Acórdão: Apelação Cível n. 2003.012371-7, da Capital.

Relator: Des. Salete Silva Sommariva.

Data da decisão: 23.01.2007.

Publicação: DJSC Eletrônico n. 144, edição de 12.02.2007, p. 84.

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - CONTRATO VERBAL – INTERMEDIAÇÃO INICIADA –NEGÓCIO CONCLUÍDO POR OUTROS CORRETORES –APROXIMAÇÃO ÚTIL E EFICAZ DAS PARTES INTERESSADAS NO NEGÓCIO – LAPSO TEMPORAL ENTRE O INÍCIO E A CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO – IRRELEVÂNCIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA AOS PRIMEIROS – PERCENTUAL FIXADO EM 6% (TRÊS POR CENTO) SOBRE O VALOR DO CONTRATO (ART. 724, CC/2002) – OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFRONTA AO ART. 17, DO CPC – DOLO PROCESSUAL EVIDENCIADO – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA.

I – Inocorre cerceamento de defesa a recusa na oitiva de testemunhas quando constantes nos autos elementos suficientes à formação do convencimento do magistrado.

II – Constata-se a existência de contrato verbal para a prestação de serviços de corretagem, quando as propostas e contrapropostas demonstram que a corretora promoveu, através de seus corretores, a aproximação das partes interessadas na compra e venda do imóvel, embora concretizada tempos depois das primeiras tratativas, por profissionais que não participaram das negociações iniciais.

Ademais, é irrelevante que a comissão tenha sido paga a outros corretores que efetivamente concluíram a venda, porque aos primeiros que promoveram a aproximação útil e eficaz das partes interessadas pelo mesmo imóvel negociado, é devida a comissão respectiva, impondo-se o seu pagamento, sob pena de enriquecimento ilícito das partes envolvidas, às custas dos esforços despendidos pelos corretores. Nesse contexto, a comissão deve ser fixada de forma proporcional à colaboração prestada pelo corretor.

III – Esboçada nos autos a intenção da parte de utilizar o Judiciário indevidamente, na tentativa de auferir vantagem, alterando a verdade dos fatos, justifica-se a imposição, ex officio, das sanções correspondentes à litigância de má-fé.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n. 2003.012371-7, da comarca da Capital (6ª Vara Cível), em que é apelante Porto Seguro Comércio de Imóveis Ltda., sendo apelada Igreja Universal do Reino de Deus:

ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para condenar a apelada no pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), equivalente ao percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor do negócio jurídico realizado, acrescidos de correção monetária e juros de mora e, de ofício, condena a apelada ao pagamento de multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa por litigância de má-fé.

Custas na forma da lei.

I – RELATÓRIO:

Na comarca da Capital, Porto Seguro Comércio de Imóveis Ltda. ajuizou ação de cobrança em face de Igreja Universal do Reino de Deus, aduzindo, em síntese, que: a) no ano de 1996, foi contratada pela ré para selecionar e intermediar a compra de um imóvel para futura sede da igreja, ocasião em que iniciou os serviços de pesquisa, catalogando diversos imóveis da grande Florianópolis; b) durante os trabalhos de pesquisa, contatou com a FUSESC, então proprietária de um terreno com área total de 52.312,00m²; c) apresentou a ré uma primeira proposta de venda no valor de R$ 3.500.000,00 (três milhões de quinhentos mil reais), a qual demonstrou interesse no imóvel, mantendo-se, a partir de então, diversos contatos entre as partes envolvidas; d) formalizada a proposta de compra pelo bispo Roberto Mauzer, tal oferta foi encaminhada à vendedora, que também demonstrou interesse na negociação, sobrevindo então, diversas tentativas por parte da autora na conclusão do negócio; e) a venda concretizou-se pelo preço de R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais), tendo como intermediários outros corretores que não participaram das negociações preliminares; f) procurou explicação das partes, ocasião em que a vendedora esclareceu que a ré, conforme cláusula contratual, era a responsável por qualquer valor; g) a demandada recomendou a autora que o assunto fosse tratado junto ao departamento jurídico da igreja, o qual não demonstrou interesse na resolução do problema; h) visa a receber 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, pela corretagem efetuada, com as devidas correções. Por fim, requereu a procedência do pedido, para fins de condenação da ré ao pagamento da comissão de corretagem, além das custas processuais e honorários advocatícios (fls. 02/08).

Devidamente citada, a demandada ofereceu contestação (fls. 47/51), confirmando que, em 1996, demonstrou interesse em adquirir o imóvel referido, quando ainda era representada pelo bispo Roberto Mauzer, mas que à época as condições eram desfavoráveis à concretização do negócio e, somente em fevereiro de 1999, um grupo de corretores apresentou proposta para a aquisição do bem. Diante dessas circunstâncias, sustentou que a atual administração, desconhecendo as tratativas anteriormente realizadas, iniciou novas negociações a respeito do imóvel, que findaram na compra do bem pelo valor de R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais), com o devido pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), àqueles que efetivamente intermediaram o negócio.

Os argumentos apresentados pela demandada foram impugnados pela autora, que ratificou a tese aduzida na inicial, requerendo a procedência do pedido (fls. 69/72).

Designada audiência (fl. 73), a tentativa conciliatória restou inexitosa (fl. 79).

Conclusos os autos, o magistrado a quo proferiu sentença, julgando improcedente o pedido e condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa (fls. 81/87).

Irresignada, a demandada apelou (fls. 100/118), argüindo, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de ser indevido o julgamento antecipado da lide, ante o pedido expresso pela produção de prova testemunhal. No concernente ao mérito, aduziu o reconhecimento, pela ré, da intermediação realizada pelo recorrente acerca do negócio pretendido, entretanto, por erro da administração da igreja, a comissão de corretagem foi conferida a outros corretores. Ademais, alegou a ocorrência de simulação como forma de mascarar uma suposta fraude na realização do negócio, a fim obstar o pagamento pela corretagem efetuada. Por fim, requereu a anulação da sentença, para promover a oitiva das testemunhas arroladas e, subsidiariamente, pleiteou a minoração da verba honorária.

Em contra-razões (fls. 121/125), a demandada rogou pelo desprovimento da apelação.

II - VOTO:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, passa-se à análise do mérito recursal.

O apelo cinge-se à alegação de cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide e, no mérito, a procedência do pedido, visando à condenação da recorrida ao pagamento do valor correspondente a R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), referente a comissão de corretagem sobre a venda do imóvel concretizada por corretores que não participaram das negociações iniciais.

1. Preliminarmente

1.1. Do cerceamento de defesa

A apelante questiona a falta de oportunidade para a produção da prova oral, como pleiteado à inicial, a fim de comprovar a sua intermediação nas negociações que findaram na compra de um imóvel pela apelada, no valor de R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais).

Contudo, afasta-se a preliminar consubstanciada no cerceamento de defesa, porque, muito embora a prova oral não tenha sido produzida, a documentação acostada nos autos revela-se suficiente para analisar se houve efetiva participação da apelante nas negociações iniciais e se estas findaram na venda do imóvel em questão, tornando-se prescindível a colheita de prova oral (art. 330, I, do CPC).

A respeito do tema, elenca-se aresto do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos termos da reiterada jurisprudência desta Corte Superior, 'a tutela jurisdicional deve ser prestada de modo a conter todos os elementos que possibilitem a compreensão da controvérsia, bem como as razões determinantes de decisão, como limites ao livre convencimento do juiz, que deve formá-lo com base em qualquer dos meios de prova admitidos em direito material, hipótese em que não há que se falar cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide' e que 'o magistrado tem o poder-dever de julgar antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência para a produção de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento' (REsp n. 102303/PE, Rel. Min. Vicente Leal, DJ de 17/05/99)" (AgRg no RESP 614221/PR, Rel. Min. José Delgado, j. em 18.05.2004).

Nesse sentido, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça:

“À luz do Código de Processo Civil, sempre que os aspectos decisivos da demanda já estiverem suficientemente demonstrados, é dever do julgador proceder o julgamento antecipado da lide, em prol da celeridade e efetividade processual.” (AC n. 2003.000604-4, de Braço do Norte. desta subscritora, j. em 27.10.2005).

Desse modo, afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, tendo em vista os elementos probatórios colacionados aos autos se mostrarem suficientes à formação do convencimento do julgador.

2. Do mérito

No concernente ao mérito, pretende a apelante a condenação da recorrida no pagamento do valor correspondente a R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), referente à comissão de corretagem sobre venda concretizada por corretores alheios às negociações iniciais, relativas ao imóvel adquirido pela apelada.

A respeito do contrato de corretagem, leciona Arnoldo Wald:

“É o contrato pelo qual uma parte se obriga para com outra a aproximar interessados em obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante remuneração. É também chamado de mediação.” (Curso de direito civil, Obrigações e contratos. 16 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 551).

Maria Helena Diniz esclarece:

“O corretor terá a função de aproximar as pessoas que pretendam contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os seus interesses. Realizará, portanto, uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou conseguindo o que ele necessita. (Tratado teórico e prático dos contratos. 4 ed. São Paulo: Saraiva, 2002, v. 3, p.375).

Assim, da análise detida das provas contidas nos autos às fls. 10/13, verifica-se se mostrarem suficientes à solução da lide, senão vejamos.

Em 07.05.1997, a corretora apelante apresentou à apelada proposta relativa ao imóvel com 52.312,00m², de propriedade da FUSESC, acentuando que a característica do imóvel “atende as suas necessidades quanto ao tamanho e localização”, ocasião em que remeteu “cópia dos documentos de propriedade e plantas com o levantamento topográfico respectivo”, propondo o preço de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais) (fl. 11).

No mês de setembro daquele ano, a mesma corretora encaminhou documento à proprietária do imóvel, comunicando-a a respeito dos contatos preliminares estabelecidos com a cliente, ora apelada, referindo-se às condições de pagamento estabelecidas na proposta anterior, ocasião em que aventou a possibilidade de aquisição parcial do terreno (fl. 10).

Em 17 de novembro do mesmo ano, em documento subscrito pela apelada e o representante da corretora, foi encaminhada uma contraproposta à proprietária do bem, desta feita referindo-se claramente à proposta de fl. 11, propondo o pagamento de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) por uma área parcial do imóvel, ou seja, 12.720,64m² (fl. 12).

Após sete dias, ou seja, em 24.11.1997, em resposta ao proposto anteriormente, a proprietária do imóvel encaminhou correspondência à futura compradora, informando-a que só possuía interesse na venda total do bem, isto é, na área correspondente a proposta inicial, qual seja, 53.312,00m² (fl. 13).

Ora, todos os contatos expressos nos documentos supramencionados formam indícios incontroversos, que caracterizam a intermediação e participação da corretora apelante nas tratativas iniciais, aproximando efetivamente compradora e vendedora.

Aliado a isso, a apelada, ao repelir as alegações da apelante acerca das negociações anteriores havidas sobre o imóvel, limitou-se a narrar que “a requerida, no ano de 1996, através de seu representante legal, na época o Sr. Roberto Mauzer, se interessou pelo imóvel, conforme relata a inicial” (fl. 48), assegurando que as condições da época não favoreciam a compra do bem, que só veio a se concretizar no ano de 1999, após superadas as pendências financeiras que a igreja possuía à época sob a administração do Sr. Jerônimo Alves Ferreira, com a intermediação de um grupo de corretores, que efetivaram a venda e receberam a respectiva comissão de corretagem pelos serviços prestados.

Embora as tratativas não tenham evoluído, pois o negócio só veio a se concretizar muito depois, ainda assim, as mesmas partes, compradora e vendedora, conhecedoras da existência de contatos relativos ao mesmo imóvel, voltaram a negociar entre si e em condições bastante semelhantes, conforme revela o documento de fl. 17 v.

Por tudo isso, conclui-se ser irrefutável a participação da apelante no que se refere a aproximação útil das partes, e, embora haja certo lapso temporal entre o último contato entre a apelante e as partes (novembro/97, fl. 13) e o reinício das negociações por outros corretores (fevereiro/99, fl. 48), decorrendo exatamente um ano e três meses, tal decurso de tempo não deve ser considerado tão longo, se comparado ao volume financeiro do empreendimento envolvido.

Relacionado ao tema, elenca-se precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO. PREÇO PAGO DE FORMA DIVERSA DA ORIGINARIAMENTE PACTUADA. DESINFLUÊNCIA. RESULTADO ÚTIL CONFIGURADO. COMISSÃO DEVIDA.

I. Aperfeiçoa-se o contrato de corretagem se a aquisição imobiliária resultante da seleção de lotes se concretiza em face da aproximação realizada pela empresa intermediária, ainda que a forma de pagamento tenha sido diversa daquela originariamente prevista.

II. Recurso especial não conhecido.

(REsp. 476472/SC, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. em 11.11.03).

Essa diretriz jurisprudencial tem sido observada por esta Egrégia Corte Estadual de Justiça:

“Ficando comprovado que o corretor aproximou os interessados e que estes firmaram contrato, ainda que 6 anos após e de natureza jurídica diversa do originariamente pretendido, muito embora estes o tenham excluído quando da realização do negócio, impõe-se o pagamento da respectiva comissão, sob pena de se legitimar uma situação de enriquecimento ilícito do vendedor às custas dos esforços despendidos pelo corretor.” (AC 1999.011623-9, de Joinville, Rel. Des. Anselmo Cerello, DJ 18.06.02).

Ainda:

“O direito à comissão de corretagem não resulta de simples autorização para venda do imóvel, mas de efetivo empenho em concretizá-la, com aproximação dos interessados e demonstração do bem, culminando na alienação, mesmo tendo sido esta concretizada por empresa diversa.” (AC 2001.022893-9, de Chapecó, Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento, DJ 28.08.03).

Outrossim, acrescente-se que o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pago a título de comissão aos corretores que finalizaram o negócio, é bastante inferior ao pleiteado pela corretora na exordial, ou seja, R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), quantia correspondente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, percentual habitualmente praticado para este tipo de intermediação, nos casos em que o corretor participou efetivamente de toda a negociação.

A esse respeito, preleciona Caio Mário da Silva Pereira:

“A comissão, afora o caso de vigorar a quantia determinada, é fixada sob modalidade percentual (1% a 5%), computada sobre o valor do contrato agenciado, ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. Na corretagem livre, prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume.” (Instituições de direito civil, 2. ed., Forende, 1990, p. 268/269).

Deste pretório:

“Não sendo estipulada de forma expressa, a remuneração do corretor é a usual, ou seja, 6% do valor do negócio, prevalecendo para tanto o constante da escritura de compra e venda.” (AC n. 43.154, de Balneário Camboriú, j. em 28.09.1993).

Entretanto, restando comprovado a responsabilidade da corretora pela aproximação das partes que futuramente celebraram pacto de compra e venda, faz jus a apelante à comissão de corretagem no percentual pretendido (6%), pois a recorrente deu início às negociações que culminaram na venda do aludido imóvel, ainda que 15 (quinze) meses após, com a interferência de outros corretores e em valor expressivamente inferior ao primeiramente negociado.

Sobre o tema manifestou-se o Tribunal de Justiça de Santa Catarina:

“CIVIL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - IMOBILIÁRIA QUE ASSUME A VENDA DO APARTAMENTO E POR MEIO DE CORRETOR O EXIBE PARA O PRETENSO COMPRADOR - PROPOSTA DE COMPRA DO IMÓVEL ASSINADA POR ESTE - DESISTÊNCIA DA VENDA POR PARTE DO PROPRIETÁRIO - NEGÓCIO POSTERIORMENTE EFETIVADO DIRETAMENTE ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR SEM A PARTICIPAÇÃO DA IMOBILIÁRIA - INTERMEDIAÇÃO CONFIGURADA POR PROVAS TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL - COMISSÃO DEVIDA - RECURSO DESPROVIDO

"Quem, no exercício de sua atividade profissional de corretor de imóveis, comprovadamente aproximou as partes, tem direito à respectiva comissão, pois aquele é o fato que dá origem e impulso às tratativas que culminam com a realização do negócio, mesmo que este se tenha concluído por contato direto e pessoal entre o comprador e o vendedor." (JC 48/293, Des. Norberto Ungaretti).” (AC n. 2003.012378-4, Rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, j. em 18.10.04).

Em vista disso, mostra-se proporcional e razoável a fixação da remuneração em 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imóvel (R$ 2.600.000,00), visto alcançar a comissão o montante de R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), quantia esta que reflete justa remuneração pelos serviços prestados, contendo, ainda, forte conteúdo pedagógico, a fim de evitar dissabores dessa natureza.

Além disso, sobre referido valor (R$ 156.000,00), deverão incidir juros de mora a partir da citação, na taxa de 0,5% (meio por cento) até a entrada em vigor do Código Civil de 2002 (11.01.2003), quando então, atendendo-se às modernas tendências jurisprudenciais, passarão ao percentual de 1% (um por cento) ao mês, e também correção monetária pelo INPC, a contar da data da realização do negócio (07.06.1999), visto não possuir no coeficiente deste indexador, qualquer remuneração de capital.

3. Da litigância de má-fé

Por fim, analisadas as circunstâncias expostas no caderno processual e destacadas acima, nota-se que a apelada agiu de má-fé, pois intencionalmente utilizou-se do Judiciário de forma indevida, na tentativa de auferir vantagem em detrimento da parte autora.

In casu, a recorrida, em sede de contestação, confirmou o interesse na aquisição do imóvel quando realizada a aproximação, pela autora, entre vendedor e comprador, entretanto, as condições eram desfavoráveis. Aduz que, posteriormente, uma nova proposta foi apresentada por outro grupo de corretores, fazendo com que retomassem as negociações, sendo estas determinantes à finalização do negócio. Nesse contexto, defende que tal fato deu-se em virtude de o novo administrador local da igreja (bispo), desconhecendo das negociações primitivas realizadas com a ora apelante, ter se utilizado de serviços de corretagem de outrem e pagou somente a estes últimos a comissão pela aquisição do imóvel, agindo de maneira improba e desleal para com a recorrente, ora a verdadeira responsável pela aproximação do comprador e do vendedor.

Como cediço, um dos princípios que norteiam o processo civil é o da lealdade processual, sempre levando-se em consideração a boa-fé, a fim de que haja colaboração com o órgão jurisdicional no desenrolar da relação processual para a perfeita administração da justiça.

Dessa forma, configura ilícito processual quando as partes atuam com malícia ou culpa grave, criando obstáculos na relação processual ou à boa administração da justiça.

Nelson Nery Júnior, sobre a litigância de má-fé, dispõe:

“Conceito de litigante de má-fé. É a parte ou interveniente que, no processo, age de forma maldosa, com dolo ou culpa, causando dano processual à parte contrária. É o improbus litigator, que se utiliza de procedimentos escusos com o objetivo de vencer ou que, sabendo ser difícil ou impossível vencer, prolonga deliberadamente o andamento do processo procrastinando o feito. As condutas aqui previstas, definidas positivamente, são exemplos do descumprimento do dever de probidade estampado no CPC 14”. (Código de Processo Civil Comentado, 5. ed., São Paulo: RT, 2001, p. 397).

Desta forma, sendo violado o dever de observância à ética no desenvolvimento da contenda processual e restando demonstrada a conduta maliciosa da ré, impõe-se o reconhecimento da litigância de má-fé, nos termos do artigo 18 do Código de Processo Civil.

Colhe-se da jurisprudência:

“Evidenciada a má-fé processual do litigante, ao julgador é lícito condená-lo a pagar multa e, se for o caso, a indenizar os danos decorrentes independentemente de prévio requerimento da parte adversa.” (AC n. 2004.013695-1, Rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, j. em 31.10.2006).

Assim, impõe-se a condenação do apelado na penalidade por litigância de má-fé, no patamar de 1% (um por cento) sobre o valor da causa, devidamente corrigido.

Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso, para condenar a apelada no pagamento de R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), correspondente a 6% (seis por cento) do valor do negócio jurídico realizado, corrigidos monetariamente desde a sua concretização (07.06.1999), pelo INPC, acrescidos de juros de mora desde a citação, nos termos da fundamentação e, de ofício, aplica-se à apelada a multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, por litigância de má-fé, com fundamento nos arts. 17 e 18, do CPC.

III - DECISÃO:

Nos termos do voto da relatora, decide a Câmara, à unanimidade, dar provimento ao recurso, para condenar a apelada no pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 156.000,00 (cento e cinqüenta e seis mil reais), equivalente ao percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor do negócio jurídico realizado, corrigidos monetariamente desde 07.06.1999, acrescidos de juros de mora desde a citação e, de ofício, aplica-se à apelada a multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, por litigância de má-fé, com fundamento nos arts. 17 e 18, do CPC.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Desembargadores Fernando Carioni e Marcus Tulio Sartorato.

Florianópolis, 23 de janeiro de 2007.

Fernando Carioni

PRESIDENTE COM VOTO

Salete Silva Sommariva

RELATORA