Atualmente, é irrefutável que faz parte do dia-a-dia da maioria dos indivíduos que vive em sociedade o estresse, o trabalho excessivo e desgastante, a pressa, problemas familiares, a pressão e muitos outros fatores que tornam a vida, em certo aspecto, um ambiente hostil. Evidentemente, este contexto cria uma propensão à falta de tolerância e, consequentemente, ao conflito. Se esta tendência pode ser verificada entre pessoas que mal se conhecem, como em situações no trânsito ou em filas de banco, é indutivo que possa ser ainda mais facilmente atestada entre aqueles que convivem diariamente ou dividem um bem comum, como é o caso dos condôminos que habitam um mesmo condomínio edilício.

                        Em face desse quadro, é de conhecimento geral que os desentendimentos entre condôminos são corriqueiros, uma vez que devem compartilhar áreas de uso comum. Afinal, o pressuposto do instituto do condomínio edilício é que os condôminos dividam alguns espaços, como quadras, churrasqueiras, halls de entrada e elevadores, e usufruam destes respeitando as normas previstas em Lei, em convenção condominial e regulamento interno. Na maior parte dos casos, eventuais conflitos são um ônus a ser tolerado ou, ao menos, resolvido pacificamente entre os residentes do condomínio. É natural, ou deveria ser, que os próprios moradores queiram viver em paz para evitar mais um motivo de preocupação em seus cotidianos.

                        Contudo, há situações que, por serem graves, fogem à normalidade e não devem ser suportadas. Afinal, é inegável que existem condôminos específicos que, por reiterados comportamentos indevidos geram tamanha esfera de desarmonia em relação aos outros moradores que a convivência torna-se insustentável.

                        Não indiferente à reincidência desse tipo de animosidade, envolvendo condôminos antissociais, o Legislador buscou solução distinta das ordinariamente previstas para sancionar descumprimento de outros deveres condominiais. Solução esta à qual a jurisprudência vem tentando dar forma.

I. A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AO CONDÔMINO ANTISSOCIAL

                        O atual Código Civil regula expressamente a sanção a ser aplicada ao condômino antissocial:

“Art. 1337. O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que as apurem. Parágrafo Único. O condômino ou possuidor que, por reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser correspondente a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

                        De acordo com esse dispositivo legal, se um condômino comportar-se, reiteradamente, de maneira indevida, causando incompatibilidade de convivência condominial, poderá pagar uma multa equivalente a dez vezes o valor das contribuições relativas a despesas do condomínio. Enquanto isso, o descumprimento reiterado de outros deveres condominiais enseja multa no valor de cinco vezes o valor da mesma contribuição.

                        Com isto, é possível perceber que o Legislador atribuiu enorme importância à convivência pacífica e harmoniosa entre os moradores de condomínios edilícios, uma vez que previu a possibilidade de sanção bastante onerosa para aquele que causa, reincidentemente, desgaste dessas relações. É de se considerar que esta iniciativa deu-se até mesmo para inibir esse tipo de conduta e, com isto, diminuir inúmeras contendas judiciais que abarrotam o Poder Judiciário.

                        Entretanto, apesar da boa-vontade do Legislador, a previsão legal não foi perfeita. Em primeiro lugar, porque não resta claro o procedimento a ser adotado, nem o quórum exigido para aplicação da sanção em assembleia geral de condôminos. Afinal, no “caput” do artigo 1337, alude-se expressamente ao quórum de três quartos para aprovação de aplicação de multa por reiterado descumprimento de outros deveres condominiais. Entretanto, no parágrafo único, do mesmo artigo, que trata dos condôminos antissociais, não se exige, de maneira mandatória, este quórum especial, o que poderia levar ao argumento que essa sanção poderia ser aplicada mediante outro quórum previsto em lei, por analogia, ou, ainda, por um quórum estabelecido em convenção condominial.

                        Quanto ao procedimento, o “caput” do artigo 1337 determina que a multa deverá ser aprovada, primeiramente, pela assembleia geral de condôminos para que, então, o síndico possa aplicá-la, enquanto o parágrafo único determina ordem inversa, ou seja a aplicação da multa pelo síndico e ulterior deliberação assemblear. O texto possibilita interpretação segundo a qual o síndico poderia aplicar a multa, logo que verificada a reiteração, devendo esta ser ratificada em assembleia geral de condôminos. Sendo este o entendimento, surge dúvida quanto à lógica e praticidade desse procedimento. Afinal, se a multa deve ser ratificada, seria, sem dúvidas, mais célere e garantidor de maior segurança se o síndico apenas pudesse aplicar a multa após decisão assemblear e não o contrário.

                        Além disso, a negativa por parte da assembleia é capaz de minar a autoridade do síndico, ainda que este tenha razão. Afinal, a prática mostra que atingir, em uma assembleia condominial, o quórum de três quartos é, normalmente, bastante difícil, uma vez que, cada vez menos, os proprietários e possuidores das unidades condominiais preocupam-se em comparecer às reuniões. Com isto, cria-se uma situação que torna improvável a iniciativa por parte do síndico. Na hipótese de tratar-se de um síndico não profissional, para ele, não haveria benefício algum em indispor-se com um condômino, já problemático, aplicando a multa, para, depois, não vê-la ratificada por falta de quórum, inclusive, de comparecimento. E, para um síndico profissional, também não haveria vantagem, já que poderia, até mesmo, colocar em risco o seu emprego em virtude de conluio de poucos moradores que apoiassem o condômino antissocial.  

                        Adicionalmente, é relevante ressaltar que o parágrafo único do artigo 1337 utiliza-se de expressões demasiadamente abertas. Em primeiro lugar, não há qualquer tipo de definição do que viria a ser um comportamento antissocial. Muitos comportamentos poderiam ser considerados antissociais, desde agressões físicas e verbais, até falta de cordialidade. A consequência dessa vagueza é dar uma grande margem à subjetividade por parte do síndico, da assembleia e até mesmo do juiz. Realmente, é difícil realizar essa definição. O que é perigoso é ultrapassar aquele ponto em que a tolerância é necessária para possibilitar o bom convívio e taxar qualquer tipo de comportamento como antissocial, causando proliferação de multas indevidas.

                        Também não resta claro, no referido parágrafo, como se constituiria a reiteração. Quantos comportamentos antissociais seriam necessários para aplicação da multa? Os comportamentos, para serem considerados antissociais, podem ser verificados somente em relação a um proprietário ou possuidor de unidade condominial ou devem ser dirigidos a mais de um? Seria necessária uma advertência ou notificação para configurar um primeiro comportamento antissocial ou a mera verificação da reincidência seria suficiente? O montante da multa também deve ser decidido em assembleia?

                        Ainda, o que viria a ser incompatibilidade de convivência é obscuro. Poderia ser desde a iminência constante de discussões ou agressões físicas até um clima de mal estar generalizado entre os moradores. Conforme se observa, a falta de clareza da lei prejudica muito a aplicação da norma, gerando subjetivismo tendente a gerar flagrante insegurança jurídica.

                        Por fim, nem o “caput”, nem seu parágrafo primeiro, preveem, explicitamente, que deve ser seguido procedimento que possibilite o contraditório e a ampla defesa do condômino supostamente antissocial.  O contraditório e a ampla defesa são direitos fundamentais previstos expressamente na Constituição da República, em seu artigo 5º, inciso LV. Sendo assim, interpretar os aludidos dispositivos do Código Civil sem considerar que esses princípios devem ser obervados, constitui ofensa à própria Constituição da República.

                        Conclui-se, portanto, que caberá à jurisprudência, analisando casos concretos, consolidar e uniformizar entendimentos quanto a essas questões derivadas do texto do artigo 1337 e seu parágrafo único. Enquanto isso não acontece, para minimizar eventuais subjetivismos, seria interessante que constasse, nas próprias convenções condominiais, ao menos a título exemplificativo, o que seria considerado comportamento antissocial e como seria verificada a sua reiteração, bem como a descrição do procedimento a ser seguido para aplicação da multa, prevendo, explicitamente, o contraditório e a ampla defesa e como esses direitos seriam assegurados. Dessa maneira, poderiam os condôminos ter a noção exata de como não devem se portar. Adicionalmente, os síndicos e as assembleias gerais de condomínio teriam parâmetros mais claros de quando a multa, por comportamento antissocial reiterado, deve ser aplicada e de qual procedimento devem seguir para sua apuração. Com isto, haveria menos hesitação por parte dos síndicos para dar iniciativa a procedimentos que visassem apurar o mau comportamento de morador e a sua repetição. E, finalmente, os supostos condôminos antissociais poderiam defender-se com mais eficácia e tendo seus direitos constitucionais devidamente atendidos.

II. QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS ENVOLVENDO O CONDÔMINO ANTISSOCIAL[i] 

II.1. O DIREITO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA

                        Conforme aludido anteriormente, o contraditório e a ampla defesa são direitos fundamentais que devem ser estritamente observados, inclusive, nos procedimentos de aplicação de multa por comportamento antissocial. Não possibilitar que o condômino acusado de antissociabilidade conheça os fatos a ele imputados e defenda-se deles, significa, portanto, flagrante ofensa à Constituição da República. Este foi o entendimento adotado pelo Segundo Grupo da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9082481-28.2004.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Carlos Giuarusso Santos, julg. 03.08.2004):

“Com efeito, diante dos elementos dos autos, realmente, não há como se admitir a cobrança da multa aplicada, eis que, embora tratando-se de penalidade prevista no Código Civil vigente, sua aplicação depende de estreita obediência às disposições legais, entre elas o direito de defesa, como assinalado na r. sentença recorrida.”

                        No aludido acórdão, foi reconhecido expressamente o direito de defesa do condômino supostamente antissocial. Isto significa que, para que lhe seja aplicada a multa, deve ter direito a defender-se pelos mesmos meios em que foi feita a imputação dos fatos, sendo-lhe garantido, inclusive, o mesmo tempo para pronunciar-se. Além disso, para que sua defesa seja adequada, é necessário que tenha prévio conhecimento da acusação e da realização da assembleia que, aliás, deve ser específica para discussão e votação da multa.

                        Dessa maneira julgou a 4º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0251824-05.2009.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Natan Zelinschi de Arruda, julg. 26.05.2011).

Declaratória de inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial. Declaratória de inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial dos autores. Necessidade de deliberação em assembleia geral, convocada com ordem do dia, abrangendo o assunto. Comunicação prévia aos interessados. Condomínio réu impôs multa sem levar em consideração o contraditório. Possibilidade de recurso é insuficiente para afastar o cerceamento de defesa. Divulgação da multa, inclusive no elevador do edifício configura publicidade do ocorrido. Danos morais não caracterizados. Coautora já tem precedentes envolvendo o comportamento deselegante, o que não fora impugnado. Apelos desprovidos.

                        O referido julgado deixou claro que nem mesmo a possibilidade de recurso em sede administrativa condominial é capaz de afastar o cerceamento de defesa verificado pela falta de comunicação prévia da acusação feita ao suposto condômino antissocial. Também o julgado proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0101319-90.2009.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des. Paulo Ayrosa, julg. 03.05.2011) determinou que “Não basta haver expressa disposição regulamentar para que se possa reconhecer a legalidade da multa. Em obediência ao princípio do devido processo legal, ao que os anglo americanos denominam due processo f Law, assim como ao princípio da ampla defesa, constante no art. 5º, inciso LV, da CF, se impunha que fosse instaurado um procedimento administrativo onde fosse facultado ao acusado a ampla defesa, por meio do contraditório”.

                        Baseando-se nas aludidas decisões, pode-se concluir que é fundamental que as convenções condominiais prevejam, explicitamente, e observem procedimento administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa do acusado de conduta antissocial. Com isto, evita-se que as multas aplicadas a estes moradores sejam anuladas quando impugnadas via ação judicial e, consequentemente, ilidi-se a impunidade desses condôminos, que causam tanta discórdia e conflito no âmbito condominial.  

II.2. A NECESSIDADE DE REITERAÇÃO DA CONDUTA

                        De acordo com decisão provinda da Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9150392-81.2009.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Sá Moreira de Oliveira, julg. 24.05.2010), reiteração de conduta significa que deve haver uma repetição de comportamentos indevidos. Sendo assim, ainda que a conduta antissocial seja dirigida a uma coletividade de indivíduos, não há configuração de comportamento reiterado. Nesse caso, pretendia-se aplicar a multa em virtude de ofensas proferidas, pelo condômino, à síndica e ao zelador. Ocorre que se considerou que, por tratar-se de ações praticadas no mesmo contexto fático, não estaria caracterizada a reiteração.

                        Compactuou deste entendimento a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9243559-94.2005.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. José Luiz Gavião de Almeida, julg.13.04.2010), que estabeleceu que uma conduta isolada não dá ensejo à aplicação de multa por conduta antissocial. Afirma-se, na referida decisão que, nessa hipótese, seria cabível apenas a devida ação reparatória para ressarcimento de prejuízos eventualmente causados. Isto é, em se tratando de discórdia isolada entre moradores, entendeu-se que a contenda entre estes deveria ser resolvida sem que fossem envolvidos os demais condôminos e o próprio condomínio. 

                        Contudo, nenhum dos citados julgados esclarece se seria necessária uma advertência prévia, ou outra forma de registro ou notificação, para configurar uma primeira infração para, somente depois de uma segunda conduta indevida, ser iniciado o procedimento legal previsto para aplicação da penalidade ou se somente seria exigida a mera constatação da reincidência. Contudo, a solução para essas questões pode ser encontrada em outros julgados. Em decisão proferida pela Trigésima Sexta Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 1229801005, São Caetano do Sul, Rel: Des. Romeu Ricupero, 16.04.2009) entendeu-se que não seria necessária advertência prévia para aplicação da multa por comportamento antissocial, uma vez que a convenção condominial deixaria ao critério de corpo diretivo a advertência prévia ou aplicação direta da multa.

                        Este julgado poderia levar à compreensão errônea de que a dispensa de uma advertência prévia, relativa a um primeiro comportamento antissocial, apenas deixaria de ser exigível se houvesse expressa dispensa em convenção condominial. Contudo, em contínua análise a outros julgados, pode-se concluir que a advertência ou notificação em relação a uma primeira conduta é desnecessária. Basta, portanto, a verificação de reincidência por qualquer meio para que se possa dar início ao procedimento administrativo previsto legalmente.

                        Afinal, a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz Braga, julg. 02.05.2006) proferiu julgamento em que não foi exigida qualquer forma de advertência prévia, aplicando-se a multa pela mera constatação de reincidência de conduta antissocial causadora de incompatibilidade de convivência e da observância do quórum assemblear legalmente exigido. No mesmo sentido entendeu a Décima Segunda Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9141517-35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes Alves, julg. 02.09.2004), que manteve a aplicação da multa pela plena observância dos requisitos legais, sem necessidade de multa ou advertência para configuração de uma primeira conduta antissocial.

II.3. DO QUÓRUM DE APROVAÇÃO

                        Ao que parece, a jurisprudência tem se manifestado de forma uníssona no sentido de que o quórum de aprovação seria aquele mesmo previsto no “caput” do artigo 1337, ou seja, três quartos dos possuidores ou proprietários das unidades condominiais. Dessa forma foi o posicionamento no acórdão, já citado, proferido pelo Segundo Grupo da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9082481-28.2004.8.26.0000)

“Além disso, exige a lei, ainda, que, se não houver previsão de penalidade na convenção condominial para o tipo de infração praticada, deve haver, necessariamente, em assembleia, com participação de três quartos dos condôminos restantes, deliberação não só quanto à aplicação da multa, mas também quanto ao seu valor, como expressamente previsto no art. 1.337do CC/2002, já referido, que exige também que o reiterado comportamento anti-social gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.”

                        Na mesma linha de entendimento, manifestou-se a Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (0191245-19.2008.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des. Adilson de Araújo, julg. 08.11.2010). No acórdão proferido, decidiu-se, inequivocamente, pela aplicação do mesmo quórum previsto no “caput” do artigo 1.137.

                        Esta compreensão prejudica bastante a aplicação da multa a condôminos por comportamento antissocial. Afinal, como já se salientou, alcançar o quórum de três quartos é bastante improvável. É certo que a multa máxima para esse tipo de conduta prevista na Lei é de valor consideravelmente alto. Contudo, também é verdade que esse valor máximo apenas será aplicado em caso de constatação de sucessivas reincidências. Com isto, o montante de uma primeira multa estaria muito abaixo desse limite, sendo pouco razoável que se exigisse um quórum tão elevado para aplicação de uma penalidade de pouca monta.

II.4. DO COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL E DA INCOMPATIBILIDADE DE CONVIVÊNCIA

                        Pela análise jurisprudencial, é possível, ao menos, chegar-se a algum parâmetro para o que se tem entendido por comportamento antissocial que causa incompatibilidade de convivência. O acórdão proferido pelo Oitavo Grupo da Trigésima Sexta Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9149738-36.2005.8.26.0000, Agudos, Rel: Des. Romeu Ricupero, julg. 26.08.2006), por exemplo, considerou antissocial a conduta de condôminos por, reiteradamente, estacionarem seus respectivos automóveis em local distinto do determinado em sorteio de vagas realizado em assembleia condominial. De acordo com o referido acórdão, deve haver tolerância e compreensão, devendo a vontade da maioria prevalecer sobre a vontade da minoria. Ressaltou-se, adicionalmente, no aludido julgado que, caso isso não aconteça, haverá revolta e indignação de outros moradores, o que poderá desestabilizar a organização condominial.

                        A trigésima quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (9226809-80.2006.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Levada Soares, julg. 01.08.2011)  manifestou-se no sentido de que é antissocial a conduta contrária à boa educação e ao bem viver entre os vizinhos. Nesse caso, o condômino teria, entre outros comportamentos, rasgado circulares a serem entregues aos outros habitantes do condomínio.

                        Segundo a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz Braga, julg. 02.05.2006), configura comportamento antissocial a inadimplência reiterada das contribuições referentes às despesas condominiais. Alega-se, no referido julgado, que esse comportamento levaria a um gravame a todo microcosmo condominial, a ser suportado, indevidamente, por todos os demais moradores.

                        A Décima Segunda Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9141517-35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes Alves, julg. 02.09.2004) considerou antissocial a conduta de criar tumultos na portaria do condomínio.  

                        A Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70040098600, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Puricelli Pires, julg. 09.03.2006) considerou antissocial e incompatível com o convívio comum a utilização das áreas comuns de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança de outros possuidores. No caso em questão, o condômino acusado permitia e alimentava gatos no pátio do condomínio, tendo sido frustradas várias tentativas de solução amigável. A mesma Câmara (Apelação 70040658544, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Piricelli Pires, julg. 08.09.2011) entendeu por antissocial o comportamento de, reiteradamente, causar barulho excessivo, o que teria ocasionado evidente desconforto e incômodo aos demais moradores.

                        Pela análise de referidas decisões, a conduta antissocial que acarreta a multa é aquela que causa uma indignação e intolerância massiva entre os condôminos. Aqueles comportamentos que geram tamanho incômodo, insalubridade, perigo ou mal estar que inviabilizam completamente a convivência harmônica no condomínio.

                        Entretanto, há decisões no sentido de que, para que possa ser aplicada a multa por conduta antissocial, seria necessário que o ato praticado pelo condômino estivesse previsto na convenção condominial ou no regulamento interno como infração, ao menos, em tese. É o caso da decisão proferida pela Oitava Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9201067-58.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Rocha de Souza, julg. 14.04.2004). Também acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Agravo de Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000, Santo André, Rel: Des. Eliot Akel, julg. 05.03.2013) foi de acordo com o entendimento de apenas admitir-se a aplicação da multa pelo síndico, caso houvesse previsão expressa dessa possibilidade na convenção condominial, bem como a descrição da conduta como infração neste documento.

                        Todavia, este entendimento não deve prosperar. Não seria razoável limitar o direito dos condôminos de punir moradores que colocam em risco a convivência pacífica, assegurado em Lei, quando esta não faz essa ressalva. De forma alguma o Código Civil exige que, para que se possa aplicar a multa, as condutas devem estar previstas na convenção condominial, no regulamento interno ou na própria Lei. Nesse ponto, o texto legal é bastante congruente. Afinal, seria impossível prever todas as condutas indevidas passíveis de causar incompatibilidade de convivência. Seria injusto que a multa não pudesse ser aplicada ainda que verificada conduta muito mais grave que as reguladas nos documentos regulatórios do condomínio.

II.5. O VALOR DA MULTA

                        Assim como sua aplicação, a multa deve ter o seu valor determinado pelo síndico. Posteriormente, deve ser ratificado pela assembleia geral de condôminos. Contudo, é possível que haja limitação desse montante pela própria convenção condominial. Nesse caso, os condôminos renunciariam, voluntariamente, ao valor máximo previsto no artigo 1137, parágrafo único, do Código Civil. Isto é possível graças ao princípio da autonomia de vontade consagrado na legislação civilista. Com isto, podem as partes atenuar penalizações previstas em Lei, desde que não haja ofensa a normas de ordem pública. Assim determinou a já citada apelação proferida pela Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70040098600). Referido acórdão não admitiu aplicação da multa por conduta de condômino antissocial superior ao limite estabelecido para este tipo de infração na convenção condominial. Dessa maneira, fez prevalecer a autonomia de vontade dos condôminos que, em convenção de condomínio, decidiram impor, para penalizar conduta antissocial, sanção de valor menor que o estabelecido no Código Civil.

                               Por outro lado, de acordo com decisão proferida também pela Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70011885472, Porto Alegre, Rel: Des. Alzir Felippe Schmitz, julg.09.06.2003), para fixação da multa, é necessária também a observância de outros parâmetros além dos legais, com finalidade de garantir a equidade e o equilíbrio. Segundo o acórdão, o montante atribuído, a título de multa, deve refletir a realidade social e condominial. Sendo assim, conclui-se que, em um condomínio de baixa renda, a aplicação da multa no valor máximo previsto pela Lei pode ser considerada abusiva e, consequentemente, poderia ser reduzida pelo magistrado para que se tornasse mais justa e adequada.

II.6. A POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL

                        A jurisprudência não é uniforme no que se refere à possibilidade de expulsão do condômino antissocial, uma vez que a lei admite somente a aplicação da multa para inibir eventuais comportamentos que causem, reiteradamente, incompatibilidade de convivência. Algumas decisões tem admitido a expulsão. Assim foi o julgado, já citado, proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Agravo de Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000). Entendeu-se, no referido acórdão, que a expulsão do morador é possível, contudo, desde que haja elementos seguros de convicção que atestem que houve, de fato, repetição de conduta indevida.

                        Outra decisão, proferida pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0081763-09.2012.8.26.0000, Campinas, Rel: Des. Vito Gugliemi, julg. 17.05.2012) também admitiu a expulsão do morador por comportamento antissocial. Todavia, exigiu que houvesse previsão dessa possibilidade em convenção condominial, devendo esta estabelecer o quórum necessário para efetivar a exclusão.

                        Por outro lado, há muitas decisões que não admitem a expulsão do condômino justamente em virtude da falta de previsão legal. É o caso de acórdão proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9220040-22.2007.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. J. L. Mônaco da Silva, julg. 16.01.2013). Haveria, dessa maneira, impossibilidade jurídica do pedido, o que inviabilizaria, inclusive, o conhecimento da ação. No mesmo sentido, foi proferido acórdão pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0318734-14.2009.8.26.0000, Barueri, Rel: Des. Maia da Cunha, julg. 01.10.2009). Na referida decisão, foi ressaltada a possibilidade jurídica da aplicação da multa, sem prejuízo da cobrança de indenização por perdas e danos por aqueles moradores que sofreram consequências negativas em virtude da conduta praticada pelo condômino antissocial.

                        Observa-se, portanto, que, em face da ausência de previsão legal, aumenta a relevância de elaboração de convenções condominiais que admitam a expulsão de moradores em situações de extrema gravidade ou reiteração exagerada de condutas inapropriadas para o convívio pacífico no condomínio. Afinal, é inegável que há casos em que, ainda que sejam aplicadas e pagas as multas, o mal estar gerado por determinado indivíduo é tão latente que a convivência simplesmente torna-se impassível de retornar à normalidade. Sob essa perspectiva, não é justo que condôminos que sempre cumpriram seus deveres e agiram amigavelmente sejam obrigados a tolerar moradores que são, comprovadamente, causadores de problemas em potencial. Não é certo que tenham que viver na iminência de um futuro conflito. Todavia, como já se ressaltou, muitas vezes, o Poder Judiciário encontra-se de mãos atadas em face da falta de previsão legal e convencional para expulsão. Por isso, é preciso que os condôminos fiquem atentos e tenham uma atitude mais ativa em relação à elaboração e modificação de regulamentos internos e convenções condominiais de seus próprios condomínios. Com isto, não estarão restritos a sancionar os condôminos antissociais apenas nos limites estabelecidos pela Lei.

CONCLUSÃO

                        Conforme já se ressaltou no presente artigo, foi louvável a iniciativa por parte do Poder Legislativo em reconhecer, no âmbito dos condomínios edilícios, um problema recorrente e buscar uma solução legal para diminuição de conflitos entre moradores. Entretanto, a eficácia dessa iniciativa foi limitada, uma vez que elaborado dispositivo legal demasiadamente vago e, por conta disso, de difícil aplicação. Em face desse contexto, tem sido a jurisprudência a responsável por conferir à Lei seus exatos contornos e forma de aplicação.

                        Em primeiro lugar, pacificou-se entendimento segundo o qual, para aplicação da multa na esfera administrativa condominial, é necessário que tenham sido estritamente observados o princípio do contraditório e da ampla defesa. Isso significa que o condômino acusado de praticar conduta antissocial tem direito de conhecer, previamente e em seus exatos termos, a imputação que lhe é atribuída. Somente dessa maneira, poderá preparar-se, produzir provas e defender-se com eficácia. Além disso, deve ser garantido a este tempo suficiente para manifestar-se na assembleia geral de condôminos convocada com finalidade de aplicação da multa. Caso contrário, restará configurado o cerceamento de defesa e, na hipótese de ação judicial, dificilmente, será mantida a penalidade. Consequentemente, todo o dispêndio de tempo e dinheiro para convocação da assembleia, sua realização e distribuição de atas terá sido em vão. Por isso, é importantíssimo que as convenções condominiais descrevam devidamente o procedimento a ser adotado para a aplicação da multa por comportamento antissocial, assegurando, em respeito à Lei e á Constituição da República, o direito ao contraditório e à ampla defesa.

                        Quanto à necessidade de reiteração da conduta para aplicação da multa, conclui-se que não se exige que haja qualquer forma de advertência ou notificação em relação a um primeiro comportamento antissocial para que uma segunda conduta indevida configure a reincidência. Isto quer dizer que, verificado mais de uma ação ou omissão que se enquadre como antissocial, é possível adotar o procedimento para penalizar o condômino. Entretanto, deve-se ressaltar que os comportamentos devem ser constatados em contextos fáticos distintos. Portanto, se em um mesmo contexto, o condômino pratica várias condutas antissociais, ainda assim, considera-se esta uma conduta isolada.

                        É fato que a Lei exige a reiteração da conduta antissocial para que se possa sancionar o morador por esse motivo. Por outro lado, também é verdade que, se a ação ou omissão for descrita em convenção de condomínio ou regulamento interno como infração e for estabelecido procedimento e quórum para aplicação de uma multa por esse ato ou omissão, nada impede que o condômino seja punido se cometida essa única conduta. Por exemplo, se a convenção condominial estabelecer que agressão física a outro morador ou funcionário constitui infração administrativa e cominar pena de multa a esta conduta, nada impede que esta seja aplicada. Com isto, a partir de qualquer outra conduta passível de ser considerada antissocial, prevista ou não como infração na convenção de condomínio, seria possível adotar-se o procedimento legal para aplicação da multa por comportamento antissocial, o que pode ser eficaz para inibir outras ações do mesmo gênero, dada sua onerosidade.

                        Em relação ao quórum exigido, em assembleia geral de condôminos, para aprovação da multa, a jurisprudência parece ser pacífica em adotar o mesmo quórum do “caput” do artigo 1337. Contudo, cumpre salientar que este quórum, somado à previsão de iniciativa da aplicação da multa por parte do síndico, tende a dificultar muito a ocorrência dessa sanção na prática. Afinal, ao tomar a iniciativa, o síndico corre grande risco de não conseguir a ratificação da penalidade em assembleia, principalmente, em virtude de falta de quórum de comparecimento. Situações como esta são passíveis de, indubitavelmente, minar a autoridade e representatividade do síndico perante os outros condôminos o que, para ele, é claramente indesejável. Por isso, é bastante improvável que um síndico, efetivamente, tome essa iniciativa, o que torna a aplicação da penalidade rara de ser verificada na prática.

                        No que se refere à determinação de quais seriam os comportamentos tidos como antissociais e capazes de gerar incompatibilidade de convivência, a jurisprudência reconhece as mais diversas formas de ação e omissão. Seriam antissociais desde comportamentos grosseiros até agressões físicas. Considerou-se antissocial até mesmo a falta de pagamento reiterada de valores referentes a contribuições condominiais. O importante é que a conduta seja realmente capaz de criar toda uma atmosfera de animosidade no âmbito do condomínio edilício que torne, realmente, insustentável o convívio.

                        Há decisões no sentido de que, para ser considerada antissocial, a conduta deveria ser prevista, ao menos em tese, em convenção condominial ou regulamento interno, como infração. Todavia, essa posição não deve ser acatada. Afinal, é absolutamente impossível que se preveja, nesses documentos, toda e qualquer forma de comportamento passível de tornar a convivência incompatível. Seria injusto impossibilitar a aplicação de multa por repetição de uma conduta gravíssima simplesmente por esta não estar prevista em convenção ou regulamento como infração. A própria Lei não realiza essa definição e, em nenhum de seus dispositivos, delega-a aos condôminos.

                        Em se tratando do valor da multa a ser aplicado, resta claro que o limite máximo é o previsto em Lei, ou seja, o décuplo do valor atribuído à contribuição relativa às despesas condominiais. Consequentemente, não poderia ser estabelecido, em convenção condominial ou regulamento interno, valor superior a este montante. Por outro lado, tais documentos condominiais poderiam, sim, prever uma sanção menos onerosa que a prevista em Lei. Assim, em caso de eventual ação judicial que visasse questionar o valor da penalidade, o juiz ficaria adstrito ao disposto em convenção condominial ou regulamento interno, pois deve respeitar a autonomia de vontade das partes, ou seja, dos condôminos.

                        Também há entendimento no sentido de que os limites legais e convencionais não são os únicos a serem observados. Há julgados em que se afirma que a multa deve respeitar a realidade condominial e social. E, de fato, pode ser considerado injusto e não razoável aplicar o mesmo limite máximo para todos os tipos de condomínio e classes sociais. Por um lado, é verdade que valor da sanção é variável de acordo com o valor das contribuições condominiais e que é possível pressupor que populações de baixa renda vivam em condomínios onde essas despesas sejam inferiores. Por outro lado, também é verdade que, ainda assim, o valor da multa aplicada em seu máximo para um morador carente poderia ter impactos muito mais sérios e devastadores, inclusive em relação à sua subsistência, que para indivíduos abastados, moradores de condomínios luxuosos.

                        Quanto à possibilidade de expulsão do condômino antissocial, também existe divergência jurisprudencial. Grande parte dos julgados é no sentido de não admiti-la, tendo em vista a falta de previsão legal. Restaria, assim, aos condôminos prejudicados a aplicação da multa prevista em Lei, sem prejuízo das perdas e danos sofridos. Em sentido oposto, há acórdãos que admitem a expulsão, desde que haja convicção de que, realmente, houve reiteração de condutas graves. Por fim, há um posicionamento intermediário, de acordo com o qual seria possível a exclusão do condômino antissocial caso houvesse previsão expressa em convenção condominial admitindo-a e regulando-a.

                        Por fim, conclui-se que, diante da dissonância jurisprudencial em face de várias questões relativas ao parágrafo único do artigo 1137 do Código Civil, as convenções condominiais e regulamentos internos tornaram-se documentos fundamentais para regular a matéria em âmbito interno. Uma convenção condominial que descreva, de forma exemplificativa, as infrações, que regule o procedimento para a aplicação da multa de forma adequada e que preveja, expressamente, a possibilidade de expulsão do condômino antissocial tende a cumprir muito bem diversas funções. Em primeiro lugar, podem inibir, com eficácia, comportamentos indevidos, uma vez que os condôminos terão ciência de quais são as condutas a serem evitadas. Em segundo lugar, garantem segurança e previsibilidade no tocante ao procedimento adotado, garantindo direitos fundamentais. Em terceiro lugar, impossibilitam subjetivismos relativos ao montante a ser aplicado a título de sanção. Com isto, diminui-se a chance de emergirem motivos que acarretem demandas judiciais que, quando ajuizadas, geram ainda mais custos e desarmonia entre os condôminos o que contraria, de maneira flagrante, os próprios objetivos da Lei.