Resumo/Ementa: Direito Notarial e Registral. Inserção e correção de dados de qualificação pessoal das partes no Registro de Imóveis (registro e averbação). Artigos 212 e 213 da LRP. Possibilidade de ofício pelo Registrador ou a requerimento do interessado.

1. INTRODUÇÃO

No presente trabalho, analisar-se-á a possibilidade de inserção e correção de dados de qualificação pessoal das partes no Registro de Imóveis. Passa-se ao estudo do tema.

2. DESENVOLVIMENTO

2.1 Indubitavelmente, os dados de qualificação pessoal das partes devem estar adequadamente inseridos no Álbum Imobiliário, retratando a realidade. Com clareza solar, o artigo 176, inciso 11, “4”, da Lei de Registros Públicos (LRP), menciona os documentos necessários a qualificar escorreitamente a parte no registro. Assevera TEMPESTA[1]:

(...) se se tratar de pessoa física, o nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicilio, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou do Registro Geral de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casada, o nome do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n° 6.515, de 26 de dezembro de 1977. Havendo pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Quando se tratar de pessoa jurídica, deverá ser mencionada a sede social e o número de inscrição do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas.

2.2 Até o advento da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, a retificação se dava exclusivamente por processo judicial[2], salvo erro evidente[3]. Com a alteração introduzida, as alterações da qualificação passaram a ser realizadas na via administrativa, de oficio ou mediante provação do interessado (unilateral ou bilateral), conforme a hipótese. Na cátedra de Gomes[4], o procedimento se tornou mais célere e simples. APARÍCIO[5] comenta ter a novel lei quebrado o paradigma existente, tendo sido “realizada importante inovação legislativa, pois proporcionou que o próprio Oficial do Registro proceda retificações no registro de imóveis em procedimento administrativo simplificado “, bem como “auxilia a minorar os efeitos na morosidade do Poder Judiciário”.

2.3 O artigo 212 da LRP[6] aponta três situações de necessidade de retificação do registro ou averbação: a) omissão; b) imprecisão; c) inveracidade das informações.

2.4 Dispõe o artigo 213 da LRP, inciso I, letra "g", com redação dada pela Lei nº 10.931/2004, ser possível ao oficial retificar o registro ou averbação, de ofício ou a requerimento do interessado[7], nos casos de inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

2.5 Exemplo de alteração de ofício é erro na inserção do número do CPF ou Registro Geral. Outra possibilidade é erro ou omissão na transposição de qualquer elemento do título[8]. Expõe Paiva[9]:

Quando o registro não exprimir a verdade, termo que não é jurídico, "palavra equivocada do ponto de visto do direito", o interessado pode requerer ou o próprio Oficial do Cartório promoverá a correção, para ajustá-lo à realidade fática, isto deve acontecer, segundo nos ensina MACEDO DE CAMPOS com apoio em SERPA LOPES "em virtude da importância de que se reveste o registro na legislação pátria, ele deverá ser fiel, exato, preciso, não podendo conter erros ou falhas que desnaturem nem lhe diminuam o valor probante. Mas, como a falibilidade humana e, eventualmente, a má-fé são elementos que raramente deixam de se fazer presentes, há necessidade de disposição legal tendente a resguardar as situações decorrentes daqueles aspectos negativos da vida social".

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais objetivamente resumiu o pensamento jurisprudencial de nossos dias ao afirmar que "A realidade fática há de prevalecer sobre as declarações enunciativas do registro de imóveis, que deve espelhar a verdade real".

2.6 No azo, importa destacar a classificação feita por Paiva[10] quanto ao promovente da retificação:

2.1 – Retificação quanto ao promovente pode ser feita: a) de ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, "a" e "e"); b) pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, "a" a "g" e II); c) pelos confrontantes (213, II, in fine); d) pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV).

2.7 Em se tratando de pessoas com nome com possibilidade de homonímia, deve o oficial redobrar sua cautela. Refere Tempesta[11]:

Especial cautela deverá ser tomada na hipótese de constar a qualificação de titulares de direitos que tenham nomes de fácil ocorrência de homonímias. Venicio Antonio de Paula Salles recomenda que, nesses casos, se exija documentação mais robusta, como, v.g., cópia extraída do livro do Tabelião de Notas onde tenha sido lavrada a escritura pública, para confronto das assinaturas, ou até mesmo juntada da declaração de Imposto de Renda, onde o imóvel conste lançado, a posse das guias de recolhimento dos tributos devidos pelo ato jurídico primitivo, e outros nesse sentido, ressaltando ainda a possibilidade de produção de prova grafotécnica, mas apenas em procedimento judicial.

2.8 A retificação em apreço guarda relação com o princípio da continuidade registral, o qual, segundo CENEVIVA[12]: “Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas”. Dessa feita, somente pode ser feito o registro translativo caso o transmitente figure como titular no registro[13]. Assim, o erro na qualificação deste pode prejudicar o registro do título pelo adquirente, o qual somente poderá ser feito quando retificado o registro do transmitente.

2.9 Outro desiderato da retificação extrajudicial é observar o princípio da verdade real, com o fito de os dados do Álbum Imobiliário estarem em conformidade com a realidade, ensina Gomes[14].

 2.10 Conforme explica APARÍCIO[15], “a retificação extrajudicial não dá margem para substituição do registro, nem mesmo o seu cancelamento, pois sua função é somente retificar erros constatados no registro de determinado imóvel”.

2.11 Segundo obtempera OLIVEIRA[16], nas hipóteses do artigo 213, da LRP, deve o oficial instaurar procedimento específico. Caso surjam dúvidas quanto à retificação, ou havendo necessidade de produção de provas, deverá ser o procedimento convertido em judicial. Nesse sentido, MARCÍA SANTOS[17] aduz que, em não ocorrendo alteração da vontade das partes, com alteração apenas de erro gráfico ou pequeno engano, pode ser lavrado termo aditivo firmado apenas pelo Oficial.

2.12 Na cátedra de Gomes[18], tem a retificação efeito declaratório “retroagindo à data da prenotação do título que deu causa ao registro”. Portanto, há efeito “ex tunc”.

3. CONCLUSÃO

DIANTE DO EXPOSTO, infere-se ser possível inserir e/ou corrigir dados de qualificação pessoal das partes de ofício ou a requerimento do interessado, quando houver omissão, imprecisão ou inveracidade das informações, devendo haver comprovação por documentos oficiais. Em havendo necessidade de produção de outras provas, deverá ocorrer a retificação pela via judicial.

4. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

APARÍCIO, Daniela Fernanda Maciel. Retificação extrajudicial do registro de imóveis: análise dos artigos 212 a 214 da Lei N. 6.015/73. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 30 set. 2011. Disponivel em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.33526&seo=1>. Acesso em: 14 ago. 2012.

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. São Paulo: Saraiva, 7ª. Ed.

GOMES, Luciana Buksztejn. Procedimento de Retificação extrajudicial – Artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73. Revista de Direito da ADVOCEF, Porto Alegre, ano V, n. 10, p. 203-225, mai/2010.

OLIVEIRA, José Celso Ribeiro Vilela de. A retificação no registro imobiliário. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1365, 28 mar. 2007. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/9662>. Acesso em: 11 dez. 2011.

PAIVA, J. A. Almeida. Procedimentos para retificação de registro imobiliário. Alterações dos artigos 212, 213 e 214 da LRP. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 533, 22 dez. 2004. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/6083>. Acesso em: 10 dez. 2011.

SANTOS, Márcia Elisa Comassetto dos. Fundamentos Teóricos e Práticos das Funções Notarial e Registral Imobiliária. Porto Alegre: Norton Editor, 2004, 280p.

SOUZA, Luis Antônio Medeiros. O procedimento de retificação no Registro Imobiliário. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 4, no 152. Disponível em: <http://www.boletimjuridico.com.br/ doutrina/texto.asp?id=910> Acesso em: 12  dez. 2011.

TEMPESTA, Danilo Augusto. Material da 1ª aula da Disciplina Procedimentos Registrais Especiais, ministrada no Curso de Especialização Telepresencial e Virtual em Direito Notarial e Registral – Universidade Anhanguera - UNIDERP - REDE LFG, 2011.

TUTIKIAN, Cláudia. A retificação no registro de imóveis. SINOREG-ES, Vitória, Informativo Eletrônico nº 48 - Janeiro/2006. Disponível em: <http://www.sinoreg-es.org.br/boletins/boletins.php?campo_nota_id=378>. Acesso em: 12 dez. 2011.

Notas: