Resumo: Este trabalho visa a análise e o estudo de um importante tema no nosso ordenamento jurídico pátrio em vigor, qual seja, a discussão acerca da possibilidade de haver a usucapião especial de imóvel urbano com tamanho inferior ao lote mínimo legalmente estabelecido pelo ente Municipal. Portanto, serão observados a sua previsão constitucional e legal, os requisitos para a usucapião especial urbana e o atual entendimento do Supremo Tribunal Federal brasileiro.

Palavras-chave: Usucapião – Lote Mínimo – Imóvel Urbano – Usucapião Especial – Entendimento Jurisprudencial do STF.

Abstract: This study concerns the analysis and the study of an important issue in our paternal law in force, namely, the discussion about the possibility of the adverse possession of urban real estate with size smaller than the minimum lot legally established by the municipal one. Therefore, will be observed its constitutional and legal provisions, the requirements for urban adverse possession and the current understanding of the Brazilian Supreme Court.

SUMÁRIO: 1. INTRODUÇÃO 2. PREVISÃO CONSTITUCIONAL E LEGAL 3. REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO ESECIAL URBANA 4. LOTE MÍNIMO ESTABELECIDO PELO MUNICÍPIO 5. ENTENDIMENTO DO STF 6. CONCLUSÃO 7. REFERÊNCIAS. 

1. INTRODUÇÃO

A usucapião é um tema de suma importância para o Direito Civilista, Urbanístico e Constitucional pátrio, visto que o instituto visa a aquisição da propriedade imobiliária urbana de forma originária. Já a usucapião especial urbana tem grande relevância urbanística e constitucional, visando o beneficiamento daquelas pessoas que infelizmente compõem uma significativa parcela da população brasileira, que são as pessoas de baixa renda.

Esses fatores, somados a uma falta de ordenação do solo de forma adequada em grande parte dos municípios brasileiros, acaba por influenciar que muitas pessoas, especialmente aquelas financeiramente desfavorecidas, ocupem imóveis urbanos, muitas vezes abandonados, com intuito de ali estabelecer moradia, como se dono fosse. Atento às necessidades de se estabelecer um adequado ordenamento e ocupação do solo urbano, de regularização e identificação dos proprietários das respectivas unidades imobiliárias, o próprio texto constitucional previu expressamente o instituto da usucapião especial urbana, estabelecendo expressamente os seus requisitos.

A Constituição Federal foi além e previu ainda a usucapião especial rural e a legislação civilista previu outras como a ordinária, a extraordinária e, recentemente, a usucapião familiar, que é estabelecida em razão de uma união estável. No entanto, trataremos no presente trabalho apenas e tão somente da usucapião especial urbana, prevista no Estatuto da Cidade e que tem um viés mais voltado para o Direito Urbanístico.

Além dos requisitos constitucionalmente expressos, veremos ainda uma controvérsia que surgiu acerca da possibilidade de haver reconhecida a usucapião de imóvel urbano, quando o tamanho e dimensões do terreno for inferior ao lote mínimo estabelecido legalmente pela Municipalidade competente. Como cediço, os Municípios têm competência para suplementar a legislação federal e estadual acerca do Direito Urbanístico, devendo editar leis que possam estabelecer limites ou regulamentar a matéria cujo interesse seja de âmbito local.

Assim, conforme expressa previsão em legislação federal, há o reconhecimento da competência Municipal para definir a metragem dos lotes urbanos, assim como o estabelecimento do que se considera como lote mínimo. Ou seja, reconhece-se que cada município brasileiro detém a competência de estabelecer legalmente o lote mínimo para atender às peculiaridades de cada cidade. Por fim, veremos se é possível haver a usucapião especial urbana de imóveis cujo terreno seja inferior ao mínimo estabelecido pelo Município competente, dando enfoque ao recente entendimento do Supremo Tribunal Federal sobre a matéria.

2. PREVISÃO CONSTITUCIONAL E LEGAL

A usucapião especial urbana tem expressa previsão na nossa Constituição Federal de 1988 dentro do título que trata da ordem econômica e financeira e do capítulo que trata da ordem urbana. Portanto, vê-se que o instituto em estudo não tem cunho estritamente patrimonial, civilista, mas sim tem uma destinação mais ampla, ou seja, de ordenação urbana, estando vinculado mais ao Direito Urbanístico do que do Direito Civil propriamente dito.

Especificamente quanto ao tema, a usucapião especial urbana está expressamente prevista no artigo 183 da Constituição Federal, senão vejamos abaixo o dispositivo em sua literalidade:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”

Note-se que o próprio texto constitucional já estabelece os requisitos mínimos para que seja configurada e reconhecida a usucapião especial urbana, quais sejam: área de até 250 metros quadrados; pelo período de 05 anos, de forma ininterrupta e sem oposição; com utilização do imóvel para fins de moradia própria ou de sua família; e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Regulamentando o texto constitucional, foi editada a lei 10.257/2001, dispondo sobre o conhecido Estatuto da Cidade, de modo a disciplinar o tema aqui tratado, além de outros de interesse das Municipalidades. Já na lei federal nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, o parágrafo único do artigo 1º deixa clara a intenção do envolvimento das três esferas federativas em disciplinar acerca do ordenamento do solo urbano, dispondo o seguinte:

“Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais”.

É neste contexto que o legislador constitucional impôs aos Municípios brasileiros o seu direto envolvimento no que diz respeito à adequação e ordenamento do solo e da urbanização da cidade. Imposição muito bem adequada, tendo em vista que os Municípios são os entes que mais se aproximam das peculiaridades locais de cada região do nosso grandioso país.

Já em seguida, no seu artigo 9º, a citada legislação federal disciplina acerca da usucapião especial de imóvel urbano, repetindo integralmente o texto constitucional do artigo 183.

Conforme já comentado anteriormente, esse tipo de usucapião previsto constitucionalmente tem uma certa destinação social, visando amparar pessoas de baixa renda, de modo a regularizar a situação de famílias que, em grande parte, habitam imóveis abandonados, o que demonstra elevado grau de ligação do presente instituto com o Direito Urbanístico e Constitucional, não tendo caráter essencialmente civilista e patrimonial. A doutrina de Fernanda Lousada Cardoso discorreu sobre o tema, conforme transcrito abaixo:

“Essa modalidade de usucapião, por visar a aquisição de moradias, não pode ser exercida por pessoas jurídicas, apenas por pessoas físicas. Também em razão do cunho social, cada pessoa só será beneficiada uma única vez, evitando assim a concentração de imóveis pelo mesmo proprietário por meio deste instrumento. Cabe ao autor da ação demonstrar em juízo não possuir outros imóveis durante o período de exercício da posse ad usucapionem”. (destacamos)

Assim, vê-se que o tanto a intenção do legislador constitucional, quanto à do legislador infraconstitucional, foi de estabelecer um instituto de organização do solo urbano e de regularização imobiliária, amparando aquele que cuida do imóvel como se dono fosse, com a única intenção de nele habitar e estabelecer moradia para si e para sua família. Tanto é que esse tipo de usucapião está previsto no texto constitucional no capítulo que trata da política urbana, repita-se, demonstrado que se trata, em verdade, de uma modalidade de aquisição da propriedade urbana que não é essencialmente patrimonialista.

3. REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO ESECIAL URBANA

Assim como no texto constitucional, a previsão infralegal elenca expressamente os mesmos requisitos para a aquisição da propriedade urbana de forma originária através da usucapião especial de imóvel urbano. São eles: o interessado deve possuir (i) área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados; (ii) por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição; (iii) utilizando-se para sua moradia ou de sua família; (iv) e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Neste tipo de usucapião há uma nítida limitação no tamanho do imóvel a ser usucapido, repetindo na legislação o comando constitucional que estabelece que o imóvel não poderá ser maior que duzentos e cinquenta metros quadrados, o que demonstra o viés de cunho social do instituto, evitando, assim, a concentração de renda e que terrenos maiores possam ficar nas mãos de poucas pessoas.

Frise-se, desde já, que o ordenamento jurídico citado apenas impõe limitação quanto à metragem máxima do lote.

O outro requisito tem ligação com a questão temporal, ou seja, trata-se da conhecida na doutrina como prescrição aquisitiva ou uma espécie de “prescrição às avessas”, em que o passar do tempo faz com que o interessado esteja adquirindo a cada dia a propriedade imobiliária. Após o passar dos cinco anos, haverá a aquisição da propriedade de forma originária, portanto, sem que esta aquisição tenha qualquer tipo de ligação jurídica com o proprietário anterior ou com as dívidas que este porventura possuía em relação ao imóvel. No entanto, a única ressalva que a lei exige é que a posse seja exercida pelo prazo citado de forma ininterrupta e sem que haja oposição de terceiros.

A seguir, a lei exige que o imóvel seja utilizado para sua moradia ou de sua família, portanto, a destinação não deve ser essencialmente comercial, pelo contrário, a intenção da Constituição Federal e da lei foram de realizar e organizar a ordem social, facilitando a aquisição da propriedade imobiliária para fins de moradia própria e de sua família, de modo a concretizar o importante princípio constitucional da dignidade da pessoa humana.

Entretanto, conforme lição de Fernanda Lousada Cardoso, “a lei exige a destinação do imóvel como moradia, mas não impõe o uso exclusivo. Assim, o fim comercial da parte do imóvel não descaracteriza a usucapião, desde que preponderantemente o bem seja usado como residência”.

Por fim, exige-se que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Este é outro requisito que demonstra o relevante cunho social deste tipo de usucapião, em que o único imóvel usucapiendo será suficiente para a moradia do interessado e de sua família, suficiente para o cumprimento do princípio da dignidade da pessoa humana, repise-se.

4. LOTE MÍNIMO ESTABELECIDO PELO MUNICÍPIO

Conforme previsto no texto constitucional, todos os entes federados têm competência para legislar sobre o Direito Urbanístico, porém, desde que cada ente respeite o seu âmbito de interesse, como é o caso da União que tem competência para editar normas gerais, dos Estados para editar normas regionais e dos Municípios para editarem normas de interesse local. Neste contexto, a lei geral editada pela União, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, previu expressamente que o Município poderá estabelecer normas complementares para adequar a previsão de normas gerais às peculiaridades locais.

Assim, de acordo com as peculiaridades dos mais de cinco mil Municípios que existem no Brasil, cada ente municipal terá competência para estabelecer a sua legislação urbanística, desde que atendam as disposições federais e estaduais a respeito do tema, já que se trata de uma competência suplementar.

Entre elas está a competência do Município em estabelecer o tamanho do lote mínimo. A lei do parcelamento do solo urbano é claro em dispor que a legislação local poderá tecer, com maior detalhamento, as peculiaridades de cada local, vejamos abaixo:

“Art. 4º, II: os lotes terão área mínima de 125m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes”. (destaques não constam do original)

O Município, portanto, pode estabelecer a definição de lotes com tamanhos menores ou diferentes daqueles previstos em legislação federal ou estadual, de modo a atender às suas peculiaridades locais. Válido transcrever a doutrina de Fernanda Cardoso a respeito do tema: “a lei 6.766/1979 é expressa ao reconhecer a competência municipal para definir a metragem dos lotes urbanos. Em uma mesma cidade é possível estabelecer mais de um tamanho de lote (...)”

E como restou estabelecido constitucional e legalmente um limite máximo de 250m2 para que se reconheça a usucapião especial de imóvel urbano, a dúvida que imperava no âmbito doutrinário e jurisprudencial era no sentido de ser viável ou não a usucapião em imóveis menores que o limite mínimo estabelecido na legislação municipal. O tema divergiu bastante, sendo que a própria Fernanda Cardoso discorreu sobre o tema, conforme transcrição abaixo:

“Vem aumentando a demanda junto ao Judiciário do reconhecimento de aquisição da propriedade imobiliária por usucapião de área menor que o lote mínimo definido por lei para a região. São situações em que o ocupante tem a posse dos fundos de um terreno ou de apenas um corredor de um grande lote. Nesses casos, há o conflito entre o direito de propriedade e o dever do Ente Público em ordenar o espaço urbano. Há quem entenda pela impossibilidade jurídica do pedido no caso da área usucapienda ser menor que o lote mínimo. Neste caso, buscar-se-ia uma burla à legislação municipal de parcelamento do solo”. (destaques nossos)

Assim, vê-se que há direitos constitucionais em conflito e que a divergência doutrinária e jurisprudencial, de fato, existia. Com o passar do tempo, houve o reconhecimento da repercussão geral do tema no âmbito do Supremo Tribunal Federal, que se posicionou acerca da matéria controvertida.

5. ENTENDIMENTO DO STF

A celeuma, finalmente, chegou ao Supremo Tribunal Federal no ano de 2015 que decidiu da seguinte forma:

“RELATOR: MIN. DIAS TOFFOLI EMENTA: Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso extraordinário provido.” (STF - RE N. 422.349-RS). (destacamos)

Assim, apesar do confronto entre direitos constitucionais – entre o direito de propriedade e o dever do ente público em ordenar o espaço urbano -, prevaleceu aquele que visa dar ao cidadão e à sua família a proteção de uma moradia, de modo a concretizar a dignidade da pessoa humana.

6. CONCLUSÃO

A usucapião especial urbana tem previsão expressa no texto constitucional, com grande relevância na prática da organização urbanística e de regularização imobiliária, sobretudo para aqueles que compõem uma grande fatia da população brasileira, que são aqueles menos favorecidos financeiramente.

Dando enfoque à moradia e com intuito habitacional, a usucapião especial urbana tem um prazo menor em relação às outras estabelecidas na legislação civilista, justamente para concretizar o princípio da dignidade da pessoa humana, facilitando para aqueles a aquisição da propriedade imobiliária, cujo principal intento é de moradia do próprio interessado e de sua família. Os requisitos estabelecidos constitucionalmente para o instituto são razoáveis e condizentes com a finalidade habitacional deste tipo de usucapião.

Viu-se também que os Municípios prestam relevante papel dentro da organização urbanística, cujas competências outorgadas constitucionalmente a estes servem para especificar e detalhar as particularidades de cada municipalidade, adequando a legislação às suas peculiaridades locais. Dentre estas competências está o estabelecimento do lote mínimo em cada Município brasileiro.

Contudo, o que era empecilho para grande parte dos interessados em usucapir imóveis com metragem inferior ao lote mínimo estabelecido na legislação municipal, a recente decisão do STF resolveu por solucionar o impasse.

Assim, em acertada decisão, a nossa Suprema Corte resolveu por priorizar aquele direito que visa dar ao cidadão e à sua família a proteção de uma moradia, para viverem dignamente, debaixo de um teto, local em que todas as famílias brasileiras merecem estar, permitindo que a usucapião especial urbana possa incidir em lotes com dimensões menores àqueles estabelecidos como lote mínimo pela legislação municipal.

7. REFERÊNCIAS

CARDOSO, Fernanda Lousada. Direito Urbanístico. 3ª Ed. JusPodivm. Salvador 2012.

LENZA, Pedro. Direito Constitucional Esquematizado, 14ª Ed. Saraiva. São Paulo. 2010.

TARTUCE, Fláveio. Manual de Direito Civil. Vol. Único. São Paulo: Editora Método, 2011.

Supremo Tribunal Federal, Informativo nº 783, disponível em < http://www.stf.jus.br/arquivo/informativo/documento/informativo783.htm>, acesso em 04/01/2016.