I A cessão da participação societária é modalidade de negócio de larga e legal utilização e é relevante a sua repercussão nos contratos de locação.

A velocidade[1] com que as cessões de participações societárias têm ocorrido, em tempos de pujança de alguns setores da economia, trouxe a preocupação com as situações em que se preste fiança em locação comercial de imóvel, ocorra a alienação do capital da sociedade locatária e em seguida, pretenda o locador, em face do inadimplemento de aluguéis e encargos executar aquele que originalmente prestara fiança.

É questão proeminente, sob seus aspectos econômico (a gestão e a extensão das fianças), social (somente em São Paulo, contam-se aos milhões as locações e destas, cerca[2] de 50% são garantidas por fianças: como ficaria tal mercado, caso findasse estendida a obrigação do fiador que não anuiu com alterações contratuais?), jurídica, pois exigida a aplicação dos dispositivos legais pertinentes.  

Merece lembrança, a reforçar a certeza sobre a relevância da matéria, a circunstância de que imaginara o legislador, ao compor o Projeto de Lei nº.140, de 2009 (nº. 71/07, na Câmara dos Deputados), que redundou na Lei nº. 12.112 de 09/12/2009 (a qual aperfeiçoou a Lei das Locações), inserir um parágrafo 3^o ao art. 13[3] da Lei n^o 8.245, de 18/10/1991, do qual constaria: “§ 3^o  Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica.” Essa inserção foi vetada.

Como razão de veto ao dispositivo do Projeto, se expôs[4]: “Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas.”

Parece indiscutível não se mesclarem, realmente, os institutos do direito societário com os inerentes às locações imobiliárias – malgrado as também inescapáveis repercussões das alterações societárias em relações das empresas - como, por igual, que as operações de sociedades empresárias seriam afetadas pelo dispositivo, malgrado os decorrentes e eventualmente necessários procedimentos burocráticos não pareçam consistir motivo para o veto lavrado.

Seja como for, a alteração societária da empresa locatária consiste tema importante, a ponto de ter sido agitado no aperfeiçoamento da legislação das locações e ter sido elevado, por unanimidade dos membros da Comissão de Constituição Justiça e Cidadania do Senado Federal, à sanção presidencial.

Se, como visto, a alteração da composição social não foi equiparada legalmente à cessão da locação, parece que dela deve ser extraída conseqüência, quando analisada sob o foco da fiança locatícia outorgada.

Ainda preambularmente, mencione-se que nestas rápidas anotações persegue-se, exatamente, o respeito ao disposto no artigo 819, do Código Civil de 2002 (A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva) [5].

II              O inadimplemento dos aluguéis nessas velozes cessões é circunstância menos rara do que se imaginaria.

Não é raro o surgimento de inadimplemento de aluguéis nessas situações. Malgrados os estudos e diligências que devam ser feitos quando se cogitem investimentos, ainda ocorrem negócios eivados de palmar ignorância mercadológica, de franca inaptidão gerencial, de açodado descuido quanto à documentação ou à regularização dos ajustes.

Tal se dá, mormente, naquelas aquisições realizadas sem acompanhamento técnico, é evidente. E, é aí que surgem os erros, é aí que se verifica no que tange à locação imobiliária, que o antigo fiador não expressou anuência quanto às alterações experimentadas pela sociedade afiançada.

III A intenção do fiador ao dar a garantia à sociedade locatária.

Pessoas que reciprocamente se obriguem a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de determinada atividade econômica e a partilha dos resultados respectivos, celebram sociedade. E as sociedades são regidas pelo atual Código Civil, nos artigos 981 e seguintes úteis.

Guardado o foco deste rápido estudo, anotado que não se cuida aqui das sociedades anônimas[6], interessa somente realçar que, regra geral, a alteração de sócios traz evidentes mutações na sociedade.

É fácil pinçar no Código, em rápido passeio: 1) a impossibilidade de substituição de sócio em suas funções, sem o consentimento dos demais (artigo 1002); 2) a ineficácia da cessão de quota que não seja seguida da alteração contratual correspondente (artigo 1003); 3) a responsabilidade do cedente de quota por até dois anos contados da averbação da modificação do contrato (parágrafo único do artigo 1003); 4) as regras e as exigências relativas à administração da sociedade (artigo 1001); 5) a responsabilidade solidária dos administradores (artigo 1016); 6) a vedação, ao administrador, de fazer-se substituir no exercício das suas funções (artigo 1018); 7) a responsabilidade dos sócios perante terceiros (artigo 1023 e seguintes); 8) a possibilidade de exclusão do sócio que coloque em risco a atividade social (artigo 1085); são apenas alguns exemplos tocantes aos sócios.   

É inegável (e parece o bastante neste passo) quão importante (de fato e diante da lei) é a composição do quadro social. E é óbvio que essa composição consista motivo determinante[7] da decisão de prestar-se fiança.

Basta, em reforço, apreciar a evidência de que poucos sorriem quando solicitados a afiançar, isso é notório (artigo 334 – I, do CPC); e, sob a ótica de quem a presta, mais que prestar garantia, faz-se um favor aos sócios da empresa (e não a esta, propriamente dito, sob o prisma íntimo), esta a efetiva intenção do garantidor (artigo 112, do Código Civil).

Daí entender-se que a fiança é prestada, mesmo quando em favor de sociedades, “intuitu personae” em favor não somente da empresa, mas também de um ou mais sócios.

IV Se foi alterado o quadro societário da locatária, desnaturou-se a fiança outorgada.

Indubitável, é destinada a outorga de fiança, a garantir uma determinada sociedade, integrada por pessoas específicas, que na espécie ora discutida, mercê da cessão da participação no capital, se tornaram estranhas ao quadro social. Retiraram-se.

Ora, uma vez provada e incontroversa a absoluta alteração da composição social da empresa locatária, já decretou o Superior Tribunal de Justiça: “1. É cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis. 2. Tendo a sócia fiadora e seu cônjuge notificado o locador de sua pretensão de exoneração do pacto fidejussório, em razão da sua retirada da sociedade que afiançaram, direito lhes assiste de se verem exonerados da obrigação, uma vez que o contrato fidejussório é intuitu personae, sendo irrelevante, no caso, que o contrato locatício tenha sido estipulado por prazo determinado e ainda esteja em vigor. 3. Em se cuidando de contrato de natureza complexa em que a fiança pactuada o é enquanto preservado o contrato societário, faz-se evidente que a resolução de qualquer dos contratos implica a resolução do remanescente, mormente se a essência complexa do contrato foi aceita pelo locador, na exata medida em que locou o imóvel à pessoa jurídica, sendo fiadora uma de suas sócias. 4. Recurso provido.” [8]

Também do STJ[9] se tem, dentre vários outros acórdãos: “Nos termos do art. 1500 do Código Civil, o fiador tem o direito de se desligar da fiança, se esta não mais lhe convém, como no caso, prestada em razão dos antigos integrantes da firma. Com a retirada deles, non extenditur fidejusso”.  O artigo 1500, do Código de 1916, equivale ao artigo 835, do atual Código Civil que, a propósito, simplificou o procedimento para a exoneração do fiador, substituindo a previsão que exigia sentença judicial, por singela notificação do fiador ao credor.

Na mesma lógica[10], vê-se em acórdão relatado pelo Desembargador Francisco Kupidlowski[11]: “Ora, a fiança, em face de sua natureza, não se estende de pessoa a pessoa, pois, tratando-se de obrigação personalíssima, há a relação pessoal direta entre o afiançado e fiadores, fundada na confiança, e em favor do garantido. Essa natureza de garantia caracteriza-se pela sua unilateralidade, gratuidade, acessoriedade e natureza "intuitu personae", visto que o seu ajuste decorre da confiança de que desfruta o fiador (...). Por conseguinte, qualquer mudança a esse respeito desvirtua o instituto da fiança, pois, do contrário, estar-se-ia dando interpretação extensiva ao negócio. (...). A alteração do quadro societário da pessoa jurídica Caravelas Guindastes Ltda. desvirtuou completamente a garantia intuito personae prestada no contrato celebrado entre as partes, na medida em que a fidúcia lançada no referido instrumento é de ordem pessoal, dada em função da pessoa afiançada, que, in casu, foi descaracterizada desde o momento em que se verificou a modificação societária (no ano de 2002). Conclui-se, portanto, que a partir do momento em que os autores se retiraram da sociedade, a fiança por eles prestada perdeu efeito porque desnaturada a relação ensejadora da garantia.”.

É remansoso, diga-se, o entendimento de exonerar-se o fiador, em caso de cessão da locação[12], certo que tão somente essa circunstância, será suficiente para livrar os antigos fiadores da cobrança de aluguéis que venha a ser intentada.  Mesmo sob este prisma, interessa observar que são bastante comuns as cessões de participações societárias, com o singelo intuito de mascarar-se a cessão do maior ativo em jogo, o ponto comercial.

Não é outra a razão que leva locadores a preverem, aliás, uma série de barreiras no contrato de locação, no que disser com a cessão do capital social, servindo de exemplo, a estipulação de obrigatório aviso ou pedido de anuência ao locador ou, previsão costumeira nas locações em shopping centers[13], a cobrança de valores semelhantes, na cessão da participação social, àqueles cobrados em casos de singelas cessões do contrato de locação propriamente dito.

V Se ocorreu aditamento sem a participação dos fiadores, estes não responderão. 

Pretender-se cobrar de fiadores que não anuíram, significaria dizer que eles seriam instados a pagamento que jamais prometeram, em imediata irritação, ao menos, aos artigos 818 e 819 do CC/2002 e à Súmula 214, do STJ.

Desnecessário alongar-se: não há lei ou jurisprudência que obrigue fiador que não participou de aditamento escrito, a suportar os ônus da garantia anterior.

E, sob o enfoque da execução, o artigo 568 – I, do CPC aponta como sujeito passivo da execução, “o devedor, reconhecido como tal no título executivo”. Logo, não figurando o antigo fiador em qualquer título (resgatado o pressuposto dessas linhas: a não existência de documento expressando a responsabilidade), não poderá ser executado ou ao menos, encontrará larga base para obstar a pretensão do exeqüente.

VI Sobre as declarações prestadas para instruir ação renovatória de locação e a questão em foco. 

Exige o artigo 71 – VI, da Lei n. 8245 de 1991 (inciso não tocado pela Lei nº. 12.112/2009), que a petição inicial da ação renovatória de contrato de locação seja instruída com “prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for”.

Esperável a existência de ação renovatória da locação comercial em significativa parcela das locações em que surge o problema ora cuidado, por simples razão: são cedidas participações em empresas que ao menos aparentem ser lucrativas e a rentabilidade de empresas comerciais raramente prescinde da boa localização, vale dizer, do estabelecimento em local disputado e que somente por isso, acarreta a perseguição da renovação da locação através de ação judicial (fosse ruim a localização, provavelmente seria fraca a empresa, sequer se discutiriam os temas aqui agitados...). Em decorrência, é de se esperar, quando da alteração da composição social da locatária, o debate sobre a desobrigação do fiador que tenha firmado a declaração em tela.

A exata amplitude dessa declaração: é singelamente, um documento necessário para o ajuizamento da renovatória.

De qualquer modo, essas declarações – em estrita atenção à lei – somente expressam a garantia locatícia nos estritos limites (artigo 819, do Código Civil de 2002) da própria demanda, aqueles noticiados na vestibular da ação, ou seja, renovação (artigo 51, da Lei 8245/1991) por determinado prazo, a partir do termo final anterior; aceitação dos valores propostos na vestibular. A imaginar-se de outro modo, restará abalado o artigo 819 do Código Civil.

É interessante a conclusão alcançada no TJSP, em voto[14] do Desembargador Dyrceu Cintra: “A declaração pela qual se comprometeram a prosseguir afiançando a locação em caso de renovação do contrato data de 02.12.90 (f 86). Tal documento foi feito, evidentemente, para atendimento ao disposto no artigo 71, VI, da Lei 8.245/91. E deve ser entendido no exclusivo âmbito temporal relacionado à renovação do contrato, que tinha prazo de 48 meses (fls. 09). A aceitação do encargo expressa naquele documento se restringe, pois, à primeira renovação, pelo mesmo prazo (artigo 51, caput, da Lei 8.245/91). Não se pode entender que a responsabilidade se prolongue indeterminadamente, enquanto durar a locação, pela mesma razão já exposta de início.”

VII Conclusão: o fiador só responde pelo que prometeu e por quem garantiu.

Parece evidente que a alteração da composição do quadro social da sociedade locatária repercutirá na fiança. Esta, quando é prestada, o é em favor da sociedade locatária, mas esta entidade é compreendida com o quadro social (dentre outros relevantes aspectos) existente na oportunidade da prestação da garantia.

Alterações intrínsecas à sociedade locatária (à semelhança das alterações no pacto locatício, pensa-se) implicarão na exoneração do fiador que não tenha sido chamado – e concordado – a anuir. Afinal, a sociedade, expressão da conjugação de esforços e capitais, que sofreu alteração de sócios, já não guarda na hipótese, relação exata e idêntica à anterior, com o garantidor.