Resumo: O presente trabalho trata dos aspectos gerais do loteamento, tendo por fim analisar os aspectos gerais do loteamento sob a ótica dos registros públicos, destacando a importância do registro de imóveis na instrumentalização do parcelamento do solo e na fiscalização do cumprimento dos requisitos urbanísticos para o loteamento, conforme determinado na Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Para análise e desenvolvimento do trabalho foram feitas pesquisas bibliográficas, em sites, artigos publicados e documentos, buscando explicitar os requisitos necessários para a implementação de um loteamento, bem como o processo de registro perante o registro de imóveis, tendo em vista sua importância na instrumentalização e na tentativa de evitar que haja fraude à lei.

Palavras-chave: loteamento, registro, imóveis.

Abstract: The present work deals with the general aspects of the allotment, analyzing the general aspects of the allotment from the perspective of public registry, highlighting the importance of registering property in the exploitation of land subdivision and monitoring compliance with the requirements for urban subdivision as determined by Law 6,766 of December 19, 1979. For analysis and development work were made literature searches on websites, published articles and documents, seeking to explain the requirements for the implementation of a subdivision, as well as the process of registration with the land registry, given its importance in instrumentation and attempt to prevent any breach of the law.

Keywords: allotment, registry, realty.

INTRODUÇÃO

A Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, tem por fim regulamentar e organizar o crescimento das cidades, trazendo em seu bojo diretrizes urbanísticas, a infraestrutura básica que o parcelamento do solo deve conter, o procedimento administrativo para a realização do parcelamento e a instrumentalização desse parcelamento no registro imobiliário. Além disso, apresenta regras a respeito dos contratos, visando proteger os compradores de terrenos urbanos.

O Brasil é um país predominantemente urbano, em que a maior parte da população está localizada nas cidades. A ocupação desordenada das cidades, sem a infraestrutura necessária para a adequada higidez habitacional da população, principalmente à de baixa renda, foi um dos fatores que levaram à edição da Lei 6.766/79 com o fito de propiciar um parcelamento do solo capaz de atender à demanda populacional nos centros urbanos e ao mesmo tempo dar condições adequadas e salubres aos ocupantes dessas novas áreas urbanas.

O processo de urbanização e de expansão urbana, em regra, se da por meio do parcelamento do solo, que pode ser feito por loteamento ou por desmembramento. A expansão dos limites geográficos das áreas urbanas deve ser feito de maneira organizada, permitindo que a população, que ali resida, se desenvolva e integre a cidade já existente com toda a infraestrutura necessária.

O presente trabalho visa analisar os aspectos gerais do loteamento sob a ótica dos registros públicos, destacando a importância do registro de imóveis na instrumentalização do parcelamento do solo e na fiscalização do cumprimento dos requisitos urbanísticos para o loteamento, conforme determinado na Lei 6.766/79.

Para a análise e desenvolvimento do trabalho serão feitas pesquisas bibliográficas, em sites, artigos publicados e documentos, buscando explicitar os aspectos gerais do loteamento trazidos pela Lei 6.766/79 com o foco voltado para os registros públicos.

1. PEQUENO PERFIL HISTÓRICO

A Revolução Industrial fez com que a população migrasse do campo para as cidades. Os proletários que trabalhavam nas indústrias passaram a viver na periferia das cidades, próximo ao seu local de trabalho. Com isso, a propriedade passou a ter maior importância e fez-se necessário regulamentar essa ocupação na tentativa de evitar o crescimento e a ocupação desordenados das cidades. Os loteamentos surgiram justamente na tentativa de se adaptar a propriedade às condições econômicas da classe trabalhadora que precisava de um local para habitar, mas, ao mesmo tempo, não possuíam grandes condições econômicas uma vez que eram superexplorados pelos capitalistas proprietários das indústrias.

No Brasil, o desenvolvimento urbano se deu a partir da Revolução de 1930, juntamente com o processo de industrialização. Devido a crise enfrentada pelos países desenvolvidos nas primeiras décadas do século XX, caiu a demanda por produtos primários e o “país sentiu” a necessidade de desenvolver sua produção. Com isso, houve uma alteração na ocupação do território nacional e o processo de urbanização se intensificou na busca dos trabalhadores por melhores condições de vida nas cidades. O grande fluxo de imigração fez com que a população rural se transformasse em verdadeira mão de obra para a economia capitalista industrial. Entretanto, apesar de terem melhores condições de vida nas cidades, os trabalhadores ainda possuíam uma renda baixa e, ao mesmo tempo, a necessidade de ter uma moradia na cidade.  Nesta época, surgiu uma nova maneira de venda de terrenos, a venda a prestação. Isso se deu uma vez que os compradores não possuíam condições de pagar, à vista, o preço pedido pelo comprador; assim, fez-se necessário que o valor fosse quitado em prestações condizentes com a capacidade econômica dos compradores.

Com a alteração da realidade econômica e social do país, imprescindível que o direito se adaptasse. Foi então que surgiu o Decreto-Lei 58 de 1937 e, posteriormente, a Lei 6.766 de 1979 na tentativa de regulamentar o parcelamento do solo, bem como os compromissos de compra e venda firmados em decorrência da aquisição de lotes.

2. LOTEAMENTO

O parcelamento do solo urbano pode se dar por loteamento ou por desmembramento. Loteamento, conforme dispõe o parágrafo 1º do artigo 2º da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, implementação de infraestrutura básica ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Arnaldo Rizzardo, define loteamento “como sendo a operação que se utiliza de dados técnicos da agrimensura para dividir uma área em tantas outras porções autônomas, com possibilidade de vida própria. Feita a divisão da gleba em lotes, estes não mais são partes daquela, mas propriedades separadas, que passam a constituir, cada uma, um novo todo, uma nova propriedade.”[1]

Considera-se desmembramento, por sua vez, segundo a Lei 6.766/79, no §2º, do artigo 2º, a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, bem como da infraestrutura básica já implementada.

Dos conceitos acima dispostos pode-se observar a diferença existente entre o loteamento e o desmembramento. Neste, há o aproveitamento da infraestrutura básica e sistema viário existente, enquanto no loteamento faz-se mister a abertura de novas vias públicas, bem como a implementação de infraestrutura básica que atenda adequadamente à população que passará a ocupar aquela região.

Dentro dessa visão de parcelamento do solo urbano, pode-se definir lote como todo terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. Como se pode observar, as dimensões dos lotes irão variar de acordo com a legislação do Município em que esteja situado. Lembrando que, de acordo com a Constituição Federal de 1988, o plano diretor será obrigatório para os Municípios que possuam mais de vinte mil habitantes, devendo ser aprovado pela Câmara Municipal e servirá como instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana.[2]

Para que haja um melhor desenvolvimento e crescimento urbano, a legislação determina que, somente poderá ser feito o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica que será definido no plano diretor, conforme artigo 3º, da Lei 6.766/79. Esse artigo, com as alterações trazidas pela Lei 9.785/99, veda, em princípio, o parcelamento do solo para fins urbanos em áreas rurais. Dessa maneira, haverá um planejamento e adequação das áreas parceladas de maneira que as cidades irão expandir em zonas previamente definidas como urbanas pelo plano diretor. Além disso, as áreas de lazer, comércio, áreas verdes e equipamentos urbanos de infraestrutura básica, bem como as vias públicas serão estruturadas para atender ao perfil e a densidade da população que passará a utilizá-la.

A Lei 6.766/79 impôs, ademais, como condição para o loteamento e também para o desmembramento, por interpretação extensiva, que estes não se deem em terrenos alagadiços e sujeitos a inundação; com aterros de material nocivo à saúde pública; com declividade igual ou superior a trinta por cento; e onde as condições geográficas não aconselham construir. Todavia, cabe ressaltar que, uma vez efetuadas obras para reverterem os impedimentos presentes no terreno, como, por exemplo, saneamento, drenagem das águas, tratamento do solo para eliminar os agentes poluidores, não haverá qualquer óbice no parcelamento e utilização do solo.[3]

Por ser o loteamento uma forma de parcelamento do solo e, consequentemente, uma das maneiras pela qual a cidade se expande e se desenvolve, ele deve cumprir alguns requisitos urbanísticos para que seja considerado regular e possa, então, ser registrado no Registro de Imóvel competente.

Deverá, primeiramente, conter a infraestrutura básica para que a população que ali ocupar possa ter condições de vida digna com urbanidade. O parágrafo 5º, do artigo 2º, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 11.445/07, considera que a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Isso torna a área a ser parcelada urbana e integrada à cidade, com o desenvolvimento mínimo necessário à sua ocupação.

Quando o parcelamento se der em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social, a infraestrutura básica consistirá, no mínimo de vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável, soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar; segundo o parágrafo 6º, do artigo 2º da Lei 6.766/79, com redação determinada pela Lei 9.785/99.

Como se pode observar, no caso de parcelamento em zonas habitacionais declaradas por lei de interesse social, não é exigida a iluminação pública. Apenas no caso da infraestrutura básica em geral, sem nenhuma especificidade, que se exige a iluminação pública como requisito essencial.

Em 2017, houve a inclusão do parágrafo 7º, no artigo 2º da Lei 6.766/79 para autorizar a constituição de condomínio de lotes, modalidade em que o lote é considerado unidade imobiliária do condomínio.

Além dos acima expostos, a Lei 6.766/79, exige ainda, em seu artigo 4º, que o loteamento atenda aos seguintes requisitos urbanísticos: as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como as destinadas a espaços livres de uso do público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada em lei municipal para a zona em que de situem. Os equipamentos comunitários são os de caráter público, destinados à educação, lazer, saúde, cultura e similares, enquanto os espaços livres de uso público são as praças, os parques e áreas de passeio.

Os lotes deverão ter área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. Essa determinação legal tem o objetivo de proporcionar à cidade certo padrão mínimo no parcelamento do solo, evitando que sejam criados lotes desordenadamente.[4]

É obrigatória, ainda, a reserva de faixa não edificável, ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, de, pelo menos, 15 (quinze) metros de cada lado, podendo ser reduzida à 5 (cinco) metros, por lei municipal, quando se tratar de rodovia. E, por fim, as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.[5]

A Lei 10.932/04, acrescentou, ademais, o parágrafo 3º ao artigo 4º da Lei 6.766/79, que prevê que, caso seja necessário a reserva de faixa não edificável vinculada às dutovias, essa exigência deverá ser feita no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, sempre buscando a segurança da população e a proteção ao meio ambiente.

A lei, ao impor esses requisitos mínimos, sem prejuízo de outros presentes em legislações esparsas, tem por fim evitar que sejam feitos loteamentos em áreas inóspitas e distantes da cidade, sem meios de comunicação com os centros urbanos. Com isso, procura-se evitar que sejam construídos conjuntos habitacionais afastados da cidade, bem como que a ocupação da região se dê de maneira desordenada, sem que haja a promoção da integração com a cidade e que deixem a população que passará a ocupá-la isolada dos centros urbanos.

Foi reservado ao Município legislar a respeito dos usos permitidos para cada zona em que este se divida, bem como sobre os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, necessariamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento da área a ser loteada.[6]

3. PROJETO E REGISTRO DO LOTEAMENTO

A aprovação do projeto de loteamento se dará perante a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal, quando este se desenvolver em seu território, em duas fases distintas: a primeira em que serão definidas as diretrizes básicas para o projeto definitivo, e a segunda em que o plano de loteamento é apresentado em consonância com a política urbanística para o desenvolvimento da cidade.

Na fase inicial, o interessado deverá apresentar requerimento à Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, quando o loteamento ocorrer em seu território, solicitando as diretrizes básicas para o uso do solo, o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários. Deverá apresentar, ainda, juntamente com o requerimento, planta do imóvel contendo, no mínimo, as divisas da gleba a ser loteada; as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; a localização dos cursos d´água, dos bosques e construções existentes; a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distancias da área a ser loteada; o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; e as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.[7]

Com a documentação em mãos, o Poder Público indicará as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõe o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; o traçado básico do sistema viário principal; a localização apresentada aproximada dos terrenos destinados a equipamentos destinados a equipamentos urbanos e comunitários e das áreas livres de uso do público; as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis; a zona ou zonas de uso predominante da área com indicação dos usos compatíveis. Todas essas diretrizes expedidas pelo Poder Público terão um prazo de 4 (quatro) anos, após o qual não mais vigorarão.[8]

Essa fase de fixação de diretrizes poderá ser dispensada, por lei, sempre que o Município possuir menos de 50 (cinquenta) mil habitantes e, também, naqueles em que o plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento.

A principal função dessa primeira fase é garantir que o planejamento de loteamento do terreno esteja em consonância com a política de desenvolvimento urbano.

A fase seguinte se dará com a apresentação do projeto de loteamento junto a Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, quando o loteamento se der em seu território, dentro do prazo de 4 (quatro) anos da delimitação das diretrizes. O projeto deverá conter desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras, acompanhada da certidão atualizada da matrícula da gleba, bem como da certidão negativa de tributos municipais e do instrumento de garantia competente.

Os desenhos devem conter, pelo menos, a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; o sistema de vias com a respectiva hierarquia; as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias; os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças; a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas; a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas.

Além disso, o memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação de zona ou zonas de uso predominante; as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e as suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento; a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existente no loteamento e adjacências.

O parágrafo 3º do artigo 9º da Lei 6.766/79 traz a advertência da necessidade de se manter sempre atualizada a matrícula do imóvel objeto do loteamento, sob pena de responsabilidade penal e de se invalidar as diretrizes expedidas e as aprovações subsequentes.

Aprovado o projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, o loteador deverá apresentá-lo ao Registro de Imóveis competente, para que seja feito o registro, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta), dias contados da aprovação, sob pena de caducidade desta. Cabe ressaltar, ademais, que o projeto de loteamento aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, também sob pena de caducidade da aprovação.[9]

O requerimento de registro deverá estar acompanhado dos seguintes documentos: título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula; histórico dos títulos de propriedade do imóvel, referente aos últimos 20 (vinte) anos, acompanhados dos respectivos comprovantes; certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; certidões negativas de ações penais com respeito aos crimes contra o patrimônio e contra a Administração Pública; certidões dos cartórios de protesto de títulos e outros documentos de dívida, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos; certidões de ações cíveis referente ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; situação jurídica atualizada do imóvel; certidões de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos; cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que deverão incluir, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; exemplar do contrato padrão da promessa de venda, ou de cessão ou promessa de cessão; e declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.[10]

No tocante à existência de protesto, de ações pessoais e de ações penais, salvo quando se tratar de crime contra o patrimônio e contra a administração, não constituirá óbice ao registro do loteamento se restar comprovado pelo requerente que esses protestos e ações em nada prejudicarão os adquirentes dos lotes. Caso o oficial de registro de imóveis entender insuficiente a comprovação feita, suscitará dúvida perante o juízo competente.  

Tratando-se de parcelamento popular, destinado às classes de baixa renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso, com imissão provisória na posse, será dispensado o título de propriedade do imóvel, desde que o loteamento seja promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação; conforme artigo 18, §4º, Lei 6.766/79.

Uma vez examinada a documentação pelo oficial de registro de imóveis e encontrando-se em ordem, deverá ser enviada à Prefeitura Municipal comunicação e publicará edital do pedido de registro, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação. O edital deverá ser publicado no jornal de circulação local do Município e, se não houver, no jornal de circulação da região.[11]

Decorrido o prazo, se houver impugnação, o oficial de registro de imóveis intimará o requerente do registro, bem como a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal, para que se manifestem sobre a impugnação no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Após a manifestação das partes, o processo será encaminhado ao juízo competente, que ouvirá o Ministério Público em 5 (cinco) dias e, em seguida, decidirá, de plano ou após instrução sumária. Se entender necessário, sempre que o processo exigir maior indagação, o juiz poderá remeter o interessado às vias ordinárias.

Não havendo impugnação findo o prazo do edital, o oficial de registro de imóveis registrará o loteamento. Ressalte-se que efetuado o registro em desacordo com as exigências da Lei 6.766/79, o oficial de registro de imóveis ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos previstos para o ato, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

O registro do loteamento será feito, por extrato, no Livro 2 – Registro Geral. Além do registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, será feito no Registro de Imóveis a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou equipamentos urbanos.

Estando a área loteada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro deve ser solicitado, primeiramente, naquela em que estiver localizada a maior parte do loteamento. Em seguida, requererá o registro em cada uma das demais circunscrições, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento se ache inteiramente registrado em todas elas. Somente, então, será o loteamento considerado registrado.[12]

Cabe destacar que é vedado ao interessado processar o registro do loteamento simultaneamente perante as diversas circunscrições. Todavia, o indeferimento do pedido de registro em uma circunscrição não gera o cancelamento do registro procedido em outra, desde que o motivo que levou ao indeferimento não se estenda ao registro efetuado anteriormente, sendo necessário, ainda, que o interessado requeira a manutenção do registro.

As praças, vias, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, que constam do projeto e do memorial descritivo, passarão ao domínio público desde o registro do loteamento, independentemente de qualquer requerimento. Nas situações em que o parcelamento do solo se encontre efetivado, porém não registrado, poderá o Município requerer o registro das áreas de uso público, para que possam integrar seu domínio.

Registrado o loteamento, seu cancelamento só poderá ser feito mediante decisão judicial; a requerimento do loteador, com a anuência da Prefeitura Municipal ou do Distrito Federal, enquanto nenhum lote for vendido; ou a requerimento do loteador, juntamente com todos os adquirentes de lotes, bem como com a anuência da Prefeitura Municipal ou do Distrito Federal, quando for o caso, e a do Estado.

Sendo requerido o cancelamento do loteamento, o oficial de registro de imóveis deverá publicar edital do pedido de cancelamento, em resumo, abrindo-se prazo para impugnação em 30 (trinta) dias, contados da última publicação do edital. Decorrido o prazo, tendo sido apresentada impugnação ou não, o processo será remetido ao juízo competente para homologação, ouvido o Ministério Público.

4. QUESTÕES REGISTRAIS

Apresentado o requerimento juntamente com a documentação elencada no artigo 18 da Lei 6.766/79, ao registro de imóveis competente, pelo interessado, o oficial de registro deverá fazer o apontamento do título no Livro 1 – Protocolo.

Uma vez protocolizado, o oficial deverá examinar a documentação e qualificar o título, dentro do prazo de 10 dias úteis[13]. Encontrando-se em ordem a documentação, antes de proceder ao registro do loteamento, o registrador de imóveis deverá encaminhar comunicação à Prefeitura, bem como publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro, em 3 (três) dias consecutivos. Publicado o edital, é aberto prazo de 15 (quinze) dias para impugnação ao registro do loteamento. [14]

Não havendo impugnação, o registro será feito imediatamente, por extrato, no Livro 2 – Registro Geral. Entretanto, se houver impugnação de terceiros, o procedimento será decidido pelo juiz competente. Nesse caso, o oficial de registro de imóveis deverá intimar a Prefeitura Municipal e o requerente, para que se manifestem em 5 (cinco) dias e, em seguida, encaminhará o processo ao juiz para decisão. Se os interessados não se manifestarem no prazo o processo será arquivado.

Cabe ressaltar, que o oficial de registro de imóveis deve estar sempre atento aos procedimentos de registro de loteamento para evitar que haja fraude a lei. Um ponto de cautela que merece destaque é o que diz respeito à venda de frações ideais de terrenos na tentativa de camuflar o loteamento.

Muitas vezes os proprietários de terrenos, para evitar todo o procedimento especial acima descrito de loteamento, no qual é necessário abrir vias de circulação, implementar equipamentos urbanos e comunitários, desenvolver toda a infraestrutura do local, com aprovação prévia pela Prefeitura Municipal, promovem a venda de frações ideais de seu terreno para diversas pessoas formando um grande condomínio. Contudo, na prática, a parte compradora adquire uma parte certa do terreno, no caso, um lote. Isso é vedado expressamente pela legislação vigente.

Ora, não é possível ser proprietário de fração ideal de um terreno e ter sobre ele parte certa e determinada. Quando se tem um condomínio, cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.[15]

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante da análise dos aspectos gerais do loteamento, podemos observar que o papel desempenhado pelo registrador de imóveis é de grande importância na instrumentalização dos loteamentos para que eles atendam aos requisitos exigidos em lei.

Ao proceder à análise da documentação apresentada, bem como a verificação se os espaços públicos foram respeitados e se houve uma fase preliminar na qual a Prefeitura Municipal aprovou o projeto de loteamento desenvolvido com base nas diretrizes por ela traçadas, o oficial de registro de imóveis tem o mister de evitar que sejam implementados loteamentos irregulares, bem como que haja burla à lei, com a venda de frações ideais, quando, na verdade, estão sendo vendidos lotes.

Todo o procedimento necessário para que o loteamento seja registrado e, consequentemente, considerado regular, visa trazer maior harmonia às cidades, de modo que o processo de expansão urbana seja feito com a devida integração à cidade já existente, propiciando à população que passará a ocupar essa nova área urbana tenha condições de vida digna, com interligação às demais regiões que integram os centros urbanos.

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