GUSTAVO JÚNIO MORAES DE AQUINO[1]

(coautor)

MARCO ANTÔNIO DELMONDES KUMAIRA

(orientador)

RESUMO: O presente trabalho discorre sobre as modalidades de divisão das despesas condominiais previstas no Código Civil Brasileiro, tema amplamente discutido na atualidade, e sobre o conceito jurídico de enriquecimento sem causa, buscando concluir se é correto o seu rateio por fração ideal ou de maneira igualitária, por unidade condominial. Para tanto, foram buscadas respostas aos questionamentos por meio da consulta de obras doutrinárias e decisões jurisprudenciais. Com a pesquisa, concluiu-se que o cálculo deverá ser realizado conforme o estabelecido na convenção condominial, mas idealmente, a cobrança deveria contemplar a divisão igualitária das despesas ordinárias e divisão das despesas extraordinárias na proporção da fração ideal.

Palavras-chave: despesas condominiais, enriquecimento ilícito, divisão igualitária, fração ideal.

ABSTRACT: The present work discusses the division modalities of condominium expenses provided by the Brazilian Civil Code, a theme that is widely discussed nowadays, and the legal concept of profiteering, seeking to conclude whether it is correct to apportion it by ideal fraction or equally, by condominium unit. To do so, the answers to the questions were sought through the consultation of legal literature and case law decisions. With the research, it was concluded that the calculation should be carried out according to the established in the condominium declaration, but ideally, the collection should include the equal division of ordinary expenses and the division of extraordinary expenses proportionally to the ideal fraction.

Keywords: condominium expenses, profiteering, equal share, ideal fraction.

1.   INTRODUÇÃO

O adensamento das populações nas grandes cidades brasileiras reforçou a explosão de condomínios horizontais como forma de moradia de várias famílias brasileiras, assim entendidos como aqueles em que propriedade é exercida por mais de um dono, que se organizam e convivem compartilhando espaços, despesas e demais necessidades do dia a dia.

Por consequência, com mais pessoas morando no mesmo local, vários são os conflitos que decorrem desta convivência. Um deles, amplamente discutido na atualidade, é a forma correta de rateio de despesas comuns para aqueles que habitam esses condomínios.

A ideia de rateio de despesas passa pela conta simples de tomar o valor dispendido e dividi-lo com quem o gastou, em sua correspondente proporção. Partindo deste pressuposto, delinearam-se diversos objetivos da pesquisa. O primeiro é o de abordar a polêmica e cada vez mais discutida forma correta da fixação da cobrança das despesas de condomínios edilícios residenciais, seja pela fração ideal, seja pela forma igualitária.

Esta última vem sendo defendida entre os proprietários de unidades com metragem maior e que, pela forma de cálculo pela fração ideal, acabam por assumir uma despesa maior que os demais. Esta questão causa um impacto direto na vida dos condôminos, uma vez que influi diretamente na questão financeira e gera debates cada vez mais acalorados.

Os objetivos específicos, por sua vez, focam na compreensão do perfil das contas que são rateadas nos condomínios, na análise sobre a melhor forma de divisão das despesas e não pelo tamanho das unidades, na crítica sobre a divisão atual com apontamento das falhas, na verificação do impacto da alteração da forma de cobrança, na identificação das possíveis soluções para problemas atuais e na verificação sobre como os tribunais tratam a questão, no âmbito do direito condominial aplicado.

A escolha do tema justifica-se pelo incômodo e insatisfação testemunhados em diversos condomínios, por todo o país, e o impacto que a alteração dos dispositivos legais atualmente em vigor geraria na administração e cobrança de taxas, mais especificamente quando se aplica a forma direta de divisão do pagamento das despesas pelos condôminos.

Como base científica, este trabalho contou com uma vasta pesquisa bibliográfica, recorrendo, também, a  textos de internet, ao Código Civil vigente (e,  comparativamente, ao seu antecessor), a estudos de grandes doutrinadores na área do direito condominial, à análise de ações ajuizadas por condôminos que solicitam a alteração da cobrança, àqueles que defendem a manutenção desta como forma de rateio, à leitura e ao estudo do Projeto de Lei  nº 5.252,  que tratou especificamente do rateio de despesas por divisão igualitária, bem como à leitura de convenções de condomínio que criam formas distintas de rateio, buscando atender as demandas dos dois polos desta discussão.

Seria o tamanho da unidade condominial o principal modo de medir as despesas que gera? É correto afirmar que quem tem mais espaço, gasta mais? E quando nos deparamos com dados individualizados, como ficaria este rateio?

É com a intenção de encontrar respostas para estes questionamentos que este trabalho será desenvolvido e pretende demonstrar o caminho defendido, qual seja, a aplicação da convenção sobre a forma de rateio das despesas.

2.   Condomínios no Ordenamento Jurídico Brasileiro

2.1.   Código Civil (Análise das leis nº 4.591/94 e Código Civil de 2002 na formação dos condomínios)

Segundo Cristina B. Schlemper Vendruscolo, “ter-se-á condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes"[2].

Historicamente, observa-se que primeira regulamentação de condomínios decorre do Decreto Lei nº 5.481, de 25 de junho de 1928. Ressalta-se que, antes desta data, não havia legislação específica para este tipo de construção.

O tempo passou e as necessidades foram tantas que, em 16 de dezembro de 1964, promulgou-se a primeira lei específica para tratar deste tipo de empreendimento: a Lei nº 4.591/64. Em seu texto, esta trazia inovações e regulamentava a divisão das despesas conforme o tamanho das unidades condominiais. Além disso, dispunha expressamente sobre a necessidade de documento que contemplasse todas as normas e as regras de criação do condomínio edilício, antes de sua implementação.

Já em 10 de janeiro de 2002, entrava em vigor a Lei nº 10.406 (Código Civil Brasileiro), revogando todas diversas disposições anteriores, mas mantendo, entretanto, os acertos trazidos pela Lei nº 4.591/64. Costuma-se dizer, no meio jurídico, que a Lei nº 10.406/2002 não revogou a lei 4.591/64, mas apresentou novos elementos e deu roupagem moderna a vários problemas cotidianos enfrentados nos condomínios.

Nessa quadra, define o Código Civil como quatro os tipos de condomínio, cada um com suas características e necessidades, sendo eles: (i) o edilício; (ii) o necessário; (iii) o voluntário e o (iv) condomínio de multipropriedade.

Por condomínio necessário, entende-se a modalidade forçada ou compulsória de compartilhamento da propriedade que tem, por objetivo, a meação de paredes, cercas, muros e valas aos quais se aplicam. Sobre esta modalidade, disserta Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 3).

Com base nos arts. 1.307 e 1.314, tem-se entendido que o condômino de muro divisório pode alterá-lo como quiser, sem anuência do outro consorte ou até contra a vontade deste, mesmo se for necessário reconstruí-lo para suportar o alheamento, arcando com todas as despesas, inclusive de conservação. Arcará com metade das despesas, se o vizinho vier a adquirir a meação também na parte aumentada[3].

Conforme dispõe o art. 1328 do Novo Código Civil,

o proprietário que tem o direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (BRASIL, 2002).

Também dispõe a mesma legislação:  

Art. 1329 - não convindo os dois no preço da obra, será arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Art. 1330 - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória (BRASIL, 2002).

O condomínio voluntário, por sua vez, é entendido como aquele que decorre do acordo de vontade dos condôminos e nasce de negócio jurídico bilateral ou plurilateral, com exercício da autonomia privada.

Sobre esta modalidade, ensina Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 1):

Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto[4].

Sua administração está disposta nos artigos 1323, 1324 e 1325 do Código Civil, a seguir transcritos:

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente. (BRASIL, 2002).

Entende-se o condomínio de lotes como uma modalidade do condomínio edilício. Portanto, em havendo comunhão pro diviso, há verdadeiro condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, que no caso, são os lotes. Quanto a esta modalidade, Maria Helena Diniz (2012 apud VENDRUSCOLO, p. 6) explica que:

é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido, como ensina GUSTAVO TEPEDINO, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal, quinzenal ou semanal). Possibilita o uso de imóvel (casa, apartamento, flat, chalé) em certos períodos ou temporadas, variando o preço conforme o tempo de sua utilização e temporada (baixa, média ou alta). Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios[5]

O condomínio de lotes foi estabelecido em 20 de dezembro de 2018 e inseriu, na Lei nº. 13.465/2017, o capítulo VII-A, que trata, especificamente, da constituição, administração e forma de uso deste tipo de condomínio.

Já o condomínio edilício com foco em condomínio residenciais, objeto do estudo deste trabalho, é aquele em que há partes comuns e partes exclusivas. Assim Maria Helena Diniz (2012 apud EGITO, 2019) o conceitua:

É uma combinação de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc.[6].

Segundo Francisco Egito (2019), nesta modalidade, cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. O autor também afirma que cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de realização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão[7].

Segundo Cristina B. Schlemper Vendruscolo, a instituição do condomínio edilício pode se dar por: (i) destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a obra; (ii) por incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas; (iii) por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração; (iv) por constituição do regime por vários herdeiros; (v) por arrematação em hasta pública, doação, compra de frações em edifícios e (vi) por ação judicial em ação de divisão[8].

No entendimento de Tarluce (2018, p. 1165 apud MEDEIROS, 2021) a constituição do condomínio edilício se dá pela convenção do condomínio, que se constitui no “estatuto coletivo que regula o interesse das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada” [9].

Os dispositivos legais que regem esta modalidade de condomínio estão dispostos no Código Civil, do art. 1.331 ao art. 1.358.

Ressalta-se que cada tipo de condomínio aqui apresentado possui forma de organização e administração descrita em lei, com particularidades e definições em diversas aplicações.

Para o debate central deste trabalho, qual seja, a forma de rateio de despesa, será abordado apenas o condomínio edilício, modelo que, sem dúvida, é um dos mais utilizados nas construções horizontais das grandes cidades brasileiras.

2.2.   Criação do Condomínio Edilício

Segundo Bernardo César Coura (2016), “a instituição do condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas”[10].

Da mesma forma, segundo o autor, “o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada uma corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam”[11].

Conforme dispõe o art. 1.332 do Código Civil (BRASIL, 2002), o condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento registrado no cartório de Registro de Imóveis, devendo constar do referido ato: (i) a discriminação e individualização das unidades que têm propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (ii) a determinação da fração ideal de cada uma das unidades, no que diz respeito ao terreno e suas partes comuns; (iii) a destinação das unidades.  

A Lei nº 4.591/64, conhecida como a Lei dos Condomínios, por sua vez, assim regulamenta a instituição dos condomínios, em seu artigo 9º, dispondo que:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações (BRASIL, 1964).

Observa-se que ambos os dispositivos tratam, portanto, da instituição de condomínio por meio do documento chamado Convenção de Condomínio.

Conforme disserta Sílvio Venosa (2021):

No condomínio edilício, existe nítida e distinta duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autônoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi é o mais amplo possível, como na propriedade em geral, sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa, em planos horizontais. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhança em geral, as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. O direito de usar da unidade autônoma encontra limites nos princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro, nos ordenamentos particulares do condomínio)[12].

No entendimento do mesmo autor, à margem do direito de usar a unidade autônoma, quase totalmente igual à propriedade exclusiva individual, estaria a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. Nesse aspecto, existiria, efetivamente, a figura do condomínio, onde os titulares de unidades condominiais são coproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum.

Dentro da criação do condomínio, está o documento que expressa a vontade de todos os condomínios, denominada Convenção de Condomínio. Também conforme o ensinamento de Sílvio de Salvo Venosa (2021):

A convenção do condomínio funciona como regra fundamental da vida condominial. Um dos problemas que mais afetam a vida em comunhão é o comportamento anormal ou inconveniente do condômino ou possuidor da unidade autônoma. Tendo em vista o rumo que as questões condominiais têm tomado, bem como o sistema de penalidades trazido pelo novo código, é importante que na convenção sejam estabelecidas as sanções a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais, bem como o procedimento para sua imposição, este, mais apropriadamente, constante do regulamento. Há um microuniverso em um condomínio, que toma o vulto de uma aglomeração urbana. Tudo o que não é essencial à constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado para o regimento (ou regulamento) interno. Por isso, é conveniente que esse regimento seja estabelecido à parte, e não juntamente com a convenção. O regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve completar a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo conflito, deve prevalecer a convenção[13].

Da leitura da citação acima, depreende-se que a convenção de Condomínio é, portanto, o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio, determinando como este deverá ser gerenciado, organizado e como se dará o rateio de despesas. A convenção traz consigo as principais normas e dispõe, principalmente, sobre o tamanho de cada unidade em relação à parte comum, uma vez que, a cada unidade, caberá uma parte do todo.

3.   As Despesas Condominiais Extraordinárias e Ordinárias sobre a luz da lei nº 8.245/91 e do Código Civil/2002

Quando da criação de um condomínio edilício, é na convenção de condomínio que estarão as obrigações e deveres de cada condômino que vierem a ser donos de uma unidade no empreendimento.

Fábio Ulhôa Coelho, citado por Arenas (2012, p. 100 apud ARENAS, p. 25, 2014), ao tratar dos arts. 504, 1.314, 1.319, 1.320, 1.322, parágrafo único, 1.323, 1.325 e 1.326 do Código Civil, diz que os condôminos são titulares de diversos direitos, dentre eles o de usar e fruir a coisa objeto do condomínio.  Sobre este assunto, também disserta:

O coproprietário diz respeito à destinação da coisa. A maioria dos condôminos define os usos pertinentes ao bem, e nenhum deles o pode utilizar para fins diversos. O proprietário singular, atento às balizas das posturas administrativas ou derivadas de declaração de sua vontade, pode alterar a destinação da coisa livremente. O dono de fazenda de café, querendo, pode transformá-la em sítio turístico, sem dar satisfação a quem quer que seja. Já se a fazenda pertence a várias pessoas, e a maioria quer destiná-la à produção cafeeira, nenhum dos condôminos pode explorá-la como atividade turística[14].

Rosângela Montesano Arenas afirma, por sua vez, que “nenhum condômino pode excluir qualquer dos demais do uso e fruição do bem comum” e que “nenhum deles pode apropriar-se sozinho da coisa em condomínio, impedindo de qualquer forma que os demais condôminos exerçam também seu direito de propriedade do outro” (ARENAS, 2014, p. 26)[15].

Conforme disposto no art. 1.336 do Código Civil (BRASIL, 2002), o rateio de despesas do condomínio pagas pelos condôminos, por meio da taxa condominial, decorre do dever do condômino em contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.

Nesse sentido, o inciso I do art. 1.336, bem como o art. 1.334 do Código Civil dispõem que caberá à convenção determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio.

Logo, como a norma dispõe sobre despesas ordinárias e extraordinárias, oportunamente, tratar-se-á dessa classificação.

A Lei nº 8.245/91, em seu art. 23, considera como despesas ordinárias aquelas com gastos frequentes e indispensáveis para manutenção do condomínio, discorrendo as principais em seu inciso XII:

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. (BRASIL, 1991)

As despesas extraordinárias de condomínio, por sua vez, são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício e que são exemplificadas no art. 22, inciso X, da Lei nº 8.245/91, como a seguir se transcreve:

Art. 22 – O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva. (BRASIL, 1991)

Observa-se que, tanto as despesas ordinárias quanto as extraordinárias supramencionadas são, em regra, as mesmas encontradas e aplicadas de maneira impositiva na convenção de condomínio, que conta com capítulo dedicado ao orçamento.

3.1. Código Civil (Análise das leis nº 4.591/94 e Código Civil de 2002 na formação dos condomínios)

Como já observado pela doutrina, a convenção de condomínio trata das despesas do condomínio, sendo que estas mesmas podem ser rateadas por fração ideal ou pelo número de propriedades existentes em cada empreendimento.  

Desta forma, conforme disposto no art. 1336 do Código Civil (BRASIL, 2002), o critério de rateio será o previsto na convenção de condomínio, sendo que, em caso de omissão, será realizado o cálculo proporcionalmente à fração ideal de cada condômino.

Assim, por exemplo, se o apartamento da cobertura é duplex e a ele corresponde fração ideal nas partes comuns do edifício superior às dos demais andares, também será proporcionalmente maior a contribuição condominial devida pelo seu proprietário.

Se, por um lado, entende-se como justo o cálculo pela fração ideal, uma vez que os condôminos usam as partes comuns de modo diferenciado, tem-se, em contrapartida, o problema que decorre da exata da medição exata desse uso, para melhor refleti-lo no valor da contribuição, o que, na prática, nem sempre se mostra viável.

Destarte, há que defenda que, nem sempre, tal divisão é justa com aqueles que habitam o empreendimento, uma vez que é possível que unidades-tipo (padrão) apresentem o dobro de moradores de unidades superiores com área de cobertura.

Em pesquisa mencionada em reportagem jornalística[16], realizada junto a cerca de dois mil condomínios, os maiores gastos, não necessariamente nesta ordem, ficaram assim divididos:

Tabela 1 – Percentual de gastos

Fonte: Gazeta do Povo

Tabela 2 – Percentual de gastos por maior despesa

Fonte: Gazeta do Povo

O professor e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, Kênio de Souza Pereira (2013), curiosamente classifica a diferença de cobrança entre as unidades tipo e cobertura como “Taxa da inveja”. Para o douto professor, há um erro quanto à interpretação de que o valor de condomínio reflete uma relação de consumo ou que, por ser maior, um determinado apartamento apresentará maior representação nos gastos:

Alguns entendem que o seu proprietário tem mais status, sendo que há quem alega ainda que, por receber mais sol e ter o terraço, tem que pagar maior taxa de condomínio, como se o seu proprietário não tivesse pago a mais pela compra, e sim ganhado essa unidade maior num sorteio entre todos os adquirentes do edifício. Muitos confundem taxa de condomínio, com o mesmo critério do Imposto de Renda, situação bem diversa, pois neste caso quem tem rendimento maior é tributado com a alíquota mais elevada. Há ainda, outros que confundem taxa de condomínio como se fosse IPTU, o qual já é pago em valor mais alto todos os anos, pois tem como base, o valor patrimonial do imóvel, o qual não tem nenhuma relação com os valores das despesas das áreas comuns do condomínio. A taxa condominial decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, que incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa[17].

O mesmo autor explica que, quando o art. 1.336 do Código Civil enuncia que os condôminos devem concorrer para as despesas de condomínio, parte da premissa de que todos eles se servem das partes e coisas comuns. O autor também reforça que o cálculo da taxa de condomínio não é embasado em conhecimento matemático e que isto dificulta a correta aplicação da divisão condominial:

Alguns engenheiros que são nomeados como peritos pelos juízes para fazer a perícia que elucida as dúvidas sobre a criação e aplicabilidade da fração ideal e como são gerados os custos que compõe a taxa de condomínio, alegam que o maior desafio para compreender o assunto é o raciocínio matemático que não tem sido intensificado. Conforme o relatório “De Olho nas Metas”, divulgado pelo movimento “Todos pela Educação”, baseado nos dados do resultado Prova Brasil/Saeb/2011, que afirma que somente 10,3% dos jovens brasileiros têm aprendizado adequado em matemática ao fim do ensino médio e que apenas 29,2% aprenderam adequadamente a língua portuguesa[18].

4.   A DIVISÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS E O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

Como já apresentado nos capítulos anteriores, nos condomínios há despesas ordinárias e extraordinárias, que são definidas durante a realização das assembleias gerais dos condôminos.

Ocorre que, conforme dispõe o texto legal, determina a convenção condominial qual será o orçamento do ano, mas não dá a liberdade aos condôminos para decidir qual a melhor forma de arrecadação dos valores aprovados, gerando, assim, o pagamento a maior, por alguns que utilizam do mesmo serviço, mas possuem unidades com maior metragem.

Considere-se a seguinte situação: um prédio, com 10 apartamentos, conta com quatro funcionários e serviços de portaria 24 horas. O valor pago por este serviço, conforme convenção condominial, deriva proporcionalmente do tamanho de cada unidade. Em exemplos práticos, segue a divisão, conforme a tabela abaixo.

Tabela 3 – Frações ideais de apartamentos

Os apartamentos 101 e 102 são áreas privativas e os 301 e 302 são coberturas, sendo que uma cobertura é maior que a outra. Logo, por possuírem metragem maior, pagam quase o dobro do valor das unidades menores.

O serviço de portaria custa, mensalmente, R$ 10.000,00, de forma que ficaria, assim, a cobrança por fração ideal:

Tabela 4 – Taxas de condomínio de cada unidade (fração ideal)

É entendimento do art. 12 da Lei nº 4.591/64 (BRASIL, 1964) de que é obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais, na proporção de sua quota-parte.

A fixação da quota no rateio corresponde à fração ideal de terreno de cada unidade, caso a convenção condominial não disponha em contrário, observando as formalidades legais, a isonomia e evitando o enriquecimento sem causa. O sentido desta regra não permite a vantagem sobre outrem, como expressa o art. 884 do Código Civil, ao não compactuar com este tipo de situação:

Art. 884 - Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único - Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restitui-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido. (BRASIL, 2002)

A reflexão do tema é feita por Sílvio Venosa (apud ARAGÃO, p. 240, 2007) da seguinte forma:

É frequente que uma parte se enriqueça, isto é, tenha um aumento patrimonial, em detrimento de outra. Aliás, no campo dos contratos unilaterais é isso que precisamente ocorre. Contudo, como vemos, na maioria das vezes, esse aumento patrimonial, esse enriquecimento, provém de uma justa causa, de um ato jurídico válido, tal como uma doação, um legado. Todavia, pode ocorrer que esse enriquecimento, ora decantado, opere-se sem fundamento, sem causa jurídica, desprovido de conteúdo jurígeno, ou, para se aplicar a terminologia do direito tributário, sem fato gerador. Alguém efetua um pagamento de dívida inexistente, ou paga dívida a quem não é seu credor, ou constrói sobre o terreno de outrem. Tais situações, como vemos englobando o pagamento indevido, configuram um enriquecimento sem causa, injusto, imoral e, invariavelmente, contrário ao direito, ainda que somente sob aspecto da equidade ou dos princípios gerais de direito. Nas situações sob enfoque, é curial que ocorra um desequilíbrio patrimonial. Um patrimônio aumentou em detrimento de outro, sem base jurídica. A função primordial do direito é justamente manter o equilíbrio social, como fenômeno de adequação social[19].

Venosa reforça, portanto, o entendimento de que existe enriquecimento injusto sempre que houver uma vantagem de cunho econômico em detrimento de outrem, sem justa causa,

4.1.   O rateio de despesas de condomínio sob o prisma dos tribunais pátrios

Tão ampla é a discussão sobre a melhor forma de ratear as despesas de um condomínio, que seu entendimento não é pacífico na jurisprudência pátria.

O Superior Tribunal de Justiça, ao se pronunciar sobre o tema, confirmou o rateio de despesas de forma igualitária, por meio do Recurso Especial nº 541.317-RS (2003/0064425-4).

A questão foi levada ao referido tribunal em ação proposta por uma condômina de apartamento com menor metragem, tendo como causa de pedir a alegação de que pagar taxa condominial igual à paga pelas unidades de maior tamanho acarretaria enriquecimento ilícito por parte daquelas unidades, já que estas possuíam tamanho maio.

No julgamento acima citado, o STJ foi contrário a este entendimento e negou provimento ao recurso da autora com o base nos seguintes argumentos:

A assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (STJ, 2003).

Segundo o entendimento de alguns julgados do Superior Tribunal de Justiça, devem ser aplicados, portanto, os princípios que informam as normas positivas. Senão, vejamos:

A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas (STJ, 1990).

Se a interpretação por critérios tradicionais conduzir à injustiça, incoerência ou contradição, recomenda-se buscar o sentido equitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral (STJ, 1994).

Um exemplo de julgamento sobre o pagamento de taxas maiores por unidades que possuem metragem maior do que as demais, e bastante utilizado para explicar que a taxa por fração é ilegal, foi o Recurso Especial nº 1.104.352-MG (2008/0256572-9). Neste recurso, o STJ não julgou a questão da cobrança, por erro na regularidade do recurso, mas fez referência à decisão do tribunal inferior quanto à matéria:

O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito - art. 884 do Código Civil -, uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera a mais os demais condôminos, verbais (fls.349/351, e-STJ):

No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia.

[...]

A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.

Contudo, a insurgente deixou de impugnar tal fundamento do aresto hostilizado. Desse modo, existindo fundamento autônomo e suficiente que possibilita a manutenção do aresto hostilizado, a ausência de sua impugnação impede a modificação do julgado, como preceituado na Súmula n. 283 do STF: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles” (BRASIL, 2013)[20].

Em outra decisão do STJ, baseada no inciso I do art. 1.336 do Código Civil, negou-se provimento ao recurso de proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro. O Ministro Villas Bôas Cueva, então relator, abordou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção, dada a opção legislativa, onde, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa, ou seja, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal, não há violação de lei federal:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ, 2020)[21].

Observa-se, no entanto, que vários proprietários recorrem à justiça, uma vez que nem sempre é tarefa simples convencer condôminos que pagam menores taxas de que o pagamento igualitário é o correto a todos.

Em 2009, o então deputado André Quintão propôs o projeto de Lei nº 5.252, que propunha a fixação da cota de condomínio igual entre todas as unidades e limitava a cobrança em 30% a mais, para as unidades maiores.

O projeto de lei foi reprovado, sob o argumento que a lei atual é justa e de que a divisão deve ocorrer proporcionalmente ao tamanho do apartamento.

Assim, permanece aplicado o entendimento corrente, qual seja, o de se respeitar o que consta em convenção condominial, mesmo que esta não seja a única forma de solucionar as divergências, vez que, conforme entendimento predominante da jurisprudência, a convenção é pensada antes da construção e da instalação do condomínio, mas, no entanto, pode ser modificada pelos futuros proprietários, quando entenderem que a proposta não reflete a realidade implantada no condomínio.

5.   CONCLUSÃO

Após inúmeras leituras e pesquisas sobre o tema rateio de despesas pela fração ideal ou pela divisão igualitária entre as unidades, a boa resposta seria a de que tudo depende do caso concreto.

Como se observa das próprias análises de casos hipotéticos, o cálculo da taxa de condomínio pelo tamanho de suas unidades nem sempre é factível para demonstrar a realidade dos gastos exercidos naquele empreendimento.

Ocorre que, não necessariamente, as unidades estão plenamente ocupadas durante a rotina condominial e, por este motivo, a divisão das despesas pelo critério de metragem não refletiria a realidade e, por conseguinte, o desejo de todos os condôminos.

O que se pode observar é que não há como determinar que a cobertura ou as áreas privativas, apenas por possuírem tamanhos maiores, necessariamente utilizam, em maior proporção, os serviços oferecidos pelo prédio.

A convenção condominial reflete o pensamento do empreendedor ao construir o condomínio e a divisão das despesas seria pensada, por sua vez, conforme a tabela de fração ideal, que determina qual será a necessidade do empreendimento conforme o número de quartos das unidades residenciais.

Hipoteticamente, no entanto, se uma cobertura possui cinco moradores e o térreo, dois, a iluminação do corredor não será aumentada pelo número de pessoas que passam por aquele local.

Da mesma forma, a despesa ordinária com elevador não será necessariamente aumentada se este subir mais vezes à cobertura. O desgaste de peças implicará em uma troca do equipamento, que será extraordinária. Não é à toa que vários proprietários de unidades com estas características procuram o judiciário, em busca de razoabilidade no rateio das despesas e na forma de distribuição dos gastos.

Pensando neste caso e, com base nos dados apresentados, a divisão mais correta seria aquela em que as despesas ordinárias fossem suportadas por todos em sua igualdade e aquelas extraordinárias, tais como obras, fundo de reserva e demais, na forma de sua fração ideal.

Se um prédio, por exemplo, tem dez apartamentos, caso fosse realizada a pintura de sua fachada, a troca do elevador, a troca do piso, a cobertura de vagas de garagem, os apartamentos com áreas maiores seriam mais valorizados, comparativamente às unidades menores. Logo, seria mais justo que estas despesas fossem arcadas em sua proporcionalidade pelas unidades maiores.

Já no caso de despesas divisíveis, tais como água e gás, o ideal é que fosse realizada a individualização do fornecimento para cada unidade residencial e, caso não seja possível, a cobrança fosse realizada por meio da fração ideal, haja vista que o que não é passível de medição é impossível de se gerenciar. 

O objeto de estudo do presente artigo limitou a realidade de condomínios edilícios residenciais, mas este mesmo tipo de empreendimento é aplicado a condomínios de lojas, shopping centers e outros tipos que podem não apresentar regras em comum.

Conforme apresentado ao longo do trabalho, o raciocínio para determinar a divisão de despesa deve ser aquela baseada na matemática de gastos realizados, sem se pensar em tamanho das unidades, pois nem sempre o apartamento com maior tamanho contribuirá, necessariamente, com o aumento de despesas.

O presente trabalho demonstrou que as despesas de condomínio ordinárias não agregam valor direto ao bem, sendo, somente, base para o rateio de gastos cotidianos, que visam manter o uso e a correta destinação do imóvel.

Na maioria dos cenários analisados, observa-se que os gastos principais dos prédios decorrem de funcionários, água, luz e gás, sendo estes dois últimos passíveis de medição individual.

Situação importante a ser lembrada por todos que adquirem um apartamento é procurar saber, antes da aquisição, qual a forma de rateio de despesas daquele empreendimento. Por vezes, o valor do condomínio pode inviabilizar a aquisição, transformando o sonho em um grande pesadelo.

Por fim, é importante que o empreendedor do imóvel sempre racionalize sobre a forma de rateio das despesas, durante a concepção do projeto, e que sua escolha seja feita com base na eficiência dos gastos, bem como na redução dos valores de rateio condominial.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABDALLA, Sharon. Os cinco “ralos” dos gastos com condomínio. Gazeta do Povo, Curitiba, 24/10/2015. Disponível em: <https://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/os-cinco-ralos-dos-gastos-com-condominio-dui2o8l8gyjn25zvlceosv8ps/>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

ARAGÃO. Alexandre Santos de. Parecer - Direito de avaliação e eventual declaração de comercialidade da descoberta no BC-400. 2007. Disponível em: <http://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/rda/article/download/4099/2859/9267> . Acesso em 06 de junho de 2021.

ARENAS, Rosangela Montesano. Condomínio Comum e Condomínio Edilício: diferenças quanto ao rateio pela fração ideal e pela forma igualitária. 2014. Disponível em: <https://core.ac.uk/download/pdf/267968266.pdf>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928. Dispõe sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e dá outras providencias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/historicos/dpl/DPL5481-1928.htm>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm#art70>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 10 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia LegaI. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão Recurso Especial 3.836 MG, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo. Brasília, Sessão de 18/12/1990. DJ 18/03/1991, p. 2801)

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão Recurso Especial 11.064-0 SP, Relator: Milton Cruz Pereira. Brasília, Sessão de 06/04/1994. DJU 09/05/1994, p. 10807).

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão Recurso Especial 541.317 RS (2003/0064425-4), Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha. Brasília, Sessão de 09/09/2003. DJ, 28/10/2003, p. 294, RSTJ, vol. 176, p. 408.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão Recurso Especial 1.104.352 MG (2008/0256572-9), Relator: Ministro Marco Buzzi. Brasília, Sessão de 08/05/2013.  Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/892853354/recurso-especial-resp-1104352-mg-2008-0256572-9/decisao-monocratica-892853364>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão Recurso Especial. 1.778.522 SP (2018/0294465-9), Relator: Ministro Ricardo Villas Boas Cueva. Brasília, Sessão de 02/06/2020. Disponível em: <https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1948453&num_registro=201802944659&data=20200604&formato=PDF>. Acesso em 06/06/2021.

COURA, Bernardo César. Instituição de Condomínio. 2016. Disponível em: <https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/236728633/instituicao-de-condominio>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

EGITO, Francisco. Condomínio, sua criação, natureza jurídica, conceito, cadastro no CNPJ, INSS, PIS e FGTS. 2019. Disponível em: <https://www.franciscoegito.cnt.br/blog/2019/1/4/mlbkzyihahyqrdn8h4qifhvi9k39yx>. Acesso em 15 de outubro de 2020.

MEDEIROS, Isadora da Silva. Os poderes do condomínio frente ao direito de propriedade para o STJ. 2021. Disponível em:  <https://www.migalhas.com.br/depeso/346284/os-poderes-do-condominio-frente-ao-direito-de-propriedade-para-o-stj>. Acesso em 05 de março de 2021.

PEREIRA, Kênio. “Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos". Hoje em Dia, Belo Horizonte, 08/07/2013. Disponível em: <https://www.hojeemdia.com.br/opini%C3%A3o/colunas/k%C3%AAnio-pereira-1.332989/taxa-da-inveja-nos-condom%C3%ADnios-a-defici%C3%AAncia-em-matem%C3%A1tica-e-na-interpreta%C3%A7%C3%A3o-dos-textos-1.368638>. Aceso em 05 de junho de 2021.

VENDRUSCOLO, Cristina B. Schlemper. Condomínios. Disponível em:  <http://professor.pucgoias.edu.br/SiteDocente/admin/arquivosUpload/17851/material/CONDOM%C3%8DNIO%20NO%20C%C3%93DIGO%20CIVIL.pdf>. Acesso em 05 de março de 2021.

VENOSA, Sílvio de Salvo. O condomínio edilício no novo Código Civil. 2021. Disponível em:  < https://www.migalhas.com.br/depeso/912/o-condominio-edilicio-no-novo-codigo-civil>. Acesso em 15 de outubro de 2021.