​Para a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os créditos decorrentes de letra de crédito imobiliário (LCI) são classificados como quirografários no processo de falência e não têm a natureza de direito real, ainda que sejam lastreados em crédito imobiliário garantido por hipoteca ou alienação fiduciária.

Com esse entendimento, o colegiado negou provimento ao recurso de uma credora que pretendia incluir os créditos devidos a ela pela massa falida de um banco na classe dos créditos com direito real, os quais têm preferência sobre os quirografários. Ela possuía mais de R$ 1 milhão investidos em LCI do banco.

O juízo de primeiro grau e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já haviam negado o pedido, ao fundamento de que o título de crédito em si não pode ser equiparado a direito real apenas porque apresenta lastro em créditos dessa natureza.

Instituição financeira possui crédito gravado com direito real de garantia

O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicou que a emissão de LCI se destina ao financiamento do mercado imobiliário. Assim, informou, as instituições financeiras autorizadas podem emitir o título para antecipar os valores usados na concessão de financiamentos aos adquirentes de imóveis ou aos empreendedores.

"Os tomadores da letra de crédito imobiliário, em verdade, ao adquirirem os títulos, emprestam dinheiro às instituições financeiras para a aplicação no âmbito específico do mercado imobiliário, pressupondo que, anteriormente à emissão dos títulos, tenha havido relações creditícias garantidas por direito real – hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel", disse.

Segundo o ministro, são duas relações distintas: uma entre as instituições financeiras concessoras do crédito e os respectivos beneficiários – empreendedores e compradores de imóveis – e a outra, entre a instituição financeira e os tomadores das LCIs. O relator destacou que enquanto, na primeira, a instituição financeira é credora em uma relação garantida com direito real, na segunda ela é devedora dos valores que lhe foram aportados pelos investidores.

Na análise do ministro, a dinâmica dessas relações demonstra que os beneficiários das LCIs não são portadores de crédito gravado com direito real de garantia, mas sim as instituições financeiras, quando concedem financiamentos aos empreendedores e adquirentes. "Essas relações jurídicas obrigacionais garantidas por hipoteca ou alienação fiduciária de coisa imóvel, cujo credor é a instituição financeira, constituirão o lastro legalmente necessário para a emissão dos títulos", afirmou.

Para Antonio Carlos Ferreira, não é possível a extensão da disciplina protetiva dos créditos garantidos por direito real às LCIs, as quais apenas possuem como lastro relações jurídicas garantidas por hipoteca ou alienação fiduciária em garantia.

Direitos reais de garantia devem ser previstos em lei

O relator ressaltou que o direito real de garantia vincula determinado bem do devedor à satisfação da obrigação de maneira direta, tendo por função jurídica assegurar seu pagamento pelo devedor "e, por tal razão, em certa medida, desloca o credor do âmbito de insolvência do devedor".

Contudo, na situação em análise, o ministro verificou que quem possui esse direito privilegiado e preferencial é a instituição financeira, que pode deflagrar o processo de realização das garantias caso não sejam pagas as obrigações assumidas pelos empreendedores ou adquirentes imobiliários.

De acordo com o relator, a legislação enumera de forma taxativa os direitos reais de garantia, em virtude da vinculação de determinado bem à satisfação de uma relação obrigacional, inexistindo previsão expressa de que o lastro em relações jurídicas garantidas constitua também um direito real.