Contrato de locação de imóvel em que a Administração Pública é locatária: necessidade de autorização formal do proprietário no caso da realização de benfeitorias

Em representação formulada com vistas a subsidiar o exame da prestação de contas da Radiobrás, relativa ao exercício de 2007, foram indicadas prováveis irregularidades em contratação direta feita pela entidade, cujo objeto consistia na “execução de serviços de arranjo físico e obras de adaptação, reformas, modernização e montagem de instalações prediais em imóvel locado em São Paulo/SP, denominado ‘Espaço Bic’, com o propósito de abrigar emissoras de TV em formato digital e analógico”. Dentre tais irregularidades, estaria a realização de “benfeitorias que aderem de forma permanente ao imóvel locado, sem autorização prévia do locador e termo aditivo ao contrato, instrumentos indispensáveis ao necessário ressarcimento por parte do locador”. Ouvidos em audiência, os gestores alegaram equívoco por parte da unidade técnica, uma vez que “a reforma do espaço locado pela Radiobrás foi realizada com a anuência expressa do locador”. As benfeitorias necessárias, de acordo com os gestores, seriam indenizadas pelo locador, em 12 parcelas; já as benfeitorias úteis “serão objeto de negociação entre as partes, por ocasião do encerramento da locação, para definições formais a respeito da aquisição da sua totalidade, ou parte delas, pela locadora ou realizada a sua retirada do imóvel”. Em sua instrução, a unidade técnica consignou que não foi apresentada pela entidade “a formalização, por meio de documento próprio, do consentimento prévio do locador quanto às benfeitorias realizadas no imóvel, com vistas a cumprir o disposto no art. 23, inc. VI, da Lei nº 8.245/91. Ressalte-se que, nos termos do art. 35 da referida lei, as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção”. Como não ocorrera o consentimento do locador, não haveria amparo legal para a indenização. Ao examinar a matéria, o relator destacou as providências adotadas pelos gestores da Radiobrás que, ao longo do processo, envidaram esforços no intuito de corrigir a irregularidade, acertando com o locador, formalmente, os termos da indenização com relação às benfeitorias realizadas no imóvel locado, mediante termo aditivo ao contrato originário, abarcando, inclusive, as benfeitorias úteis. Votou, por conseguinte, pelo acolhimento das justificativas apresentadas, sem prejuízo de alertar à Radiobrás que é contrária à Lei nº 8.245/1991 (art. 23, inciso VI) a “realização de benfeitorias em imóvel alugado sem prévia autorização por escrito do proprietário, em desacordo com o respectivo contrato”, além de não ser assegurada a indenização no caso de benfeitorias úteis não autorizadas. O Plenário acolheu o voto do relator. Acórdão n.º 2489/2010-Plenário, TC-006.651/2008-5, rel. Min. Raimundo Carreiro, 22.09.2010.

Decisão publicada no  Informativo 35 do TCU - 2010