Saiba que é de extrema importância a alocação de riscos na incorporação imobiliária devido aos diversos fatores envolvidos. Pois, trata-se da construção de condomínios com unidades autônomas para venda independente, mesmo ainda na planta.

A alocação de riscos é uma estratégia que busca soluções para os principais riscos para a execução da obra. Visto que estes podem inclusive chegar a impedir a continuidade da obra.

Entenda com esse artigo quais são os riscos na incorporação, bem como as formas de diminuir os seus impactos. Além disso, saiba como ocorre o distrato imobiliário pela lei 13.786/2018.

O que é incorporação imobiliária

O termo incorporação imobiliária tem sua origem a partir da expressão latina incorporatio, com o sentido de unir, juntar. Em termos jurídicos implica em um conjunto de pessoas unidas para formar um condomínio.

A lei que regula a incorporação é a 4591/64, conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI). De fato, consiste na construção de edificações formadas por unidades autônomas com fins de venda parcial ou total.

Em geral, as incorporadoras realizam o estudo das alternativas de terrenos, bem como especificam os pontos técnicos da obra. Além disso, cuidam da contratação da construtora mais adequada.  

Para dar maior segurança ao futuro dono do imóvel, é necessário elaborar um contrato de incorporação imobiliária. Nesse sentido, são registrados os dados técnicos da obra, tais como:

●     Área da construção total;

●     Espaço interno e externo;

●     Quantidade de unidades;

●     Tamanho de cada unidade;

●     Dados de cada unidade e do conjunto.

É bom contar com a assessoria de um advogado imobiliário para fazer o contrato de incorporação. Pois garante a assertividade do mesmo e o respeito dos aspectos legais.

Entenda os riscos que envolvem a incorporação imobiliária

Um processo de incorporação imobiliária está sujeito a diversos riscos. De fato, estes podem envolver tanto a negociação com os futuros donos, bem como a compra do terreno escolhido.

Um ponto que é um fator de elevado risco é a definição e compra do terreno. Nesse sentido, o problema é escolher o terreno sem os devidos estudos que devem ser realizados.

De fato, isso leva a uma escolha errada, que será um fator de limitações para realização da obra. Isto porque as dimensões, os dados topográficos e da vizinhança são decisivos para a boa escolha do terreno.

Com toda a certeza, se a incorporadora estiver com dados desatualizados, medidas imprecisas, loteamento e documentação irregular terá muitos problemas futuros com a obra.

Para escolher o terreno mais adequado para a construção da obra, é preciso fazer a prospecção de um terreno para a compra. Nesse sentido, é interessante fazer um estudo de viabilidade técnica e econômica do terreno em análise. 

Além de verificar todos os documentos do terreno, bem como as medidas necessárias para a sua legalização. Isso é de extrema importância, pois além de gerar prazos maiores também envolve aumento de custos.

Como realizar a alocação de riscos na incorporação imobiliária

Saiba que para a alocação de riscos na incorporação imobiliária existem algumas alternativas, que são seguras e confiáveis. Desse modo, uma delas é o memorial de incorporação.  

Este memorial pode ser consultado no Cartório de Registro de Imóveis, sendo constituído por informações precisas do imóvel e os riscos da compra.

Os documentos que compõem esse memorial são os seguintes:

1º- Jurídico: é o Título de propriedade do terreno, que permite conhecer as credenciais do dono e da incorporadora;

2º - Técnico: é o projeto de construção aprovado pelas autoridades (cópia) e os dados das áreas da edificação. Por isso, deve indicar os elementos descritivos e específicos da construção de cada unidade.

3º - Financeiro: é o orçamento da obra e dos coeficientes de construção. O que permite estimar o custo total da construção de cada unidade que faz parte da incorporação imobiliária. 

O que é o distrato imobiliário na incorporação

O distrato imobiliário ocorre quando o comprador toma a iniciativa de desfazer o contrato de compra do imóvel, que ainda não foi totalmente pago. Esta decisão pode ser unilateral ou de comum acordo entre o comprador e a construtora.

Em geral, o distrato é uma cláusula já prevista no contrato, sendo aplicada nos casos de desrespeito das obrigações entre as partes. Nesse sentido, também implica em algum tipo de compensação entre as partes com multas ou restituição de valores.

Por exemplo, se o comprador ficar sem pagar, o contrato permite que a construtora solicite o distrato e tenha o imóvel de volta. Ou, então, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador pode solicitar o distrato e a devolução do valor já pago.

Veja os principais pontos da lei do distrato imobiliário

É importante destacar que a lei 13.786/2018 trata de regular os pontos do distrato. Além de ser possível que este seja uma das cláusulas do contrato de incorporação imobiliária.

Assim, os principais pontos definidos pela lei são os seguintes:

1º - Multa de 50% do valor pago, se ocorrer uma desistência por parte do comprador que fez a compra na planta. Nesse sentido, é necessário que o imóvel não esteja incluído no patrimônio da incorporadora.

2º - No caso do imóvel estar no patrimônio da incorporadora, a multa é de 25% do valor pago se o comprador desistir da compra do imóvel ainda na planta. 

3º - Se o imóvel já tiver sido entregue quando ocorrer a desistência, pode ser feita a retenção da corretagem, das taxas de condomínio e do aluguel, bem como dos impostos.

4º - O atraso para a entrega da obra é no máximo de 180 dias, podendo estender para mais 180 dias com acordo entre as partes. Depois do prazo, pode ser feita a cobrança de multa e a concessão do direito de fazer a rescisão.

Nesse caso, a rescisão pode ocorrer com o reembolso de forma integral para o comprador. Ou, então, definir a taxa de 1% para compensar para cada período de 30 dias de atraso.

5º - Existe a alternativa de passar o contrato para outro comprador, sem implicar em custos para qualquer uma das partes envolvidas.

É fácil perceber que a alocação de riscos na incorporação torna a negociação segura. Além de garantir a confiança entre as partes, minimizando os riscos de desistência.

Ainda mais com a assessoria de um advogado imobiliário para as cuidar dos aspectos legais.

De fato, isso permite que a incorporação imobiliária tenha maior transparência e procura no mercado.