DA ENFITEUSE

INTRODUÇÃO

A enfiteuse era um direito real que foi extinto do Novo Código Civil de 2002. Porém, não podemos desconhecer as já existentes, cabendo a nós nos situarmos em relação a este direito que tem sua importância limitada hoje, tendo por objeto principalmente, terrenos da marinha, na orla litorânea. Este instituto também tem a denominação de emprazamento ou aforamento.

LEGISLAÇÃO

* Arts. 678 a 694 do Código Civil Brasileiro de 1916

* Art. 2.038 do CCB/2002 – proibição da enfiteuse

* Bens imóveis da União obedecem ao Decreto-lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946

DEFINIÇÃO

De acordo com Pereira, a ENFITEUSE é um direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável.

Rodrigues assinala que, com a ENFITEUSE, todas as prerrogativas que constituem o conteúdo do domínio são transferidas ao enfiteuta, que, desse modo pode USAR, GOZAR e REIVINDICAR a coisa, bem como ALIENAR seus direitos a outrem, independentemente da aquiescência do senhorio. OU SEJA, o enfiteuta adquire todos os direitos inerentes ao domínio, com exceção do próprio domínio, que remanesce, nominalmente, em mãos do senhorio.

CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE

Só pode se constituir sobre terrenos de marinha, terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação, porque sua finalidade é facilitar o aproveitamento de terras incultas (art. 680, CCB/1916).

DIREITOS DO SENHORIO

a)      Conserva o nome de dono

b)      Tem a expectativa de readquirir a condição anterior, mediante o exercício da preferência, na hipótese de alienação ou através do comisso, ou do falecimento do enfiteuta, sem herdeiros

c)      Tem direito ao foro e ao laudêmio

OBS: Os direitos do senhorio são meras expectativas; já o valor econômico da propriedade é transferido ao enfiteuta (foreiro = domínio útil; senhorio = domínio direto).

FORO = contraprestação devida pelo enfiteuta. O seu não-pagamento, por três anos consecutivos, dá lugar ao comisso (à extinção do aprazamento com a consolidação do domínio nas mãos do senhorio).

LAUDÊMIO = é a importância devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que transferir o domínio útil por venda ou dação em pagamento.Consistirá em 2,5% sobre o preço da alienação, se outro valor não tiver sido fixado no título do aforamento.

DIREITOS DO FOREIRO  (ENFITEUTA)   

Silvio Rodrigues define os direitos do foreiro como aqueles decorrentes de sua condição de senhor do domínio útil, ou seja, todos os direitos elementares da propriedade.

Já Caio Mário  enumera os direitos:

1. o foreiro ou enfiteuta tem a posse direta do imóvel, podendo usá-la sem lhe destruir a substância, ou seja, não pode dividi-la sem a autorização do proprietário (art. 681 CCB/1916);
2. pode alienar o seu direito onerosa ou gratuitamente, mas deve comunicar previamente ao senhorio para que este exerça seu direito de opção ou à percepção do laudêmio;
3. tem direito à aquisição da substância do imóvel, no caso do senhorio pretender aliená-lo onerosamente. Deverá notificá-lo para que no prazo de trinta dias a exerça, tanto por tanto;
4. pelo fato da enfiteuse ser perpétua, o enfiteuta pode transmitir, por ato negocial ou por sua morte, o conjunto de seus direitos;
5. pode o enfiteuta instituir subenfiteuse, como negócio jurídico autônomo, desde que não interfira nas relações dele com o senhorio. Neste caso, o enfiteuta assume a condição de senhorio, independentemente de notificação ao titular da nua propriedade, salvo se no ato constitutivo originário tal providência vier expressa;
6. tem direito ao resgate do foro após 20 anos, mediante o pagamento de importância correspondente a 20 pensões anuas, extinguindo-se desta forma o aforamento e consolidando-se no enfiteuta a plenitude da propriedade;
7.  cabe ao enfiteuta o direito de renunciar ao aforamento, fazendo inscrever no registro imobiliário o seu ato abdicativo que é unilateral, e independente da anuência do seu senhorio direto;
8. gravar a coisa com servidões ou usufruto, devido ao ius disponendi.

HIPÓTESES DE VÁRIOS ENFITEUTAS - CABECEL

Quando o emprazamento pertencer a várias pessoas, como no caso do enfiteuta deixar vários herdeiros que o sucedam em condomínio, na propriedade útil da coisa, pode o senhorio direto, se quiser, convir na divisão. Nessa hipótese, cada uma das glebas constituirá um prazo distinto.  Porém, se isto não ocorrer, e a divisão só se pode proceder com a anuência do senhorio, os consortes deverão eleger dentro de seis meses um cabecel, sob pena da escolha ser feita pelo senhorio. Desta forma, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros, pelas respectivas cotas (art. 690 e segts., CCB/1916)

EXTINÇÃO DA ENFITEUSE

A enfiteuse pode ser extinguida em decorrência das seguintes causas (art.682 CCB/1916)

1.      pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

2.      pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;

3.      falecendo o enfiteuta sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

RESGATE

É a prerrogativa concedida ao foreiro de adquirir, compulsoriamente, o domínio direto, mediante o pagamento de determinada indenização. De acordo com o art.693 do CCB/1916: “todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo”.

TERRAS PÚBLICAS

1. O regime jurídico de utilização de bens imóveis da União obedece ao Decreto-lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, mediante aluguel, aforamento ou cessão. Ocorrerá enfiteuse quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo no solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública, dependendo de autorização do Presidente da República (art. 64, § 2º);
2. O regime de aforamento é competência da Secretaria  de Patrimônio da União - SPU, sujeita à audiência com: os Ministérios do Exército, Marinha ou Aeronáutica (segurança e localização do imóvel), Ministério da Agricultura (terrenos com aproveitamento agrícola ou pastoril), Ministério da Viação e Obras Públicas (terrenos próximos a obras portuárias, ferroviárias, rodoviárias, de saneamento ou de irrigação) e de Prefeituras Municipais (terreno em zona que esteja sendo urbanizada);
3. Foro de enfiteuse de terrenos da União: 0,6% do valor do domínio pleno, e o não pagamento por três anos consecutivos, importará na sua caducidade;
4. Transferência entre vivos do domínio útil: depende de prévia autorização da S.P.U.; far-se-á por escritura pública ou ato judicial competente, constando a transcrição do alvará de licença expedido pela S.P.U;
5. Em relação aos terrenos de marinha, o foro não é fixado pela parte, como ocorre na enfiteuse particular, mas sim, calculado sobre o valor do domínio pleno do terreno à época da avaliação e anualmente atualizado pela Secretaria  de Patrimônio da União – SPU. Já o laudêmio é a obrigação devida à União pelo alienante quando realizadas transferências onerosas, entre vivos, de terrenos da União ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas;
6. A enfiteuse destes bens se extinguirá se ocorrer:

a)      inadimplemento de cláusula contratual

b)      acordo entre as partes

c)      a critério do governo, pela remissão, mediante o pagamento de vinte foros e um e meio laudêmio, calculado sobre este o valor do domínio pleno do terreno e benfeitorias, sujeita à redução de 20%, 15%, 10% e 5%, se requerida respectivamente no primeiro, segundo, terceiro ou quarto semestre da data da notificação, uma vez que se efetue o pagamento no prazo de trinta dias da expedição da guia de recolhimento. Efetuado o resgate, o S.P.U. expedirá certidão para fins de averbação no Registro de Imóveis.

DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

INTRODUÇÃO

O direito de superfície – ius superfície – surgiu no direito romano. Ocorre quando o proprietário concede a outrem (superficiário) a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório de imóveis.

LEGISLAÇÃO

* Arts. 1.369 a 1.377 do CCB/2002

* Art. 1.225, III do CCB/2002

* Arts. 21 a 24 da Lei nº 10.257/2001 – dirige-se exclusivamente aos imóveis urbanos

DEFINIÇÃO

O direito de superfície é um direito real autônomo sobre coisa alheia. Durante o período estabelecido no contrato, o proprietário confere ao superficiário a propriedade útil de seu imóvel, para que nele construa ou plante. È um direito real, oponível erga omnes, e conta com a prerrogativa da seqüela. Porém é necessário que este direito esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

OBS. As coisas construídas ou plantadas pelo superficiário (denominadas de implante) irão pertencer a ele, por ter o direito real, sendo uma exceção à regra de que o acessório segue o principal.

            Dificilmente ocorrerá no subsolo ou no espaço aéreo. Para que ocorra no subsolo, deve obedecer dois requisitos:

1.      não pode existir recursos minerais (art. 20, IX CF/88);

2.      a utilização do espaço deve ser fundamental para o empreendimento (art. 1.369 CCB/2002)

No espaço aéreo, a previsão legal encontra-se no art. 21, §1º da Lei nº 10.257/2001.

CONSTITUIÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

1. A concessão da superfície pode ser onerosa ou gratuita (art. 1370 CCB/2002). Porém em ambos os casos o superficiário responde sobre os encargos e tributos que sobre ele incidem.
2. Este direito pode ser transferido pelo superficiário, a terceiros, inclusive aos herdeiros, sem a obrigação de nenhum pagamento ao dono da terra (art. 1.372 CCB/2002);
3. Na alienação do imóvel ou no direito de superfície, tem o superficiário ou o proprietário o direito de preferência (art. 1.373 CCB/2002).
4. A lei brasileira não abriu a possibilidade de o testamento instituir a concessão do direito de superfície, assim como também não se refere à possível aquisição por usucapião.

DIREITOS DO PROPRIETÁRIO (FUNDEIRO)

1. tem a posse indireta da coisa;
2. tem a titularidade do terreno;
3. tem o direito ao cânon ou foro ou pagamento, se a concessão for onerosa;
4. tem a expectativa de receber a coisa com a obra ou a plantação, se o instituto é temporário

DEVERES DO PROPRIETÁRIO (FUNDEIRO)

1. o proprietário não pode turbar a posse do superficiário

DIREITOS DO SUPERFICIÁRIO

1. tem a posse direta da coisa
2. tem direito de usar e gozar do direito de superfície/limites do negócio jurídico, usar, gozar e dispor da edificação ou da plantação como sua;
3. preferência de aquisição;
4. pode manejar os interditos possessórios;
5. pode se utilizar do direito de seqüela

DEVERES DO SUPERFICIÁRIO

1. pagar o solarium, remuneração
2.  pagar encargos e tributos sobre a superfície;
3.  conservar a obra

EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE (ART. 1.374 CCB/2002)

1. Antes do termo final, a concessão será resolvida se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida (art. 1.374 CCB/2002);
2. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não tiverem estipulado o contrário (art. 1.375 CCB/2002);
3. No caso de extinção do direito de superfície, em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário ou ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376 CCB/2002);
4. O superficiário, em face de denúncia imotivada, terá direito à retenção por benfeitorias e acessões até satisfação da indenização, salvo se ocorrer devido ao descumprimento contratual.

JURISPRUDÊNCIA

1. RECURSO ESPECIAL Nº 828.416 – PR (2006/0056160-3) – Superior Tribunal de Justiça
2. APELAÇÃO CÍVEL Nº 2006.025548-3 – Tribunal de Justiça de Santa Catarina
3. RECURSO ESPECIAL Nº 829.976 – RJ (2006/0056569-2) - Superior Tribunal de Justiça
4. AGRAVO REGIMENTAL  Nº 612.948-1 – RJ – Supremo Tribunal Federal
5. APELAÇÃO CÍVEL Nº 70016689705/2006 – RS - Tribunal de Justiça do RS

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Forense: Rio de Janeiro, 1978, v. IV

RODRIGUES, Silvio. Direito civil: direito das coisas.  Saraiva: São Paulo, 2003, v.V

NERY JR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade.  Código civil anotado e legislação extravagante. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil – direitos reais. São Paulo: Atlas, 2005, v.V