A Lei 12.112 de 09/12/09 aperfeiçoou a Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização exigida depois de 18 anos de sua vigência.

Bem pensado, esse aperfeiçoamento teve o mérito de manter o bom espírito da lei de 1991, enfrentando as novas situações surgidas nesse período e trazendo, para o direito positivo, a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado. Importante destacar que, se fosse preciso pontuar somente um mérito desses dois diplomas, este residiria nas respectivas elaborações, fartamente debatidas com a sociedade e desenvolvidas com base nas conclusões sedimentadas pelos tribunais, a par da experiência acumulada pelos operadores das locações.

Um primeiro beneficiado pela clareza da nova regra é o fiador: poderá se desobrigar no caso de divórcio, separação de fato, separação judicial ou dissolução da união estável do locatário (art. 12 par. 2º), eliminando aquelas horríveis situações em que garantia determinada locação, mas, a nova situação do casal locatário a par de sentimentalmente indesejável, sofria mutação também econômica e, não obstante, permanecia o dever do fiador. Os casos mais usuais eram os de pais afiançando a nova morada do filho recém casado e que, após a separação, via o ex-cônjuge do seu filho residindo no imóvel, com novo companheiro. Se pouco, era desconfortável a situação do ex-sogro. De resto, ao afiançar conhecia – ou assumia – a situação econômica do casal, mas não poderia ser compelido a arcar com as conseqüências da situação financeira do novo casal ou mesmo, do solitário remanescente no imóvel.

A propósito, certamente mais profundas análises serão feitas, não é demasiado distinta a situação que ocorre quando a locatária é pessoa jurídica e esta sofre profundas alterações do seu quadro social. Sob o enfoque do fiador, estaria ele claramente liberado da obrigação se não fosse vetado o parágrafo terceiro do art. 13, constante no Projeto de Lei da Câmara n. 140, de 2009. Uma vez vetado o dispositivo, resta ao fiador em condições tais, buscar a desoneração judicialmente.

Ainda quanto ao fiador, em vigorando o contrato de locação por prazo indeterminado (art. 40-X), será possível a exoneração, sendo trazida para a lei das locações, neste aspecto, previsão semelhante à do art. 835, do Código Civil (Lei 10.406 de 2002). Esta nova previsão deitou por terra, imensas e abalizadas discussões doutrinárias, sobre o confronto entre o art. 39 da Lei 8.245/91 (extensão da garantia até a efetiva entrega das chaves) e a mencionada regra pertinente às fianças. E, eliminou situação inconveniente à pacificação social que há de decorrer da lei: um fiador em locação de imóvel urbano, um apartamento, por exemplo, garantia até a entrega das chaves, mas um fiador de uma locação de uma fazenda (excluída da Lei 8.245/91 pelo seu art. 1º) poderia se exonerar.

Graças a outros dispositivos, os processos judiciais serão mais rápidos, pois suprimidos movimentos burocrático-forenses e viabilizada a citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com o pleito de cobrança. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais. No que diz com o despejo por falta de pagamento, os operadores estimam que as ações judiciais, que hoje se arrastam por 14 meses da distribuição ao desalijo, possam ter o trâmite encolhido para cerca de 7 meses.

Medida revolucionária e que premia os bons pagadores (maciça maioria dos locatários, diga-se) está no art. 59-IX: será concedida liminar para o despejo, quando – e só nesta hipótese – ocorrer “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

Premia, porque os contratantes terão certeza de um despejo rápido se ocorrente inadimplemento não superado consensualmente e, portanto, garantias locatícias (onerosas ou difíceis de serem obtidas pelos locatários, é fato notório) já não serão tão necessárias. E, a maciça maioria dos locatários paga em dia, mas é obrigada a apresentar garantias para cobertura de eventos que dizem respeito tão somente aos inadimplentes. Inescapável a lembrança dos tempos em que o principal óbice à celebração do contrato, vedando a moradia a milhares de pessoas, era encontrar fiador com dois imóveis e idoneidade econômica.

Ora, desde que nessa relação bilateral, o locador assegure a entrega do prédio e o locatário firme o compromisso de pagar o aluguel em dia, faltava mesmo no país, lei prestigiando a segurança do combinado, sem invocação de questões outras, validando até em juízo, se preciso, as conseqüências do livremente ajustado.

Apressando as ações, a nova lei abarcou entre as liminares de despejo, a situação do “término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada” (art. 59–VIII).

Por uma, o dispositivo singelamente clareia a conseqüência do término do período de locação pactuado, prestigiando quanto tiver sido combinado entre os interessados, sempre resgatado, com Confúcio, que pior que o prejuízo, é a insegurança. Por certo, sob este aspecto, obrigará locadores e locatários, não residenciais, a analisarem os seus contratos e a não os deixarem ao léu, pois, como qualquer outro contrato, contém previsões, prazos, valores que devem sempre ser analisados e expressamente definidos. Quanto às locações residenciais, foram mantidas as regras antigas.

Por duas, é medida coerente com o moderno processo civil, cujo código já previa (art. 273, do CPC), a “antecipação de tutela”. Foi assim, superada dúvida doutrinária, sobre a aplicabilidade deste instituto de incremento da velocidade processual, às ações de despejo. Não é demais ter em vista que há muito a sociedade adequou o velho ditado, passando a entender que justiça que tarda, falha. E, diante das críticas - poucas - que este dispositivo tem sofrido desde a publicação da lei, talvez valha recordar que somente foi regulada a conseqüência do ajuste e não o ajuste em si (nada impede a celebração de novos e mais extensos contratos), não existindo qualquer direito adquirido à lentidão forense.

As ações revisionais mereceram, no art. 68, adequação, para especificar que em ação promovida pelo locador, o juiz fixará aluguel provisório de até 80% do postulado e, em ação manejada pelo locatário, fixará aluguel provisório jamais inferior a 80% do aluguel vigente.

Dentre os vetos, merece destaque a manutenção do texto do art. 74 da lei 8245/91, referente às ações renovatórias que não resultem na renovação, almejada, do contrato: não foi admitida a liminar de desocupação, sendo mantido o prazo de 6 meses para o despejo, malgrado tal decreto ocorra, mercê da mecânica forense, muito tempo depois de verificado o termo final do contrato cuja renovação se busca judicialmente, não representando, a desocupação, surpresa a qualquer dos envolvidos.

Outro veto, também quanto às situações de renovação judicial, foi à pretendida alteração do art. 75 da lei 8245/91, permanecendo a previsão de que o próprio juiz que julgar a renovatória improcedente e acolher melhor proposta de terceiro (art. 72-III), fixará a indenização devida ao locatário, devida porquanto vetada, também, a alteração do parágrafo 3º do art. 52.

O aperfeiçoamento das regras e dos procedimentos relativos às locações de imóveis urbanos é bem-vindo, pois melhora o ambiente deste setor e permite, mercê da outorga de segurança, mais e sempre buscados investimentos. E, robustecendo a certeza de que o aperfeiçoamento era necessário,  interessa por fim registrar que o Projeto de Lei fora aprovado à unanimidade, pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, mediante relato da Senadora Ideli Salvatti, a significar a convergência dos desejos da sociedade.