Indaga-se: como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?

É bastante comum, em toda parte do País, no início de cada ano, uma grande movimentação da imprensa e demandas junto aos órgãos públicos tratando da elevada carga tributária, em especial do IPTU - Propriedade Predial e Territorial Urbana. ^[01]

Isso porque, na maioria das unidades federativas, quanto ao IPTU, para todos os efeitos legais, considera-se ocorrido o fato gerador no dia 1º de janeiro de cada ano, em relação ao imóvel adquirido em exercícios anteriores. ^[02]

Nos termos de nossa Constituição Federal de 1988, ^[03] são competentes para instituir o IPTU todos os Municípios e o Distrito Federal – este por possuir competência cumulativa, ou seja, pode ele instituir tanto impostos estaduais quanto municipais.

O IPTU tem como fato gerador (que é uma situação definida em lei que, quando ocorrida, faz surgir a obrigação tributária) a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel. ^{[04] [05]}

Segundo preconiza também a legislação tributária, todo começo de ano, a pessoa jurídica de direito público – no caso, o governo municipal ou do Distrito Federal, titular da competência para exigir o seu cumprimento – efetua o lançamento do IPTU.

Lançamento tributário, conforme dispõe o art. 142 do CTN, é o ato pelo qual a autoridade administrativa constitui o crédito tributário, assim entendido o procedimento administrativo tendente a verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação, determinar a matéria tributável, calcular o montante do tributo devido, utilizando-se da correta base de cálculo e alíquotas, identificar o sujeito passivo e, sendo caso, propor a aplicação da penalidade cabível.

Entre as modalidades de lançamento tributário existentes, ^[06] tem-se o denominado lançamento direto ou de ofício, que é aquele efetuado pelo agente público, sem qualquer ajuda do sujeito passivo. Nesse caso, como se diz, cabe tão-somente ao contribuinte ou responsável realizar o pagamento devido.

Como posso saber se está correto o valor do IPTU a ser pago?

Ao receber o carnê do IPTU em sua residência, certas pessoas limitam-se a verificar o valor a ser pago, sem se atentar ou dar a devida importância para os fatos e dados que deram origem a aquele valor. As desculpas para isso são as mais variadas, desde a falta de tempo para verificar e questionar, até por julgar ser muito complexo e difícil o direito tributário.

Todavia, com um pouquinho de atenção, sem precisar gastar nada por isso, é possível verificar se estão corretos ou não os dados, constantes do carnê, que originaram o valor a ser pago a título de IPTU. ^[07]

Desse modo, estando de posse de seu carnê de IPTU, há alguns elementos que devem ser analisados:

1º) O proprietário/responsável solidário e o imóvel objeto da cobrança

Por incrível que pareça, na ânsia de se ver livre do IPTU, há contribuintes que, ao receber o carnê, efetuam o pagamento, sem nem mesmo verificar a qual pessoa e imóvel o imposto pertence.

            Importante, inicialmente, observar qual é o nome da pessoa que consta do carnê, e a que imóvel se refere, até para não efetuar um pagamento em nome de outrem, o que demandaria um processo de devolução, nem sempre de fácil solução.

Em princípio, esse dado (proprietário/responsável solidário) está a informar quem é o sujeito passivo (contribuinte ou responsável) obrigado pelo pagamento do imposto. O nome é retirado do cadastro imobiliário fiscal, disponível no órgão fiscal, o que não significa necessariamente que aquele nome que consta do carnê seja o proprietário do imóvel, até porque o cadastro fiscal pode não estar atualizado.

Relevante esclarecer que o simples fato de constar o seu nome no carnê do IPTU, ou de estar pagando o IPTU do terreno, por exemplo, não pressupõe que você é o proprietário do imóvel ou que vai adquirir a propriedade do mesmo.

Para alterar o nome do carnê, o interessado deve se dirigir ao órgão da fazenda competente, com os documentos necessários que comprovem possuir a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.

E no caso de imóvel alugado, quem é o responsável pelo pagamento do IPTU?

            É corriqueiro constar no contrato de aluguel uma cláusula, determinando que o inquilino é o responsável pelo pagamento dos impostos referentes ao imóvel alugado. Contudo, para a Fazenda Pública, embora haja um contrato, a responsabilidade permanece na pessoa do contribuinte, ou seja, o proprietário do imóvel. ^[08] Assim, na hipótese de o inquilino não efetuar o pagamento acordado, não adianta invocar, perante o órgão fazendário, a existência de contrato. Pode-se, contudo, buscar seus direitos na esfera civil.

2º) A base de cálculo do IPTU

Base de cálculo é o valor venal do imóvel – em outras palavras, o quanto custa o seu imóvel, que é apurado, anualmente, por meio de avaliação realizada pelo órgão público.

Este será o valor sobre o qual incidirá a tributação. É a base numérica que propicia o cálculo do tributo devido.

Este é um dado que causa muita reclamação. O valor da base de cálculo, normalmente, é realizado e apurado pelo próprio órgão público, podendo ser terceirizado, e que obedece a um tratamento matemático-estatístico preconizado em Norma Técnica de avaliação de massa, definida pelo próprio órgão público.

É comum haver erros, tanto a favor do contribuinte – e diga-se de passagem, bastante freqüent, bastando verificar para isso, se o valor que consta como base de cálculo corresponde ao valor de mercado do imóvel –, assim como a favor do Fisco. A possibilidade de erros é, de certa forma aceitável, até porque é muito grande o número de imóveis a serem avaliados, e nem sempre o órgão público dispõe de pessoal e material suficiente para a avaliação, utilizando-se por vezes de uma medição por amostragem.

Importante frisar que nem sempre a ocorrência de um elevado aumento do IPTU, resultado de um aumento na base de cálculo, significa que haja erro, pois pode ocorrer a hipótese de o imóvel estar subavaliado por vários anos seguidos.

Desse modo, em se verificando que a base de cálculo descrita no carnê do IPTU não corresponde ao valor venal do imóvel, ou seja, quanto ele vale no mercado, o contribuinte pode se dirigir ao órgão público competente, requerendo a sua revisão. Para isso, deve estar acompanhado de documentos (jornal, revista, laudos de entidades reconhecidas, entre outros), que comprovem o correto valor venal do imóvel.

3º) A alíquota do IPTU

Alíquota é um percentual, definido em lei, que, incidindo sobre a base de cálculo, dá como resultado o valor do imposto devido.

Este também é um dos dados em que mais ocorrem erros, e que resultam em grande alteração no valor a ser pago.

A Constituição Federal ^[09] determina que o IPTU poderá ser progressivo, em razão do valor do imóvel e ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

Assim, cada ente federativo, competente para instituir o imposto, pode legislar sobre a matéria, determinando as alíquotas que serão aplicadas, que podem variar de Município para Município.

A título de ilustração, na legislação do Distrito Federal, ^[10] constam três alíquotas diferentes, em razão do uso do imóvel, nestes termos:            Dessa forma, é de vital importância, para se evitar um pagamento a maior que o devido de IPTU, verificar qual a alíquota que está sendo aplicada, e se ela corresponde à situação do seu imóvel. Em caso de erro, basta requerer junto ao órgão público a revisão do lançamento, comprovando a situação real do imóvel.

            I) - 3% (três por cento) para terreno não edificado;

            II - 1% (um por cento) para imóvel comercial (não residencial, edificado) e imóvel residencial portador de alvará de construção (imóvel em construção);

            III - 0,30% (trinta centésimos por cento) para imóvel edificado destinado exclusivamente para fins residenciais (imóvel residencial).

            No caso, se seu imóvel for residencial, e no carnê constar uma alíquota de comercial, por exemplo, deve-se comprovar junto ao órgão fazendário, por meio de uma conta de luz, telefone ou água, entre outros, que o imóvel é residencial, e que está residindo no local.

            Por fim, há que se colocar que, até para sermos cumpridores de nossos deveres, como cidadãos contribuintes, é preciso ter um mínimo de conhecimento e atenção, o que nos levará a ter mais condições de exigir a correta cobrança de impostos, nos termos da lei regente, e a uma melhor aplicação de todos os recursos advindos dos tributos arrecadados. Para isso, o IPTU é um bom começo.

Notas

            (1) Interessante observar que estas informações aqui colocadas cabem a todos os tributos, observadas, naturalmente, as suas peculiaridades, pois todos têm um fato gerador, uma base de cálculo e uma alíquota.

            (2) DISTRITO FEDERAL. Decreto nº 28.445, de 20 de novembro de 2007. Art. 2º, I. Disponível em: http://www.fazenda.df.gov.br. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (3) BRASIL. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. "Art. 147. Competem à União, em Território Federal, os impostos estaduais e, se o Território não for dividido em Municípios, cumulativamente, os impostos municipais; ao Distrito Federal cabem os impostos municipais. Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I - propriedade predial e territorial urbana." Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (4) BRASIL. CTN. Art. 29. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (5) BRASIL. CTN. Art. 121. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (6) BRASIL. CTN. Conforme dispõem os arts. 147, 149 e 150 do CTN, existem três modalidades de lançamento: a) o misto, também conhecido como por declaração, no qual o Fisco age com base nas informações prestadas pelo sujeito passivo; b) o direto, ou de ofício, que é aquele efetuado pelo agente público competente, sem qualquer ajuda do sujeito passivo; e c) o por homologação, em que o sujeito passivo realiza os procedimentos de lançamento sem o prévio exame do Fisco.

            (7) Importante sempre verificar a legislação tributária vigente do ente federativo que institui o tributo, em especial aos prazos de recurso. No caso de já ter transcorrido o prazo recursal, visite os seguintes artigos: "O recurso intempestivo no processo administrativo fiscal" e "O pedido de reconsideração no processo administrativo", no site: www.josehable.adv.br

            (8) BRASIL. CTN. "Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes." Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (9) BRASIL. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. Art. 156, (...) § 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I - ser progressivo em razão do valor do imóvel; e II - ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/. Acesso em: 04 fev. 2008.

            (10) DISTRITO FEDERAL. Decreto nº 28.445, de 20 de novembro de 2007. Art. 15. Disponível em: http://www.fazenda.df.gov.br. Acesso em: 04 fev. 2008.