RESUMO: O presente artigo tem como escopo a análise da ação reivindicatória de imóvel e de seus requisitos. A investida sobre o assunto será iniciada com breves considerações acerca do conceito de reivindicatória e da sua utilidade. Após a conceituação, serão analisados seus requisitos e seu tratamento na doutrina.

PALVRAS-CHAVE: Civil. Processo Civil. Ação Reivindicatória de Imóvel. Conceito. Finalidade. Requisitos.

INTRODUÇÃO.

A ação reivindicatória é importante instrumento útil ao proprietário não possuidor para reaver a posse da coisa frente ao possuidor não proprietário, que a detém sem um amparo jurídico. A restituição da coisa implicará a reconquista pelo proprietário das faculdades de uso e fruição.

1. Conceito e finalidade.

A ação reivindicatória está prevista no caput, art. 1.228 do Código Civil, que dispõe:

“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. 

A ação reivindicatória é de natureza real e tem como fundamento do pedido a propriedade e o direito de sequela inerente a ela. A finalidade é a restituição da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro.

Leciona em sede doutrinária ARNALDO RIZZARDO:

"Esta é uma ação real, exercitável erga omnes, que objetiva a retomada da coisa de quem quer que injustamente a detenha. (...). Segundo é proclamado, trata-se de ação do proprietário sem posse contra o possuidor não proprietário, ficando a cargo do primeiro a prova do seu domínio e a posse injusta do segundo.

Decorre ela da parte final do art. 1.228 do Código, que assegura ao proprietário o direito de reaver os seus bens de quem injustamente os possua. Funda-se no direito de sequela, armando o titular do domínio de meios para buscar o bem em mãos alheias, retomá-lo do possuidor e recuperá-lo do detentor. Visa o proprietário a restituição da coisa, seja imóvel ou móvel, eis que perdido se encontra o jus possessionis, pedindo que se apanhe e retire a mesma, que se encontra no poder ou na posse de outrem, sem um amparo jurídico."

Coadunado com o já explicitado, importante ainda mencionar os ensinamentos de LAFAYETTE RODRIGUES PEREIRA, o qual assevera ser a reivindicatória "a ação real que compete ao senhor da coisa para retomá-la do poder de terceiro que injustamente a detém".

Já a respeito de sua finalidade, lecionam CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD:

“(...) a finalidade da ação reivindicatória é a recuperação dos poderes dominiais e não o reconhecimento do direito de propriedade. A restituição da coisa implicará a reconquista pelo proprietário das faculdades de uso e fruição.”

No mesmo sentido, ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA:

"de nada valeria ao dominus, em verdade, ser sujeito da relação jurídica dominial e reunir na sua titularidade o ius utendi, fruendi, abutendi, se não lhe fosse dado reavê-la de alguém que a possuísse injustamente, ou a detivesse sem título. Pela vindicatio o proprietário vai buscar a coisa nas mãos alheias, vai retomá-la do possuidor, vai recuperá-la do detentor. Não de qualquer possuidor ou detentor, porém, daquele que a conserva sem causa jurídica, ou a possui injustamente".

Em síntese, a ação reivindicatória, espécie de ação petitória, com fundamento no jus possidendi, é ajuizada pelo proprietário sem posse, contra o possuidor sem propriedade. Liga-se ao direito do proprietário conforme seus limites jurídicos, e não se presta em situações de confusão. Torna-se irrelevante a posse anterior do proprietário pois a ação se funda no ius possidendi e não no ius possessionis.

2. Dos requisitos da Ação Reivindicatória.

São três os requisitos - condições específicas - de admissibilidade e procedência da ação, conforme anotam PAULO TADEU HANDCHEN e RÊMOLO LETTERIELLO, assim como CRISTIANO ALMEIDA DO VALLE:

1- Demonstrar o domínio atual sobre a coisa reivindicanda;

2- Individuar a coisa pretendida, ou seja, demonstrar os limites e confrontações do imóvel, identificando-o minuciosamente;

3- Demonstrar que o réu está exercendo a posse sobre a coisa de forma injusta;

Quanto ao primeiro requisito, ressalta-se o fato de não ser qualquer documento apto a comprovar a titularidade do domínio. Consoante magistério de MARIA HELENA DINIZ:

"Para tanto, o proprietário deverá provar seu domínio, oferecendo tão só prova da transcrição (se se tratar de reivindicação de bem imóvel) do título translativo no registro imobiliário competente".

Da exigência de prova da propriedade resulta o segundo requisito, a necessidade de o autor individuar a coisa que reivindica. Cumpre ao requerente, na reivindicação de imóvel, delimitar identificando a dimensão, a localização e as confrontações da área reivindicada.

Quanto ao tema, ensina RÊMOLO LETTERIELLO e PAULO TADEU HAENDCHEN:

“Cumpre ao autor, na reivindicação de imóvel, descrever os limites externos, o perímetro da área reivindicanda. E, se quiser reivindicar apenas parte do imóvel, porque, vamos admitir, em tese, que apenas parte está sendo ocupada injustamente pelo réu, deve descrever a área reivindicanda, além da área do imóvel.

(...)

É nosso entendimento, consoante jurisprudência dominante e a melhor doutrina, que se o autor não descrever os limites do imóvel, a ação deve ser julgada improcedente. Aliás, deve o juiz, se verificar que a inicial não faz a descrição da área reivindicanda, determinar que o autor a emende, sob pena de indeferimento. Nesse sentido, as decisões consignadas na Revista do supremo Tribunal Federal, 5:521 e 31:173; RF, 12;231 e 22:407. E, repetimos, se quiser o autor reivindicar parte do imóvel, deve identificá-lo. Nessa descrição, não se exige precisão absoluta, porque, não estando ela mencionada no título dominial, não necessita ser rigorosamente medida. Ademais, pode o réu, no curso da lide, ampliar sua posse, o que é comum, além do que é muito difícil a medição da área ocupada.

(...) o que se exige é que o autor demonstre que a área ocupada está dentro de uma área maior, que lhe pertence. Essa área maior deve estar descrita, de acordo com os títulos de propriedade. A reivindicatória parcial comumente ocorre em áreas de grande extensão, onde, muitas vezes, o autor é proprietário de milhares de hectares, e o réu ocupa apenas alguns. No mais das vezes, existem inúmeros posseiros, dentro de uma mesma área, preferindo o proprietário ajuizar uma reivindicatória contra cada posseiro para evitar o tumulto processual, o que, de resto, é o aconselhável.

Ocorrendo a hipótese de reivindicatória parcial, pode o autor, a título de exemplo, assim descrever a área menor, que é a ocupada: que o réu ocupa mais ou menos dez hectares da região conhecida como Lagoa, cuja posse consiste em duas casas de pau-a-pique, com cercas de arame em seus limites; que as mencionadas casas estão situadas na beira do rio Jacuí, margem esquerda, a cinco quilômetros da estrada que liga a fazenda X à Y, dentro dos limites da fazenda X, que pertence ao autor, cujos limites são os seguintes (descrever), conforme se vê na inclusa certidão atual do Registro Imobiliário desta comarca etc” (grifos nossos).

Em suma, deve o requerente, na descrição da área ocupada, dar elementos que a identifique, não sendo absolutamente necessário, na reivindicação parcial, que descreva com precisão os limites, desde que individualizado o imóvel. Diversamente, é imprescindível a descrição perfeita dos limites externos e das divisas do imóvel em sua totalidade, requisito indispensável à tutela do direito.

Por fim, quanto à qualidade da posse do terceiro sobre a área reivindicada, FRANCISCO BUENO LOUREIRO destaca:

 “que a expressão injustamente a possua, para efeito reivindicatório, tem sentido mais abrangente do que para simples efeito possessório. Nos termos do art. 1.200 do Código Civil, anteriormente comentado, posse injusta, para efeito possessório, é a marcada pelos vícios de origem da violência, clandestinidade e precariedade. Já para efeito reivindicatório, posse injusta é aquela sem causa jurídica a justificá-la, sem um título, uma razão que permita ao possuidor manter consigo a posse da coisa alheia. Em outras palavras, pode a posse não padecer dos vícios da violência, clandestinidade e precariedade e, ainda assim, ser injusta para efeito reivindicatório. Basta que o possuidor não tenha título para sua posse” (grifos nossos).

Justifica-se, portanto, não caber ação reivindicatória contra o locatário, comodatário, credor pignoratício, devedor-fiduciante, usufrutuário, pois na vigência dos aludidos negócios - ou direitos reais - as posses diretas têm causas jurídicas que as justificam, ou seja, não são injustas nem para efeito possessório, nem para efeito petitório.

CONCLUSÃO

Do exposto, a ação reivindicatória de imóvel, de natureza eminentemente dominial, tem como pressupostos essenciais a prova da propriedade, a individuação da coisa (limites e confrontações do imóvel) e a posse injusta do reivindicado. Sendo ônus do litigante provar seus requisitos, previstos no art. 1.228 do Código Civil, sob pena de improcedência do pedido.

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICAS:

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, Saraiva, 9.ª edição, v. IV, p. 97.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.  Curso de Direito Civil - Reais, 9ª edição, editora Lumen Juris, 2013, p. 297.

HAENDCHEN, Paulo Tadeu; LETTERIELLO, Rêmolo. Ação Reivindicatória, ed. Saraiva, 4ª ed., p. 24.

HAENDCHEN, Paulo Tadeu; LETTERIELLO, Rêmolo. Ação Reivindicatória: teoria e prática. 6ª Ed. – São Paulo/SP, Saraiva 2011, p.45.

LOUREIRO, Francisco Bueno. Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 5. ed. São Paulo: Ed. Manole, 2011, p. 1.214.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, IV/74-75.

PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas, Edição Histórica, Editora Rio, 1977, p. 190.

RIZZARDO. Arnaldo. Direito das Coisas, Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 230.

VALLE, Christino Almeida do. Teoria e Prática da Ação Reivindicatória, ed. Aide, p. 37.