RESUMO: O presente artigo analisa a possibilidade de exclusão do condômino reiteradamente antissocial que prejudique a convivência com os demais coproprietários, quando as multas punitivas, mesmo em seu maior patamar, são insuficientes como reprimenda para o ato transgressor. Apesar da falta de previsão legal expressa nesse sentido, a Constituição Federal de 1988 é o legítimo alicerce de regras e princípios que traduzem o dever pátrio pela busca por uma sociedade livre, justa e solidária, em que a dignidade da pessoa humana é um dos fundamentos da República Federativa do Brasil, conforme o art. 1º, inciso III, do texto maior. Com a utilização da metodologia de investigação teórico bibliográfica e teórico normativa, encontra-se a plausabilidade da exclusão do condômino antissocial, tendo em vista as especificidades inerentes ao convívio dentro de um condomínio edilício.

Palavras-chave: Condômino Antissocial, Abuso de Direito, Função Social da Propriedade, Condomínio Edilício.

ABSTRACT: The present article analyzes the possibility of exclusion of the repeatedly antisocial condominium member that harms the coexistence with the other co-owners, when the punitive fines, even at their highest level, are insufficient as a reprimand for the transgressive act. Despite the lack of express legal stipulation in this sense, the Federal Constitution of 1988 is the legitimate foundation of rules and principles that translate the paternal duty in the search for a free, fair and solidary society, where the dignity of the human person is one of the foundations of the Federative Republic of Brazil, pursuant to art. 1, item III, of the larger text. With the use of the theoretical bibliographical and normative theoretical investigation methodology, the plausibility of the exclusion of the antisocial condominium owner is found, in view of the specificities inherent to the coexistence within a building condominium.

Keywords: Antisocial Condominium, Abuse of Law, Social Function of Property, Building Condominium.

INTRODUÇÃO

O direito de propriedade é uma garantia de direito fundamental, expresso no art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal de 1988. Apesar disso, não é um direito absoluto, visto que a propriedade deverá atender a sua função social, conforme o inciso XXIII do art. 5º do texto constitucional. A função social da propriedade é, inclusive, um dos princípios da ordem econômica, conforme o art. 170, inciso III na Constituição Federal de 1988.

A verticalização das moradias é uma realidade de muitos centros urbanos, obrigando aos seus moradores o convívio social com os demais coproprietários, visto o compartilhamento das áreas comuns. Para que a harmonia impere, a lei civil prevê direitos e deveres aos condôminos, para que comportamentos inadequados que prejudiquem o convívio social do condomínio sejam coibidos. A convenção do condomínio edilício deverá estabelecer o regimento interno do condomínio, instituindo direitos e obrigações a todos os condôminos, com questões necessárias para a convivência mútua.

Existem ocasiões em que um condômino pode ter comportamentos antissociais ou atos que descumprem com as normas da convenção ou do regimento interno do condomínio, sendo previsto sanção pecuniária para tal descumprimento.

Ocorre que em certos casos, o comportamento antissocial do condômino é feito reiteradas vezes, colocando em risco a saúde, o sossego e a segurança dos outros condôminos. Nem sempre a aplicação da multa, mesmo em seu maior patamar, pode ser eficaz para cessar tais condutas nocivas, sendo a lei silente sobre o esgotamento de providências a serem tomadas pelos prejudicados.

 Pode o condômino antissocial abusar de seu direito de propriedade prejudicando os demais coproprietários? Pode o condômino infrator molestar, agredir ou ofender os demais condôminos? Deve os incomodados se mudarem? Destarte, na falta de norma jurídica específica nesse sentido, é o Poder Judiciário quem irá apreciar lesão ou ameaça do direito do condômino ou condomínio prejudicado, conforme art. 5º, inciso XXXV da Constituição Federal.

Alguns operadores do direito apenas consideram como dimensão normativa a lei expressa, positivada, fato que é refletido em muitos julgados.[1] Entretanto, a leitura do ordenamento jurídico deve ser feita pela ótica constitucional, pois as normas constitucionais condicionam as demais normas, visto a impossibilidade de positivar matérias, esgotando todo o conteúdo normativo infraconstitucional.[2]

Objetiva-se o estudo da possibilidade jurídica no direito brasileiro da exclusão do condômino antissocial, nos casos em que a conduta é reiteradamente abusiva, sem, no entanto, esgotar o assunto, visto que existem diferentes posições doutrinárias e jurisprudenciais. O estudo é relevante, vez que os problemas causados pelo condômino antissocial podem não ser resolvidos somente com as sanções pecuniárias, caso previstas na convenção de condomínio, principalmente quando o condômino antissocial tem avantajado poder aquisitivo, o que tornaria a medida de multa pecuniária ineficiente.

1.FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A PREPONDERÂNCIA DE PRINCÍPIOS

Historicamente, a propriedade em Roma tinha um caráter unitário, individualista e perpétuo, em que, inicialmente, somente os romanos tinham o direito de ter propriedade, sendo ampliado posteriormente aos estrangeiros. Na Idade Média com o sistema feudal, a propriedade tinha a coexistência de proprietários, sendo o possuidor de direito e o possuidor de fato. Nesse sistema, o dono da terra, o senhor feudal, arrendava perpetuamente a outrem, o servo, o direito de uso econômico da parte cedida mediante contraprestação de rendas ou serviços, ou seja, o servo tinha uma propriedade paralela, no qual trabalhava e produzia para si e para o senhor, como também trabalhava nas terras ou a serviço do seu senhor feudal.[3]

 Com a revolução francesa, os privilégios sobre a propriedade foram abolidos enquanto a burguesia ganhava novo espaço como classe social em busca de sua posição no poder. Constata-se assim que o determinante para a evolução do instituto da propriedade é a sua origem e desenvolvimento, induzidas pelas condições econômicas e políticas.[4]

Remete-se na metade do século XIX a construção doutrinária em torno da função social da propriedade. O positivista Augusto Comte (1798-1857) propôs que o exercício da propriedade privada fosse em benefício da sociedade, em contraponto aos modelos individualistas que vigoravam na época, visando uma função social. Já no início do século XX, León Duguit (1859-1928) observa que “os indivíduos teriam apenas funções sociais a cumprir”, o que impulsionaria o debate sobre essas questões, após a ascensão dos princípios como norma nas primeiras constituições sociais.[5]

Somente na Constituição de 1967 que a função social da propriedade aparece expressamente no texto constitucional, no art. 157, inciso III. Na Constituição Federal de 1988, a função social da propriedade é elevada a um dos princípios da ordem econômica, conforme o art. 170, inciso III, assim como também é uma garantia de direito fundamental, conforme o art. 5º, inciso XXIII. Na atual Constituição é garantido o direito fundamental à propriedade privada, determinando que a propriedade, bem como a sua função social, sejam princípios da ordem e da atividade econômica.

A função social é uma expressão que possui vagueza terminológica. Subentende-se que há diversas funções dentro da função social, com várias possibilidades das quais o titular do direito deverá exercê-lo de modo a atender a interesses próprios, de acordo com as premissas do ordenamento jurídico Constitucional, sujeitando-se, como membro da sociedade, a colaborar pelo desenvolvimento social.[6]

Existem diversos tipos de propriedade, cada qual com a sua consequente função social inerente, que se manifesta sob diversas formas, possuindo natureza multifacetária.  Por exemplo, a propriedade rural atenderá a sua função social quando cumprido os requisitos do art. 186, da Constituição Federal, bem como o regulamentado na Lei nº 8.629 de 1993, sendo alguns desses requisitos a racionalização dos recursos naturais, bem como o uso racional do solo rural de modo a não lesar o meio ambiente. Também temos outra faceta da função social da propriedade quando vista sob a perspectiva da usucapião, em que o desenvolvimento de moradia, trabalho ou riquezas acelera a prescrição aquisitiva.[7]

 A propriedade urbana atenderá a sua função social quando cumprir com as exigências do art. 182, da Constituição e o Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257 de 2001. Entretanto a regra geral de toda propriedade é regulamentada pelo Código Civil, exigindo que o proprietário, ao exercer o seu direito de propriedade, fruindo da coisa, não tenha comportamento abusivo, conforme preceitua o §2º, do art. 1.228. 

Tal comportamento deve ser analisado sobre a ótica do abuso de direito elencado no art. 187, do Código Civil, positivado como cláusula geral, exigindo que o detentor não realize o exercício antissocial de seu direito. O referido art. 1.228, §2º serve ao proprietário que pratica os atos emulativos, como também daqueles em que realiza o exercício do poder/dever sobre a propriedade, sem, no entanto, empregar-lhe a função econômica ou função social.[8] A propriedade deve ser usada com a ideia de agir em favor da sociedade, pois “o uso da propriedade deve, também, ser compatível com o bem-estar geral”.[9]

Essas contenções a extrema liberdade de bem dispor da propriedade privada em razão de sua função social se deve a imposição da Constituição Federal de 1988 de privilegiar o desenvolvimento e a dignidade da pessoa humana em contraponto a uma postura de cunho patrimonialista herdada dos períodos do liberalismo econômico.[10]

A funcionalização da propriedade serve à estrutura do próprio direito e não pode ser confundida com a sistemática das limitações da propriedade, das quais vinculam com a atividades do proprietário e interferem somente contra o exercício de direito do proprietário, em razão do poder de polícia dos órgãos competentes.[11] O legislador não pode, sob hipótese alguma, utilizar-se do princípio da função social de forma a abolir o instituto da propriedade privada, longe disso. Deverá usá-lo como fundamento para a concreção de princípios preponderantes que se oponham a interesses individuais em prol do bem coletivo.[12]

A propriedade não pode mais ser considerada como mero direito individual, uma vez que a Constituição Federal de 1988 concedeu a propriedade uma dupla dimensão. É concomitantemente um direito individual (art. 5º, inciso XII, da CRFB/1988) e também um direito socioeconômico (art. 170, inciso, II, da CRFB/1988). Como consequência e de acordo com os preceitos constitucionais, a própria Constituição limita parcialmente o direito e garantia individual a propriedade, quando prevê a necessidade de atendimento a sua função social. Como instituição econômica, a propriedade não está a serviço dos anseios egoísticos de seu dono, dado que a ordem econômica tem o papel de assegurar, conforme os ditames da justiça social, uma existência digna a todos (art. 170, caput).[13]

A Constituição, como topo da pirâmide normativa, delineia todas as outras normas que fazem parte do ordenamento jurídico, enquanto fundamento indispensável de validade. Assim, nesse sentido, os princípios alçados ao patamar constitucional se tornam normas supernas e têm preponderância sobre os demais princípios descritos em normas infraconstitucionais.[14]

O princípio é o “mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas”.[15] Os princípios consagram valores e irradiam por todo o ordenamento jurídico, seriam como mandamentos de otimização ou normas impositivas de aprimoramento cuja complementação dependeria de avaliação parcial do intérprete, por conta de cada princípio ter peso e importância distintas, existindo princípios mais expansivos e relevantes para todo sistema como também aqueles princípios que são considerados mais característicos de determinados setores.[16] 

Muito se discute sobre o encontro de dois princípios advindos dos direitos individuais fundamentais. Entretanto, apesar da abstração dos princípios, no caso de conflito ou em assertivas contraditórias existirá a preponderância de um princípio sobre o outro, sem, contudo, implicar na invalidação do princípio subordinado. Isto significa que um princípio tem maior ou menor peso no evento, a depender da situação fática e os métodos de ponderação empregados para dirimir a controvérsia.[17]

Os princípios cumprem diferentes funções, mas não concorrentes, podendo inclusive ser complementares entre si. Temos a existência de princípios subordinados a outro, pois não se situam no mesmo nível, bem como nem todo princípio possui a mesma eficácia.[18] 

Reside na Constituição uma autêntica fonte de normas precipuamente éticas,[19] devendo ser interpretadas como um todo harmônico, “sempre correlacionando os esquemas normativos escritos, ou costumeiros, com a dinâmica sócio cultural que os informa”.[20]

Dessa forma, a função social compreende-se múltiplas funções para dar concreção a múltiplos direitos fundamentais, legitimando assim o uso da propriedade. Existe “para que se concretize, ou se realize no plano fático, aqueles direitos oriundos do princípio da dignidade da pessoa humana, estampado no inc. III do artigo que abre a nossa Constituição”.[21]

2.ASPECTOS BÁSICOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio seria um “estado anormal da propriedade”.[22] Também conhecido como copropriedade é, no âmbito dos direitos reais, uma espécie de comunhão. Na mesma relação dominical há uma cotitularidade, vez que na mesma situação jurídica existirá a confluência de interesses. Cada um tem a sua parte ideal sobre o todo, que é traduzido pelo proveito econômico obtido por cada coproprietário sobre a integralidade da coisa, ou seja, com a divisão em cotas ideias permite que cada condômino tenha direitos iguais sobre a totalidade da coisa, restritos a quantidade de suas partes ideias.[23]

 Cada coproprietário tem o mesmo poder jurídico sobre os atributos da propriedade, quais sejam, as faculdades de fruir, reivindicar, usar e dispor da coisa.[24] Tem como características principais a pluralidade de sujeitos, no qual materialmente ocorre a indivisão da coisa adstrito a sua divisão intelectual por partes ideais.[25] Cada condômino deverá respeitar o direito dos demais, reparte-se os direitos, obrigações, ônus e bônus entre os comunheiros por conta do exercício simultâneo da propriedade.[26]

O Código Civil regulamenta dois gêneros de condomínios, o geral e o especial. Têm-se o condomínio voluntário e o condomínio necessário como espécies do condomínio geral. O condomínio edilício, o condomínio em lotes, incluído pela Lei nº 13.465 de 2017 e o condomínio em multipropriedade, incluído pela Lei nº 13.777 de 2018, são espécies do condomínio especial.

O condomínio necessário é o imposto pela lei, muito importante para o direito de vizinhança, visto regular a relação entre confinantes. Já o condomínio voluntário adotou a teoria da subsistência, em que o condômino é titular de uma propriedade fragmentada, ao passo que atua como proprietário exclusivo perante terceiros,[27] com oponibilidade erga omnes, dando poderes ou faculdades aos coproprietários contra qualquer pessoa estranha.[28]

O condomínio de lotes é o que divide a gleba em lotes autônomos com partes comuns a todos os titulares, pois serão os locais onde ficarão as vias de locomoção. O condomínio em multipropriedade tem a peculiaridade da subdivisão temporal da propriedade em comum, regida por períodos mínimo de tempo, o qual será individualizado na matrícula da unidade dividida, ou seja, na compra da propriedade se adquire o domínio para utilizá-la por temporada.[29]

Em relação ao condomínio nos edifícios coletivos, denominado de condomínio edilício ou condomínio horizontal, tem como característica básica a presença concomitante na mesma relação jurídica o singular e o coletivo. Existe a união da propriedade autônoma exclusiva, em que o exercício do domínio é pleno dentro dos limites impostos pelas outras propriedades confinantes, junto com o estado de comunhão nas partes comuns, cabendo a cada unidade imobiliária, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, nos termos do §3º do art. 1.331, do Código Civil.[30]

Os proprietários das unidades exclusivas são titulares de direitos reais in faciendo com obrigações propter rem. Em outras palavras, como titular de direito real, o proprietário está vinculado à sua unidade exclusiva, possuindo os direitos inerentes sobre ela oponível contra todos, ao mesmo tempo em que as obrigações propter rem são obrigações que não estão ligadas à pessoa do titular da unidade e sim à própria unidade exclusiva.[31]

Além do ato de instituição do condomínio edilício, é necessário a subscrição da convenção condominial pelos titulares de ao menos dois terços das frações ideais, determinando também qual será o regimento interno (art. 1.334, inciso V, do CC). Nessa convenção será definido sobre as assembleias gerais, as contribuições condominiais, a forma de administração, entre outras regras importantes para a vida condominial, devendo dispor também sobre as sanções punitivas com a aplicação de multa para os casos de descumprimento das regras condominiais impostas.[32]

A convenção condominial possui aspecto institucional-normativo ou estatutário,[33] o regimento interno regerá sobre o uso e funcionamento do condomínio, contendo regramentos disciplinares sobre a conduta de todos que residem e adentram no condomínio, ainda que visitante. As restrições às liberdades individuais impostas na convenção e no regimento interno do condomínio devem almejar o interesse da comunidade em ter um cotidiano harmonioso e pacífico, em proveito da coletividade.[34]

No entanto, a convenção condominial e o regimento interno estão subordinados a legislação ordinária e impreterivelmente à Constituição Federal, significando que nem todas as restrições impostas são legais, devendo ser apreciadas no caso concreto. Um exemplo disso é a proibição da presença de animais de estimação nas unidades autônomas, porém nem sempre a presença do animal ofende a segurança e o sossego dos outros condôminos.[35]

Outro traço importante sobre o condomínio edilício que traz consequências diretas para todos os condôminos seria a liberdade do proprietário de uma unidade privativa de alienar ou gravar a sua parte para terceiro estranho ao condomínio sem a necessidade de aprovação dos demais condôminos ou direito de preferência, lembrando que a parte comum sempre acompanhará a parte exclusiva, visto serem inseparáveis.[36]  

Os confinantes em um edifício dividem piso, teto, paredes, além das áreas comuns, como elevadores, escadas, corredores, acesso ao logradouro. Muitos condomínios oferecem outros espaços coletivos, como piscina, área de lazer ou academia. O uso dos espaços coletivos que são comuns a todos podem ocasionar desgastes entre os condôminos, principalmente quando não há respeito com as regras da convenção e regimento interno do condomínio.

Os atos antissociais podem ser desferidos contra os outros condôminos, pets ou ainda contra terceiros que estão na parte externa do condomínio. Algumas cidades possuem condomínios edilícios muito próximos de outros, podendo ocorrer ataques do condômino antissocial a outro condomínio, colocando em risco coletividade alheia a sua morada.[37] Nestes casos há previsibilidade legal da aplicação de multa, conforme a gravidade do caso e as regras de cada condomínio, não podendo a multa ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais (art. 1.336, §2º, do CC). Quando o condômino antissocial é locatário da unidade exclusiva, a responsabilidade subsidiária pelos pagamentos das multas recai para o titular do imóvel, por conta da culpa in eligendo.[38]

A assembleia do condomínio poderá aplicar a penalidade de multa no montante de até dez vezes o valor que é atribuído a título de contribuição das despesas condominiais (art. 1.337, parágrafo único, do CC), devendo ser observado a garantia do direito de defesa do condômino infrator, pois mesmo nas relações privadas, há de ser garantido os preceitos dos direitos fundamentais, conforme entendimento do Enunciado nº 92 da I Jornada de Direito Civil.[39]

3.O DIREITO DE VIZINHANÇA E DO ABUSO DE DIREITO

O uso da propriedade e as interferências sobre as propriedades vizinhas são reguladas pelo Código Civil, nos artigos 1.277 a 1.281, adotando que o uso normal da propriedade deverá ser tolerado e como parâmetro de normalidade deverá ser analisada a localização da propriedade, os limites de tolerância dos moradores e a natureza de sua utilização,[40] como por exemplo, em um condomínio misto com a possibilidade das unidades autônomas serem residenciais ou comerciais, havendo uma tolerância maior com atividades relacionadas aos ruídos.

O conflito de vizinhança pode advir de várias situações, corpóreas ou não, tais como barulhos, cheiros, vibrações. Pode ser por ato volitivo de causar danos em disputa com outro condômino; por dano iminente no direito de fazer obra (art. 1.281, do CC); no exercício regular de direito que afete a órbita de outro condômino; pelo abuso de direito do condômino antissocial. Se há ofensa por questões relacionadas ao direito de vizinhança, o condômino prejudicado poderá ensejar ação de danos infecto, com fundamentos no art. 1.336, inciso IV do Código Civil, requerendo a interrupção das interferências indevidas que prejudiquem o sossego, a salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.[41]

Pode ainda, a depender do uso anormal da propriedade, a sujeição do condômino infrator à ação civil pública, em casos de danos ao meio ambiente ou ainda a propositura de ação penal, caso o dano seja ilícito penal.[42]

Nas relações condominiais, existem limites e restrições necessárias para a convivência coletiva de modo a afastar a abusividade de conduta, em razão do princípio da boa-fé objetiva, não podendo o condômino agir desproporcionalmente de maneira prejudicial a seu vizinho, pois seria incompatível com tal princípio.[43]

O abuso de direito é outra forma de geração de conflitos e a grosso modo é o exercício de um direito manifestamente anormal aos preceitos da boa-fé, dos bons costumes ou os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, como dispõe o art. 187 do Código Civil. O referido artigo trata essa atitude como ato ilícito puro e simples, no intuito de determinar que tal ato não é permitido pelo ordenamento jurídico pátrio.[44]

Existe diferença entre ilicitude e abusividade, no primeiro caso há a transgressão direta as normas legais, no segundo, o direito é garantido pelo ordenamento jurídico, porém o modo de exercício está em desconformidade com a sua finalidade, sendo considerado abuso de direito, tanto quando o ato é praticado com finalidade egoística ou em favor de terceiro.[45]

O ato abusivo é um ato amparado pelas normas legais que “se mostra lícito na sua morfologia ou aspecto formal, mas, na sua gênese ou formação, desborde para excesso abusivo, vicia-se e contamina-se”.[46] O abuso de direito à primeira vista parece manifestação adequada as normas vigentes, entretanto são exercidos em desencontro com as suas funções e finalidade. O direito é lícito, porém o exercício do direito, ou o modo como se busca a sua efetividade, será antijurídico.[47]

Nos atos abusivos que ensejam a responsabilidade civil, não seria ideal a adoção de qualquer critério de intencionalidade do agente em prejudicar outrem, não é pela intencionalidade do agente que se demonstra o abuso do direito e sim “pelo cometimento de equivoco inescusável fundado em erro grosseiro".[48] Se o ato abusivo é cometido invadindo a esfera de direitos de terceiros, causando-lhes danos ou prejuízos, surgirá o dever em indenizar, independente de dolo ou culpa. Se não há dano, inexiste reparação.[49]

O abuso de direito é um instituto que tem aplicação em todas as áreas do direito, inclusive no direito potestativo e deve ser utilizado como controle do exercício irregular do direito, servindo justamente para as grandes sociedades e consequente relações interpessoais.[50]

Como anteriormente mencionado, os princípios basilares emanam por todo o complexo jurídico. É possível afirmar que as condutas abusivas capazes de trazer danos a outrem são inaceitáveis, em razão dos princípios da boa-fé e da solidariedade.[51]

4.DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL E A POSSIBILIDADE DE SUA EXCLUSÃO

O condômino antissocial não é a pessoa quieta, retraída, que seja uma pessoa grosseira ou mal educada, no sentido em que o condômino nem responda um bom dia recebido. Esses são até atributos ou skills que podem facilitar a vivencia coletiva, porém não é capaz de aniquilar o direito de moradia em sua propriedade edilícia.[52] O condômino antissocial tem reiteradas atitudes incompatíveis para o convívio, descumprindo os deveres a ele impostos pelas regras vigentes, tais como a convenção do condomínio, o regulamento interno, as normas legais e os preceitos morais e os bons costumes.[53]

A legislação prevê expressamente a possibilidade da aplicação de multa para o condômino infrator. Havendo disposição na convenção, é possível a aplicação de restrições de acesso do condômino infrator em certas áreas comuns, como piscina, sauna, salão de festas, academia, pelo descumprimento das regras de uso do local, como consequência do abuso do direito na utilização dos espaços comuns (art. 1.335, inciso II, do CC). O STJ manifestou-se contrário sobre o condomínio vetar o acesso a dependências comuns especificamente nos casos de condômino inadimplente, sendo possível a restrição de acesso nas áreas comuns por condutas antissociais do condômino infrator.[54]

A sanção pecuniária possui caráter pedagógico, para resultar em adequação do comportamento do condômino transgressor, compelindo-o a agir de acordo com as regras sociais do condomínio, o que nem sempre ocorre. Muitas vezes há irresignação do condômino infrator, não realizando o pagamento da multa. O condomínio, por sua vez, deverá ajuizar ação para a cobrança da multa, sendo necessário as devidas comprovações do comportamento antissocial e das notificações com a abertura para a defesa do infrator. Em casos mais extremos, a imposição de multa não afasta o problema que afeta a coletividade.[55]

Os procedimentos judiciais são morosos e geralmente cinde-se em obrigações de fazer e não fazer, além da aplicação de multas,[56] porém “os direitos não são um fim em si, mas meios pelos quais o homem em relação tem a garantia da tutela de suas ações e pretensões, em razão de uma legitimação intersubjetiva”.[57]

Nos casos em que a multa for ineficaz para conter o comportamento nocivo do condômino, pode o condomínio requerer a exclusão do antissocial para assegurar a convivência pacífica de suas propriedades, conforme o entendimento do Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil.[58] Para a obtenção de fundamentos possíveis, é necessária uma interpretação civil-constitucional, visto que a omissão legislativa se dá em pontos delicados da Constituição Federal, como o direito de propriedade, o direito de moradia e a dignidade da pessoa humana.[59]

A Constituição Federal está para atender ao interesse social em que o individualismo exacerbado não mais prospera. Não é crível que seja aceito pelo ordenamento jurídico a permanência antissocial, abusiva ou perigosa de modo a excluir todos os outros condôminos de suas vidas cotidianas do condomínio. Quem escolhe morar em um condomínio edilício deve estar ciente de que a vida em coletividade é a regra, e a possibilidade de exclusão do condômino antissocial seja possível mediante decisão da assembleia dos condôminos.[60]

Neste ponto, é possível a exclusão do condômino antissocial como última e derradeira solução, podendo ser temporário ou definitivo, a depender do caso concreto. As condutas antissociais devem estar constatadas por diversos meios de prova, como também registrada em assembleia especifica para tal finalidade. O condômino deverá ser notificado para apresentar sua defesa e a convocação para a votação deverá constar no edital a pauta da exclusão do condômino como objeto de discussão. A propositura da ação de exclusão do condômino antissocial poderá ser proposta pelo condomínio por intermédio do síndico ou seu representante legal (art. 1.348, do CC e art. 75, XI, do CPC), ou em sua omissão, por condômino ou possuidor interessado.[61]

Pelo fato de o condômino ser constitucionalmente tutelado, toda e qualquer punição, de multa ou de exclusão, deverá ser permitido o contraditório e a ampla defesa do condômino infrator, sob pena de nulidade, mesmo quando o procedimento for proposta pela assembleia condominial. Isso se deve pela eficácia horizontal dos direitos e garantias fundamentais que regem também as relações entre os particulares.[62]

É preferível a exclusão temporária por ser medida menos gravosa. No caso da exclusão temporária, a posse indireta ainda é mantida pelo proprietário da unidade exclusiva, perdendo apenas o direito de uso sobre o bem. A exclusão definitiva é possível e ocorre por meio da alienação judicial forçada, visto se tratar-se de direito real disponível sendo que nem todo direito é absoluto.[63]

5. O ANTEPROJETO DE REFORMA DO CÓDIGO CIVIL

Em 04 de setembro de 2023, foi instalada a comissão de juristas responsável pela revisão e atualização do Código Civil, com o relatório final apresentado em 24 de fevereiro de 2024. Pela redação final da proposta, o art. 1.337 teria a inclusão de cinco parágrafos:

Art. 1.337. O condômino, o possuidor ou o morador que não cumprem reiteradamente seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia, vir a ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e reiteração das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurem.

§1° O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerarem incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, sem prejuízo das perdas e danos;

§2º. As multas previstas neste dispositivo também se aplicam ao condômino que seja devedor contumaz;

§3º Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar, por 2/3 dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, que proíba o seu acesso à unidade autônoma e às dependências do condomínio;

§4º Cessada a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, poderá este requerer seja readmitido, mediante o mesmo quorum de condôminos previsto no parágrafo anterior;

§5º. As sanções previstas neste artigo serão fixadas, levando-se em consideração a gravidade das faltas cometidas e a sua reiteração, devendo ser garantido ao condômino o direito à ampla defesa perante a assembleia;

 §6º. Se os atos antissociais forem praticados por um dos membros da família do proprietário ou do titular de outro direito real do imóvel ou se praticado por apenas um dos moradores da unidade, somente sobre este recairá a sanção de proibição de acesso à unidade.[64]

A punição só poderá ser aplicada após o comportamento grave e reiterado, quando a multa foi ineficaz para corrigir o comportamento antissocial. Conforme o §3º, do art. 1.337, do anteprojeto, seria necessária a assembleia deliberativa dos condôminos com votos não de 2/3 dos condôminos presentes na assembleia e não do total dos condôminos dentro do condomínio. Tampouco devem estar presentes na assembleia o total de condôminos que representem a metade das frações especiais, tendo em vista que tal regra é um quórum especial, o que afasta uma leitura analógica do com o art. 1.352, do CC.

Essa decisão da assembleia garante que o condomínio entre com a ação de exclusão de condômino antissocial, ou seja, com a deliberação, o condomínio fica obrigado a litigar, sob pena de responsabilidade do síndico pela omissão no não cumprimento dos deveres que lhe competem, pois deve representar o condomínio nos atos necessários à defesa dos interesses em comum dos condôminos.[65]

Os condôminos infratores também poderão ser penalizados com a limitação de participação de voto nas assembleias de condomínio, conforme o art. 1.335-A, do anteprojeto. Também se tornará dever do condômino em não permitir a entrada do condômino infrator que fora penalizado conforme o art. 1.337.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Além da multa, que poderá chegar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas do condomínio, também poderá ser prevista na convenção do condomínio a aplicação de restrições de acesso do condômino infrator em certas áreas comuns, nos casos em que o condômino infrinja alguma regra de uso daquele espaço, ou o utilize de modo a excluir o uso pelos demais condôminos.

A legislação positivou somente as penalidades de multa como forma de coerção aos atos que infringem os deveres impostos aos condôminos, não sendo expresso qualquer outra forma de punição como a expulsão do convívio com os demais. Entretanto, não significa que não existe a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, visto que a legislação pátria não traz nada em sentido diverso, proibindo a exclusão do molestador, ou mais, obrigando o convívio com quem comete abusos contra a sua pessoa. 

Não é o desentendimento esporádico entre vizinhos que dá causa a pretensão da exclusão de um condômino, nem aquele que é antipático, rude, grosseiro, chato. Muito menos por questões de gênero, raça, religião, política, futebol, etc. Talvez esse seja um real motivo, ao menos inconsciente, para que o legislador não dispusesse em lei sobre a possiblidade de exclusão de um condômino, visto que exclusões preconceituosas poderiam ocorrer com o respaldo legal, o que poderia dar margem a situações de abuso do direito.

O legislador deixou essa lacuna da exclusão do condômino antissocial para que o judiciário analise a questão nesses casos de condutas extremas e reiteradas, incompatíveis para a convivência em condomínio. Mesmo que a convenção do condomínio preveja a penalidade de exclusão, e a assembleia for de acordo, com a totalidade do quórum necessário, deverá o condomínio requerer a exclusão ao judiciário, justamente pela falta de previsão legal, pois se a lei não pode excluir da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça de direito (art. 5º, inciso XXXV, da CF), uma convenção de condomínio muito menos poderia ter esse poder.

O judiciário irá apreciar o caso e em sua decisão deverá ser observado se os trâmites realizados pela assembleia seguiram com o rito procedimental correto, com toda a documentação dos abusos cometidos pelo condômino infrator, bem como a sua notificação com a abertura de prazo para propositura de sua defesa. Caso o judiciário negue tal pretensão, mesmo quando a impossibilidade de convívio é evidente, estará em verdade privilegiando o individualismo em detrimento da coletividade.

Como já exposto, as condutas que ensejam a exclusão do condômino antissocial são as atitudes reiteradas que extrapolam os limites impostos para a convivência na coletividade, sem a possibilidade de adequação às normas condominiais pelas multas aplicadas. O risco para coletividade é evidente, percebida pela própria coletividade, tanto que qualquer movimento no sentido da exclusão, deverá o condomínio realizar a assembleia específica para tal finalidade.

 O condomínio edilício possui regras legais e regras próprias de convívio, justamente pela indivisão das partes comuns e o uso em conjunto dessas partes, que se amoldam a cada coletividade. Todos os condôminos terão acesso ao logradouro, elevadores, escadas e corredores e diante desses espaços, sempre haverá a possibilidade de que os condôminos se cruzem. O art. 1.335, inciso II, segunda parte, do Código Civil é claro ao determinar que o direito de utilização dos espaços comuns restringe o uso abusivo, de modo que exclua os demais da utilização daquele espaço de convivência. Intimidações, agressões e outras formas de condutas abusivas contra outrem nesses espaços é uma forma de excluir o condômino vítima do seu direito de uso das partes comuns.

Do mesmo modo, o art. 1.336, inciso IV do Código Civil impõe que no uso da própria unidade exclusiva, deve o condômino utilizá-la de modo não prejudicial ao sossego, salubridade, segurança ou aos bons costumes. Essas são restrições de uso que a própria lei faz.

A lei, inclusive, não cita que os atos do condômino devam ser intencionais ou sob o domínio da culpa, sendo certo que esses critérios são objetivos, ou seja, basta que o condômino exclua outro do uso das partes comuns ou utilize a sua unidade de modo prejudicial aos demais condôminos que estará dando ensejo as condutas descritas na lei. Igualmente no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil, basta que o condômino ou possuidor tenha comportamentos antissociais que gerem a incompatibilidade de convivência com os demais que ensejará a possibilidade de instituição de multa pelo comportamento, com o intuito de cessar tais atitudes.

Não é necessário que o condômino excluído perca o seu direito de propriedade, somente a sua posse direta seria afetada, restando-lhe a posse indireta.  A possibilidade de exclusão do condômino antissocial é plenamente possível nos casos em que as multas não possuem eficácia para cessar tais comportamentos, sendo assim o último recurso para que o condomínio restaure a convivência harmoniosa de outrora.

A proposta de reforma do Código Civil prevê a exclusão do condômino antissocial e caso seja aprovado, será um avanço nas relações condominiais. É importante frisar que em nenhum momento o anteprojeto prevê a penalidade de perda da propriedade, ou seja, o infrator somente perderá o direito de uso sobre o imóvel, sendo um instituto que certamente irá combater desvios de conduta que coloquem em risco a vida ou o sossego dos outros condôminos.

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