MARCIA CRISTINA DE SOUZA ALVIM ^[1]

EVERALDO AUGUSTO CAMBLER ^[1.2]

(Orientadores)

RESUMO: O presente artigo apresenta a propriedade imóvel com o conceito das três dimensões, comprimento, largura e profundidade, incluindo o fator tempo como a quarta dimensão, visando formar um entendimento mínimo do espaço-tempo, que aplicado à propriedade, facilita sua compreensão e permite maior aproveitamento. A sociedade cada vez mais populosa e com menos espaço, requer uma utilização consciente do bem, e a melhor forma para se extrair o máximo daquilo que se tem, é compreender o que se tem como objeto, determinando a real extensão de sua existência. A primeira dimensão e a ausência de largura ou profundidade se apresentam como hipóteses da necessidade do condomínio entre imóveis confinantes, a exploração do solo em um plano de duas dimensões, levará em consideração o parcelamento do solo para urbanização e o condomínio de lotes, enquanto a terceira dimensão será explorada pela utilização do espaço aéreo e subsolo em condomínios prediais, por meio do direito de laje e do direito de superfície. A existência de uma quarta dimensão será demonstrada pela possibilidade de limitações da propriedade no tempo e sua segmentação em propriedades autônomas de um mesmo bem indivisível, restritas às frações de tempo periódicas por meio da multipropriedade.

Palavras-Chave: Aproveitamento; Compartilhamento; Condomínio; Dimensões; Multipropriedade.

ABSTRACT: This article presents the property with the concept of three dimensions, length, width and depth, including the time factor as the fourth dimension, aiming to form a minimal understanding of space-time, which, applied to the property, facilitates its understanding and allows greater use. The increasingly populous society with less space requires a conscious use of the good, and the best way to extract the most from what you have is to understand what you have as an object, determining the real extent of your existence. The first dimension and the absence of width or depth is presented as a hypothesis of the need for the condominium between neighboring properties, the exploration of the soil in a two-dimensional plan, will consider the subdivision of the land for urbanization and the condominium of lots, while the third dimension will be explored using air space and the underground in building condominiums, through the slab and the surface right. The existence of a fourth dimension will be demonstrated by the possibility of property limitations in time and its segmentation into autonomous properties of the same indivisible good, restricted to periodic fractions of time through multiproperty.

Keywords: Condominium; Dimensions; Multiproperty; Sharing; Utilization.

1. INTRODUÇÃO

Este artigo possui o objetivo de explorar por meio do método de abordagem dedutivo, eventuais impactos da evolução da legislação na utilização do bem imóvel como propriedade, aprimorando a imagem que temos da real extensão deste objeto do qual se apropria, para compreendermos de fato seu valor em toda sua existência, aplicando esta compreensão à legislação incidente sobre bens imóveis.

Para atingir o objetivo pretendido será utilizado o método de procedimento estruturalista, iniciando por uma reflexão filosófica sobre a imagem diante do observador, com o intuito de expor suas limitações inerentes ao ponto de vista deste em relação ao objeto, sendo que para suprir estas limitações e aprofundar a compreensão em relação a extensão do objeto observado, será utilizada a Geometria Euclidiana básica e a física por meio do conceito das quatro dimensões em um espaço-tempo, momento em que serão aplicados os parâmetros apresentados à propriedade imóvel, tendo como base o desenvolvimento da legislação brasileira neste sentido até o momento.

Ao final, a intenção é fornecer uma visão ampla do alcance do bem imóvel em suas quatro dimensões, requisito necessário para se compreender o instituto da propriedade imóvel na legislação brasileira e extrair deste uma maior função social, o que se dá mediante a utilização do bem em sua plenitude, otimizada para reduzir custos ou obter maiores lucros, mas acima de tudo, propiciar ferramentas para se compreender a real existência e possíveis limitações do bem no espaço-tempo.

2. LIMITAÇÕES DO OBSERVADOR QUANTO AO ESPAÇO-TEMPO

Não há ideia inata ao ser humano, todo o entendimento e as ideias concebidas individualmente ou coletivamente em uma sociedade derivam de duas fontes, objeto e raciocínio, “Os objetos externos suprem a mente com as idéias das qualidades sensíveis, que são todas as diferentes percepções produzidas em nós, e a mente supre o entendimento com idéias através de suas próprias operações.”[2]

Podemos observar quanto à compreensão do objeto, que: “A imaginação ou o conhecimento da imagem vem do entendimento, é o entendimento, aplicado à impressão material produzida no cérebro, que nos dá uma consciência da imagem.”[3]; desta afirmação, podemos extrair que sem o entendimento necessário do objeto observado, partindo apenas do ponto de vista do observador e sem a reflexão adequada, não se tem a verdadeira compreensão do objeto observado, o que pode gerar uma imagem equivocada.

Exemplo primário de uma imagem viciada pelo ponto de vista do observador seria um cubo, que visto de frente não se nota sua profundidade, trazendo ao observador a conclusão de que seria apenas um quadrado, isso porque a visão se abre em um plano bidimensional, sem fornecer maiores informações acerca de eventuais profundidades senão pelo contraste da luz em relação aos objetos. Deste modo, para extrair maiores informações e obter uma compreensão mais ampla do objeto, deve-se observá-lo de outros pontos de vista.[4]

Neste sentido, não se pode saber que determinada imagem é um cubo enquanto não se houver apreendido suas seis faces, das quais é possível visualizar no máximo três ao mesmo tempo, por isso devem ser apreendidas sucessivamente, é necessário observar que as faces do cubo, quando vistas simultaneamente, se achatam e seus ângulos se tornam obtusos, o que força uma reconstituição da natureza destes quadrados a partir da percepção.[5]

Devemos apreender os objetos, multiplicando sobre eles os pontos de vista possíveis, tornando o objeto a síntese destas aparições, isso porque ao pensar no cubo por meio de um sistema concreto, se imagina os seis lados e os oito ângulos ao mesmo tempo, sendo os ângulos retos e os lados quadrados, trata-se de fenômenos radicalmente distintos, o saber consciente que se coloca de uma vez no centro do objeto e a unidade sintética de uma multiplicidade de aparências que constrói lentamente seu aprendizado.[6]

Temos que a imagem reflete apenas a relação da consciência com o objeto, é a forma que o objeto tem de aparecer à consciência ou que a consciência tem de se dar a um objeto.[7] Visando suprir algumas limitações da consciência e ampliar o entendimento do objeto de maneira técnica, cumpre delimitar a existência deste no plano físico, para isso pode ser utilizada a geometria básica como ferramenta.

Tendo como base a geometria, a primeira dimensão seria uma linha reta, com comprimento e sem largura, cujas extremidades são pontos, os quais não têm partes ou grandeza alguma. Tendo comprimento e largura, estaremos diante de uma superfície no plano da segunda dimensão, cujas extremidades são linhas[8]. Esta superfície também pode ser definida como uma linha que se desloca aleatoriamente no espaço ou segundo uma determinada lei, sendo uma curva reversa, qualquer que seja o movimento da linha, a superfície gerada será sempre uma superfície curva, sendo reta e com deslocamento segundo uma mesma direção, ou seja, em movimento retilíneo, a superfície gerada será uma superfície plana.[9]

A terceira dimensão nos dá a noção de profundidade, os objetos tridimensionais podem ser definidos como aqueles que têm comprimento, largura e profundidade, cuja existência se insere não apenas nas duas primeiras dimensões, mas também na terceira, dado o exemplo do cubo anteriormente referido, definido como uma figura sólida compreendida por seis quadrados iguais.[10]

Observados os conceitos básicos da geometria quanto às três primeiras dimensões, se extrai o entendimento de que um ponto não tem dimensão alguma, uma linha tem uma dimensão, que seria o comprimento, uma superfície tem duas dimensões, comprimento e largura, e um sólido tem três dimensões, comprimento, largura e profundidade.

Em 1894, Herbert George Wells em seu livro “A Máquina do Tempo” combinou temas matemáticos, filosóficos e políticos, popularizando a ideia em ciência de que a quarta dimensão poderia ser observada como o tempo, de forma que todo corpo real deveria ter uma extensão em quatro direções, comprimento, largura, profundidade e duração.[11] Sobre sua aplicação prática, o tempo como quarta dimensão está intrinsecamente ligado ao movimento do objeto no espaço, a velocidade com que o tempo avança depende da velocidade de deslocamento do objeto no espaço. A prova que permitiu a inclusão do tempo na física se deu por experimentos com relógios atômicos, os quais têm precisão de nove bilhões de oscilações de átomo de césio por segundo, confirmando que os ponteiros de um relógio na Terra e os de um relógio lançado em um foguete avançam em ritmos diferentes[12], pelo que se pode concluir que o movimento do objeto no espaço desacelera o tempo em relação a este.

Isaac Newton estrutura sua teoria em noções geométricas de espaço e tempo, fazendo uma identificação entre conceitos matemáticos abstratos e o mundo natural, onde o tempo é identificado como reta real e o espaço tridimensional é definido pela Geometria Euclidiana, enquanto na relatividade especial ou restrita, o tempo não é tratado separadamente, é o objeto espaço-tempo que é geometrizado, sendo composto por locos de todos os pontos associados ao mesmo valor de tempo, o que consiste em uma superfície de simultaneidade.[13]

3. PROPRIEDADE IMÓVEL

A palavra propriedade descende do latim “proprietas”, derivado de “proprius”, próprio ou particular, podendo ser considerada como estado da coisa que pertence em caráter exclusivo a determinada pessoa, encontrando-se em seu patrimônio e à sua disposição,[14] consiste nos elementos conceituais denominados pelos Romanos como: 1. “Ius Utendi”: Direito de usar, de ter a coisa em seu poder, em sua posse, extraindo dela o que for de sua utilidade; 2. “Ius Fruendi”: Direito de fruir, colhendo os frutos naturais e civis decorrentes da coisa, explorando e administrando o bem economicamente e extraindo seus produtos; 3. “Ius Disponendi”: Direito de dispor do bem, doando ou alienando; 4. “Ius Reivindicandi”: Direito de reivindicar e reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha.[15]

Do direito de direito de propriedade, se destacam o domínio enquanto e elemento interno, contendo os direitos de usar, fruir e dispor da coisa, e o regime de titularidade, como um elemento externo composto pelos deveres do sujeito passivo universal e pelos deveres funcionais do titular em relação à sociedade como um todo. Desta forma, é possível considerar a propriedade como gênero, do qual são espécies o domínio e os demais direitos reais, sendo o domínio o mais abrangente e amplo entre estes, cabendo à lei dar o conteúdo da propriedade e do domínio.”[16]

O direito de propriedade compreendido como titularidade e domínio nos termos descritos, era inicialmente exercido com caráter sagrado e absoluto, não podendo sofrer quaisquer restrições, compreendendo além da superfície e de seus acessórios, o espaço aéreo e o subsolo, abrangendo as três dimensões de forma irrestrita, “usque ad sidera, usque ad inferos”, ou seja, até as estrelas, até os infernos, influência da tradição romana e dos princípios individualistas.[17]

Ainda hoje o direito de propriedade do solo abrange espaço aéreo e subsolo, mas atualmente seu alcance está restrito aos critérios de interesse da coletividade e de utilidade, ou seja, sua extensão encontra limite na terceira dimensão da geometria quando colidir com o interesse coletivo ou com a ausência de utilidade.[18]

No Brasil o direito à propriedade está garantido no “caput” do artigo 5º da Constituição da República Federativa do Brasil,[19] com especial atenção à propriedade imóvel residencial, este cuidado pode ser observado na determinação de inviolabilidade da residência,[20] bem como pela proteção aos direitos de propriedade[21] e moradia,[22] sendo que em qualquer hipótese esta deve atender à sua função social.[23]

Seguindo as disposições constitucionais referentes à função social da propriedade, temos no artigo 182 que a política de desenvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, expressando em seu §2º que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais do plano diretor, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes conforme disposto no §1º do mesmo artigo.[24]

Não obstante à disposição contida no artigo 182, permanece vago o conceito do que seria o exercício da função social da propriedade além de atender ao plano diretor, no entanto, ao definir a função social da propriedade rural no artigo 186 da Constituição Pátria o legislador nos fornece alguns parâmetros que podem ser utilizados como critérios a incidirem também na função social da propriedade urbana,[25] sendo estes:

“I - aproveitamento racional e adequado;

II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”

Cada período histórico trava luta com problemas específicos, os quais o jurista é chamado a solucionar por seus estudos em meio aos elementos técnicos, hábeis a proporcionar seu equacionamento. A liberdade econômica tem sido objeto das cogitações do homem do direito, nosso tempo tem enfrentado inúmeros problemas, tanto na ordem moral quanto econômica, um destes é a crise habitacional.[26]

A crise habitacional se inicia no primeiro ciclo da revolução industrial, sendo provocada por fatores desencontrados, de um lado temos o movimento migratório, deslocando massas contínuas de população das zonas rurais para os centros urbanos em busca de melhores condições ou atraídas pelo industrialismo, seguido de duas guerras mundiais, provocando em alguns países a demolição e em outros a falta de construção de prédios, o encarecimento de materiais, a dificuldade de novas edificações e a extrema alta dos preços dos terrenos.[27]

Neste sentido, as disposições contidas em nossa Constituição Federal referentes ao direito de moradia e função social da propriedade visam combater as dificuldades apresentadas, inserindo de maneira ampla e subjetiva o interesse social da propriedade privada como ferramenta para evitar desde os latifúndios no âmbito rural ao acumulo de imóveis sem finalidade específica no âmbito urbano, incentivando a utilização racional e adequada do bem a ser explorado em suas quatro dimensões, tendência à qual a legislação tem se adaptado constantemente.

Tais mecanismos são necessários para o bom e salutar desenvolvimento rural e urbano, forçando o proprietário a extrair o mínimo de função social do imóvel tido para si, isso porque: “O direito de propriedade mal utilizado ou utilizado sem finalidade ou com finalidade meramente emulativa constitui abuso de direito. Trata-se de exercício irregular de direito e, portanto, eivado de ilicitude.”[28] 

4. O CONDOMÍNIO NECESSÁRIO COMO PRIMEIRA DIMENSÃO

Aparentemente insignificante, o conceito de uma linha como sendo a ligação de dois pontos, apenas com comprimento, sem largura ou profundidade, tem implicações reais no ordenamento jurídico sobre propriedades confinantes, ou seja, aquelas que se confrontam e se limitam, sendo a extremidade dos perímetros onde as propriedades se tocam delimitada pela mesma linha conceituada.

Este elementar conceito geométrico pode ser constatado como pressuposto para a compreensão do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, ao fazer referência à linha divisória de imóvel confrontante (inciso I alínea “f”), cuja retificação deve gerar direitos e deveres aos confrontantes cujos imóveis sejam confinantes das divisas alcançadas pelas medidas perimetrais (§16), sendo considerados assim tanto os proprietários quanto eventuais ocupantes destes imóveis contíguos (§10º), também para a correta compreensão da ação de demarcação prevista no artigo 569 e seguintes do Código de Processo Civil, onde o termo “linha” se repete 11 vezes até o artigo 598, o que justifica a importância de tal análise.

Mesmo havendo uma linha demarcando a limitação de uma propriedade e início da outra, onde ambas se tocam, não há qualquer consequência enquanto esta linha mantiver sua existência apenas de direito ou no mundo das ideias, sendo seu registro perfeitamente possível pela demarcação de uma linha divisória sem largura, apenas com comprimento.

As consequências surgem apenas ao transportar esta divisão para o mundo sensível, onde nos deparamos com a impossibilidade de sustentar qualquer espécie de divisão entre propriedades sem largura, isso porque um simples risco de giz no chão para evidenciar a divisão já traria largura à linha, situação em que necessariamente se institui condomínio entre os imóveis confinantes como solução legal, incluindo a responsabilidade destes pelo mantenimento da linha divisória, o qual também não escapa dos efeitos do tempo e exige manutenção.

Os artigos 1.327 e seguintes do Código Civil resolvem o impasse prático ao instituir o condomínio necessário para regular a meação de paredes, cercas, muros e valas, todos inevitavelmente com existência nas quatro dimensões do espaço-tempo, com comprimento, largura, profundidade e durabilidade, ocasião em que se aplicam as disposições constantes no artigo 1.297 do mesmo diploma legal, conferindo ao proprietário o direito de cercar, murar, valar ou tapar sua propriedade, constrangendo o confinante a proceder com ele à demarcação entre as propriedades, aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou arruinados, sendo repartidas as respectivas despesas proporcionalmente entre os interessados.

Estas medidas visam especificamente solucionar o problema de uma linha divisória sem largura ou profundidade, que existe apenas de direito pela demarcação registral das propriedades, a qual passa a ser ocupada por um objeto definido como tridimensional, o qual se presume pertencente a ambos os proprietários confinantes, os obrigando a concorrer em partes iguais não apenas nas despesas de construção deste objeto divisório, mas também na sua conservação, evidência e consequência de sua existência nas quatro dimensões do mundo sensível.

5. PARCELAMENTO E CONDOMÍNIO EM DUAS DIMENSÕES

Partindo de uma grande porção de terra ainda intocada em determinado município do Brasil, da qual temos uma visão bidimensional de comprimento e largura da área onde se pretende iniciar o processo de urbanização, temos que o parcelamento deste solo se submeterá à Lei n° 6.766 de 19 de dezembro de 1979 nos termos de seu artigo 1º e seguintes, cabendo aos Estados, Distrito Federal e Municípios estabelecerem normas complementares para adequarem estas previsões às peculiaridades regionais e locais.[29]

O artigo 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano o conceitua como a subdivisão de uma grande gleba em lotes menores destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos, prolongamento, alteração ou ampliação das vias existentes, enquanto o desmembramento utiliza o sistema viário existente sem maiores alterações. Cada lote pressupõe dimensões que atendam à legislação específica para a zona em que se situe, contando a região do parcelamento com equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, bem como suas respectivas vias de circulação.

Neste contexto, temos as edificações como fato urbano típico destinado à moradia e comércio, adequando o bem imóvel às necessidades inerentes ao ser social cosmopolita e à sua realidade dinâmica de mutação e integração,[30] de forma que este lote objeto da urbanização poderá assumir a forma de imóvel autônomo, condomínio de lotes ou loteamento de acesso controlado.[31]

A forma autônoma pressupõe a unicidade do bem independentemente do número de proprietários, no caso do condomínio de lotes, serão abertas vias particulares subdividindo os lotes autônomos, as quais serão constituídas como área comum,[32] com sistema de entrada e saída regulado por convenção de condomínio, enquanto nos loteamentos de acesso controlado estas vias são públicas, com controle de acesso regulamentado por ato do poder público municipal.[33]

Loteamento de acesso controlado é seccionado por vias públicas e composto por unidades autônomas, não havendo condomínio, o que consistiria na comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens, como ocorre no condomínio de lotes, no qual as vias que o seccionam são particulares e compõe área comum, valendo salientar que o terreno no qual se institui o condomínio de lotes é resultado da subdivisão de uma gleba maior de terras previamente dividida segundo a lei de parcelamento urbano.

No que tange ao condomínio, cumpre destacar os ensinamentos de Arnaldo Rizzardo:

“Útil lembrar, de início, a origem da expressão “condomínio edilício”. O termo cum significa conjuntamente, enquanto a palavra dominum expressa domínio, propriedade. Portanto, condomínio é propriedade conjunta – que pertence a mais de um. Já a palavra edilício, aedilitium, diz respeito à edificação – que pode ser de unidades em loteamento (casas) ou edifício de pavimentos – apartamentos, salas etc. Assim, condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”[34]

O condomínio voluntário pode ser ordinário ou “pro indiviso”, é aquele em que duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem simultaneamente, em frações indivisíveis do bem, enquanto no condomínio voluntário especial ou “pro diviso”, a titularidade condominial recai sobre uma porção ou parte específica do bem.[35]

Em linha fundamentais, o condomínio especial diverge da propriedade isolada e do condomínio ordinário, sendo que cada unidade autônoma poderá pertencer a um proprietário diferente, enquanto as demais áreas que fornecem condições de acesso e utilização do bem pertencem necessariamente a todos, sendo área comum, isso porque sem elas não existiriam condições de utilização do patrimônio particular autônomo.[36]

No que tange ainda ao aproveitamento do bem imóvel nas duas primeiras dimensões, vale apontar as introduções trazidas pela Lei de Regularização Fundiária Rural e Urbana sob o nº 13.465 de 2017, as quais têm por objetivo resolver graves problemas de distribuição de terra e domínio que acometem o Brasil desde os primórdios de sua ocupação,[37] destas disposições, podemos destacar duas que afetam diretamente a propriedade imóvel em duas dimensões, o Condomínio de lotes e o condomínio urbano simples.

O condomínio de lotes foi inserido no Código Civil por meio do artigo 1.358-A, confirmando em seus parágrafos a aplicação subsidiária das disposições referentes aos condomínios edilícios ou prediais, respeitada a legislação urbanística (§2º), bem como a implantação de estrutura deste por incorporação imobiliária (§3º). Não obstante à recente atualização, a lei destinada à edificação de prédios já observava a hipótese do condomínio de casas ou de lotes,[38] abrangendo em sua disciplina esta modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço e estabelecendo regras específicas para o caso de se levantar mais de uma edificação em terreno aberto, mesmo sem sobreposição de unidades, sendo constituídas casas térreas ou assobradadas como unidades autônomas com frações ideais das áreas comuns em condomínio.[39]

Quanto ao condomínio urbano simples, o artigo 61 da Lei nº 13.465/17 prevê que mesmo em caso de imóvel autônomo e isolado, contendo este, casas ou cômodos diferentes, o que normalmente seria condomínio geral voluntário com fruição territorial indivisível, os coproprietários poderão instituir o condomínio urbano simples, com a especificação em matrícula do imóvel de qual parte do terreno ocupada pelas edificações serão utilizadas de forma exclusiva, por quem serão utilizadas, bem como quais as áreas que constituem passagem entre as vias públicas e unidades ou outras áreas comuns.

O registro da instituição do condomínio urbano simples na matrícula do imóvel principal é seguido pela abertura de uma nova matrícula para cada unidade autônoma, cabendo a cada uma delas de forma inseparável uma fração indivisível das partes comuns,[40] sendo que cada unidade autônoma com matrícula própria e suas respectivas frações ideais poderão ser livremente alienadas e gravadas por seus titulares.[41]

6. SUBSOLO E ESPAÇO AÉREO COMO TERCEIRA DIMENSÃO

Certamente ao longo da evolução humana existiram construções de prédios altos e com mais de um pavimento, nele residindo várias pessoas em conjunto de cômodos separados ou havendo divisões para trabalhos profissionais independentes, especialmente em regiões muito povoadas, no entanto, a titularidade destes cômodos contíguos e separados por paredes, distribuídos em vários pavimentos, normalmente era de uma única pessoa que cobrava valores pela utilização ou pertencia a várias pessoas em condomínio geral indivisível.[42]

No Brasil, desde 1930 aumentou consideravelmente a construção de edifícios de vários andares, com divisões internas para venda isolada de cada uma, e já se destinando, embora rudimentarmente, áreas especiais para o uso comum dos moradores, mas diante da organização falha surgiram inúmeros problemas como o abandono dos prédios em construção e o aumento repentino dos preços, problema que se intensificou em 1950 pela inexistência de legislação específica.[43]

Devido à crise habitacional, nunca se olhou com tamanha preocupação de imprimir solução legal aos problemas das atividades imobiliárias como em 1964, tal como ocorreu em outros países que enfrentaram em termos análogos a crise residencial, no Brasil esta crise foi agravada pela força das circunstâncias, acusando as estatísticas um déficit da ordem de oito milhões de habitações. Todos os aspectos do problema foram atacados, houve emenda à Constituição da República, criação do Banco Nacional da Habitação que possibilita a estrutura financeira das construções em grande escala, foram adotadas medidas tributárias destinadas às causas do fenômeno construção, além da atualização da legislação reguladora de condomínio e incorporações imobiliárias[44].

Estas ferramentas foram desenvolvidas especialmente para lidar com a moradia em grande escala, o que força o aproveitamento dos imóveis para acomodar o maior número de pessoas possível e se traduz em um grande e crescente número de prédios nas capitais, fenômeno que encontrou amparo na Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Em seu artigo 1º, esta lei delimita a propriedade autônoma em condomínio ao afirmar que as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados como propriedade autônoma sujeita às limitações desta mesma legislação.[45]

Quanto à incorporação imobiliária, instrumento para consecução das obras mediante a venda de unidades futuras, o parágrafo único do artigo 28 da referida lei a define como “atividade exercida com o intuito de promover e realizar construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas”. No entanto, nada impede a existência de condomínio tradicional incidente sobre a mesma unidade autônoma, o que seria regulado pelas disposições de direito comum.[46]

Nas palavras de Melhim Namem Chalhub:

“Em sentido geral, incorporação significa inclusão, união, introdução ou ligação de uma coisa no corpo de outra, a que ficará pertencendo, ou agremiação, congregação, agrupamento promovido entre pessoas para a formação de um só corpo (do latim, incorporatio, de incorporare: dar corpo, juntar, unir).”[47]

Ao transportarmos a definição de incorporação ao direito imobiliário, esta pode ser definida como a acessão agregada ao solo de maneira que passem a constituir uma só coisa, no que tange ao negócio imobiliário, a expressão adquire o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender as unidades em edificações coletivas ainda durante a construção, envolvendo ainda a articulação de uma série de medidas visando a consecução do empreendimento com a individualização e discriminação das unidades no Registro de Imóveis.[48]

Esta espécie de propriedade em condomínio especial, na qual se adquire uma unidade autônoma em determinada secção do espaço aéreo, sobrelevada na forma de pavimento, constitui uma combinação de propriedade comum em frações ideais e propriedade exclusiva como unidade autônoma do prédio, somente existindo quando conjugadas às partes comuns a todos os condôminos e vice-versa, sendo inseparáveis.[49]

Multiplicando a capacidade de acomodação de pessoas proporcionalmente ao número de andares sobrelevados, o edifício de múltiplos andares veio abrir uma nova frente no setor econômico e jurídico, criando um novo valor, possibilitou o  progresso das cidades, propiciou crescimento de recursos aos proprietários de imóveis em área de urbanização e ofereceu oportunidade a todos em uma escala de condições financeiras variadas para adquirirem a casa própria, o que aumentou exponencialmente a utilização imobiliária e desdobrou economicamente seu sentido útil.[50]

Analisando o artigo 1.331 do Código Civil de 2002, introduzido inicialmente pela Lei nº 4.591/64, se constata que embora as partes suscetíveis de utilização independente possam ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietários, as áreas de propriedade exclusiva e frações ideais das áreas comuns são indivisíveis e devem ser alienadas ou gravadas em conjunto, sendo respectivamente objeto principal e acessório obrigatório. Isso porque as áreas autônomas não podem ser acessadas senão pelas áreas comuns, sendo ainda vedado que qualquer unidade imobiliária seja privada do acesso ao logradouro público.

Neste sentido, o condomínio edilício pode ser instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns, com a determinação das frações ideais atribuídas a cada uma das unidades, bem como o fim ao qual estas se destinam.[51]

A convenção a ser registrada poderá ser feita por escritura pública ou instrumento particular, devendo determinar a quota proporcional, bem como o modo de pagamento das contribuições condominiais para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, competência das assembleias e sanções em caso de descumprimento.[52]

O condômino terá todos os direitos inerentes à propriedade exclusiva como usar, fruir e dispor de sua unidade, podendo utilizar as partes comuns de acordo com sua destinação, votando e participando das assembleias de condomínio enquanto quite,[53] estando obrigado ao pagamento de suas despesas condominiais na proporção de suas frações ideais, bem como impedido de realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterem forma ou cor da fachada, das partes e esquadrias externas, dando às suas partes a mesma destinação que tem a edificação.[54]

Certamente a Lei nº 4.591/64 não regulamenta apenas edifícios de andares sobrepostos, mas também qualquer edificação ou conjunto de edificações com unidades autônomas térreas, residenciais ou comerciais.[55] Não obstante, referida legislação tenha sido elaborada para lidar com o problema da moradia em grande escala, necessidade melhor suprida por unidades sobrepostas, a necessidade de utilização do espaço aéreo e subsolo para acomodação de um número maior de pessoas ou delimitação mais específica de seus direitos, não é mais regulamentada apenas em grande escala.

A Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017 incluiu no Código Civil o inciso XIII ao artigo 1.225 e os artigos 1.510-A a 1.510-E, instituindo e regulando respectivamente o direito real de laje, propriedade do espaço aéreo sobre uma edificação ou subsolo em determinado terreno, distinta da construção-base e com autonomia em relação a esta, divergindo do condomínio geral, do condomínio de unidades autônomas e do direito de superfície.[56]

Muito embora o tema só tenha sido devidamente regulado pela referida lei, já havia sido abordado por grandes juristas no âmbito do direito de superfície, tais como os Professores Ricardo Pereira Lira, Rodrigo Reis Mazzei e Marco Aurélio Bezerra de Melo, mediante constatação fática de que em muitas localidades brasileiras, as lajes são transferidas onerosamente e de forma definitiva para terceiros, ou até de forma gratuita entre pessoas da mesma família.[57]

Desta forma, um terceiro passa a exercer o direito não sobre o solo ou a área comum, caso de condomínio urbano simples, mas apenas sobre o que se encontra acima da superfície superior da construção original, a laje, podendo incidir também sobre pavimento construído abaixo da superfície inferior da construção-base, subsolo, o que é comum em terrenos inclinados, passando o terceiro a exercer seu direito apenas sobre o que se encontra abaixo da superfície inferior da construção original.[58]

Observando a legislação inserida a este respeito no Código Civil, destaca-se que o proprietário de uma construção-base poderá ceder sua superfície superior ou inferior, constituindo unidade distinta,[59] sendo que o direito real de laje visa contemplar o espaço aéreo e o subsolo tomados em projeção vertical como unidade autônoma,[60] permitindo a seu  proprietário usar, fruir e dispor livremente de seus direitos,[61] mas não implica necessariamente em atribuição de fração ideal do terreno ou áreas já edificadas,[62] como nos condomínios especiais, o que pode ocorrer ou não, concomitantemente ao direito de laje.

Ainda que não haja área comum na instituição do direito de laje, subsidiariamente podem ser aplicadas as disposições quanto ao condomínio edilício, sendo que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que servem ao todo do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre os proprietários na proporção estipulada em contrato,[63] sendo as partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;      

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;      

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e 

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.[64]

O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitando as posturas edilícias e urbanísticas vigentes,[65] as quais poderão ser instituídas pelos Municípios e o Distrito Federal[66], levando em consideração a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento, entre outros critérios.

Ainda quanto à possibilidade de se destacar a utilização do subsolo ou espaço aéreo de forma independente, o artigo 1.369 e seguintes do Código Civil Brasileiro dispõe sobre o Direito de Superfície, complementado pelo artigo 21 da lei nº 10.257 de 2001, que em seu §1º acrescenta que o direito de superfície abrange a possibilidade de utilizar o solo, o subsolo ou até mesmo o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma prevista em contrato e que atenda à legislação urbanística.

Trata-se de uma interpretação do artigo 1.229 do Código Civil que confere maior função social ao imóvel, este artigo estipula que a propriedade do solo abrange o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, permitindo sejam destacadas as titularidades pelo direito de superfície.

No caso em que um imóvel é situado em um local privilegiado, com uma bela vista para uma montanha, praia ou parque ecológico, este fato enseja sua valorização e pode ser fator determinante para a decisão de compra, enquanto se houver outra construção próxima bloqueando a vista, será desvalorizada. [67]

Um caso concreto ganhou repercussão entre pessoas vinculadas direta ou indiretamente com o meio imobiliário, uma construtora que finalizava um prédio próximo à praia, em Ipanema, no Rio de Janeiro, percebendo que, se uma clínica próxima vendesse seu terreno a outra construtora que lá erguesse um prédio, este obstruiria a vista dos seus apartamentos, causando a desvalorização dos imóveis. [68]

Desta forma, a clínica e a construtora iniciaram as negociações, e utilizando a regulamentação prevista no Estatuto da Cidade sobre direito de superfície, foi estabelecido um contrato em que a clínica não poderia fazer construir de forma a bloquear a vista do prédio, de forma que a construtora se tornou superficiária à título oneroso adquirindo o espaço aéreo isoladamente, passando assim a cumprir com os encargos e tributos, inclusive Imposto Predial e Territorial Urbano.[69]

7. A INFLUÊNCIA DO TEMPO COMO QUARTA DIMENSÃO

Nas reflexões de Zygmunt Bauman:

“O tempo se tornou um fator independente das dimensões inertes e imutáveis das massas de terra e dos mares. O tempo é diferente do espaço porque, ao contrário deste, pode ser mudado e manipulado; tornou-se um fator de disrupção: o parceiro dinâmico no casamento tempo-espaço.”[70]

O direito brasileiro mantém em princípio a propriedade como sendo perpétua, ou seja, sem limitação no tempo, sendo transferida hereditariamente pela sucessão a cada geração, mas além das barreiras espaciais que delimitam a propriedade nas três dimensões, o tempo também tem sido utilizado para definir a abrangência do direito de propriedade em determinadas circunstâncias, seja por disposição legal ou convenção.

A primeira constatação da influência do tempo na delimitação da propriedade está em sua consolidação pela prescrição aquisitiva, o que ainda em 1762 era denominado pelo filósofo Jean-Jacques Rousseau como direito de primeiro ocupante, um direito que se consolida pelo estabelecimento do direito de propriedade. De acordo com o filosofo, para autorizar o direito de primeiro ocupante, são necessárias as seguintes condições: I. que o terreno não se encontre habitado por ninguém; II. Ocupação de área não superior à que se tem necessidade para subsistir; III. Que a posse seja exercida mediante trabalho e cultura. Estes requisitos representam o sinal de uma propriedade que, à falta de títulos jurídicos, ainda deve ser respeitada e reconhecida por outrem.[71]

Muito anos depois, a Constituição de 1988 ainda guarda pertinência com a filosofia de Rousseau, sendo possível observar pelos incisos XXII e XXIII de seu artigo 5º, que embora seja garantido o direito de propriedade, este não é absoluto, deve atender a uma função social. Neste sentido, o que antes era denominado direito de primeiro ocupante assume o manto da usucapião, mantendo inclusive requisitos muito similares em seus artigos 183 e 184, que tratam da usucapião urbana e rural.

Conforme os dispositivos apontados: I. a posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, sem oposição, algo bastante similar à disposição de que o terreno não estivesse habitado anteriormente; II. a área não seja superior às necessidades do ocupante, estipulada em duzentos e cinquenta metros quadrados para área urbana e cinquenta hectares para a zona rural; III. Em área urbana, o imóvel deve ser destinado à moradia, em zona rural, além da moradia, deve ser comprovado que a terra se mantém produtiva pelo fruto do trabalho.

Outros exemplos desta limitação temporal são: a propriedade resolúvel,[72] a qual se extinguirá ou se resolverá quando ocorrer o termo final previsto no título, em favor de outro titular ao qual se opera esta resolução; e a retrovenda,[73] em que o vendedor se reserva o direito de recobrar o imóvel vendido no prazo máximo de três anos, restituindo o preço recebido e as despesas feitas pelo comprador.[74]Ainda assim, a influência e disposição do tempo como condição para o surgimento ou limitação da propriedade ainda seria melhor desenvolvida.

Há uma notória declaração de Benjamin Franklin, afirmando que tempo é dinheiro, bem como uma conhecida advertência de John Fitzgerald Kennedy aos seus concidadãos, para que utilizassem o tempo como ferramenta, e não como um sofá. Da interpretação destas frases é possível extrair o entendimento de que o tempo se tornou dinheiro, um bem útil, uma ferramenta destinada a vencer a resistência do espaço, encurtar as distâncias, tornar exequível a superação de obstáculos e limites à ambição humana.[75]

A determinação de um direito circunscrito a um período, possibilitou um grande avanço para sua monetização, a venda de unidades futuras mediante incorporação imobiliária, a qual se opera como forma de viabilizar a consecução da obra pretendida. Neste caso, muito embora o bem incorporável não tenha existência atual, a unidade condominial futura é objeto de uma relação obrigacional com efeitos reais, excepcionando a noção tradicional de que apenas poderia ser objeto de um direito real a coisa com realidade atual.[76] Este procedimento gera renda imediata ao incorporador, que poderá utilizar estes valores para a consecução da obra diante da promessa de efetivação da compra e venda de unidade futura, a ser aperfeiçoada pela escritura pública.

Seguindo o mesmo intuito de instrumentalização e monetização do tempo, para mitigar os custos de fruição da propriedade imóvel ou obter maiores lucros, utilizando melhor o bem em suas quatro dimensões, surge nos Estados Unidos de 1960 a multipropriedade sob a forma societária, seguida pela França em 1965, onde a palavra “multiproprieté” foi registrada para designar o condomínio espaço-temporal nos Alpes Superdévoluy.[77] Nos países de língua inglesa, este sistema era conhecido como “time-sharing”, na Itália também era conhecida como “proprietà spazio-temporale”, já na doutrina argentina era conhecida como propriedade de tempo compartilhado[78].

Muito embora a multipropriedade só tenha sido incluída no Código Civil mediante a Lei nº 13.777 de 20 de dezembro de 2018, sua positivação trata apenas de regulamentar uma situação de fato, a qual já havia sido constatada anteriormente na doutrina em obras como a de Gustavo Tepedino, que já delimitava a multipropriedade como direito de propriedade incidente sobre fração espaço-temporal, tendo o tempo como elemento de individuação.[79]

Todo o conceito atual de tempo é baseado em período de movimento, a rotação da Terra em torno de si constitui o dia, a revolução da lua em torno da Terra é o período de um mês, enquanto a translação da Terra em torno do Sol marca o passar dos anos. Da mesma forma, a multipropriedade passa a determinar o período em que os proprietários alternam seu uso de forma exclusiva e cíclica, regulando os períodos de uso do imóvel e determinando o movimento entre os proprietários assim como as leis da física determinam os movimentos entre os astros, sem as quais as colisões seriam inevitáveis.

Trata-se de um direito de propriedade caracterizado pela sua incidência sobre um objeto demarcado no espaço e no tempo, tese que parte do atento exame funcional do interesse dos adquirentes, expresso na utilização do bem por turnos consecutivos, de modo exclusivo e tendencialmente perpétuo. Cada multiproprietário, uma vez individualizado o objeto de seu direito no espaço-tempo, é titular de direito de propriedade sobre tantos quantos forem seus turnos demarcados anualmente, incidentes sobre a mesma base material, constituindo coisa alheia em todos os outros períodos.[80]

Este instituto permite a divisão da propriedade de maneira isolada em turnos de dias, semanas, meses ou horários de uso, sendo utilizado tanto para habitações em temporada quanto para a vida profissional, o que abrange consultórios médicos ou odontológicos, escritórios de advocacia, produção industrial e quaisquer outras atividades de serviços às quais convenha a repartição temporal da propriedade, na qual uma mesma instalação serve a vários empreendimentos com melhor aproveitamento econômico, repartida em unidades determinadas de tempo.[81]

No direito brasileiro, a multipropriedade foi inserida nos artigos 1.358-B e seguintes do Código Civil, pelos quais restou conceituada como um regime de condomínio em que cada um dos proprietários do mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, dentro da qual se compreendem os direitos de usar, fruir, dispor e reivindicar com exclusividade a totalidade do imóvel dentro de sua fração de tempo. Direito exercido pelos proprietários de forma alternada, que uma vez instituído, não se extingue automaticamente ainda que todas as frações de tempo sejam do mesmo multiproprietário.[82]

O imóvel objeto do instituto é indivisível, não se sujeitando à ação de divisão ou extinção de condomínio, inclui instalações, equipamentos e mobiliário necessários para que seja plenamente utilizado pelo proprietário.[83] Cada fração indivisível de tempo deve ter no mínimo sete dias, seguidos ou intercalados, fixos e determinados no mesmo período de cada ano, ou flutuante e periódica a ser determinada por critério objetivo que respeite a isonomia entre os multiproprietários nos termos previamente divulgados, podendo ainda ser um misto entre os sistemas fixo e flutuante.[84]

A multipropriedade institui uma espécie de condomínio temporal, e muito embora os condôminos temporais não tenham convivência simultânea no imóvel, são vizinhos temporais, de forma que os atos ou abstenções de um influenciam diretamente a fruição do bem do outro, motivos pelos quais se fez necessária à legislação a estipulação de direitos e deveres entre as partes. Neste sentido, além do que vier a ser estabelecido entre as partes, o multiproprietário tem o direito de usar, fruir e dispor de sua fração de tempo autônoma, participando de eventuais assembleias com direito de voto proporcional à sua fração[85], se obrigando ao pagamento de contribuição condominial, respondendo por eventuais danos e se comprometendo a devolver ao final de seu período o imóvel no mesmo estado em que o encontrou no início do período.[86]

8. CONCLUSÃO

Resta valiosa a análise sobre a natureza relativa à instrução e à ignorância proposta por Platão no Livro VII de sua obra intitulada “A República”, nesta que ficou conhecida como a “Alegoria da Caverna”, homens se encontram desde sua infância em uma morada subterrânea com uma entrada aberta à luz, presos de costas para esta entrada e virados para uma parede, conhecem o mundo apenas pelas sombras projetadas e as tomam por objetos reais.

Quando um prisioneiro se liberta e observa o mundo sob a luz do Sol, temos a passagem que simboliza a transposição entre o mundo sensível e o inteligível, representando a divisão entre dois planos, o sensível não possui realidade autêntica e apenas participa do que está no plano inteligível, sendo necessário percorrer o conhecimento pela dialética para se chegar ao máximo conhecimento, atingindo assim o plano inteligível. Neste contexto, o que o Sol é para o mundo sensível, o bem é para o mundo inteligível, porque o Sol no mundo sensível é crescimento, nutrição e manutenção da vida, enquanto no mundo inteligível o bem é o que dá unidade e inteligibilidade às ideias.

Finda a presente exposição, se observa que assim como na parábola apresentada, o jurista deve buscar todas as dimensões reais do objeto em estudo, trazendo toda a realidade constatada à luz do bem maior para a instrumentalização do ordenamento jurídico, visando viabilizar e regularizar as situações de fato, garantindo direitos e estipulando deveres aos envolvidos.

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