade no esquema e as características físicas ou condições de uso permitidas associadas à unidade no título constitutivo do regime, como áreas de uso exclusivo (SCAVONE JUNIOR, 2011).

Assim, a cota para um estabelecimento comercial pode ser maior em função de seu uso comercial do que a cota para unidades residenciais, desde que previsto no título constitutivo. As cotas para unidades com vagas alocadas podem ser maiores do que aquelas sem vagas (CHALHUB, 2011).

A cota de uma unidade é calculada em centésimos. A cota determina a parcela de copropriedade que qualquer proprietário de uma unidade privada tem nos elementos comuns do plano. Também é usado para alocar a porcentagem de encargos, despesas e benefícios devidos ou assumidos pelo proprietário de uma unidade privada em particular, bem como a participação do proprietário na gestão e administração do condomínio (CARVALHO FILHO, 2010).

Pode haver cotas específicas para despesas específicas. Por exemplo, o estatuto pode prever que os proprietários de apartamentos no térreo não sejam obrigados a contribuir para o custo de manutenção do elevador no edifício (AVVAD, 2009); (BARREIRA, 2018).

4.1 Governança dos condomínios

Um condomínio rege-se, em primeiro lugar, pelo título constitutivo ou pela escritura notarial que institui o regime de condomínio. Esta escritura estabelece a forma como o regime se divide em unidades privadas e bens comuns, bem como a utilização das unidades privadas e outras partes do regime vinculado à unidade. Em segundo lugar, o condomínio é regido pelos estatutos ou regras adotadas para regulamentar o uso das unidades e elementos comuns no condomínio. Se nenhum estatuto tiver sido estipulado para um determinado esquema, as disposições do CC serão aplicadas por padrão (AGHIARIAN, 2015).

Qualquer regime previsto no estatuto, portanto, normalmente será incluído na escritura notarial que estabelece o condomínio, e este documento pode ser registrado no registro de imóveis e, posteriormente, será oponível a qualquer terceiro partes. Os estatutos obrigam os futuros proprietários e todos os ocupantes do edifício, bem como seus visitantes. No entanto, para as atividades cotidianas (ou relações com os vizinhos) um conjunto interno de regras da casa pode ser adotado pela associação de condomínio, que vincula proprietários e usuários do edifício de condomínio multi-unidades (SCAVONE JUNIOR, 2011).

Este conjunto de regras regula a convivência e vizinhança entre os proprietários e o uso da propriedade comum, instalações e equipamento utilizado por todos os residentes. As regras da casa não podem conter quaisquer regras que sejam contrárias às disposições do título constitutivo ou do estatuto do plano (BARREIRA, 2018).

O CC não fornece um modelo de estatuto, mas dá exemplos do possível conteúdo do estatuto. Essas provisões potenciais incluem a localização, uso e exploração de unidades individuais e áreas comuns; limitações sobre o uso de e outros encargos em unidades privadas; a maneira pela qual os direitos podem ser exercidos e como as obrigações do plano devem ser honradas; e como as receitas, despesas, encargos e benefícios serão distribuídos entre os proprietários das unidades (BLANCO, 2011).

Essas disposições também incidem sobre o órgão de administração do condomínio e a eleição de outros dirigentes administrativos, além do presidente, secretário e gerente que devam ser eleitos nos termos do CC. Finalmente, estas disposições contêm regras relativas à gestão do condomínio. Outras cláusulas do estatuto podem prever a contração, expansão, segregação ou consolidação de elementos privados ou o desprendimento de componentes alocados às unidades privadas para a criação de novas unidades sem o consentimento do conselho de administração, mas com um ajuste das cotas atribuídas a cada nova unidade (CANOTILHO, 2013).

Tal cláusula também pode contemplar a isenção de certas unidades de contribuir para a manutenção e reparo do terreno, escadas, elevadores, jardins e áreas recreativas e outras similares. Podem também tratar do estabelecimento de uma área de uso exclusivo na propriedade comum e, quando aplicável, o fechamento de parte do terreno ou telhado ou qualquer outra área comum para uso exclusivo do proprietário de uma determinada unidade (CARVALHO FILHO,  2010).

Outras questões podem incluir a colocação de uma placa ou aviso na fachada do edifício para anunciar a localização de uma unidade situada na cave do edifício; uma regra que limita as atividades que podem ser realizadas nas unidades privadas; e uma regra concordando em resolver disputas dentro do condomínio por meio de arbitragem ou mediação (CHALHUB, 2011).

5 DIREITO ADMINISTRTIVO

Os padrões emergentes de governança global estão sendo moldados por um corpo pouco notado, mas importante e crescente do direito administrativo global. Este corpo de leis não é atualmente unificado - na verdade, ainda não é um campo organizado de erudição ou prática (SILVA, 2015).

A ideia de um Direito Administrativo Global nasceu na Escola de Direito da Universidade de Nova York e, é um esforço para sistematizar estudos em diversos ambientes nacionais, transnacionais e internacionais relacionados ao direito administrativo de governança global (SILVA, 2015).

A conceituação de direito administrativo global pressupõe a existência de uma administração global ou transnacional. Argumenta-se que existe administração global ou transnacional suficiente para que agora seja possível identificar um "espaço administrativo global" multifacetado, povoado por vários tipos distintos de instituições administrativas regulatórias e vários tipos de entidades que são objetos de regulamentação, incluindo não apenas estados, mas também indivíduos, empresas e ONGs. Mas essa visão é certamente contestada. Muitos advogados internacionais ainda veem a administração em grande parte como a província do estado ou de entidades interestaduais excepcionais com um alto nível de integração, como a União Europeia. Nesta visão, que é complementada pelo que até agora tem sido amplamente doméstico ou foco dos advogados administrativos, a ação internacional pode coordenar e auxiliar a administração interna, mas dada a falta de poder executivo internacional e capacidade, não constitui ação administrativa em si (SOUZA, 2014).

Essa visão, entretanto, é contrariada pelo rápido crescimento dos regimes regulatórios internacionais e transnacionais com componentes e funções administrativas. Alguns dos regimes regulatórios mais densos surgiram na esfera da regulação econômica: as redes e comitês da OCDE, a administração e os comitês da OMC, os comitês do G-7/G-8, estruturas de cooperação antitruste, e regulamentação financeira executada, entre outros, pelo FMI, pelo Comitê da Basiléia e pelo Comitê Financeiro (SOUZA, 2014).

A regulamentação ambiental é parcialmente o trabalho de órgãos administrativos não ambientais, como o Banco Mundial, a OCDE e a OMC, mas estruturas regulamentares cada vez mais abrangentes estão sendo estabelecidas em regimes especializados, como o esquema de comércio de emissões prospectivo e o Clean Mecanismo de Desenvolvimento no Protocolo de Quioto (SILVA, 2015).

A ação administrativa é agora um componente importante de muitos regimes de segurança internacional, incluindo o trabalho do Conselho de Segurança da ONU e seus comitês, e em campos relacionados, como regulamentação de energia nuclear (AIEA) ou o mecanismo de supervisão da Convenção de Armas Químicas. A reflexão sobre essas ilustrações indica imediatamente que o panorama extraordinariamente variado da administração global resulta não apenas das áreas de assuntos regulatórios e das diferenciações funcionais correlativas entre as instituições, mas também do caráter multifacetado da administração da governança global (SOUZA, 2014).

O século XX testemunhou um aumento dramático no escopo e na intensidade da regulamentação administrativa. Mercados e outras formas complexas de ordenação privada geram enormes benefícios, mas também ineficiências e falhas de mercado, abusos de poder econômico e posição, degradação ambiental, riscos à segurança, insegurança econômica, dependência e outros males sistêmicos. Em resposta às insuficiências demonstradas do direito privado e penal, as legislaturas adotaram programas administrativos extensivos para prevenir esses males. Esses programas recorrem principalmente ao método de regulação de comando e controle, segundo o qual o governo impõe proibições ou exigências detalhadas sobre a conduta de atores individuais: um banco deve ter determinado capital mínimo; uma usina não pode emitir mais do que uma quantidade especificada de poluição do ar por material particulado; temos que separar o papel e o metal de nosso outro lixo (PIETRO, 2011).

Hoje, quase todas as áreas de atividade estão sujeitas à regulamentação governamental; a segurança física e econômica e bem-estar dependem disso. Praticamente não há área de prática jurídica - seja títulos e finanças, bem-estar infantil, tributação, comércio internacional, habitação, emprego ou quase qualquer outro campo de prática - que não envolva regulamentação administrativa (MEIRELLES, 2012).

5.1 Cotas condominiais e direito administrativo

Em sociedades democráticas liberais, a regulamentação administrativa é regulada pelo direito administrativo. Essa lei define a posição estrutural dos órgãos administrativos dentro do sistema governamental, especifica os procedimentos de decisão que esses órgãos devem seguir e determina a disponibilidade e o escopo da revisão de suas ações pelo judiciário independente (AGHIARIAN, 2015).

Fornece princípios e procedimentos comuns que cortam horizontalmente os muitos campos substantivos diferentes da administração e regulamentação. O núcleo tradicional do direito administrativo tem se concentrado em garantir o estado de direito e proteger a liberdade, garantindo que as agências sigam procedimentos de decisão justos e imparciais, ajam dentro dos limites da autoridade estatutária delegada pela legislatura, e respeitar os direitos privados (CHALHUB, 2011).

Aqui, a função do direito administrativo é principalmente negativa para evitar o exercício administrativo ilegal ou arbitrário de poder coercitivo contra pessoas privadas. Nas últimas décadas, o direito administrativo dos Brasil também assumiu tarefas afirmativas (SILVA, 2015).

Por meio de novos requisitos procedimentais e abordagens de revisão judicial, ele garante que as agências reguladoras exerçam sua discrição de formulação de políticas de uma maneira que seja fundamentada e responsiva à ampla gama de interesses sociais e econômicos afetados por suas decisões, incluindo os beneficiários dos programas regulatórios aqueles sujeitos a controles regulatórios e sanções como as cotas condominiais (CARVALHO FILHO, 2010).

A lei administrativa inicial baseava-se principalmente em ações de common law por cidadãos contra funcionários reguladores como meio de revisão judicial da legalidade administrativa (CARMONA, 2015).

O Congresso Nacional criou uma série de novas agências regulatórias federais e as dotou de poderes muito amplos por meio de estatutos abertos. Essa medida intensificou as ansiedades democráticas ao ponto da crise. As agências foram atacadas como um quarto ramo inconstitucional do governo. Embora a aplicação do modelo tradicional pudesse garantir que as agências agissem dentro dos limites de seus poderes estatutários, esses limites eram tão amplos que permitiam Agências de vastos poderes discricionários, criando um déficit democrático palpável e a ameaça do poder arbitrário (SCAVONE JUNIOR, 2011).

O Supremo Tribunal Federal – STF chegou a ponto de derrubar algumas decisões favoráveis às agências, uma medida que não foi repetida desde então. Desde de 1938 com a edição do livro “O Processo Administrativo”, o proeminente administrador do New Deal James Landis apelou à noção de gestão regulatória por especialistas para resolver as críticas das agências americanas. No Brasil, essas agências se se iniciaram a partir da CF de 1988, mas nenhuma foi criada até agora ara regular o mercado imobiliário (AVVAD, 2009).

O capitalismo de mercado entrou em colapso, e a tarefa da regulamentação era administrar os negócios ou outros setores da economia para restaurar sua saúde econômica e proteger o público. Esses objetivos podem estar estavam implícitos nos estatutos da agência (CANOTILHO, 2013).

Guiados por experiência e disciplina profissional, administradores especializados adotariam medidas para garantir esses objetivos de interesse público. Por esses meios, a burocracia reguladora iria refrescar eternamente seu vigor da corrente de desejos democráticos (BARREIRA, 2018).

Consequentemente haveria apenas uma necessidade e um papel limitados para audiências legais formais ou judiciais. A revisão com base em concepções de direitos privados; tais concepções eram inconsistentes com a ampla discrição gerencial necessária para aumentar a produtividade econômica (BAUMAN, 2009); (BLANCO, 2011).

6 CONCLUSÃO

É necessário se manter um ceticismo saudável em relação a essas propostas e, em particular, se deve resistir à tentação de equiparar os arranjos de governança baseados na representação dos interesses das partes interessadas com o governo democrático com o direito privado.

Deve-se também estar cientes do risco de que a atribuição de um papel muito grande para os representantes das partes interessadas possa comprometer a capacidade dos regimes internacionais de desempenhar com êxito suas funções primárias. Aqui, novamente, a tensão entre responsabilidade e eficiência se apresenta. A liberalização do comércio internacional nos últimos cinquenta anos trouxe enormes benefícios econômicos, inclusive para os países em desenvolvimento.

Esses mesmos benefícios teriam ocorrido sob um regime internacional de governança das partes interessadas que inevitavelmente tenderia a se concentrar em fatiar o bolo econômico em vez de expandi-lo. Nem as redes de partes interessadas nem a perícia administrativa especializada podem substituir as formas representativas de governo democrático com base na legitimação eleitoral.

Esta não é simplesmente ou principalmente uma questão de preservar a soberania de estados poderosos como os Estados Unidos. Apesar de toda a conversa sobre globalização, o bem-estar dos indivíduos, principalmente daqueles nos países pobres, depende, em última análise, do bom funcionamento dos governos nacionais.

Esta nota assume que qualquer condomínio exigirá um dispositivo para prevenir a intrusão indesejável ​​como parte de sua forma de governança. Claramente um pacto contra o uso ou ocupação por uma certa classe de pessoas não apenas convida a uma decisão de invalidez como discriminatório, mas também deixa sem solução o problema de reservar aos proprietários das unidades a oportunidade de escolher seus destinos, inclusive com relação as cotas condominiais.

A maioria dos estudos que reconhecem o dilema do direito de propriedade em condomínios e analisa o desempenho do condomínio usando variáveis ​​explicativas, como características da casa e da construção. Aqui foi incluída a questão do direito administrativo ​​de governança que explicam a interação entre a instituição formal, como a lei de propriedade, e a auto-organização e participação dos coproprietários com a lei pública.

Apesar de o desenho da pesquisa estar totalmente focado no papel da lei, não se pode isolar o efeito da lei de outros fatores; se pode apenas sugerir relações com base nas descobertas e apresentar o raciocínio sobre a relação entre a lei e as variáveis. Apesar dessas limitações, pensa-se que os resultados podem ser usados para racionalizar os mecanismos de condomínio. A combinação das percepções dos residentes com outros processos de condomínio mais formais demonstra que os mecanismos de governança estão implícitos na posse do condomínio, criando uma ponte entre a teoria e o cenário empírico.

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