Mirena Augusta dos Reis Carvalho Moura[1]

Tátilla Gomes Versiani[2]

RESUMO

          Pretende-se com este estudo analisar se as restrições relativas à aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira controlada por capital estrangeiro são eficazes para efetivação do princípio da soberania no plano econômico e se representam óbice à livre concorrência de mercado. Busca-se verificar, ainda, se a equiparação das empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro para fins de aquisição de imóveis rurais é medida adequada e compatível Constituição da República Federativa do Brasil, de 1988 (CRFB/1988).

EXPRESSÕES-CHAVE

          Imóvel rural. Capital estrangeiro. Aquisição.Conflito de normas.

SUMÁRIO

          Introdução. 1 Formas de controle sobre aquisição de imóveis rurais pelo INCRA. 2 Responsabilidade Civil dos tabeliães e registradores nos atos referentes à  aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. 3 Análise do conflito de normas : princípio da soberania nacional X livre concorrência no mercado. Considerações Finais.

INTRODUÇÃO

          A problemática exposta gravita em torno da promulgação da Emenda Constitucional nº 6, de 1995 (EC nº6/1995), que tratou de revogar o art. 171 da CRFB/1988.

           Mencionado dispositivo estabelecia critério diferenciador entre empresa brasileira e empresa brasileira controlada por capital nacional para fins de concessão benefícios e prerrogativas expressas.

          Eliminada a distinção entre empresa brasileira e empresa brasileira controlada por capital nacional, com a promulgação da EC nº. 6/1995 resta indagar se foi ou não recepcionado o §1° do art. 1° da Lei n° 5.709/1971, a qual regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro e por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.

          O § 1º do art. 1º da Lei n° 5.709/1971 dispõe que “a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.” (redação do art. 1º da Lei n° 5.709/1971).

          Para elucidar a questão, cumpre utilizar como diretrizes hermenêuticas os princípios da unidade da Constituição, bem como o princípio da máxima efetividade das normas e os princípios constitucionais aplicáveis à matéria, notadamente, os princípios da soberania nacional em contraposição à livre concorrência.

1 Formas de controle sobre aquisição de imóveis rurais pelo INCRA

          Compete ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), através do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), instituído pela Lei nº 5.868/1972 e cujo objetivo é unificar dados e informações atinentes ao uso e posse da terra, gerir o Cadastro de Imóveis Rurais, Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais, Cadastro de Arrendatários e Parceiros Rurais e Cadastro de Terras Públicas.

          Conforme estabelece o art. 3º da Instrução Normativa nº. 70, de 2011 do INCRA (IN nº. 70/2011 - INCRA), que expressamente equipara a estrangeira a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro para fins de aquisição de imóveis rurais no Brasil, são requisitos essenciais para que seja autorizada a compra por pessoa jurídica brasileira equiparada, in verbis:

 Art. 3º. São requisitos essenciais para a concessão pelo INCRA de autorização para aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por pessoa natural estrangeira residente no País, por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e pessoa jurídica brasileira equiparada:

I - a titularidade do domínio do imóvel rural objeto da pretensão de aquisição ou arrendamento em nome do transmitente ou arrendador, comprovada por meio de certidão atualizada expedida pelo Serviço de Registro de Imóveis competente;

II - estar o imóvel rural regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, em nome do transmitente ou arrendador;

(...)

V - se pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, natural ou jurídica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior (fica equiparada à pessoa jurídica estrangeira, nos termos do § 1º do art. 1º, da Lei nº 5.709/1971), comprovar a inscrição na Junta Comercial do Estado de localização de sua sede e a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso;

VI - assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional, no caso de o imóvel rural situar-se em faixa de fronteira ou em área considerada indispensável à segurança nacional.

          Ressalte-se que a aquisição ou arrendamento de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, nos termos do § 1º do art. 1º, da Lei nº 5.709/1971, só poderá exceder a 100 (cem) módulos de exploração indefinida (MEI), em área contínua ou descontínua, mediante autorização do Congresso Nacional.

          A IN nº. 70/2011 - INCRA dispõe também que, além dos requisitos elencados no art. 3º, é preciso observar a cominações do art. 15 c/c art. 20, ambos da Lei nº 5.709/1971, quais sejam: a) apresentação do projeto de exploração pelo ao Órgão Federal responsável pela respectiva atividade, comprovando no ato: a área total do município da situação do imóvel a ser adquirido; a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no município, por nacionalidade; o assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional se o imóvel situar-se na faixa de fronteira ou em área considerada indispensável à segurança nacional; o arquivamento do contrato social ou do estatuto no Registro de Comércio; a adoção de forma nominativa das ações, nas hipóteses da pessoa jurídica ser sociedade anônima que se dedique ao loteamento rural ou que explore diretamente áreas rurais ou que seja proprietária de imóveis rurais não-vinculados a suas atividades estatutárias; b) a pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira só pode adquirir ou arrendar imóvel rural destinado à implantação de projetos agrícolas, pecuários, florestais, industriais, turísticos ou de colonização se vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais.

          A IN nº. 70/2011 - INCRA tem aplicabilidade também sobre quaisquer transações que envolvam a fusão e incorporação de empresas, bem como a alteração do controle acionário da sociedade, ou, ainda, a transformação de pessoa jurídica brasileira para pessoa jurídica estrangeira.

          Em verdade, a IN nº. 70/2011 – INCRA sistematiza a legislação esparsa que trata da aquisição de imóveis rurais por pessoas naturais e jurídicas estrangeiras e as pessoas jurídicas brasileiras equiparadas, deixando claro o propósito de defesa da soberania nacional pelo incisivo controle relativo à aquisição da propriedade dos imóveis rurais.

          Nas palavras de Luiz Silveira (2011), o INCRA, ao normatizar, com base na legislação esparsa, os procedimentos administrativos a serem observados para a autorização das transações de compra e venda de imóveis rurais envolvendo estrangeiros e/ou as pessoas jurídicas equiparadas, criou uma “superburocracia” para estas operações, haja vista que a autarquia exige do adquirente estrangeiro ou equiparado que obtenha documentos e o assentimento de diversos órgãos, enfrentando também dez procedimentos na própria autarquia (SILVEIRA, 2011).

          Fato é que, antes da edição da IN nº. 70/2011 – INCRA, registradores e tabeliães estavam receosos em relação à prática dos atos que envolviam transações de compra e venda de imóveis por estrangeiros ou pessoas jurídicas equiparadas temendo futura responsabilização em havendo dano.

          Dessa forma, tal qual opina Luiz Silveira, pode-se afirmar que muitos registradores se abstiveram de efetuar o registro da transferência da propriedade imobiliária, aguardando regulamentação do procedimento por atos administrativos da Corregedorias e dos órgãos responsáveis pelos procedimentos de autorização dessas operações.

2 Responsabilidade Civil dos tabeliães e registradores nos atos referentes à  aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

         A Lei nº. 5.709/1971, bem como o Decreto nº. 74.965/1974 que a regulamenta e a IN nº. 70/2011 – INCRA, estabeleceu várias obrigações a serem observadas pelo notário e pelo registrador na prática de atos relativos à aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País e pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.

          Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, a escritura pública é da essência do ato e para que esta seja lavrada, o notário deve requerer: a) documentação referente à identidade e à nacionalidade da pessoa natural estrangeira e dos sócios das pessoas jurídicas estrangeiras; b) prova de permanência no território nacional, se pessoa natural; c) autorização para funcionar, se pessoa jurídica estrangeira e informações relativas ao ato constitutivo, isto é, estatuto ou contrato social consolidado; d) cópia do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, referente ao exercício em vigor, em nome do transmitente, acompanhado da respectiva quitação; e) cópia do comprovante de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR quitado, referente ao exercício em vigor, em nome do transmitente; f) e outros documentos obrigatórios previstos na IN nº. 70/2011.

          O notário deve ater-se, ainda, a todas as limitações territoriais previstas nos mencionados diplomas, ressaltando-se as previstas nos arts. 7º e 11 do Decreto nº 74.965/74, ipsi litteris:

Art. 7º.  A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

§ 2º A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependerá de autorização do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2º.

§ 3º Dependerá também de autorização a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a três módulos, feita por uma pessoa física.

§ 4º A autorização para aquisição por pessoa física condicionar-se-á, se o imóvel for de área superior a 20 (vinte) módulos, à aprovação do projeto de exploração correspondente.

§ 5º O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.

Art. 11. A pessoa jurídica estrangeira, autorizada a funcionar no Brasil, ou a pessoa jurídica brasileira, na hipótese do artigo 1º § 1º, só poderão adquirir imóveis rurais quando estes se destinem à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais, ou de colonização vinculados aos seus objetivos estatuários.

§ 1º A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente.

          Como mencionado em tópico anterior, a aquisição ou arrendamento de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira equiparada à pessoa jurídica estrangeira, de acordo com o § 1º do art. 1º, da Lei nº 5.709/1971, somente poderá exceder a 100 (cem) MEI mediante autorização do Congresso Nacional.

          Cumpre, ainda, ao notário exigir a autorização dos órgãos competentes quando for necessário, como por exemplo, o assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional quando a pessoa estrangeira, natural ou jurídica, objetivar a aquisição de imóvel situado em área considerada imprescindível à segurança nacional, lembrando-se de que o prazo de validade da autorização é de 30 (trinta) dias, dentro do qual deverá ser lavrada a escritura pública.

          Da mesma forma, ao registrador de imóveis cumpre observar o disposto no art. 14, § 2º, do Decreto nº. 74.965/1974, dispositivo que estabelece prazo de 15 (quinze) dias para que seja efetuada a transcrição da escritura pública de aquisição de imóvel rural por estrangeiro na Circunscrição Imobiliária correspondente.

          Deste modo, incumbe ao Oficial de Registro de Imóveis observar, ainda, as normas que disciplinam a aquisição de imóvel rural por estrangeiro, de modo a somente efetuar a transcrição de documentos relativos às operações societárias (fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira) que implicarem a alienação de imóvel rural para pessoa natural ou jurídica estrangeira se neles houver a reprodução das autorizações correspondentes.

          Por sua vez, o art. 15 do Decreto nº 74.965/1974 dispõe que o registrador deve manter cadastro especial em livro auxiliar das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, naturais e jurídicas, no qual constará: a) documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas; b) memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; c) autorização do órgão competente, quando for o caso; d) outros elementos previstos no mencionado diploma.

          No mesmo sentido, o art. 16, do Decreto nº. 74.965 prescreve que é obrigação dos Oficiais das Serventias de Registro de Imóveis remeterem, trimestralmente, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e à repartição estadual do INCRA, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, sob pena de perda de cargo, inclusive.

          Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, é também dever do registrador remeter a relação mencionada neste à Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

          Feitas essas explanações, é possível afirmar que a aquisição de imóvel rural por estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, deve observar as prescrições da Lei nº. 5.709/1971, sob pena de nulidade.

          Mencione-se, ainda, que o tabelião que lavrar a escritura violando tais preceitos, assim como o Oficial de registro que a transcrever, responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica.

3 Análise do conflito de normas : princípio da soberania nacional X livre concorrência

          Tendo como suporte fático a necessidade de maior controle pelo Estado Brasileiro da política fundiária frente à expansão do setor agropecuário e de biocombustíveis e a possível aquisição descomedida de imóveis rurais por capital estrangeiro sob o manto protetor de pessoa jurídica criada no Brasil, mas controlada por capital externo, bem como o fato de que inexistiam normas emanadas das Corregedorias de Justiça dos Estados que obrigassem registradores e tabeliães a remeterem a elas e ao INCRA as comunicações referentes às transferências de imóveis rurais aos estrangeiros ou às pessoas jurídicas equiparadas, a Administração Pública Federal, notadamente, a Presidência da República e o INCRA, acompanhando parecer jurídico da Advocacia Geral da União - AGU exarado em 03 de setembro de 2008 e publicado no Diário Oficial da União, que possui força vinculante em relação a todos órgãos da Administração Federal, entenderam por bem afastar a tese da não recepção do §1° do art. 1° da Lei n° 5.709/1971 pela EC nº. 6/1995.

          Cumpre, no entanto, verificar se o afastamento da tese da não recepção do dispositivo legal aludido possui suporte jurídico legítimo e condizente com sistema constitucional e com as regras de hermenêutica. Para tanto, compete analisar o art. 190 da CRFB/1988 e os princípios da soberania e da unidade da Constituição em face da livre concorrência.

          Por livre concorrência, princípio constitucional aventado no art. 170, IV, CRFB/1988, entende-se a competitividade entre os setores de mercado a fim de que se obtenha, precipuamente, uma ordem econômica justa que realize a dignidade humana e valorize o trabalho, substratos do Estado Democrático de Direito Brasileiro.

          Deste modo, pode-se afirmar com segurança que o olhar apressado sobre o princípio da livre concorrência, desprendido de uma visão unitária do texto constitucional (princípio da unidade) como critério de interpretação das normas levaria a inadequada conclusão de que qualquer restrição à atuação de empresas brasileiras deveria ser rechaçada pelo ordenamento, tornando apropriada a tese da não recepção.

          Considerando que sobre o princípio da livre concorrência deve prevalecer interpretação que melhor preserve a unidade da CRFB/1988, de modo que se dê máxima efetividade à soberania e ao desenvolvimento econômico justo, a par determinação que a própria CRFB/1988 no art. 190, rente a diretriz da dignidade humana, substrato do Estado Democrático de Direito Brasileiro, parece que a tese da não recepção não deve ser acolhida, conforme melhor hermenêutica jurídica.

          Assim sendo, parece adequado afirmar que a IN nº 70, de 2011 – INCRA efetiva, mediante burocráticos procedimentos, a adequada proteção da soberania e do desenvolvimento econômico justo.

Considerações Finais

          As restrições referentes à aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira controlada por capital estrangeiro revelam-se eficazes e extremamente necessárias para proteger a soberania do Estado Brasileiro, prevalecendo sobre o princípio da livre concorrência de mercado, à luz, principalmente, da melhor hermenêutica, a que preserva a unidade do sistema constitucional e realiza os fundamentos da CRFB/1988.

          Partindo desta concepção, bem como do que se aduz no art. 3º da IN nº. 70/2011 - INCRA pode-se garantir que a equiparação das empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro para fins de aquisição de imóveis rurais é adequada e constitucional.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Decreto Federal nº 74.965, de 26 de novembro de 1974. Regulamenta a Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, que dispõe sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislação>.Acesso em 02 de fevereiro de 2012, às 21h12.

______. Emenda Constitucional nº 6, de 15 de agosto de 1995. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc06.htm>.Acesso em 02 de fevereiro de 2012, às 20h34.

______. Instrução Normativa INCRA nº 70, de 6 de dezembro de 2011. Publicado no Diário Oficial da União, em 9 de dezembro de 2011. Disponível em: <http://legislacao.planalto.gov.br>. Acesso em 03 de fevereiro de 2012, às 22h40.

______. Lei nº. 5.709, de 07 de novembro de 1971. Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar no Brasil, e dá outras Providências. Disponível em: <http://legislacao.planalto.gov.br>. Acesso em 03 de fevereiro de 2012, às 19h42.

 ______. Parecer CGU/AGU nº 01, de 03 de setembro de 2008. Publicado no Diário Oficial da União, de 23 de agosto de 2010. Disponível em: <http://legislacao.planalto.gov.br>. Acesso em 03 de fevereiro de 2012, às 20h56.

SILVEIRA, Luiz. Incra cria “superburocracia” para compra de terra por estrangeiros. In: Portal Agro. Disponível em: <http://www.souagro.com.br>. Acesso em 03 de fevereiro de 2012, às 23h11.