Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil a e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus. 

A nova Lei do Inquilinato, nº 12.112/2009, publicada no Diário Oficial da União no dia 09 de dezembro de 2009, alterou inúmeros dispositivos da anterior Lei nº 8.245/1991 (antiga Lei do Inquilinato), que assevera acerca das locações dos imóveis urbanos bem como de seus procedimentos  pertinentes.

 A lei sub judice entrou plenamente em vigor em nosso ordenamento jurídico pátrio 45 dias após a sua devida e válida publicação, ou seja, exatamente no dia 23 de janeiro do presente ano de 2010. Mas, sua aplicação não está diretamente relacionada com sua vigência, como veremos a seguir devido a sua essência ser clarividentemente  uma norma jurídica de caráter eminente híbrido.  

A nova Lei do Inquilinato, nº 12.112/2009, como já especificado acima é qualificada perante o sistema jurídico brasileiro como sendo uma norma jurídica de caráter híbrido, uma vez que possui em seu texto legal disposições tanto no que se refere ao direito material (referentes especificamente ao contrato locatício e suas disposições em si) quanto ao que tange especifica e diretamente ao direito processual.

As normas que tangem acerca do direito processual aplicaram-se imediatamente, ou seja, os novos procedimentos instituídos já surtiram seus efeitos assim que a nova lei do inquilinato entrou em vigor, ou seja na data de 09 de dezembro de 2009, mesmo para processos judiciais já em andamento.

Já as disposições de fulcro eminentemente de direito material aplicam-se  as novas regras aos novos contratos locatícios (firmados após a vigência da nova lei) e àqueles que sofrerem qualquer renovação (sendo a modificação, alteração ou renovação automática ou não).

Todavia merece que destaquemos a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato em análise, de cunho estritamente material que determina acertadamente que a garantia contratual (caução, fiança, ou outras formas de garantias) se estendam até a efetiva desocupação do imóvel locado, mesmo se o contrato a priore seja por prazo determinado e se torne contrato de prazo indeterminado.

Há de se salientar ainda, que, caso a locação seja prorrogada por prazo indeterminado no tempo, o fiador tem a faculdade de se desonerar da sua responsabilidade, desde que obrigatoriamente notifique por escrito e preliminarmente extrajudicialmente o locador de sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por até 120 (cento e vinte) dias após a ocorrência da devida notificação ao locador. Nessa hipótese descrita na lei em fulcro, o locador poderá por sua vez, notificar o locatário para que apresente uma nova garantia para a locação no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento do contrato de locação.

É de suma relevância ressaltarmos que a luz do nosso Código Civil atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. Porém com o advento da nova lei do inquilinato estabeleceu-se, por ser norma específica, que poderá haver a troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações de fiador depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o fato por escrito acerca de seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 (cento e vinte) dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial. Essas novas regras visam tentar diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído com a promulgação e o advento da nova lei locatícia ora em vigor, lei nº 12.112/2009.

As alterações mais significativas da lei nº 12.112/2009, ao que tange a locação de imóveis urbanos referem-se aos procedimentos judiciais, diretamente vinculados ao direito processual. Visto que foram criadas novas hipóteses para concessão pelo magistrado de liminar em ações de despejo, nas quais o locatário possui exímios e enxutos 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel locado segundo disposição expressa do artigo 59, § 1º, incisos VI a IX da lei em análise. São elas: a) O término do prazo para que o locatário apresente nova garantia, em caso de desoneração do fiador; b)Necessidade de realização de obras determinadas pelo poder público. Neste aspecto, a redação final da lei deixou de prever o direito de indenização do locatário se as obras não forem realizadas, apesar de ser este o fundamento do despejo; c)Com o término do prazo da locação comercial, se o despejo for proposto em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; d) A falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se o contrato estiver desprovido de garantia, nessa última hipótese elencada pela lei, o locatário pode evitar a desocupação judicial forçada do imóvel no período legal de 15 dias efetuando o depósito judicial caução que contemple a totalidade dos valores devidos e inadimplentes.

Ainda, para o caso de despejo por falta de pagamento, a nova lei do inquilinato, lei nº 12.112/2009, estabeleceu procedimentos mais céleres e prazos mais exímios, permitindo-se, em inúmeros casos, que a intimação  efetuada na pessoa do advogado tenha plena validade, sendo totalmente desnecessária a ocorrência da intimação pessoal do locador inadimplente.

Outra modificação tange na purgação da mora pelo locador perante o locatário que somente será admitida e aceita uma única vez em 24 (vinte e quatro) meses, sendo que sob a vigência da lei do inquilinato anterior era permitida que se purgasse a mora por até duas vezes no período de 12 (doze) meses.

Também houve alterações substanciais nos procedimentos das ações revisionais, nas quais se pleiteia a alteração do valor do aluguel. Pelo texto frio da nova lei nº 12.112/2009, sub judice, o magistrado poderá fixar aluguel provisório no limite entre 80% (oitenta por cento) do valor do aluguel e 80% (oitenta por cento) do valor ora pleiteado judicialmente pelo locador.

Ainda é válido destacarmos as alterações nos procedimentos das ações renovatórias, que são aquelas nas quais o locatário comercial pleiteia o direito de continuar no imóvel, com base na proteção legal a seu ponto comercial.

Pela nova sistemática, o comerciante deve demonstrar a idoneidade do fiador ainda que esse fiador seja o mesmo desde o início da relação contratual. Não sendo renovada a locação, o locatário comerciante terá o prazo de apenas 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, se assim o requerer o locador. Na lei anterior, o prazo era de 06 (seis) meses do trânsito em julgado da sentença judicial.

A nova lei ainda estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato.

A lei nº 12.112/2009, vem sendo objeto de várias observações e críticas, sob o argumento de que beneficia os proprietários de imóveis, na medida em que aumenta as hipóteses de retomada do mesmo e diminui os prazos para a desocupação. Por outro lado, acaba por prejudicar veementemente os locatários comerciais que tiveram a proteção do seu ponto comercial amplamente reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.

Na tentativa de evitar eventuais prejuízos futuros, os locatários comerciais devem dar mais atenção sobretudo aos termos contratuais no momento da assinatura do contrato de locação, buscando, assegurar meios mais eficazes e robustos em relação a sua própria  proteção.

Por fim, recomenda-se, então, que os locadores e locatários revejam seus contratos locatícios e os adequem o quanto antes à nova lei já em vigor e aos plenos interesses comuns entre as partes contratantes e envolvidas na locação.

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON