Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a ação demarcatória é a via adequada para dirimir discrepâncias entre a realidade fática dos marcos divisórios do terreno e o que consta no registro imobiliário.

Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso especial de duas empresas que ajuizaram ação demarcatória com o objetivo de alterar os limites de um terreno, cujas divisas foram questionadas pelas rés no curso de procedimento administrativo de retificação de registro.

O juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito, por entender que a ação demarcatória era inadequada à pretensão das autoras de acrescer cerca de 149 mil hectares à sua propriedade – o que só poderia ser alcançado em ação de usucapião. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a sentença.

No recurso ao STJ, as autoras sustentaram o cabimento da ação demarcatória na hipótese de controvérsia envolvendo sobreposição de área. Alegaram que não pretendem nenhum acréscimo de área ao seu patrimônio, mas, sim, a correção dos marcos divisórios da propriedade já existente, para posterior retificação do registro imobiliário, se necessário.

Ação demarcatória é cabível quando houver dúvida sobre os limites divisórios

O relator do recurso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, observou que os fundamentos fáticos e jurídicos da petição inicial deixam claro que as autoras não pretendiam a aquisição da propriedade de terras contíguas às suas – o que derruba o entendimento das instâncias ordinárias.

O magistrado explicou que, como a tentativa de retificação administrativa da matrícula do imóvel foi frustrada pela oposição das rés, que alegaram haver pontos de sobreposição a áreas de sua propriedade, tornou-se necessário resolver a controvérsia a respeito dos limites dos imóveis nas vias ordinárias (artigo 213, parágrafo 6º, da Lei 6.015/1973).

O ministro afirmou que, de acordo com a jurisprudência do STJ, havendo divergência entre a verdadeira linha de confrontação dos imóveis e os correspondentes limites fixados em título dominial, a ação demarcatória é a via adequada para estabelecer eventuais novos limites.

Acompanhando o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso especial e determinou o retorno do processo à origem para o seu regular processamento.