A promessa de fato de terceiro está prevista nos artigos 439 e 440 do Código Civil e ela implica no fato de que uma pessoa se compromete com outra a obter o consentimento de uma terceira pessoa na conclusão de um contrato sem ter recebido preliminarmente o consentimento desta última pessoa para a conclusão deste contrato. A eficácia deste contrato depende da ratificação posterior da terceira pessoa que não está, “a priori”, obrigada a nada.

A pessoa que se compromete com outra a obter o consentimento de uma terceira pessoa normalmente assume este compromisso porque tem um bom relacionamento com esta última, seja ele decorrente de amizade ou de laços de família. Desta forma, para realizar a venda de um imóvel que se encontra indivisível quando um dos co-proprietários é ausente ou menor, os outros co-proprietários se comprometem a obter sua ratificação posteriormente, por exemplo.

A promessa de fato de terceiro possui uma fase de antecipação onde não existe ainda a conclusão do contrato em virtude da ausência do consentimento da terceira pessoa. A segunda fase ocorre mediante a decisão da terceira pessoa.

Na fase de antecipação o objetivo é o de realizar um contrato válido que possa ser executado, substituindo-se a vontade de uma das partes ainda não expressa, que é justamente a da terceira pessoa.

O contratante que se compromete a obter o comprometimento da terceira pessoa assume uma responsabilidade pessoal pelo fato prometido. Neste momento existe um contrato imperfeito e válido porque ainda não houve a ratificação pela terceira pessoa, ficando somente os contratantes obrigados.

A promessa de fato de terceiro não é submetida a alguma forma particular e pode inclusive ser tácita.

A promessa feita pela pessoa que se compromete a obter o consentimento de um terceiro para a conclusão do contrato acarreta uma intromissão no patrimônio deste último devido a uma representação desprovida de poderes a qual depende da ratificação do representado.

Através da ratificação o terceiro aprova a iniciativa daquele que o representou desprovido de poderes e esta sua manifestação é unilateral, ou seja, caberá a ele a opção em concluir ou não o contrato.

Segundo o artigo 440 do Cciv, "nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação. " Com a ratificação a obrigação daquele que se comprometeu em obter o consentimento do terceiro deixa de existir. O promitente assume somente a responsabilidade que ocorrerá a ratificação e não que o contrato será executado pelo terceiro. A obrigação do promitente é de resultado.

A partir do momento em que ocorre a ratificação o terceiro torna-se parte no contrato e este opera efeitos retroativos, salvo quando a ratificação for de um contrato nulo frente a terceiros.

A recusa do terceiro pode ser explícita ou resultar de um ato manifestando sua vontade de não o concluir, como o ajuizamento de uma ação reivindicatória exercida contra a pessoa que tenha tomado posse de seu bem. Se o terceiro demorar para tomar uma decisão ele poderá ser constituído em mora.

A falta de ratificação acarreta a responsabilidade por perdas e danos (desde que provados) do promitente frente a seu co-contratante, conforme estabelece o “caput” do artigo 439 do CCiv, em virtude de que este se comprometeu em obter o consentimento do terceiro.

A falta de ratificação acarreta a responsabilidade contratual e ela não existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente, dependendo da sua anuência o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenização, de algum modo, venha a recair sobre os seus bens, consoante estabelece o parágrafo único do artigo 439 do CCiv.

A promessa de obter o consentimento do terceiro não deve ser confundida com o fato do promitente dizer que fará o possível para obter o consentimento do terceiro, aqui existe uma obrigação de meio e não de resultado como ocorre com a promessa de fato de terceiro.

Uma dúvida pode surgir: quando o promitente não conseguir obter a ratificação do terceiro poderá ele mesmo substituir o terceiro na conclusão do contrato. Em sendo possível me parece ser plenamente eficaz esta substituição, ela não ocorrerá quando o contrato não for “intuitu personae”. O próprio contrato pode prever esta situação.

A falta de ratificação produz efeitos análogos àqueles decorrentes de uma anulação.